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1、我國中小城市房價調(diào)控存在問題論文論文篇一：中小城市商品房價格分析與調(diào)控措施論文 中小城市商品房價格分析與調(diào)控措施初探 摘要：分析了中小城市商品房價格趨勢和影響房價因素，提出了調(diào)控商品房價格措施。 關(guān)鍵詞：中小城市 商品房價格 調(diào)控措施 國家房地產(chǎn)調(diào)控政策層層加碼使房地產(chǎn)市場前景撲朔迷離，那么中小城市的情況又如何呢？筆者對河南新鄉(xiāng)市的房地產(chǎn)市場作了了解分析。 1 商品房價格趨勢 1.1 國內(nèi)商品房價格趨勢 房改10多年來，中國的房地產(chǎn)市場發(fā)生了翻天覆地的變化，人均住房面積翻了一番，住房質(zhì)量有了明顯改善。但應(yīng)當(dāng)看到，10多年來房價上漲也到了老百姓無法購買的地步，老百姓不堪重負。據(jù)不完全統(tǒng)計，10多
2、年來全國房價普遍翻了兩番，一些地區(qū)的房價比10多年前增長了近10倍，除了過去購買了房改房和較早幾年購買低價房的之外，現(xiàn)在的工薪階層基本上無法購買如此高價的商品房，這已制約了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也危及國民經(jīng)濟的健康持續(xù)發(fā)展。 年國務(wù)院從“國十條”開始，采取了“限貸”、“限購”、“限價”、“保障房提速”等一系列調(diào)控措施，目前據(jù)年3月18日國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，_、上海、廣州、深圳等一線城市商品房成交量開始萎縮，房價出現(xiàn)松動跡象。百姓購買預(yù)期得到了一定程度的扭轉(zhuǎn)，打擊過度投機效果明顯。但是，更多城市的商品房價格仍 篇二：淺談當(dāng)前調(diào)控房價問題 淺談當(dāng)前調(diào)控房價問題 摘要：近年來，全國各大中小城市房價上漲較快
3、，為此國家出臺了一系列調(diào)控房價問題的政策，尤其是“新國八條”政策的出臺更是打擊了炒賣二手房的人。然而當(dāng)大多數(shù)人包括一些專家認為，房價將會受到遏制降價之時，全國房價除了一些大城市房價出現(xiàn)回調(diào)有些許特價房之外，像中小城市房價卻依舊呈上升之勢。當(dāng)前的房價為什么高？房價為什么會漲？如何保障廣大中低收入者的住房問題？對這些問題，處在不同位置的人明顯有不同的看法。正確認識這些問題，有針對性地加強調(diào)控，對癥下藥、加大力度，遏制房價上漲勢頭，這既是廣大群眾的強烈呼聲，也是關(guān)乎國民經(jīng)濟又好又快發(fā)展的重大問題。關(guān)鍵詞：房價；調(diào)控；保障房 一、 供求關(guān)系決定房價高低 房價天天漲，到底誰是背后的推手呢？這是我們老百姓
4、最常問的問題，有人說是無良的開發(fā)商，有人說是賣地和收稅的政府，還有人說是可惡的炒房客，還有的說是丈母娘和大齡女青年，等等。 確實，房價背后推手很多，但主要的就兩條：需求和供給。要理解這一點，必須要正確地理解價格的決定，否則就容易陷入誤區(qū)。 無論是哪一派的經(jīng)濟學(xué)都要研究價格理論，西方經(jīng)濟學(xué)的價格均衡考量的是供與求的均衡達成市場價格，但這并不意味著可以不考慮供給與需求的變動。供給的方程式主要是由生產(chǎn)決定的，什么樣的方程式取決于生產(chǎn)水平，即生產(chǎn)者產(chǎn)業(yè)內(nèi)部均衡形成供給方程式。需求的方程式是由消費者消費能力決定的。供給方程式和需求方程式聯(lián)立，解出市場的均衡價格。只有在供給方程式和需求方程式確定的情況下，
5、我們才可能考慮需求量和供給量的變化。 如果只考慮成本，無視需求，那是賣不掉的。如果只考慮需求，不考慮成本，那就會陷入迷茫，為什么開發(fā)商要賣那么貴。 其實，決定房價上漲的因素很多，但主要的還是以下三條：第一，成本，買地繳稅建造以及出售的各種費用和一長條鏈里面人員的報酬支出。第二，供求關(guān)系的失衡，供給大于需求，價格就降；供給小于需求，價格就漲。第三，商品房投資和居住的雙重性引來了投資需求。眾所周知，從去年開始，建筑行業(yè)物價及人工價格上漲厲害，水泥已漲到400多元一噸，鋼筋4000多元一噸，人工費每平方米也上漲幾十元。土地成本也上漲了，在成本不斷提高的情況下，房價上漲不可避免。通脹也是市民必須考慮的
