《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)（11頁珍藏版）》請?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。
1、,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,第六章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià),內(nèi)部收益率（ ）,1、定義,內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在投資過程中，使現(xiàn)金流入,現(xiàn)值的,總和等于現(xiàn)金流出,現(xiàn)值的,總和的貼現(xiàn)率或折現(xiàn)率。,也即指投資項(xiàng)目凈現(xiàn)值等于零時(shí)的貼現(xiàn)率即為內(nèi)部收益率（,IRR,）,。,也就是說是投資項(xiàng)目在不虧不盈情況下的貼現(xiàn)率。,IRR,2、公式,若方案每年的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出量都知道，如何求：,IRR=？,=0,年,0,1,2,3,4,5,39,40,21637.5,12600,5000,13250,9000,54,87.5,54,i = 25%,2、公
2、式,注意公式中：,i,2,i,1,0,，且,2% i,2,-i,1, 5%,；,NPV,1,0,，,NPV,2,0,；,3、理解、認(rèn)識,i,2,NPV,1,NPV,2,i,1,IRR,（IRR，0）,i,凈現(xiàn)值函數(shù)曲線,A,B,C,NPV,0,分析：,運(yùn)用凈現(xiàn)值等于0時(shí)求內(nèi)部收益率時(shí)，,可以將凈現(xiàn)值NPV看作是關(guān)于i的一元高次冪函數(shù)。,先假定一個(gè)i的值，如果求得的NPV0，則說明i值定得太小，應(yīng)再假定一個(gè)較大的i值計(jì)算NPV；若求得的NPV0，則應(yīng)減小i值以使NPV接近0，當(dāng)兩次假定的i值之NPV由正變負(fù)或由負(fù)變正時(shí)，則在兩者之間必定存在一個(gè)使NPV等于零的i值，該值即為所求的內(nèi)部收益率。,在
3、進(jìn)行經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的評價(jià)時(shí)，將求出的全部投資或自有資金的內(nèi)部收益率（IRR）與行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的貼現(xiàn)率相比較，當(dāng),內(nèi)部收益率基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的貼現(xiàn)率,時(shí)，即認(rèn)為方案的贏利能力已滿足最低要求，該方案可考慮接受。,第一種方法：試算法,隨著貼現(xiàn)率的不斷增加，凈現(xiàn)值越來越小，當(dāng)貼現(xiàn)率增加到某一數(shù)值時(shí)，凈現(xiàn)值等于零，此時(shí)的貼現(xiàn)率即為內(nèi)部收益率（IRR）。,第二種方法：插值法（內(nèi)插法）,它是利用兩個(gè)直角三角形相似，對應(yīng)邊成比例的特點(diǎn)來求取投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率的,近似值,。其計(jì)算步驟如下：,試定貼現(xiàn)率的值，找得i,1,、 i,2,兩個(gè)貼現(xiàn)率（ 近可能地接近，一般來說應(yīng)有2%i,1,- i,2,5% ）,使之
4、滿足由這兩個(gè)貼現(xiàn)率求出的NPV值，其中 i,1,對應(yīng)所求出的 NPV,1,0；i,2,對應(yīng)所求出的NPV,2,0。,利用直角三角形相似求近似的內(nèi)部收益率。,【例6-3】某投資項(xiàng)目凈現(xiàn)金流量如下表，當(dāng)其基準(zhǔn)折現(xiàn)率為12%時(shí)，使用,插值法,求取該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率，并判斷其在經(jīng)濟(jì)效果上是否可??？,年 份,0,1,2,3,4,5,凈現(xiàn)金流量,-200,40,60,40,80,80,凈現(xiàn)金流量表 （單位：萬元）,4、如何求取方案的內(nèi)部收益率（,IRR,）？,第一步：設(shè)i,1,=12%,NPV,1,= -200+40(P/F,12%,1)+60(P/F,12%,2)+40(P/F,12%,3),+80(P
5、/F,12%,4)+80(P/F,12%,5),= 8.25(萬元),第二步：設(shè)i,2,=15%,NPV,2,= -8.04(萬元),第三步：用插值法求出內(nèi)部收益率（IRR）的近似值,【解】,結(jié)論：,由于,IRR大于基準(zhǔn)折現(xiàn)率,，即13.52%12%，故該項(xiàng)目在,經(jīng)濟(jì)效果上是可以接受的。,5、內(nèi)部收益率的作用,與貸款利率的比較。,通過內(nèi)部收益率可以判斷投資者能承受的貸款利率上限.,與基準(zhǔn)收益率的比較。,通過與基準(zhǔn)收益率的比較，能對獨(dú)立項(xiàng)目展開取舍（當(dāng)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，說明該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效果上是可以接受的，反之，則不可以）。, 不同方案的內(nèi)部收益率之間的比較。,在對多個(gè)投資方案進(jìn)行比較選擇時(shí)，通常內(nèi)部收益率越大者方案越優(yōu)。,
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)
