【商業(yè)地產(chǎn)-】萬科：住宅衛(wèi)生間設(shè)計(jì)研究

單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,住宅衛(wèi)生間設(shè)計(jì)研究,萬科建筑研究中心,衛(wèi)生間設(shè)計(jì)所考慮的方面：,功能要求,生活習(xí)慣,經(jīng)濟(jì)發(fā)展,地理位置,家庭結(jié)構(gòu),建筑技術(shù),對(duì)戶型的影響,業(yè)主利益,資源利用,第一部分,國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范,文件名稱,發(fā)布,時(shí)間,發(fā)布,單位,衛(wèi)生間使用面積標(biāo)準(zhǔn)（m,2,）,小康住宅研究居住目標(biāo),1993.2,建設(shè)部,最低,一般,理想,3,3.5,4,城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（報(bào)批稿）,1996.1,建設(shè)部,3,城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn),1996.11,建設(shè)部,4,健康住宅建設(shè)技術(shù)要點(diǎn),2001,國家住宅與居住環(huán)境工程中心,最低（建面）,一般（建面）,推薦,（建面）,3,4,5,住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（,GB 500961999,）,1999,建設(shè)部,三件套,便器洗浴,便器洗臉,便器,3,2.5,2,1.1,第二部分,與國外同類戶型的比較,美國住宅標(biāo)準(zhǔn),：“對(duì)于5口人以上的家庭，其居住套型中應(yīng)有第二個(gè)排便空間 ”,英國設(shè)計(jì)公報(bào),：“5人住的23層單幢房子，6人住的平房應(yīng)設(shè)兩個(gè)便器，其中一個(gè)可與浴室在同室；5人住的平房應(yīng)設(shè)另一個(gè)廁所并與浴室分開”,。,分別抽樣選取日本、美國和中國公寓中較,為典型的住宅戶型進(jìn)行研究和比較,主衛(wèi),客衛(wèi),美國公寓戶型圖（,107,m,2,）,衛(wèi)生間,衛(wèi)生間,美國公寓戶型圖,（,90,m,2,）,日本住宅：分為公營、公團(tuán)和分讓三種,公營住宅,是指政府為低收入者提供的租賃住房；,公團(tuán)住宅,是指政府或其隸屬機(jī)構(gòu)為中低收入者提供的租售住宅；,分讓住宅,是指開發(fā)商開發(fā)的非獨(dú)立式住宅,浴室,廁所,洗衣機(jī),洗臉臺(tái),日本分讓住宅,（,86m,2,）,浴室,廁所,洗臉臺(tái),日本分讓住宅,（,110m,2,）,衛(wèi)生間,金色家園戶型,（,87m,2,）,主衛(wèi),客衛(wèi),金色家園戶型,（,10,8m,2,）,中國,日本,美國,住宅建筑,面積(m,2,),87.02（使用面積,69.43）,108.31 （使用面積,87.05）,86.33（使用面積）,90 （使用面積）,衛(wèi)生間個(gè)數(shù),1,2,1,2,衛(wèi)生間建筑面積(m,2,),主衛(wèi),3.66,4.48,7.8,5.8,客衛(wèi),4.48,5.2,衛(wèi)生間面積,住宅使用面積,4.21,8.27,9.03,12.22,樣本衛(wèi)生間面積比較表,說明：使用面積不包括公用分?jǐn)偯娣e、陽臺(tái)面積和凸窗面積,中國,日本,美國,衛(wèi)生間,面積(m,2,),主衛(wèi),3.66,4.48,7.8,5.8,客衛(wèi),4.48,5.2,廁所面積(m2),1.8,浴室面積(m2),3.2,洗臉處面積(m2),1.5,洗衣機(jī)位面積(m2),一般將洗衣機(jī)置于生活陽臺(tái)上,1.3,洗衣機(jī)置于廚房或洗衣房中,樣本衛(wèi)生間功能分區(qū)面積比較表,中 