房地產納稅籌劃分析研究稅務管理專業(yè)

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1、一、 緒論（一）研究背景與意義研究背景：我國經濟水平的不斷發(fā)展增長，企業(yè)進行納稅籌劃是對經濟利益的一種必然追求。自我國改革開放和經濟全球化的沖擊以來，我國經濟體制不斷完善，營造了一個良好的納稅籌劃環(huán)境，與國際的接軌，國內對納稅籌劃的理論和實際操作研究不斷增加，特別是以現行稅法為基礎的納稅籌劃越來越多，但正對個別行業(yè)的納稅籌劃相對較少，現選取房地產行業(yè)作為一個研究目標，對房地產納稅籌劃做一定探討，房地產企業(yè)規(guī)模大，已于2003年被國家指出為“國民支柱行業(yè)”，國家對房地產行業(yè)的調控日益嚴格，房地產企業(yè)已不能像國家改革開放時期一樣的輕松獲取大量利益，2014年，整個房地產行業(yè)步入了調整階段，房地產行

2、業(yè)投資巨大，需要繳納的稅種繁多，稅收成本更是掣肘房地產企業(yè)的發(fā)展的關鍵，面對激烈的市場競爭，房地產想要謀求生存與發(fā)展，要根據自身特點，采取不同的生存發(fā)展方案，創(chuàng)造成本優(yōu)勢是其中最基本的方法之一，而稅收成本的高低是企業(yè)控制運營成本的關鍵因素，提高經濟效益的重要因素，因此企業(yè)在考慮經營發(fā)展戰(zhàn)略時必須綜合考慮稅收這一項因素，而稅務籌劃這一源于西方發(fā)達國家的概念，恰恰是一個系統(tǒng)的解決方案，這是在法律允許的范圍內通過納稅籌劃的手段合理降低企業(yè)稅負，降低企業(yè)經營成本，是目前房地產企業(yè)增強競爭力的有效手段之一，房地產企業(yè)涉及的稅種多達12種，納稅籌劃空間大，經濟效益明顯，因此針對性的納稅籌劃是十分具有現實性

3、的；研究意義：短期來看，納稅籌劃對企業(yè)的經營作出合理規(guī)劃，減少稅負，達到節(jié)約支出，提高企業(yè)效益與企業(yè)核心競爭力；長遠來看，合理合法的納稅籌劃有利于企業(yè)自覺把稅法納入企業(yè)的經營活動中，提高企業(yè)依法納稅的意識促進稅收法制建設，抑制偷稅、逃稅行為，有利于優(yōu)化產業(yè)結構和投資方向，抑制過盛的投機行為，從整體上看，納稅籌劃不僅不會減少國家稅收總量，甚至增加國家稅收總量，由此可見，納稅籌劃幫助企業(yè)發(fā)展，推動了整個行業(yè)的發(fā)展，稅收源頭增加壯大，國家的稅款也相對增長，長遠來看，納稅籌劃不但不會減少國家稅收，更可能增加國家稅收。（二）納稅籌劃的基礎理論 “納稅籌劃”一詞源于西方，西方的國家將之視為人生必須要進行的

4、事情之一，以此可以知道西方國家對此的重視，但是在國內早期，納稅籌劃卻被作為一個稅務禁區(qū)來對待，出現了政府不支持，群眾不了解的一個這樣的局面，直至國內首部針對納稅籌劃所編著的納稅籌劃一書出現，人們才開始正視這一納稅理念。納稅籌劃指的是納稅人為達到減輕稅負和實現稅收零風險的目的，在稅法允許的范圍內，納稅義務發(fā)生前，對企業(yè)的經營、投資、理財、交易等各項活動進行事前規(guī)劃的活動。依據上面的兩個目的來界限企業(yè)納稅籌劃是否成功，實施納稅籌劃后企業(yè)有效減輕稅負的同時稅收風險并沒有提高才能視作納稅籌劃的成功。納稅籌劃涉及到企業(yè)的經營、投資、理財、交易等各個方面，它是一個合理的事前統(tǒng)籌規(guī)劃活動，并且它涉及到企業(yè)的

