龍湖物業(yè)管理公司前期介入的主要工作內(nèi)容

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1、龍湖物業(yè)管理公司前期介入的主要工作內(nèi)容一、 方案設(shè)計(jì)階段的前期介入工作：專%業(yè)文檔*& (一) 設(shè)備房設(shè)計(jì)：專%業(yè)文檔 #*&1) 中控室1. 中控室和消防控制室合二為一。2. 具備自然采光和通風(fēng)。3. 位置宜設(shè)置在小區(qū)相對(duì)居中位置。專業(yè)&文%檔 *4. 大型社區(qū)中控室數(shù)量宜設(shè)為一個(gè)，如必須設(shè)為多個(gè)時(shí)，應(yīng)設(shè)置一個(gè)總中控室，其他中控室信號(hào)聯(lián)網(wǎng)至總中控室內(nèi)。5. 地面采用抗靜電地板，天棚輕鋼龍骨礦棉板（低于2.6米結(jié)構(gòu)頂）小區(qū)出入口數(shù)量，配套設(shè)施（如會(huì)所、幼兒園、泳池等）建造標(biāo)準(zhǔn)，豐要景觀設(shè)施（如水體）大小，小區(qū)安防設(shè)施及標(biāo)準(zhǔn)等。專業(yè)文*#%檔 2) 配電室、發(fā)電機(jī)室、大型空調(diào)機(jī)房專#*業(yè)文%檔

2、1. 配電室、發(fā)電機(jī)房宜居中設(shè)置，控制其數(shù)量，但應(yīng)考慮噪音、電磁、排煙對(duì)住戶的影響。2. 不應(yīng)設(shè)置在建筑的最底層，必須設(shè)置時(shí)其房間地面應(yīng)高出房外300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施。3. 其他設(shè)備房根據(jù)設(shè)計(jì)，有噪音和震動(dòng)影響居民的設(shè)備房，應(yīng)遠(yuǎn)離居民區(qū)，或采用減震降噪措施。4. 商業(yè)配電室，冷凍站設(shè)置獨(dú)市值班室。5. 通風(fēng)窗設(shè)防鼠網(wǎng)，電梯機(jī)房通風(fēng)窗外設(shè)雨棚。6. 配電房、水泵房、中控室進(jìn)出通道裝設(shè)防鼠板。專業(yè)文檔 #*&%7. 強(qiáng)、弱電水井采用通開鑰匙。8. 除設(shè)計(jì)消防通風(fēng)系統(tǒng)外，設(shè)備房應(yīng)設(shè)置排風(fēng)扇。專%業(yè)文檔 &9. 底樓和正負(fù)零以下強(qiáng)、弱電間的進(jìn)出管溝和橋架除采用防火堵泥封堵外，還應(yīng)用

3、無機(jī)堵泥，對(duì)所有縫隙再次密實(shí)性封堵，防止因室內(nèi)外溫差形成的結(jié)露現(xiàn)象，對(duì)設(shè)備設(shè)施帶來的損壞。3) 設(shè)備房墻地面1. 地下室設(shè)備房墻面1.2米高墻磚，其余墻、頂面采用防潮膩?zhàn)?、防潮涂料?. 設(shè)備房地面均采用普通防滑地磚。3. 有水設(shè)備房間設(shè)置排水溝及鑄鐵箅子。(二) 出入口數(shù)量確定1. 出入口在滿足規(guī)劃的同時(shí)，數(shù)量宜偏少。專業(yè)文檔* 每小環(huán)網(wǎng)供水系統(tǒng)覆蓋景觀面積宜在2萬平米左右。專#業(yè)文&%檔 2. 給水管分級(jí)控制，小環(huán)網(wǎng)之間應(yīng)連通并設(shè)置閥門。3. 采用成品快速取水閥，快速取水閥前設(shè)置球閥；每50米靠路邊設(shè)置，景觀面積20平米以上的綠地應(yīng)采用噴灌方式。(五) 景觀部分1) 水體數(shù)量及體量設(shè)置1.