國,日 本,美 國,主衛(wèi),客衛(wèi),主衛(wèi),客衛(wèi),馬桶,1,1,1,1,1,洗臉盆,1,1,2,1,1,淋浴,1,1,1,浴缸,1,1,1,樣本衛(wèi)生間潔具個(gè)數(shù)比較表,使用頻率排序,洗臉盆,1,淋浴/浴缸,2,馬桶,3,潔具使用頻率統(tǒng)計(jì)表,數(shù)據(jù)來源：深圳業(yè)主抽樣調(diào)查，樣本數(shù)量36,各國人均居住面積統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)比較圖,數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng),中國經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng),單位：平方米,日本衛(wèi)生間現(xiàn)狀,1、,除部分單身公寓采用三件潔具組合式衛(wèi)生間外，其他住宅無論面積大小，多采用“一套”衛(wèi)生間的方式，并對(duì)功能進(jìn)行了詳盡的分區(qū),2、,基于日本人泡澡的生活習(xí)慣，日本的浴室?guī)缀跞渴仟?dú)立的，并且多采用整體浴室,3、,在使用面積超過120m,2,的高檔住宅中，往往會(huì)增設(shè)一個(gè)客用衛(wèi)生間，但此衛(wèi)生間僅配置一個(gè)馬桶和一個(gè)簡易洗手盆，或者是一個(gè)自帶洗手功能給水口的馬桶,美國衛(wèi)生間現(xiàn)狀,1、美國早期的公寓或提供給低收入者的住房面積較小，一般在6080m,2,，只設(shè)一個(gè)衛(wèi)生間,2、,美國80年代后建成的公寓衛(wèi)生間多為兩個(gè)或兩個(gè)以上，常與步入式衣帽間相連，主臥室均配有單獨(dú)的衛(wèi)生間，不強(qiáng)調(diào)功能分區(qū)，這與他們習(xí)慣睡前和清晨淋浴有關(guān),3、一般來說，美國的兩房或以上公寓中，衛(wèi)生間個(gè)數(shù)至少為2個(gè),中國衛(wèi)生間現(xiàn)狀,1、中國住宅中衛(wèi)生間的個(gè)數(shù)與,住宅的面積,臥室的個(gè)數(shù)相關(guān),2、,一般而言，在兩房或兩房以下的住宅中僅設(shè)一個(gè)衛(wèi)生間，三房住宅中設(shè)置12個(gè)衛(wèi)生間,3、衛(wèi)生間較少強(qiáng)調(diào)功能分區(qū),第三部分,客 戶 意 見,說明：,1、統(tǒng)計(jì)樣本數(shù)量為36,2、被訪對(duì)象居住地為深圳,被訪者住宅面積統(tǒng)計(jì),被訪者對(duì)衛(wèi)生間個(gè)數(shù)要求統(tǒng)計(jì),住宅建筑面積為100120m,2,住宅建筑面積為80100m,2,被訪者衛(wèi)生間隔斷情況統(tǒng)計(jì),對(duì)衛(wèi)生間分隔傾向的統(tǒng)計(jì),第四部分,萬科部分樓盤三房一衛(wèi)的比例,深圳四季花城,成都城市花園一期,深圳金色家園一期,第六部分,結(jié) 論,1、可將其分為經(jīng)濟(jì)型(80100m,2,)和舒適型(100120m,2,)兩類,2、對(duì)于舒適型三房，提供兩套衛(wèi)生間是可行的；對(duì)于經(jīng)濟(jì)型三房，只需要設(shè)置一個(gè)衛(wèi)生間,對(duì)于三房住宅：,1、目前絕大多數(shù)的衛(wèi)生間設(shè)計(jì)無法滿足功能需要，這是業(yè)主傾向兩衛(wèi)的主要原因,對(duì)于經(jīng)濟(jì)型三房：,2、對(duì)現(xiàn)有衛(wèi)生間的改進(jìn)有如下三種方案：,改進(jìn)方案,方案內(nèi)容,增加的面積,（,m,2,）,1,將使用頻率最高的洗臉盆和使用頻率相對(duì)較低的淋浴/浴缸、馬桶分隔開來,0.30.5,2,將使用頻率最低的馬桶和使用頻率相對(duì)較高的淋浴/浴缸、洗臉盆分隔開來，并需在馬桶旁增設(shè)一個(gè)洗臉盆,0.51.0,3,將洗臉盆、淋浴/浴缸和馬桶均單獨(dú)分隔,1.02.5,謝 謝！