6、因素，從國外及我國的經(jīng)驗來看通貨膨脹，增加自住房產(chǎn)的價值，降低貨幣的價值是有效的途徑之一，同時經(jīng)驗也表明無論是實際的、預(yù)期的或者非預(yù)期的通脹，若擁有房地產(chǎn)資產(chǎn)，就始終能有效沖銷通脹帶來的貶值。當(dāng)然，應(yīng)付通脹買房不是唯一的辦法，資源類的產(chǎn)品都具有這種功能，但我們一般人很難囤積資源，因此買房可能是比較好的辦法。貨幣政策僅僅是改變市場流動性和預(yù)期的因素，如果拋開了以上三條主要因素，看適度寬松的貨幣政策，認為它是導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲的主因，無疑是非常狹隘的。供求決定價格，最基本經(jīng)濟規(guī)律，不 以人的意志為轉(zhuǎn)移，這是中學(xué)生都懂的道理。房地產(chǎn)的問題最終還是要靠市場去解決，在沒有徹底改變樓市中的供求矛盾時，任何
7、調(diào)控措施的效果都是無力的，都是短期的，房地產(chǎn)商為什么囤積房，因為房源緊缺，過一段時間可以賣一個更高的價格，假如房源充足，他們還囤積嗎？不但不，還要而且，趕緊降價出手。1 中國那么多人需要住房，或者要改善住房。如果政府不改善廣大人民的住房問題只靠出臺政策來調(diào)控房價是不能解決根本問題的。 二、調(diào)控下全國的房價漲跌 年1月份國務(wù)院發(fā)布的“新國八條”，要求全國600多個城市合理確定新建房價格控制目標(biāo)；還是由8部委共同參與的督查組即將分赴一些省市專項督查房地產(chǎn)調(diào)控落實情況，這一連串反應(yīng)都在表明：政府部門“搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控”的意圖已十分堅定與急迫。然而至今各地仍然膠著于“數(shù)據(jù)拉鋸戰(zhàn)”，一系列“限字令”過
8、后仍然“漲”聲一片，甚至出現(xiàn)二、三線城市房價高漲難抑，呈現(xiàn)“一線化”勢頭。 雖屢屢被問及，但房價之“漲與不漲”，并非我在此論述的關(guān)鍵詞。我也一直未抱著“房價下降”好，還是“房價上漲”好的意識。不過關(guān)于“新國八條”、“督查組”之類看似嚴(yán)厲的調(diào)控手段，我始終愿意相信：“政府援手”的恰當(dāng)發(fā)力，可挽回不必要的損失，尤其是在處于后金融危機時代的房價調(diào)控上。 在檢視這一令人難安的房價調(diào)控現(xiàn)狀之后，不難發(fā)現(xiàn)“政府援手”之所以未能收到實效，或存在一個不可淡視的困境：“房價調(diào)控”或未真正著力于“中國特色”，并對非市場邏輯運行下的房價現(xiàn)狀反應(yīng)過度。 首先在資本市場上，與美國住房市場較成熟，政府只需通過利率和稅收杠
9、桿就能有效調(diào)控房價相比，中國利率非市場化、股市不成熟，就導(dǎo)致資本過度涌入房地產(chǎn)市場，人們高比例地將資產(chǎn)配置在房產(chǎn)上，并希望以此抗擊金融危機或通脹，這一投資單一化、集中化增加了中國房價在資本市場上調(diào)控的難度，調(diào)控政策便常常失效。在這一意義上，除了提高基準(zhǔn)利率外，更要進一步開放并營造良好運行環(huán)境的資本市場，培植金融市場上健全的信托責(zé)任意識，引導(dǎo)人們合理投資。如果這些貨幣政策的著眼點僅僅是在限制房價上漲這一單純目標(biāo)上，結(jié)果很可能是適得其反。 再則從中國城市化轉(zhuǎn)型過程來看，城市化增速度、大量資本向城市傾斜，以及城市投資環(huán)境的總體改善，使房地產(chǎn)市場形成剛性需求。這一個“中國特色”則順理成章地使城市地價不