5、每一個方面，所以我們應該將之視為企業(yè)的一個基本活動。（三）文獻綜述與研究內容、思路 我國關于納稅籌劃的研究起步相對比較晚，國內首部對于納稅籌劃研究的專著是唐騰翔和唐向編寫與1994年編寫的納稅籌劃，這是國內納稅籌劃研究的開端，專門針對房地產的專著是2002年的賀志東的房地產納稅籌劃，對房地產納稅籌劃的基本知識做出講解，隨后開始針對房地產開發(fā)的各個經營環(huán)節(jié)輔以經典案例和節(jié)稅方案等開始研究。 豆懷貴（2012）他認為合理設計納稅籌劃方案，是實現企業(yè)節(jié)省開支，增加收益是房地產納稅籌劃的主要實現途徑，其文中探討納稅籌劃的基本內容，依照現行的稅法，合理利用稅收優(yōu)惠政策，分析涉稅稅種，挑選最佳節(jié)稅點，針對

6、性地提出納稅籌劃思路和技巧，李華彪（2013）主要依據現今國內房地產行業(yè)的生存環(huán)境，對房地產企業(yè)存在的背景、透支融資金額較大、生產周期長等特點來論述納稅籌劃對房地產企業(yè)的重要性，文中還分別對房地產企業(yè)的涉稅稅種，分別進行納稅籌劃，達到減輕企業(yè)稅負、提高資金周轉能力的目標；本文沖納稅籌劃的基本理論為為依據，從房地產企業(yè)的納稅籌劃現狀與房地產的涉稅稅種開始分析，針對國內房地產企業(yè)納稅籌劃現存的問題，結合實際案例提出解決對策，以期達到減低房地產企業(yè)的稅負成本，提高企業(yè)經營效益的目標二、 房地產納稅籌劃內容綜合概述（一） 房地產企業(yè)的發(fā)展概況房地產定義有廣義和狹義之分，廣義的房地產是指土地及土地上的永

7、久性建筑物、基礎設施、水喝礦藏等自然資源；狹義的房地產僅僅是指土地上的永久性建筑物和由它們衍生出來的所有權，房地產企業(yè)主要是針對狹義的房地產，是在國家政策許可下的，開發(fā)可投資房地產的企業(yè)；2014年十八屆三中全會報告中提出的關于“加快形成企業(yè)自主經營，公平競爭，消費者自由選擇、自主消費”、“完善主要有市場決定價格的機制”等現實政府更加強調市場在資源配置中的決定作用，行政性調控將會逐步淡出歷史舞臺。那么，未來的樓市政策也將會逐步擺脫過去全國一刀切的模式，根據城市的實際供需現狀產生分化；目前，我國房地產的發(fā)展狀況是房地產投資增速略有減緩，在政府出臺的控制房價、調整住房結構、加強土地控制等政策下，對

8、房地產的過度投資沖動受到一定的打壓，相應的房地產開發(fā)速度也略有減緩；2014年，房地產行業(yè)依然保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢，呈現城市格局分化與房企格局分化的局面，房企利潤率依舊徘徊在地位；一二線重點城市供需不平衡，呈現供少于求的局面，房價繼續(xù)上揚，但是增速放緩，在5%左右，三四線城市則相反，供過于求，需求增速緩慢；房地產行業(yè)房企格局分化明顯，出現強者越強的局面，原因是龍頭企業(yè)的市場把控能力與資源凝聚力相對中小型企業(yè)更強，品牌影響力大，其次龍頭企業(yè)擁有更加多元化的融資途徑，其融資成本遠遠低于中小型企業(yè)，因而其在規(guī)模拓張中優(yōu)勢明顯；房地產企業(yè)發(fā)展至今日，其利潤已達到飽和狀態(tài)，行業(yè)平均利潤已經減低到10%以下