4、 水體數(shù)量及體量在不影響景觀設(shè)計(jì)效果的前提下，宜少不宜多。2. 水容量大于25立方米應(yīng)采用循環(huán)系統(tǒng)。大于3 0 0M3，設(shè)置水泵房、凈化設(shè)備；回水管應(yīng)設(shè)閥門。3. 大于200M3的水體設(shè)置加壓設(shè)施接入綠化管網(wǎng)，用于綠化澆灌或道路清潔再次利用。4. 水體每級(jí)及泵坑底部設(shè)排水、排水管設(shè)閥門、排水管徑考慮排水時(shí)間不超過30分鐘。5. 泵坑不設(shè)在水體內(nèi)。6. 采用時(shí)鐘控制，未設(shè)置泵房的水體應(yīng)集中控制，控制箱結(jié)合照明控制箱設(shè)在門崗處。2) 景觀給水設(shè)計(jì)專業(yè)文&*#%檔 1. 供水系統(tǒng)采用環(huán)網(wǎng)供水，主管管徑不低于DN63。2. 給水管分級(jí)控制。3. 采用成品快速取水點(diǎn)，每50米靠路邊設(shè)置；高邊坡地帶應(yīng)采用

5、噴灌方式；北方地區(qū)均采用自動(dòng)噴灌。專業(yè)*文&#檔 3) 園區(qū)排水設(shè)計(jì)1. 單體建筑排至景觀和車庫頂板的雨水應(yīng)有組織排放。2. 車庫頂板應(yīng)有兩套組織排水，地表水采用排水溝排放，滲透水（飽和水）采用盲溝或地漏形式排放。3. 道路兩邊的花池必須做防水和組織排水。4) 游泳池及配套用房布置專#業(yè)&文%檔 1. 對(duì)外有經(jīng)營條件，宜與會(huì)所集中設(shè)置；周邊不宜種植易落葉和根須發(fā)達(dá)的喬灌木植物。2. 深水區(qū)與淺水區(qū)分開、游泳池與環(huán)境采用安全分隔。3. 游泳池設(shè)置加壓設(shè)施接入綠化管網(wǎng)，用于綠化澆灌或道路清潔再次利用。4. 泳池四周設(shè)置痰槽。5. 采用系統(tǒng)吸污。6. 更衣間、淋浴間、更衣柜、足洗池。三、 工程建設(shè)階

6、段：(一) 土建部分（只針對(duì)清水房）：1) 商業(yè)及住宅煙道1. 豎向煙道不能直角轉(zhuǎn)彎。2. 煙道應(yīng)伸向屋頂高空排放，同時(shí)應(yīng)離住宅距離大于20米。3. 頂端煙帽設(shè)置應(yīng)利于排煙、具備防雨水進(jìn)入功能。4. 經(jīng)過住宅臥室、客廳等功能房間時(shí)，應(yīng)具有隔熱、防漏煙功能。5. 專*業(yè)文檔 %#6. 商業(yè)煙道不宜設(shè)置在共墻上；宜多豎向煙道，少橫向煙道，在裙樓屋面設(shè)置坡向截面大的煙道匯集排放。專業(yè)%#文檔& *7. 洋房、別墅均設(shè)置排煙道。2) 空調(diào)機(jī)安裝位置1. 空調(diào)位尺寸滿足該房間面積對(duì)應(yīng)功率的常見空調(diào)室外機(jī)尺寸。2. 裝飾百葉正投影間距宜不低于lOcm。（采用其他形式百葉要利于室外機(jī)散熱排風(fēng)）專業(yè)文檔# *

7、3. 空調(diào)位附近應(yīng)設(shè)置有組織排放冷凝水的排水系統(tǒng)（應(yīng)能收納冬夏季排放的冷凝水），空調(diào)機(jī)位設(shè)置地漏，空調(diào)擱板做防水且泛水高度不低于lOcm，向地漏找坡。4. 空調(diào)外機(jī)位設(shè)置不低于兩面進(jìn)出風(fēng)，排風(fēng)面與機(jī)位同寬。5. 空調(diào)機(jī)位設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮在自有使用權(quán)范圍內(nèi)出入安裝。（增加的側(cè)回風(fēng)百葉設(shè)置為可開啟的活動(dòng)門，方便安裝和維修）6. 上海地區(qū)靠近公共通道的外機(jī)位必須距地2.2米設(shè)置。7. 分體式空調(diào)機(jī)位的墻面必須采用實(shí)心砌體，滿足空調(diào)外機(jī)墻面安裝的強(qiáng)度。8. 連接內(nèi)外機(jī)的冷媒管長度控制在3米內(nèi)，最大不得超過4米；（杭州地區(qū)必須控制在3米內(nèi)）9. 戶式中央空調(diào)：a) 室外主機(jī)宜選擇頂排風(fēng)式的機(jī)型，避免側(cè)排風(fēng)對(duì)