10、斷攀升，房價隨之大幅提升，大大超過地區(qū)名義GDP增幅以及人均可支配收入增幅。于是在我看來，一般工薪階層“買房夢想破滅”都是合理的，至少買房難的呼聲無論多高，這也并不代表著房價超出合理預(yù)期。觀照之下，“新國八條”逼壓之下全國600多個城市新建住房價格目標(biāo)，紛紛與GDP、人均可支配收入掛鉤，這無疑是地方政府一貫的單一行政化思維的結(jié)果。主導(dǎo)房價調(diào)控進程的單一化的行政思維，無非就是手段上的東拆西補，反而導(dǎo)致房價調(diào)控漏洞百出。那么，處于剛性需求之下的房價調(diào)控，政府提供廉租房或類似于香港地區(qū)的“公屋”或為最有效的措施。我較為悲觀的是，“保障性安居工程建設(shè)”應(yīng)當(dāng)是“政府援手”發(fā)力的關(guān)鍵之一，但多年來卻一次次
11、停留于紙面，至多成為一時宣揚的“政策口號”，問題突出就應(yīng)急式采納，一陣猛風(fēng)過后一切依然。 不論如何，淡化忽視“中國特色”，自我逼迫地發(fā)布一系列“限字令”，或?qū)Ψ績r增幅的反應(yīng)過度與應(yīng)景操作，都無助于實現(xiàn)房價調(diào)控者的預(yù)期效果，甚至大大傳遞出“房價高漲已是不可阻擋”的幻覺，進一步刺激人們投資房地產(chǎn)。更有甚者，政策過急反應(yīng)于“房價調(diào)控”，未必就能真正理清城市房價是否合理，房地產(chǎn)市場是否泡沫過多等這些基本前提。事實上，目前這些城市陸續(xù)公布的“房價控制目標(biāo)”，顯然并非越低越合理。相反，我以為盡管工薪階層買房難度加大，但伴隨著中國城市化仍將持續(xù)的過程，中國房價仍然處于上漲的關(guān)鍵時期，目前房價上漲的增幅仍然處
12、于合理的范圍內(nèi)。房價調(diào)控不妨理清思路，切實認識并分析房地產(chǎn)市場上的“中國特色”，合理有度地開放資本市場，形成健全信托責(zé)任體系，并規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，同時確?！氨Ｕ闲宰》抗こ獭钡耐瓿?，切勿過急于僅僅著眼于“限購限漲”的“房價調(diào)控”。 一旦忽視中國房地產(chǎn)市場進行合理調(diào)控的前提預(yù)設(shè)，而過急且盲目地直接在房價上與開發(fā)商們玩起“數(shù)字游戲”，又如何真正使房價回歸理性呢？2 三、 如何切實解決買房難買房貴保障廣大中低收入者的住房問題 年8月7日，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見。意見要求進一步建立健全城鎮(zhèn)廉租住房制度，改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度，加強對房
13、地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，提出力爭到“十一五”期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善，農(nóng)民工等其他城鎮(zhèn)住房困難群體的居住條件得到逐步改善。這一消息經(jīng)媒體報道后，立即在社會上引起強烈反響，受到廣大群眾的廣泛歡迎。 意見的出臺非常及時、非常必要，充分體現(xiàn)了國家對低收入家庭住房問題的高度重視和抑制房價過快上漲的堅定決心。當(dāng)前，關(guān)鍵是把意見貫徹好，把中央關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一系列政策措施落實好，有效抑制房價過快上漲，切實解決好涉及千家萬戶切身利益的住房問題。 首先，要充分認識抑制房價過快上漲的重要性。房價過快上漲，會進一步吸引大量的資金和資源過度投入房地產(chǎn)市場，既不利于房地產(chǎn)業(yè)自身的持續(xù)健康發(fā)展，也