, 完 ,華南MALL,品 牌 規(guī) 劃 及 廣 告 基 本 策 略,因?yàn)椋?華南MALL不只是鋼筋水泥堆積而成的建筑物，,也不是一個(gè)只能為人們提供購物、休閑、娛樂的場所，,而是一種生活方式、一種思想文化。,因?yàn)椋?成功的廣告作品不是一次偶爾靈感的結(jié)晶，,也不只是文字加畫面隨意的搭配，,而是在傳播原則和創(chuàng)作策略軌跡上的誕生品。,作為策劃人員，,就是要給沒有生命的事物注入血液賦予生命，,就是要給沒有個(gè)性的事物樹立形象塑造個(gè)性，,更要為達(dá)到企業(yè)的營銷目標(biāo)創(chuàng)造有效的廣告。,這些，是我提出以下思路的原因所在。,為何進(jìn)行品牌規(guī)劃？,品牌規(guī)劃屬于經(jīng)營管理者的一種意識(shí)形態(tài)。綜合分析華南MALL前期規(guī)劃和傳播策略，再考慮到華南MALL項(xiàng)目進(jìn)展程度，對(duì)品牌進(jìn)行新的規(guī)劃勢在必行。因?yàn)椋?品牌規(guī)劃是營銷目標(biāo)的一種體現(xiàn)。,品牌規(guī)劃是營銷活動(dòng)的指導(dǎo)方針。,品牌規(guī)劃是一種行規(guī)準(zhǔn)則。,品牌規(guī)劃是華南MALL靈魂的文字體現(xiàn)。,如何規(guī)劃?,提煉核心概念、豎立品牌形象、確立品牌思想，這里的品牌規(guī)劃不是對(duì)華南MALL品牌建設(shè)的整體規(guī)劃。,成就人類千古夢想,人生從此更精彩,真正讓生活動(dòng)起來,解釋：,品牌理念旨在詮釋一個(gè)品牌的核心思想，代表 著品牌經(jīng)營者的責(zé)任和追求，也是對(duì)顧客的一種承諾。品牌理念一般比較貼近人的生活，不刻意追求廣告語的那種震撼力，也沒有必要對(duì)它專門進(jìn)行宣傳。,以上三條供選擇參考。,舉例：,天河城穩(wěn)健誠信、持續(xù)發(fā)展（其稱經(jīng)營理念）,諾基亞科技以人為本,沃爾瑪天天平價(jià),體驗(yàn)國際頂級(jí)時(shí)尚的第二世界。,解釋：,品牌定位是結(jié)合自身實(shí)際特色，在消費(fèi)者頭腦中刻下一個(gè)獨(dú)特形象，重要的是該形象帶給人們的實(shí)在利益。,品牌定位也是一種營銷目標(biāo)，在后期營銷活動(dòng)中要做符合該定位的事亦，以便真正使目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。,舉例：,碧桂園給你一個(gè)五星級(jí)的家；,世博廣場博覽全球商業(yè)文明；,星河傳說IEO/行業(yè)領(lǐng)袖的區(qū)域總部；,第一國際城市引擎，財(cái)富動(dòng)力；,地王國際首席中心黃金商業(yè)港；,“,體驗(yàn)國際頂級(jí)時(shí)尚的第二世界,”這一定位把消費(fèi)者的利益考慮進(jìn)來了，即華南MALL是一個(gè)可享受到當(dāng)今世界上頂級(jí)流行文化的地方，而第二世界又把華南MALL的“大規(guī)模、多業(yè)態(tài)、頂級(jí)品牌集中”等特色用四個(gè)字表達(dá)出來。第二世界表示超越地球、唯我獨(dú)尊，具有沖擊力、行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的霸氣、無可替代。,麥當(dāng)勞近來用“我就喜歡”的廣告語進(jìn)行傳播，旨在營造一種“自我、快樂、青春”個(gè)性，正好適應(yīng)主要市場（青少年）的生活態(tài)度和個(gè)人風(fēng)格，從而使麥當(dāng)勞與消費(fèi)者心貼得更近。,華南MALL的個(gè)性塑造是區(qū)別與競爭對(duì)手的一種必要方式。