8、植物和相鄰住戶的影響；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)設(shè)計(jì)好戶內(nèi)外管線安裝通道的預(yù)留預(yù)埋。b) 室外機(jī)位必須設(shè)置排水接口。c) 預(yù)留主機(jī)安裝時(shí)的運(yùn)輸通道。d) 交付標(biāo)準(zhǔn)安裝到位的空調(diào)系統(tǒng)，控制器安裝在室內(nèi)。(二) 建筑強(qiáng)電部分：1) 維修、社區(qū)活動(dòng)電源及節(jié)日彩燈電源位置及容量專#業(yè)&文檔% 1. 維修電源：商場(chǎng)、住宅公共區(qū)域、環(huán)境按50米間距設(shè)置220V 16A五孔檢修插座；主出入口、園區(qū)干道或業(yè)主活動(dòng)相對(duì)集中的廣場(chǎng)等處設(shè)置節(jié)日或園區(qū)活動(dòng)電源，容量大小應(yīng)根據(jù)位置優(yōu)勢(shì)來確定，一般為380V 1030kw。2. 公區(qū)電纜不能通過業(yè)主私有產(chǎn)權(quán)的區(qū)域或商鋪內(nèi)；圍墻照明線纜敷設(shè)及轉(zhuǎn)線井不宜設(shè)置在圍墻外。3. 公用電纜井不能

9、面向商鋪內(nèi)開門。專*&業(yè)文檔 %4. 計(jì)量表的標(biāo)示：應(yīng)采用防脫落、防掉色的材料制作。2) 建筑光彩照明1. l、光彩照明安裝位置及方式、容量、控制回路、燈具樣式及對(duì)客戶影響的建議專業(yè)文&檔 *#2. 2、光彩照明不宜安裝在外墻上，應(yīng)安裝在屋面女兒墻上，利于維護(hù)。(三) 建筑弱電部分：1) 安保人員巡更系統(tǒng)安裝：1. 軟件實(shí)時(shí)顯示巡更計(jì)劃執(zhí)行情況，正常、未到巡更記錄（在線巡更）。專%業(yè)文檔 #2. 巡更計(jì)劃（巡更路線、巡更點(diǎn)、時(shí)間可靈活組合）編輯。專*#業(yè)文&檔 3. 軟件能查詢巡更人員的日期、時(shí)間、地點(diǎn)、姓名或代號(hào)等數(shù)據(jù)。超時(shí)、漏點(diǎn)等非正常信號(hào)語音或聲光提示，并自動(dòng)調(diào)出非正常信息。4. 軟件支

10、持在線巡更點(diǎn)在線檢測(cè)（巡更點(diǎn)故障軟件即時(shí)文字、語音提示）。5. 軟件數(shù)據(jù)自動(dòng)備份恢復(fù)、報(bào)警記錄自動(dòng)覆蓋。2) 車管系統(tǒng)安裝：1. 軟件實(shí)時(shí)顯示車輛進(jìn)出信息及圖片。2. 住宅臨時(shí)卡由人工收發(fā)卡，出場(chǎng)時(shí)固定卡自動(dòng)開閘，臨時(shí)卡確認(rèn)后手動(dòng)開閘。3. 商業(yè)車庫設(shè)集中收費(fèi)亭及收費(fèi)電腦，帶司機(jī)進(jìn)出場(chǎng)圖像抓拍功能，進(jìn)口自動(dòng)取卡、出口自動(dòng)吞卡。4. 系統(tǒng)具有語音提示、LED顯示、人工圖像對(duì)比功能。5. 道閘具有防抬桿、桿臂一體化、帶準(zhǔn)確平衡系統(tǒng)。專&*業(yè)文檔 #6. 出入口有防砸車裝置。7. 道閘起桿到啟桿完畢2S，刷卡到啟桿完畢4S。專業(yè)*&文檔 #8. 一卡一車，防重入功能。9. 終端機(jī)支持信息處理功能。1

11、0. 商業(yè)采用IC卡，住宅卡片采用EM或遠(yuǎn)距離卡，其中高層、花園洋房分別配1張戶，別墅2張戶。3) 門禁系統(tǒng)安裝：1. 車管門禁一卡通。2. 軟件實(shí)時(shí)顯示并記錄各出入口刷卡信息，能按時(shí)間、卡片、人員查詢歷史信息。3. 對(duì)卡授權(quán)、發(fā)行、掛失、解掛、補(bǔ)發(fā)、更換、回收，錄入和刪除，以及查詢持卡人的相關(guān)資料。4. 卡片采用IC、EM或遠(yuǎn)距離卡，其中高層、花園洋房分別配2張戶，別墅3張戶（可采用10CM近距離卡）。4) 背景音樂系統(tǒng)安裝：1. 能播放CD、MP3等格式的音樂。2. 調(diào)節(jié)各分區(qū)音量并監(jiān)聽，聲音清晰、通透，但不吵人。(四) 給排水部分1) 消防末端試水裝置、閥門位置1. 消防末端放水閥應(yīng)設(shè)在

