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1、單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,單擊此處編輯母版標題樣式,住宅衛(wèi)生間設計研究,萬科建筑研究中心,衛(wèi)生間設計所考慮的方面：,功能要求,生活習慣,經(jīng)濟發(fā)展,地理位置,家庭結構,建筑技術,對戶型的影響,業(yè)主利益,資源利用,第一部分,國家相關標準和規(guī)范,文件名稱,發(fā)布,時間,發(fā)布,單位,衛(wèi)生間使用面積標準（m,2,）,小康住宅研究居住目標,1993.2,建設部,最低,一般,理想,3,3.5,4,城市住宅建設標準（報批稿）,1996.1,建設部,3,城市示范小區(qū)住宅設計建議標準,1996.11,建設部,4,健康住宅建設技術要點,2001,國家住宅與居住環(huán)境工程中心,最低（建
2、面）,一般（建面）,推薦,（建面）,3,4,5,住宅設計規(guī)范（,GB 500961999,）,1999,建設部,三件套,便器洗浴,便器洗臉,便器,3,2.5,2,1.1,第二部分,與國外同類戶型的比較,美國住宅標準,：“對于5口人以上的家庭，其居住套型中應有第二個排便空間 ”,英國設計公報,：“5人住的23層單幢房子，6人住的平房應設兩個便器，其中一個可與浴室在同室；5人住的平房應設另一個廁所并與浴室分開”,。,分別抽樣選取日本、美國和中國公寓中較,為典型的住宅戶型進行研究和比較,主衛(wèi),客衛(wèi),美國公寓戶型圖（,107,m,2,）,衛(wèi)生間,衛(wèi)生間,美國公寓戶型圖,（,90,m,2,）,日本住宅：
3、分為公營、公團和分讓三種,公營住宅,是指政府為低收入者提供的租賃住房；,公團住宅,是指政府或其隸屬機構為中低收入者提供的租售住宅；,分讓住宅,是指開發(fā)商開發(fā)的非獨立式住宅,浴室,廁所,洗衣機,洗臉臺,日本分讓住宅,（,86m,2,）,浴室,廁所,洗臉臺,日本分讓住宅,（,110m,2,）,衛(wèi)生間,金色家園戶型,（,87m,2,）,主衛(wèi),客衛(wèi),金色家園戶型,（,10,8m,2,）,中國,日本,美國,住宅建筑,面積(m,2,),87.02（使用面積,69.43）,108.31 （使用面積,87.05）,86.33（使用面積）,90 （使用面積）,衛(wèi)生間個數(shù),1,2,1,2,衛(wèi)生間建筑面積(m,2,
4、),主衛(wèi),3.66,4.48,7.8,5.8,客衛(wèi),4.48,5.2,衛(wèi)生間面積,住宅使用面積,4.21,8.27,9.03,12.22,樣本衛(wèi)生間面積比較表,說明：使用面積不包括公用分攤面積、陽臺面積和凸窗面積,中國,日本,美國,衛(wèi)生間,面積(m,2,),主衛(wèi),3.66,4.48,7.8,5.8,客衛(wèi),4.48,5.2,廁所面積(m2),1.8,浴室面積(m2),3.2,洗臉處面積(m2),1.5,洗衣機位面積(m2),一般將洗衣機置于生活陽臺上,1.3,洗衣機置于廚房或洗衣房中,樣本衛(wèi)生間功能分區(qū)面積比較表,中 國,日 本,美 國,主衛(wèi),客衛(wèi),主衛(wèi),客衛(wèi),馬桶,1,1,1,1,1,洗臉盆,
5、1,1,2,1,1,淋浴,1,1,1,浴缸,1,1,1,樣本衛(wèi)生間潔具個數(shù)比較表,使用頻率排序,洗臉盆,1,淋浴/浴缸,2,馬桶,3,潔具使用頻率統(tǒng)計表,數(shù)據(jù)來源：深圳業(yè)主抽樣調(diào)查，樣本數(shù)量36,各國人均居住面積統(tǒng)計數(shù)據(jù)比較圖,數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計信息網(wǎng),中國經(jīng)濟信息網(wǎng),單位：平方米,日本衛(wèi)生間現(xiàn)狀,1、,除部分單身公寓采用三件潔具組合式衛(wèi)生間外，其他住宅無論面積大小，多采用“一套”衛(wèi)生間的方式，并對功能進行了詳盡的分區(qū),2、,基于日本人泡澡的生活習慣，日本的浴室?guī)缀跞渴仟毩⒌?，并且多采用整體浴室,3、,在使用面積超過120m,2,的高檔住宅中，往往會增設一個客用衛(wèi)生間，但此衛(wèi)生間僅配置一個馬