根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，華南MALL屬于全層性質(zhì)的市場定位，考慮到各個(gè)層次的消費(fèi)者，可以把華南MALL的個(gè)性，強(qiáng)化在“國際、激情、時(shí)尚”方面。,把華南MALL的品牌形象建設(shè)為：,精彩的、國際的、激情的、時(shí)尚的、輕松的、快樂的、信賴的、創(chuàng)新的、浪漫的、唯一的。,這種形象是通過華南MALL全員在每一件事上的努力，而讓消費(fèi)者產(chǎn)生一種一致的情感認(rèn)同。不是自己叫出來的。在此提出是為后期的任何工作指明一個(gè)主向。比如任何一項(xiàng)廣告，在文字上和風(fēng)格上應(yīng)符合上述形象，每一次廣告、每一次活動(dòng)應(yīng)為品牌形象起到累積作用。,上,面所講品牌規(guī)劃，除了有給華南MALL賦于靈魂作用之外，也是為后期廣告創(chuàng)意和表現(xiàn)找到落腳點(diǎn)，因?yàn)槿魏我淮螐V告都是在一定的思路下表現(xiàn)的。,下面是廣告基本策略：,為何確定廣告策略?,廣告由創(chuàng)意和策略組成?？茖W(xué)的策略加獨(dú)特的創(chuàng)意表現(xiàn)的廣告才是有效的。因此建議講究廣告的策略性。,如何確定廣告基本策略？,廣告策略體現(xiàn)在廣告目的、廣告任務(wù)、廣告承諾，支持點(diǎn)、利益點(diǎn)、目標(biāo)對(duì)象、競爭對(duì)手等方面，在此不做細(xì)說。,幾個(gè)原則：, 廣告要能表現(xiàn)出品牌定位和品牌形象。, 華南MALL的訴求點(diǎn)很多，應(yīng)有所舍棄，并分別進(jìn)行 單一訴求。, 可用不同形式，但必須始終保持統(tǒng)一的風(fēng)格。堅(jiān)持用簡潔、鼓動(dòng)性的語言訴求。,部分廣告語,廣告語具有目的性和針對(duì)性，是在廣告策略的約束下創(chuàng)作的。它不同于品牌定位，因?yàn)槎ㄎ灰话闶遣蛔兊?，而廣告語則要根據(jù)不同的訴求目的做不同的表現(xiàn)，在不同的時(shí)段也有不同的形式。,根,據(jù)華南MALL的工程進(jìn)度，本階段廣告應(yīng)主要在于培養(yǎng)市場認(rèn)知度，即讓人們了解華南MALL是怎樣一回事。,1.華南MALL打造地球上的北斗星,2.地球人的華南MALL,3.歡樂、輕松、國際、時(shí)尚、激情、品位，華南MALL 的拿手好戲,4.全面刷新人類生活模式,5.中國正在改變,6.體驗(yàn)國際頂級(jí)時(shí)尚的第二世界,7.歷史即將進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)代,部分廣告語,8.第二世界即將出現(xiàn),9.所有你的夢想，在這里變?yōu)楝F(xiàn)實(shí),10.瘋狂是人生一種境界，來華南MALL體驗(yàn)瘋狂！,購物狂。游樂狂。美食狂。浪漫狂。品味狂。時(shí)尚狂。,你是哪一派？,談?wù)剰V告風(fēng)格,廣告風(fēng)格應(yīng)能體現(xiàn)出品牌定位和品牌形象，以及符合華南MALL整體規(guī)劃。,時(shí)尚、激情、國際、霸氣、成熟,是華南MALL廣告應(yīng)體現(xiàn)的風(fēng)格。,這種風(fēng)格是由廣告語言和設(shè)計(jì)制作體現(xiàn)出來的，對(duì)于設(shè)計(jì)制作的風(fēng)格，建議由專業(yè)公司為華南MALL確定一種主色調(diào)和顏色搭配。,上面講述了華南MALL廣告基本的傳播思路，對(duì)于這次準(zhǔn)備投放的廣告，其具體策劃和設(shè)計(jì)工作，我將全力配合相關(guān)人員完成。,對(duì)于近階段和開業(yè)前期的推廣案和媒體組合，將在另外的方案中陳述。,東莞市維爾物業(yè)投資/策劃中心,2004-5-7日,