9、，中小型企業(yè)更加低至5%，其原因是房地產項目成本不斷升高，政府出臺的調整政策，其60%的利潤需要繳納稅金，稅務繁重，同時還需支付一部分金融機構資金成本，僅靠房價上漲帶來的機會利潤難以支持企業(yè)的進一步發(fā)展；房地產的行業(yè)環(huán)境進入了調整期階段，企業(yè)從過去的規(guī)模擴張戰(zhàn)略調整至擴張質量戰(zhàn)略上去，包括企業(yè)的利潤、產品的品質、成本控制、內部管控等等方面的優(yōu)化，其原因是業(yè)績大幅上漲，企業(yè)規(guī)模大幅拓張，內部管控能力跟不上拓張的速度，導致盈利能力持續(xù)下滑，市場調整，意味著行業(yè)的變革，此時企業(yè)欲謀求更大的發(fā)展，需要考慮多元化的發(fā)展，探索新的領域。（二） 房地產企業(yè)納稅籌劃的基本理念 房地產企業(yè)作為目前國家經濟穩(wěn)增長

10、的支柱行業(yè)之一，國家對其的調控逐漸嚴密，其納稅籌劃就應該遵循以下基本理念：合法性，這是房地產企業(yè)納稅籌劃的最基本理念，制定的具體措施均應該在完全合法，表現為在不違反稅法的情況下，通過事先的合理安排，對企業(yè)的經營、投資、理財等等活動做規(guī)劃，已達到稅負最小化，企業(yè)利潤最大化，在有多種可選納稅方案下，納稅人選擇低稅負的方案，納稅機關理應認可；籌劃性，在現行的稅法前提下，必須進行事先設計與規(guī)劃，納稅籌劃其關鍵是在在于企業(yè)進行每一項投資經營活動之前，理應把稅收視為最重要因素來進行投資決策，以獲取最大的稅后利潤，同時，納稅義務的確定具有一定的滯后性，在納稅義務確定前，提前進行籌劃，規(guī)劃出能實現經營效益最大

11、化的企業(yè)納稅籌劃方案，這種超前性決定了稅務籌劃事先籌劃的特點，如果在納稅義務發(fā)生后才做補救，就會發(fā)生偷稅、逃稅等違法行為，房地產企業(yè)要進行納稅籌劃應該建立在充分理解現行稅法，政策和財務知識的基礎上，還需要比較長遠的目光，要與企業(yè)的經濟活動進行有機結合，令納稅籌劃在相當長的一段時間里發(fā)揮作用；目的性，納稅籌劃出現的最初目的就是為了減輕稅務負擔，房地產企業(yè)的納稅籌劃不僅不能偏離這個目地，更應該有一個具體的目標，涵括兩個方面，一是針對性，要考慮到地區(qū)、政策、生產規(guī)模的不同，采取的籌劃方式均應以相應的方式作對策，并從這個目標中衍生出避免不必要的經濟、名譽損失，實現涉稅零風險等等目標，而是戰(zhàn)略性，納稅籌

12、劃的最終目的是稅后總體利益最大化，以企業(yè)總體為目標，而不是緊盯著個別稅種，以全面的眼光來看，有利于最終目標實現的方案大可取用；多維性，不論從時間上或者空間上，納稅籌劃均貫穿房地產的整個經濟活動中，任何經濟環(huán)節(jié)都應該進行納稅籌劃，納稅籌劃也不僅僅局限在本企業(yè)，可聯合其他的單位，共同尋求各種降低稅負的途徑；風險性，納稅籌劃作為一種事先活動，其主要決策發(fā)生在經濟活動發(fā)生前，由于稅法的時效性、行業(yè)大環(huán)境因素、及其他難以預計的不確定性，所以納稅籌劃并不能百分之百成功，有些納稅籌劃方案，具有長遠的時效，因此，企業(yè)進行納稅籌劃，應充分考慮風險因素。（三） 房地產企業(yè)納稅籌劃主要風險分析從當前國內實際情況分析