14、會擠壓其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡。同時還容易引發(fā)通貨膨脹，加大金融系統(tǒng)的風(fēng)險，甚至?xí)l(fā)泡沫經(jīng)濟，到時不僅房地產(chǎn)市場難以保持繁榮，還會導(dǎo)致整個經(jīng)濟的衰退。房價過快上漲，一般群眾買房將更加困難，生活負擔(dān)將會加重，會導(dǎo)致貧富差距進一步拉大，嚴(yán)重影響社會的公平正義與穩(wěn)定和諧。因此，必須下更大的決心抑制房價過快上漲，使其保持合理的價格水平。 其次，要進一步加大房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的力度。正確運用政府調(diào)控和市場機制兩個手段，引導(dǎo)房地產(chǎn)投資保持合理規(guī)模，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。要進一步增強宏觀調(diào)控的針對性和科學(xué)性，對已經(jīng)出臺的調(diào)控措施，要狠抓落實，同時，針對新情況新問題及時出臺新的調(diào)控措施。要增
15、強各項調(diào)控政策和措施之間的協(xié)調(diào)性，使之相互銜接、配套。對地方政府來說，尤其要增強政策的執(zhí)行力和有效性。這次國務(wù)院發(fā)布的意見明確提出，省級人民政府對本地區(qū)解決城市低收入家庭住房困難工作負總責(zé)，要對所屬城市人民政府實行目標(biāo)責(zé)任管理，加強監(jiān)督指導(dǎo)；有關(guān)工作情況，要納入對城市人民政府的政績考 核之中。對意見提出的要求以及近年來中央的一系列調(diào)控措施，必須做到有部署、有責(zé)任、有檢查、有考核，使之不折不扣地落到實處。對調(diào)控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制的，要追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。 第三，要重點解決好廣大中低收入者的住房問題。住房是體現(xiàn)居住權(quán)的核心產(chǎn)品，是人們生活的最基本的產(chǎn)品。從世界其他各國的經(jīng)驗來看
16、，做到人人有房產(chǎn)是不現(xiàn)實的，但是必須要保證人人有房住，在這方面政府責(zé)無旁貸。當(dāng)前要從構(gòu)建和諧社會的戰(zhàn)略高度認識住房問題，把解決城市低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項重要職責(zé)，努力構(gòu)建多層次住房保障體系。要按照國務(wù)院意見的要求，進一步建立健全城市廉租房制度，逐步擴大廉租住房制度的保障范圍，合理確定廉租住房保障對象和保障標(biāo)準(zhǔn)，健全廉租住房保障方式，多渠道增加廉租住房房源，確保廉租住房保障資金來源；改進和規(guī)范經(jīng)濟適用房制度，規(guī)范經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象，合理確定經(jīng)濟適用住房標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格經(jīng)濟適用住房上市交易管理，加強單位集資合作建房管理；逐步改善其他
17、住房困難群體的居住條件，加快集中成片棚戶區(qū)的改造，積極推進舊住宅區(qū)綜合整治，多渠道改善農(nóng)民工居住條件。 可喜的是，目前全國已有500多個城市建立了廉租房制度，80%以上地級城市制定了廉租房建設(shè)計劃。經(jīng)濟適用房建設(shè)力度也有所加大。很多城市近期推出了不少限價普通商品房，此舉受到了廣大中低收入群體的熱烈歡迎?？梢韵胍?，隨著國務(wù)院意見的落實，今后各地保障性住房的落實情況將會越來越好。 第四，加大對房地產(chǎn)市場的整頓力度，規(guī)范市場秩序。要強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，堅決整治房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)、物業(yè)管理及房屋拆遷中的違法違規(guī)行為，維護群眾合法權(quán)益。堅持公開、平等競爭，進一步完善經(jīng)營性用地的招拍掛程序，堅決遏