12、公區(qū)有排水的位置。2. 信號(hào)碟閥和水流指示器、消火栓環(huán)狀管網(wǎng)閥門宜設(shè)置在公共區(qū)域。專業(yè)%文檔 *#2) 下沉式花園的排水方式建議1. 設(shè)置有組織排水。2. 采用提排排水時(shí)，提排井應(yīng)設(shè)在公共區(qū)域，設(shè)置超高水位報(bào)警信號(hào)到中控室。(五) 暖通部分1) 戶式中央空調(diào)室外機(jī)安裝位置專業(yè)*#%文&檔 1. 安裝基座與住宅結(jié)構(gòu)分離，避免共振。2. 應(yīng)選擇在隱蔽區(qū)域，避免安裝在陽臺(tái)。2) 天然氣管網(wǎng)安裝及預(yù)留預(yù)埋1. 餐飲商鋪天然氣調(diào)壓箱至商鋪內(nèi)的管道安裝完成。2. 住宅區(qū)的調(diào)壓箱設(shè)置在公共區(qū)域，不設(shè)置在業(yè)主私家花園內(nèi)。3. 保安宿舍、游泳池、會(huì)所設(shè)置天燃?xì)獗?，并配置燃?xì)忮仩t。3) 管道保溫材料1. 空調(diào)風(fēng)管

13、及吊頂內(nèi)的排煙管采用離心玻璃棉保溫，冷凍和冷凝水管采用橡塑保溫。2. 屋面上的冷卻水管采用橡塑保溫，同時(shí)用鍍鋅板做外防護(hù)。專業(yè)#文*檔% 3. 柴油發(fā)電機(jī)尾氣管及熱水鍋爐煙道要求保溫，采用復(fù)合硅酸鹽，熱水鍋爐煙道保溫后用鍍鋅板做外防護(hù)。(六) 景觀部分1) 景觀圍墻樣式（高度及防攀爬）1. 圍墻盡量順直，以減少周界安防設(shè)施數(shù)量。2. 高度不低于2.2米，縱向1.5米范圍內(nèi)無攀爬支撐點(diǎn)。3. 鐵藝圍墻欄桿中空管型材料壁厚不低丁3mm，頂部有矛尖。專*業(yè)文%檔 #4. 實(shí)體圍墻面層不使用淺色材料。2) 康體娛樂設(shè)施1. 獨(dú)立設(shè)置的網(wǎng)球、籃球等有安全風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，須有效安全防護(hù)措施。專業(yè)文%#&檔

14、 2. 設(shè)施于景觀中的健身娛樂設(shè)施，按每200米半徑范圍內(nèi)設(shè)置一組且不影響景觀和業(yè)主的私密性；地面設(shè)置安全地膠，與園區(qū)的通道之間用丁步石連接；安裝牢固且入土埋設(shè)的構(gòu)件應(yīng)做防腐處理；應(yīng)設(shè)置器材使用須知告示牌。3) 硬景鋪裝1. 石材選擇：耐臟、防滑2. 花臺(tái)等外表面材料：不宜采用涂料或淺色涂料專*業(yè)&文檔# 3. 車道及露天停車場(chǎng)：宜采用瀝青路面，如采用磚鋪貼，磚厚度不低于5CM。4. 軟景內(nèi)有人員經(jīng)過的位置：設(shè)汀步石。4) 公區(qū)設(shè)施設(shè)備專*業(yè)文檔# 1. 位置要求：非業(yè)主使用的設(shè)備設(shè)施（如公區(qū)水表、車庫通風(fēng)井、天然氣調(diào)壓箱、配電箱等）或室外消防栓不能安裝在業(yè)主產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)。四、 項(xiàng)目檢查及驗(yàn)收階

15、段：(一) 土建部分驗(yàn)收（只針對(duì)清水房）：2. 專#&業(yè)文%*檔 房間幾何尺寸檢查專%#業(yè)文檔 1. 天棚是否平整，誤差是否在規(guī)范要求內(nèi)。專業(yè)&文*檔 #2. 墻面是否豎直，陰陽角是否垂直，窗臺(tái)是否有大小頭。專*#業(yè)文&檔 3. 地面水平度檢查是否符合規(guī)范要求。5) 墻面空鼓裂紋檢查1. 墻面空鼓情況檢查，并進(jìn)行修補(bǔ)。2. 裂紋檢查，確定不是結(jié)構(gòu)性裂紋，并對(duì)裂紋進(jìn)行修補(bǔ)。6) 門窗安裝及成品保護(hù)情況檢查專&業(yè)%文#檔 1. 檢查門窗安裝情況，開閉是否平順，及時(shí)調(diào)節(jié)。專業(yè)文%檔 #&2. 門窗型材是否有劃痕，玻璃是否有劃痕，如果超過規(guī)范，需進(jìn)行更換。3. 門窗型材，入戶門是否有撞傷變形，需及時(shí)進(jìn)