13、，納稅人在進行納稅籌劃過程中都存在一定的風險。收益與風險并存，關注利潤的同時，不可忽視納稅籌劃風險問題。納稅籌劃的風險是指在納稅籌劃過程中源于未來經濟環(huán)境、政治環(huán)境、法律環(huán)境、社會環(huán)境的不可確定性因素所造成的企業(yè)納稅籌劃的稅負最小化、利益最大化的目標無法達成；企業(yè)在進行納稅籌劃時，不能忽視風險因素，只有估計風險才能把企業(yè)利益 （1）政策風險納稅籌劃是利用國家政策合理、合法地節(jié)稅，體現國家立法精神或沿著國家立法精神行事。因此，企業(yè)納稅籌劃活動都與國家政策高度相關，國家政策分析是納稅籌劃活動的一個基本前提。納稅籌劃者利用國家政策進行納稅籌劃活動可以達到減輕稅負的目的，但稅負的減輕具有一定的風險，這

14、種風險被稱為政策風險，它包括政策選擇風險和政策變化風險。(1)政策選擇風險。納稅籌劃的合法與合理性具有明顯的“時空性”，納稅籌劃人首先必須了解和把握這個尺度。首先，一個國家內不同地區(qū)經濟發(fā)展的不平衡會促使地方政府展開激烈的稅收競爭，政策差異比較明顯；其次，不同的國家有不同的法律，同時由于文化、傳統(tǒng)、宗教等因素的影響，不同國家對“合理”與“不合理”的界定和理解又有差異。受這兩點的影響，在一個地方、一個國家合理合法的事情，在另一個地方或國家可能并非如此，納稅籌劃的政策之一就是政策選擇錯誤的風險，即自認為采取的行為符合一個地方或一個國家的政策精神，但實際上會由于政策的差異遭到相關的限制或打擊。(2)

15、政策變化風險。國家政策不僅具有時空性，隨著經濟環(huán)境的變化，其時效性日益顯現出來了。為了適應改變了的經濟環(huán)境，舊的政策必須不斷地取消或改變，新的政策不斷推出，因此一些政府政策具有不定期或相對較短的時效性。政策的這種不定期時效性使得納稅籌劃，特別是長期納稅籌劃產生一定的風險2）納稅籌劃具有主觀性納稅人選擇籌劃方案的形式，以及如何實施籌劃方案，完全取決于納稅人的主觀判斷，包括對稅收政策的理解與判斷，對納稅籌劃條件的認識與判斷等。通常，納稅籌劃成功的概率與納稅人的業(yè)務素質成正比例關系。全面掌握稅收、財務、會計、法律等方面的政策與技能有相當的難度。因而，納稅籌劃的主觀風險較大。（3）企業(yè)活動的變化稅收貫

16、穿于企業(yè)生產經營的全過程，任何納稅籌劃方案都是在一定的時間、一定的法律環(huán)境下，以一定的企業(yè)生產經營活動為載體制定的。企業(yè)納稅籌劃的過程實際上是依托企業(yè)生產經營活動，對稅收政策的差別進行選擇的過程，因而具有明顯的針對性和時效性。企業(yè)要獲取某項稅收利益，必須使企業(yè)的生產經營活動的某一方面符合所選擇稅收政策要求的特殊性，而這些特殊往往制約著企業(yè)經營的靈活性。同時，企業(yè)納稅籌劃不僅要受到內部管理決策的制約，還要受到外部環(huán)境的影響，而外部環(huán)境是企業(yè)內部管理決策難以改變的。一旦企業(yè)預期經營活動發(fā)生變化，如投資對象、地點、企業(yè)組織形式、資產負債比例、存貨計價方法、收入實現時點、利潤分配方式等某一方面發(fā)生變化