18、制違法違規(guī)占地。完善信息發(fā)布制度，規(guī)范數(shù)據(jù)公布制度，嚴(yán)厲打擊發(fā)布虛假信息誘導(dǎo)消費者的行為。嚴(yán)厲打擊囤房惜售、隨意漲價等不法行為。前不久，上海所謂第一天價樓盤因涉嫌“捂盤惜售”、“虛擬交易”等，受到上海市房屋土地資源管理局的調(diào)查。要以房地產(chǎn)業(yè)為突破口，加大反腐敗力度，嚴(yán)查商業(yè)賄賂、權(quán)錢交易等行為。3 此外，對于城鎮(zhèn)普通居民來說，要看清自己的真實需求，不要盲目攀比，放大自己的住房預(yù)期。事實上，與實際經(jīng)濟水平相比，我國居民目前享受的住房面積實際上并不差。因此要量力而行，立足實際，尋找適合自身的解決住房問題的現(xiàn)實途徑。 可以相信，在對房地產(chǎn)業(yè)有清醒認識的基礎(chǔ)上，在中央有力的宏觀調(diào)控下，通過各級政府積極
19、落實調(diào)控政策，改善住房供給結(jié)構(gòu)，完善住房保障制度，房價的過快上漲一定會得到遏制，廣大群眾各種層次的住房需求一定會逐步得到滿足。 四、實施保障房的具體模式 1、推行在住房完全市場化供給基礎(chǔ)上的住房保障基金制度，逐步取消目前興建經(jīng)濟適用房和廉租房的做法。即在采取招、拍、掛的方式出讓城鎮(zhèn)開發(fā)用地而獲得大量土地出讓金的同時，根據(jù)出讓金的一定比例提取專項住房保障基金。住房保障基金主要用于政府向社會購買面向低收入家庭出租的廉租公房，或用于發(fā)放低收入家庭對外租房、購房時的住房補貼。這種住房市場化供給基礎(chǔ)上的住房保障基金制度，有利于克服目前經(jīng)濟適用住房 及廉租房建設(shè)、供給與使用管理過程中的諸多弊病，從而有利于
20、提高住房保障的效率和效益。 2、拓寬中低收入者的融資渠道 主要是建立以政府為主體的多種融資渠道，如：成立住房儲蓄銀行，憑收入證明向中低收入儲戶提供優(yōu)惠的住房貸款，降低按揭利率；建立政策性的住房金融體系，彌補市場機制的不足；鼓勵各類金融機構(gòu)參與面向中低收入群體的住房金融業(yè)務(wù)，通過各種途徑培育弱勢群體住房消費的覺悟，提高他們的住房消費的主動性，并對他們購房予以優(yōu)惠貸款；建立和健全住房抵押貸款二級市場，利用二級市場來提高金融機構(gòu)發(fā)放貸款的積極性。 3、用EPC、BT 等總包模式建設(shè)保障性住房 EPC 模式和 BT 模式都是近幾年國內(nèi)流行的總承包模式。其中 EPC 又被稱為交鑰匙模式，是指由總包商承擔(dān)
21、項目的設(shè)計、采購、施工、試車等工作，最終向業(yè)主交付可以立即投入使用的項目。BT模式由BOT變化而來，適用于基礎(chǔ)建設(shè)項目。這兩種模式的共同特點是： 總包商責(zé)任重大，在早期參與項目并負責(zé)項目全程，業(yè)主只需對于項目的基本目標(biāo)、規(guī)劃做出決策，不過多深入項目建設(shè)過程 。 保障性住房的建設(shè)具有建設(shè)規(guī)模大、房屋差異性小等特點，可以適用 EPC 模式進行建設(shè)，即由總包商去負責(zé)設(shè)計、采購和建設(shè)、裝修等全過程，最終向政府提交成品房屋；而BT 模式是自行融資進行建設(shè)，建成后由政府出資買回。采用BT模式，直接招標(biāo)承包商即可，無需開發(fā)商接入，減少了建設(shè)的中間環(huán)節(jié)，節(jié)約了成本和中間介入者的利潤。前者適合政府投資建設(shè)、且資
22、金可以及時到位的保障性住房項目，而后者則適用于政府資金較為緊張的情況和可以快速回收資金的項目。 4、危舊住房改造為保障用房 危舊住房主要居住著城市低收人住房者，容積率低、用地比較浪費，住房質(zhì)量和居住環(huán)境都很差而，而且在城市中占據(jù)著相當(dāng)大的面積。許多城市為了鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進人危舊住房的改造項目，在土地、稅費等方面給子優(yōu)惠，可以利用這個優(yōu)惠建立保障住房。拆除危舊房，在其上建立經(jīng)濟適用房或廉價租房，既改善低收人住房者的住房質(zhì)量和居住環(huán)境，又可以完善城市功能，提升城市形象。 5、建立更適合低收入人群居住的“經(jīng)濟適居房”模式 這種政府支持的節(jié)約型適合低收入人群的住房，是在地方政府各職能部門的監(jiān)管下，