6、桶和一個簡易洗手盆，或者是一個自帶洗手功能給水口的馬桶,美國衛(wèi)生間現(xiàn)狀,1、美國早期的公寓或提供給低收入者的住房面積較小，一般在6080m,2,，只設一個衛(wèi)生間,2、,美國80年代后建成的公寓衛(wèi)生間多為兩個或兩個以上，常與步入式衣帽間相連，主臥室均配有單獨的衛(wèi)生間，不強調(diào)功能分區(qū)，這與他們習慣睡前和清晨淋浴有關,3、一般來說，美國的兩房或以上公寓中，衛(wèi)生間個數(shù)至少為2個,中國衛(wèi)生間現(xiàn)狀,1、中國住宅中衛(wèi)生間的個數(shù)與,住宅的面積,臥室的個數(shù)相關,2、,一般而言，在兩房或兩房以下的住宅中僅設一個衛(wèi)生間，三房住宅中設置12個衛(wèi)生間,3、衛(wèi)生間較少強調(diào)功能分區(qū),第三部分,客 戶 意 見,說明：,1、統(tǒng)
7、計樣本數(shù)量為36,2、被訪對象居住地為深圳,被訪者住宅面積統(tǒng)計,被訪者對衛(wèi)生間個數(shù)要求統(tǒng)計,住宅建筑面積為100120m,2,住宅建筑面積為80100m,2,被訪者衛(wèi)生間隔斷情況統(tǒng)計,對衛(wèi)生間分隔傾向的統(tǒng)計,第四部分,萬科部分樓盤三房一衛(wèi)的比例,深圳四季花城,成都城市花園一期,深圳金色家園一期,第六部分,結 論,1、可將其分為經(jīng)濟型(80100m,2,)和舒適型(100120m,2,)兩類,2、對于舒適型三房，提供兩套衛(wèi)生間是可行的；對于經(jīng)濟型三房，只需要設置一個衛(wèi)生間,對于三房住宅：,1、目前絕大多數(shù)的衛(wèi)生間設計無法滿足功能需要，這是業(yè)主傾向兩衛(wèi)的主要原因,對于經(jīng)濟型三房：,2、對現(xiàn)有衛(wèi)生間
8、的改進有如下三種方案：,改進方案,方案內(nèi)容,增加的面積,（,m,2,）,1,將使用頻率最高的洗臉盆和使用頻率相對較低的淋浴/浴缸、馬桶分隔開來,0.30.5,2,將使用頻率最低的馬桶和使用頻率相對較高的淋浴/浴缸、洗臉盆分隔開來，并需在馬桶旁增設一個洗臉盆,0.51.0,3,將洗臉盆、淋浴/浴缸和馬桶均單獨分隔,1.02.5,謝 謝！, 完 ,華南MALL,品 牌 規(guī) 劃 及 廣 告 基 本 策 略,因為，,華南MALL不只是鋼筋水泥堆積而成的建筑物，,也不是一個只能為人們提供購物、休閑、娛樂的場所，,而是一種生活方式、一種思想文化。,因為，,成功的廣告作品不是一次偶爾靈感的結晶，,也不只是文
9、字加畫面隨意的搭配，,而是在傳播原則和創(chuàng)作策略軌跡上的誕生品。,作為策劃人員，,就是要給沒有生命的事物注入血液賦予生命，,就是要給沒有個性的事物樹立形象塑造個性，,更要為達到企業(yè)的營銷目標創(chuàng)造有效的廣告。,這些，是我提出以下思路的原因所在。,為何進行品牌規(guī)劃？,品牌規(guī)劃屬于經(jīng)營管理者的一種意識形態(tài)。綜合分析華南MALL前期規(guī)劃和傳播策略，再考慮到華南MALL項目進展程度，對品牌進行新的規(guī)劃勢在必行。因為：,品牌規(guī)劃是營銷目標的一種體現(xiàn)。,品牌規(guī)劃是營銷活動的指導方針。,品牌規(guī)劃是一種行規(guī)準則。,品牌規(guī)劃是華南MALL靈魂的文字體現(xiàn)。,如何規(guī)劃?,提煉核心概念、豎立品牌形象、確立品牌思想，這里的
10、品牌規(guī)劃不是對華南MALL品牌建設的整體規(guī)劃。,成就人類千古夢想,人生從此更精彩,真正讓生活動起來,解釋：,品牌理念旨在詮釋一個品牌的核心思想，代表 著品牌經(jīng)營者的責任和追求，也是對顧客的一種承諾。品牌理念一般比較貼近人的生活，不刻意追求廣告語的那種震撼力，也沒有必要對它專門進行宣傳。,以上三條供選擇參考。,舉例：,天河城穩(wěn)健誠信、持續(xù)發(fā)展（其稱經(jīng)營理念）,諾基亞科技以人為本,沃爾瑪天天平價,體驗國際頂級時尚的第二世界。,解釋：,品牌定位是結合自身實際特色，在消費者頭腦中刻下一個獨特形象，重要的是該形象帶給人們的實在利益。,品牌定位也是一種營銷目標，在后期營銷活動中要做符合該定位的事亦，以便真