17、，企業(yè)就會失去享受稅收優(yōu)惠和稅收利益的必要特征和條件，導致籌劃結果與企業(yè)主觀預期存在偏差。（4）納稅籌劃存在認定差異嚴格意義上的納稅籌劃應當具有合法性，納稅人應當根據法律要求和政策規(guī)定開展納稅籌劃。但是納稅籌劃針對的是納稅人的生產經營行為，而每個企業(yè)的生產經營行為都有其特殊性，而且籌劃方案的確定與具體實施都由納稅人自己選擇，稅務機關并不介入其中。納稅籌劃方案究竟是不是符合稅法規(guī)定，是否會成功，能否給納稅人帶來稅收上的利益，很大程度上取決于稅務機關對納稅人納稅籌劃方法的認定。如果納稅人所選擇的方法并不符合稅法精神，諸如一些“打擦邊球的做法，稅務機關可能會視其為避稅，甚至當作是偷逃稅，納稅人將為此

18、遭受重大損失。（5）納稅籌劃本身也有成本任何一項經營決策都需要決策與實施成本，納稅籌劃也不例外。納稅籌劃在可能給納稅人減輕稅收負擔，帶來稅收利益的同時，也需要納稅人為之支付相關的費用。納稅人的籌劃成本主要包括辦稅費用，稅務代理費用，培訓學習費用，稅收滯納金，罰款和額外稅收負擔等幾個方面。三、房地產企業(yè)納稅籌劃存在的問題研究（一）房地產企業(yè)對納稅籌劃的認知誤區(qū) 1.把納稅籌劃當作財務部門會計處理工作，企業(yè)稅收的兩個環(huán)節(jié)：一是企業(yè)產生稅收環(huán)節(jié)而是企業(yè)繳納稅收的環(huán)節(jié)，很多企業(yè)決策人認為：“稅收就是財務部門的事情，財務部門所作的財務處理就決定企業(yè)的應繳那稅額，出現多繳稅和被稅務機關處罰的情況，就是財務

19、人員的失職；”這說明房地產納稅人的納稅觀念存在誤區(qū)，未能了解稅收是如何產生的，正是這種誤區(qū)，導致很多房地產企業(yè)無法解決企業(yè)的納稅問題，雖然財務部門經常和稅務機關打交道，但是財務部門只是將企業(yè)開發(fā)經營的稅款交到稅務機關而已，稅收是根據企業(yè)在進行土地轉讓、開發(fā)經營、房產銷售等過程中產生的，不同的開發(fā)、銷售過程，產生了不同的稅收結果，所以決策人進行這些業(yè)務的納稅籌劃是十分重要的，因為房地產企業(yè)的開發(fā)經營、銷售等過程是通過合同體現出來的，為什么稅務機關在查賬時會讓企業(yè)提供相關合同？這是因為稅務機關要查看房地產企業(yè)的業(yè)務過程，每一份合同決定每一個業(yè)務過程，業(yè)務過程產生稅收，業(yè)務部門產生稅收，財務部門交納

20、稅收，房地產企業(yè)的這些合同不是由財務部門簽訂的，而是由決策人，相關的策劃部門、銷售部門等簽訂的，把房地產企業(yè)納稅籌劃單純地放到財務部門，由財務人員進行賬務處理以為這就是納稅籌劃這是不可取的，因此，決定房地產企業(yè)稅款的不只是財務部門的事，更加重要的事企業(yè)決策人在進行業(yè)務處理之前對納稅方面做的決策；（二）房地產企業(yè)對納稅籌劃的內部管理不善 目前房地產對內部進行納稅管理不足，很多房地產企業(yè)財務人員開始學習相關的稅收法律、法規(guī)，對企業(yè)自身的業(yè)務開始進行納稅籌劃，但在操作過程中，大部分沒有得到很好的效果，反而造成企業(yè)偷稅逃稅現象，受到稅務部門的出發(fā)，什么原因造成的呢？其主要原因不是因為財務人員素質不高，

21、沒有掌握想過籌劃方法和技巧，而是沒有的到其他部門的配合，因為企業(yè)在經營過程中，每一個環(huán)節(jié)都存在稅收問題，比如：房地產企業(yè)在設立過程中，性質的不同，稅收政策也不同；企業(yè)在開發(fā)土地的時間上有推移，稅收的結果也不同，等等；而且財務只是對企業(yè)經營成果進行核算和反映，企業(yè)很多具體業(yè)務不是財務能才做的，比如：企業(yè)在簽訂房屋銷售合同時，是由銷售部門實施的，但是由于他們不了解稅收政策，沒有按照稅收法規(guī)進行操作，往往給財務部門核算工作帶來很大麻煩，目前很多房地產企業(yè)在銷售房屋時們?yōu)榱诉_到銷售目的，制定不少促銷方式，如打折銷售，買房子送裝修是根據購房款加上裝修款的合計金額做銷售，送裝修視為銷售，因為銷售部門不了解