23、由房地產(chǎn)開發(fā)商按照政府有關(guān)部門規(guī)定專門為城市低收入人群開發(fā)建設(shè)的特種商品房。與“經(jīng)濟適用房”相比，經(jīng)濟適居房更簡單易操作，更傾向于低收入家庭，是介于“經(jīng)濟適用房”和廉租房之間的一種新型住房模式，政府以政策支持方式（如土地出讓金、市政建設(shè)配套費和稅收方面的減免）提供一定補貼，并規(guī)定較短的土地使用年限、較低的規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，限制較低的房屋價格銷售給城市低收入人群。4 參考文獻： 1 朱大鳴供需關(guān)系決定價格高低（1），鳳凰出版?zhèn)髅郊瘓F鳳凰出版社， 2馬億軍調(diào)控下的房價漲跌是中國特色經(jīng)濟下的必然反映，房產(chǎn)頻道 3 趙曉該怎樣討論房價問題，聯(lián)合早報， 4 趙可林我國中低收入家庭住房保障問題與創(chuàng)新模式，中國
24、科技論文在線， 篇三：房價問題論文 房價問題 隨著我國市場經(jīng)濟的進一步發(fā)展，房價也隨著市場經(jīng)濟的大浪隨波而起，扶搖直上。 當(dāng)前國內(nèi)的高房價與收入差距的拉大密切相關(guān)，其實，住房本身是社會大眾的基本生活必需品，具有公共品的特性，從而不能簡單地放任市場機制來加以配置。在此，我們只知道大部分人買不起房子，但我們更需要的是了解房價增高的原因和本質(zhì)所在，配合國家的相應(yīng)有效策略的實施，這樣才能確保民生的穩(wěn)定，才能促進社會的繁榮發(fā)展。 然而_屆三中全會雖沒有明確提出房價問題，但是土地改革、財稅改革等將會對房地產(chǎn)市場帶來根本性的改變，將對房價產(chǎn)生極大沖擊。 一、房價上漲的原因 導(dǎo)致房價上漲的因素很復(fù)雜，如果結(jié)合
25、到我國房地產(chǎn)市場的實際，導(dǎo)致我國住房價格上漲的原因主要有以下幾個方面： （1）中國的人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)決定著住房高增長的需求 近年來，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，對居住的要求和需求也日益提高，在我國的很多城市，都出現(xiàn)了住房供不應(yīng)求的現(xiàn)象，導(dǎo)致這一現(xiàn)象的主要原因是房地產(chǎn)總體需求強勁造成供求關(guān)系緊張，而影響住房總體需求快速增長的因素有很多，概括起來主要包括正常住房需求、超前住房需求、被動住房需求和投機型住房需求，都直接或間接影響了房地產(chǎn)總體需求水平的提高，共同推動了房價的上漲，而房價快速上漲的最主要原因的是由后面三種需求的增加共同推動的。 拿_舉例：_年，_常住人口1380萬人 。年，
26、_常住人口已經(jīng)超過_萬 每年新增62萬人 。已經(jīng)持續(xù)增長10多年。年_住宅市場全年成交111046套 ，年_市住宅成交總量僅9萬套 ，住房需求和供給的矛盾太大了，而且矛盾約來越大，永遠解決不了，你想自己有房，其實就是要從別人手里搶房。 某種程度上來說，現(xiàn)在的無房戶，很多已經(jīng)注定未來10年是不會有房了。 如果不能加大投資與供給，長期的供不應(yīng)求現(xiàn)象無法緩解，政策的調(diào)控可以平衡一時的供求關(guān)系，但不等于滿足、釋放了需求，最終反而讓鎮(zhèn)壓中的需求膨脹，嚴(yán)重的沖擊市場的穩(wěn)定性。 （2）中國的城市化需求 中國正處于經(jīng)濟持續(xù)的高增長中，這個增長中的貢獻相當(dāng)一部分來自于城市化的需求。沒有哪個國家的房地產(chǎn)泡沫是在這