11、正使目標實現(xiàn)。,舉例：,碧桂園給你一個五星級的家；,世博廣場博覽全球商業(yè)文明；,星河傳說IEO/行業(yè)領袖的區(qū)域總部；,第一國際城市引擎，財富動力；,地王國際首席中心黃金商業(yè)港；,“,體驗國際頂級時尚的第二世界,”這一定位把消費者的利益考慮進來了，即華南MALL是一個可享受到當今世界上頂級流行文化的地方，而第二世界又把華南MALL的“大規(guī)模、多業(yè)態(tài)、頂級品牌集中”等特色用四個字表達出來。第二世界表示超越地球、唯我獨尊，具有沖擊力、行業(yè)領導者的霸氣、無可替代。,麥當勞近來用“我就喜歡”的廣告語進行傳播，旨在營造一種“自我、快樂、青春”個性，正好適應主要市場（青少年）的生活態(tài)度和個人風格，從而使麥當
12、勞與消費者心貼得更近。,華南MALL的個性塑造是區(qū)別與競爭對手的一種必要方式。根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，華南MALL屬于全層性質(zhì)的市場定位，考慮到各個層次的消費者，可以把華南MALL的個性，強化在“國際、激情、時尚”方面。,把華南MALL的品牌形象建設為：,精彩的、國際的、激情的、時尚的、輕松的、快樂的、信賴的、創(chuàng)新的、浪漫的、唯一的。,這種形象是通過華南MALL全員在每一件事上的努力，而讓消費者產(chǎn)生一種一致的情感認同。不是自己叫出來的。在此提出是為后期的任何工作指明一個主向。比如任何一項廣告，在文字上和風格上應符合上述形象，每一次廣告、每一次活動應為品牌形象起到累積作用。,上,面所講品牌規(guī)劃，除了有給華
13、南MALL賦于靈魂作用之外，也是為后期廣告創(chuàng)意和表現(xiàn)找到落腳點，因為任何一次廣告都是在一定的思路下表現(xiàn)的。,下面是廣告基本策略：,為何確定廣告策略?,廣告由創(chuàng)意和策略組成?？茖W的策略加獨特的創(chuàng)意表現(xiàn)的廣告才是有效的。因此建議講究廣告的策略性。,如何確定廣告基本策略？,廣告策略體現(xiàn)在廣告目的、廣告任務、廣告承諾，支持點、利益點、目標對象、競爭對手等方面，在此不做細說。,幾個原則：, 廣告要能表現(xiàn)出品牌定位和品牌形象。, 華南MALL的訴求點很多，應有所舍棄，并分別進行 單一訴求。, 可用不同形式，但必須始終保持統(tǒng)一的風格。堅持用簡潔、鼓動性的語言訴求。,部分廣告語,廣告語具有目的性和針對性，是在
14、廣告策略的約束下創(chuàng)作的。它不同于品牌定位，因為定位一般是不變的，而廣告語則要根據(jù)不同的訴求目的做不同的表現(xiàn)，在不同的時段也有不同的形式。,根,據(jù)華南MALL的工程進度，本階段廣告應主要在于培養(yǎng)市場認知度，即讓人們了解華南MALL是怎樣一回事。,1.華南MALL打造地球上的北斗星,2.地球人的華南MALL,3.歡樂、輕松、國際、時尚、激情、品位，華南MALL 的拿手好戲,4.全面刷新人類生活模式,5.中國正在改變,6.體驗國際頂級時尚的第二世界,7.歷史即將進入一個新的時代,部分廣告語,8.第二世界即將出現(xiàn),9.所有你的夢想，在這里變?yōu)楝F(xiàn)實,10.瘋狂是人生一種境界，來華南MALL體驗瘋狂！,購物狂。游樂狂。美食狂。浪漫狂。品味狂。時尚狂。,你是哪一派？,談談廣告風格,廣告風格應能體現(xiàn)出品牌定位和品牌形象，以及符合華南MALL整體規(guī)劃。,時尚、激情、國際、霸氣、成熟,是華南MALL廣告應體現(xiàn)的風格。,這種風格是由廣告語言和設計制作體現(xiàn)出來的，對于設計制作的風格，建議由專業(yè)公司為華南MALL確定一種主色調(diào)和顏色搭配。,上面講述了華南MALL廣告基本的傳播思路，對于這次準備投放的廣告，其具體策劃和設計工作，我將全力配合相關人員完成。,對于近階段和開業(yè)前期的推廣案和媒體組合，將在另外的方案中陳述。,東莞市維爾物業(yè)投資/策劃中心,2004-5-7日,
【商業(yè)地產(chǎn)-】萬科：住宅衛(wèi)生間設計研究