22、政策，無意中增加企業(yè)的稅收負擔，給財務部門進行納稅籌劃帶來麻煩，所以納稅籌劃并不只是財務部門的工作實現的，而必須得到企業(yè)內部所有部門的配合，因此，房地產企業(yè)在決策過程中存在這個盲區(qū)，企業(yè)內部缺乏必要的納稅管理，需要企業(yè)決策人、業(yè)務部門和財務部門相配合，納稅人在交稅過程中應該考慮自己的納稅成本，通過合理、合法的手段來實現納稅籌劃，財務人員不僅要了解稅收政策，按國家規(guī)定交稅，決策人更應該通過了解稅收政策設計自己的銷售過程，來減輕自身的納稅負擔，規(guī)避納稅風險，正確的納稅觀念為：合同決定稅收，只有加強企業(yè)內部的納稅管理，使公司各部門之間相互配合，才能減輕公司的納稅負擔，更加好地規(guī)避公司的納稅風險。（三

23、）房地產企業(yè)對稅務政策認知不足 依法納稅是企業(yè)作為納稅人應盡的義務。由于國家稅收法規(guī)政策比較復雜，又沒有很好的渠道能直接傳達到房地產企業(yè)，使企業(yè)在不了解稅收政策的前提下，出現了不會交稅的現象，到底企業(yè)是多交了，還是少交了，企業(yè)一概不清楚。由于稅收成本的增加，影響到企業(yè)在市場競爭中的發(fā)展，對于房地產企業(yè)來說，在收入、成本、費用等條件一定的情況下，房地產企業(yè)的稅后利潤與納稅金額互為消長。當房地產企業(yè)面臨沉重的稅收負擔時，房地產企業(yè)作為納稅人會將其注意力自覺不自覺地轉移到應納稅款上，致使有些房地產企業(yè)鋌而走險，利用一些不合法的手段進行偷稅、逃稅。而采取偷稅、逃稅等違法手段來減少應納稅款，房地產企業(yè)則

24、不但要承擔法律制裁的風險，更重要的是偷稅、逃稅還將影響企業(yè)的聲譽，對企業(yè)正常的經營、開發(fā)產生負面影響，也會給企業(yè)在稅收上帶來了很大的風險。正如前段時間汕頭市某知名的房地產開發(fā)公司，因采取內外兩套賬冊，故意隱匿收入，被稅務機關稽查部門查出，除了補繳稅款外，還對其進行處罰，認定其偷稅、漏稅的違法行為。這不僅給企業(yè)帶來稅收上的風險，也影響企業(yè)的聲譽。四、房地產納稅籌劃問題的形成因素研究（一）稅務籌劃理念混亂，國內研究進展不足（二）納稅籌劃專職人才缺乏，企業(yè)各部門協(xié)調不足（三）國內對稅務籌劃的相關法制不完善五、房地產企業(yè)納稅籌劃的策略（一）樹立依法、科學的納稅籌劃理念（二）建立專業(yè)人才培養(yǎng)機制，加強各環(huán)節(jié)業(yè)務納稅籌劃工作（三）國內對納稅籌劃法規(guī)的完善，加強現行法規(guī)的認知與理解六、房地產納稅籌劃案例分析以碧桂園房地產企業(yè)為例（一）碧桂園房地產企業(yè)的概況（二）分析碧桂園房地產企業(yè)納稅籌劃存在問題及風險（三）碧桂園房地產企業(yè)納稅籌劃的改善策略七、納稅籌劃對國內房地產企業(yè)的展望八、結束九、致謝