27、個國家經(jīng)濟的高增長中出現(xiàn)的，也沒有哪個國家可以在不實現(xiàn)城市化率的提高中實現(xiàn)經(jīng)濟的高增長。 從近十年城市化進程的情況分析，外地非農(nóng)戶籍人口約占用城市住房的16.4%，外地農(nóng)業(yè)戶籍人口約占用城市住房的15.3%，兩者合計約占用30%以上。不管這些房子是用什么方式提供的，至少應(yīng)有這么多數(shù)量的住房，而目前的生產(chǎn)能力是無法達到滿足條件的，市場化的供給條件只能在其中擇優(yōu)錄取了。這個競爭與選擇的手段大約就是價格了。 （3）城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)提升 城市土地成本是構(gòu)成住宅產(chǎn)品的主要因素，住房周邊硬件條件，基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善提高了地段的價值空間，直接促使房價的總體上升。地鐵線路建設(shè)的開 展，快速干道的逐步開通
28、，相關(guān)城市硬件設(shè)施的不斷完善，住房周圍的一些重要市政設(shè)施、公益工程的建成都間接的提升了住房的價格。因此從城市開發(fā)建設(shè)的速度與規(guī)模上看，在改善了城市環(huán)境的同時也拉動了周邊房價上漲。 （4）成本因素的變化。 房地產(chǎn)業(yè)而言，過度的低利率助長了開發(fā)商的盲目投資，引發(fā)了鋼鐵、水泥等行業(yè)的盲目發(fā)展，使得建材價格一直處于高位運行，建筑用鋼材價格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，價格也處于總體上漲的態(tài)勢，使國民經(jīng)濟越來越失調(diào)。建材價格的上漲在一定程度上推動了房地產(chǎn)價格的上漲。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、資金成本和管理成本等也隨市場行情不斷提高，它們的提高也會影響到住房的價格。 （5）土地資源嚴(yán)格控制
29、且價格上升，推動房價和地價互動上漲。 對地價和房價的關(guān)系有兩個截然不同的觀點：一個觀點認為地價是由市場決定的，另一個觀點認為地價上漲推動了房價上漲。我認為兩者是相互交替影響的，房價帶動了地價、地價推動了房價。近年來，城市土地供應(yīng)緊縮，住宅產(chǎn)品供給壓力不斷增大，直接導(dǎo)致供求關(guān)系緊張，致使地價快速走高。地價不斷創(chuàng)出新高是緣于土地偏緊，而且這種土地偏緊仍將在今后較長時間內(nèi)持續(xù)。從地理上看，我國雖然有960萬平方公里的國土面積，但適于房地產(chǎn)開發(fā)的平地面積僅占國土面積的12%左右，而且90%的平地集中在沿海地帶。地價作為房價的重要組成部分，而快速增長的住房需求又進一步加劇了房地產(chǎn)開發(fā)土地的供需矛盾，從而
30、導(dǎo)致新一輪房價的快速上漲。 （6）不可忽略的收入增長。 在收入的增長中，特別是高收入群體收入的快速增長中，房價也就停不下上漲的腳步。除了擴大供給之外，缺少供求平衡的條件時，房價只好承擔(dān)更多的上漲壓力了。 也許還能舉出更多的理由來說明房價必然上漲的原因，但只希望房價上漲的速度不要過快，不要超過了收入增長的條件。 二、如何有效減緩房價上漲 隨著房價的不斷升高，進而出現(xiàn)了各種各樣的房地產(chǎn)問題以及由此引起的社會問題，如何能夠有效的抑制房價的持續(xù)上漲，對由房價上漲而產(chǎn)生的一系列問題得以解決，我認為以下幾個方面可以起到減緩房價上漲的作用： （1）加強住房需求的管理 區(qū)別對待各類住房需求，對不同的對象要通過
31、不同的手段進行管理，即對住房需求進行差異化的管理，做到不同收入的人選擇不同新舊，不同價格的住房，避免盲目跟風(fēng)購買新房、好房，從而也有效的遏制了住房的價格上漲。當(dāng)前所要做的是進一步完善這種住房供應(yīng)體系，基于我國人多地少，人多房少的基本國情下，房價上漲是長期趨勢，適度增加住房供給，鼓勵正常需求；限制集團購房，抑制超前需求；控制城市房屋拆遷面積，減緩被動的住房需求；運用多種手段，打擊投機需求。強化住房租賃管理，要建立和健全租賃市場的規(guī)章制度，維護雙方當(dāng)事人的利益，規(guī)范租賃市場的健康，正常和有序發(fā)展。培育住房梯度消費。強化合理消費觀念，倡導(dǎo)建設(shè)小戶型住房、購買二手房、租賃住房等方式，讓住房市場回歸正常
