房地產開發(fā)項目的經濟評價

,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,第六章 房地產開發(fā)項目的經濟評價,內部收益率（ ）,1、定義,內部收益率是指項目在投資過程中，使現(xiàn)金流入,現(xiàn)值的,總和等于現(xiàn)金流出,現(xiàn)值的,總和的貼現(xiàn)率或折現(xiàn)率。,也即指投資項目凈現(xiàn)值等于零時的貼現(xiàn)率即為內部收益率（,IRR,）,。,也就是說是投資項目在不虧不盈情況下的貼現(xiàn)率。,IRR,2、公式,若方案每年的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出量都知道，如何求：,IRR=？,=0,年,0,1,2,3,4,5,39,40,21637.5,12600,5000,13250,9000,54,87.5,54,i = 25%,2、公式,注意公式中：,i,2,i,1,0,，且,2% i,2,-i,1, 5%,；,NPV,1,0,，,NPV,2,0,；,3、理解、認識,i,2,NPV,1,NPV,2,i,1,IRR,（IRR，0）,i,凈現(xiàn)值函數(shù)曲線,A,B,C,NPV,0,分析：,運用凈現(xiàn)值等于0時求內部收益率時，,可以將凈現(xiàn)值NPV看作是關于i的一元高次冪函數(shù)。,先假定一個i的值，如果求得的NPV0，則說明i值定得太小，應再假定一個較大的i值計算NPV；若求得的NPV0，則應減小i值以使NPV接近0，當兩次假定的i值之NPV由正變負或由負變正時，則在兩者之間必定存在一個使NPV等于零的i值，該值即為所求的內部收益率。,在進行經濟項目的評價時，將求出的全部投資或自有資金的內部收益率（IRR）與行業(yè)的基準收益率或設定的貼現(xiàn)率相比較，當,內部收益率基準收益率或設定的貼現(xiàn)率,時，即認為方案的贏利能力已滿足最低要求，該方案可考慮接受。,第一種方法：試算法,隨著貼現(xiàn)率的不斷增加，凈現(xiàn)值越來越小，當貼現(xiàn)率增加到某一數(shù)值時，凈現(xiàn)值等于零，此時的貼現(xiàn)率即為內部收益率（IRR）。,第二種方法：插值法（內插法）,它是利用兩個直角三角形相似，對應邊成比例的特點來求取投資項目的內部收益率的,近似值,。其計算步驟如下：,試定貼現(xiàn)率的值，找得i,1,、 i,2,兩個貼現(xiàn)率（ 近可能地接近，一般來說應有2%i,1,- i,2,5% ）,使之滿足由這兩個貼現(xiàn)率求出的NPV值，其中 i,1,對應所求出的 NPV,1,0；i,2,對應所求出的NPV,2,0。,利用直角三角形相似求近似的內部收益率。,【例6-3】某投資項目凈現(xiàn)金流量如下表，當其基準折現(xiàn)率為12%時，使用,插值法,求取該項目的內部收益率，并判斷其在經濟效果上是否可??？,年 份,0,1,2,3,4,5,凈現(xiàn)金流量,-200,40,60,40,80,80,凈現(xiàn)金流量表 （單位：萬元）,4、如何求取方案的內部收益率（,IRR,）？,第一步：設i,1,=12%,NPV,1,= -200+40(P/F,12%,1)+60(P/F,12%,2)+40(P/F,12%,3),+80(P/F,12%,4)+80(P/F,12%,5),= 8.25(萬元),第二步：設i,2,=15%,NPV,2,= -8.04(萬元),第三步：用插值法求出內部收益率（IRR）的近似值,【解】,結論：,由于,IRR大于基準折現(xiàn)率,，即13.52%12%，故該項目在,經濟效果上是可以接受的。,5、內部收益率的作用,與貸款利率的比較。,通過內部收益率可以判斷投資者能承受的貸款利率上限.,與基準收益率的比較。,通過與基準收益率的比較，能對獨立項目展開取舍（當內部收益率大于基準收益率時，說明該項目在經濟效果上是可以接受的，反之，則不可以）。, 不同方案的內部收益率之間的比較。,在對多個投資方案進行比較選擇時，通常內部收益率越大者方案越優(yōu)。,