16、行返廠。(二) 強(qiáng)電安裝部分驗(yàn)收1) 強(qiáng)電配電箱安裝情況檢查1. 配電箱各線路是否接線正確，保證不出現(xiàn)短路情況。2. 配電箱開關(guān)排布是否美觀，整齊。2) 各房間強(qiáng)電安裝檢查1. 各房間強(qiáng)電是否貫通，強(qiáng)電穿墻和穿管情況是否規(guī)范。2. 插座是否安裝美觀，電路是否通暢。3.(三) 弱電安裝部分驗(yàn)收1) 弱電配電箱情況檢查1. 弱電配電箱安裝位置是否合適，安裝是否穩(wěn)固，有無破損。2. 弱電項(xiàng)目是否齊全，電話、網(wǎng)絡(luò)、電視等有無漏接。2) 戶內(nèi)對(duì)講和安防設(shè)備情況檢查1. 戶內(nèi)對(duì)講設(shè)備是否安裝到位，包括位置是否合適，工作是否正常， 有無破損。2. 紅外感測(cè)探頭（如有）安裝位置是否合適，工作是否正常。3. 緊

17、急報(bào)警按鈕是否配置到位。專業(yè)文%#&檔 (四) 給排水部分驗(yàn)收1) 蓄水試驗(yàn)及防水測(cè)試1. 衛(wèi)生間15天以上蓄水試驗(yàn)，保證衛(wèi)生間無滲漏。專業(yè)#文*%檔 2. 廚房、陽臺(tái)等部分局部防水是否處理到位。專業(yè)文檔* %3. 外端防水測(cè)試，重點(diǎn)關(guān)注窗框等是否有滲水情況。專&業(yè)文%檔 #2) 給水管道安裝情況1. 給水管道安裝是否整齊、美觀，管道位置有無擋住其他功能設(shè)備。2. 管道接頭是否整齊，有無滲漏。專業(yè)#文%檔& 3. 入戶總閥安裝情況檢查管道壓力測(cè)試，有無滲漏等。3) 落水管道安裝情況1. 地漏安裝是否到位，落水是否通暢，重點(diǎn)檢查有無建筑垃圾。2. 落水管道安裝位置是否合理，尤其是廚房落水管道安裝

18、位置是否合適。專*&業(yè)文檔 %3. 空調(diào)預(yù)留冷凝水管安裝是否合適。(五) 暖通部分驗(yàn)收1) 天然氣管道安裝情況1. 天然氣管道安裝密閉情況是否到位，有無泄漏，是否有必要的保護(hù)措施。專業(yè)文檔* &2. 燃?xì)獗戆惭b位置是否合適，安裝是否規(guī)范，是否運(yùn)轉(zhuǎn)正常，燃?xì)獗碓甲x數(shù)記錄。2) 采暖設(shè)備安裝情況（如有）1. 暖氣安裝情況，是否有漏水情況，水路是否通暢。2. 地采暖安裝情況，有無滲漏，保護(hù)措施是否到位。(六) 景觀部分驗(yàn)收1) 硬景部分驗(yàn)收1. 小區(qū)道路鋪裝路面是否平整，道路排水施工是否完整。專*%業(yè)文檔 2. 石材部分安裝情況檢查，石材掛接，拼縫是否符合規(guī)范，有無做防水。2) 軟景部分驗(yàn)收專業(yè)#%文檔&* 1. 植物種植有無遮擋戶內(nèi)光線。2. 植物?；畲胧┦欠竦轿?。3. 綠植搭配和優(yōu)化建議。專業(yè)文檔 *&3) 景觀水體部分驗(yàn)收1. 水體循環(huán)泵安裝情況檢查，能否正常工作。專#業(yè)*文檔 2. 水體防水施工是否到位，有無滲水情況。3. 水體有無返堿情況。4) 導(dǎo)示系統(tǒng)檢查1. 導(dǎo)示標(biāo)牌是否清楚，能否保證業(yè)主找到相應(yīng)線路。2. 導(dǎo)示牌安裝是否到位，有無損壞等。