32、的供需狀態(tài)。 （2）加快我國農(nóng)村城市化的建設(shè)，進一步擴大城市化的空間 我國的城市化與房價的關(guān)系取決于城市化是以怎樣的形式進行的，如果是采 取農(nóng)民進城的方式，大量的農(nóng)村人口涌入城市，便會造成城市的擁擠和住房緊張的壓力。而我國是個農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村人口占總?cè)丝诘?0%以上，必須要改變農(nóng)民進城的方式，通過對農(nóng)村經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的建設(shè)來加快農(nóng)村城市化的建設(shè)。 （3）提高房地產(chǎn)開發(fā)中的土地使用效率，調(diào)整土地供應(yīng)計劃的制定 當(dāng)前我國不少城市的房地產(chǎn)開發(fā)中對土地使用存在著“鋪張浪費”的情況，對房地產(chǎn)開發(fā)中容積率等問題應(yīng)當(dāng)做出相關(guān)的規(guī)定。許多地方都將新增建設(shè)用地中的絕大多數(shù)用于發(fā)展工業(yè)，壓縮了住房用地的需求。政府在制定
33、土地供應(yīng)計劃時，可以考慮單獨制定新增住房用地的計劃。同時，在合理規(guī)劃存量房屋拆遷面積的基礎(chǔ)上，制定存量住房用地的供給計劃。市場化供地是大勢所趨，在推行過程中一方面需要將經(jīng)營性用地統(tǒng)統(tǒng)納入市場范圍，解決低價供地、無序競爭問題。要建立土地、房地產(chǎn)管理部門協(xié)調(diào)機制，在遵循土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃的基礎(chǔ)上，調(diào)控土地供短期內(nèi)，適度控制拆遷、適度放量土地的同時，規(guī)范土地市場、打擊土地投機，從而間接調(diào)控住房價格。 （4）完善房地產(chǎn)稅制 政府應(yīng)該減免房地產(chǎn)稅費，從而降低住房價格。在房地產(chǎn)商開發(fā)的過程中，要繳納各種稅，這些收費最終都要歸結(jié)到住房的成本中，房價自然就提高了；另外通過提高辦事效率，減少辦事環(huán)節(jié)，公開辦
34、事程序，公布稅費標(biāo)準(zhǔn)，允許產(chǎn)權(quán)、規(guī)則、市政、交易等資料、信息公開查詢等，這些方式不但可以大大提高開發(fā)商對開發(fā)項目的可控性，減少交易費用，降低開發(fā)成本，從而為降低房價提供有力的保證。 （5）建立和完善相關(guān)的法律法規(guī) 房價水平最終會和當(dāng)?shù)鼐用竦南M能力相匹配，房價上漲最終需要通過經(jīng)濟增長來消化，政府有責(zé)任有空間去干預(yù)，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。為此，需要建立健全信息反饋監(jiān)控體系、完善土地政策、住房政策等相關(guān)制度體系在有效抑制房價上漲有重要作用。 （6）建立和健全房地產(chǎn)信息發(fā)布制度 政府要定期向社會公開發(fā)布有關(guān)住房供求、住房價格的信息，為市場主體決策提供參考。同時，建立網(wǎng)上信息查詢制度，及時更新有關(guān)內(nèi)容
35、，保證信息的現(xiàn)時性。完善信息資源的開發(fā)利用。在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，積極開發(fā)分地區(qū)、分品種、分項目的住房信息，并定期向社會發(fā)布，使市場主體及時了解有關(guān)信息，掌握市場走勢。要及時建立多層次的房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)，建立綜合的預(yù)警指標(biāo)體系，重點監(jiān)控土地、投資、價格、空置率、供求狀況等指標(biāo)，為房地產(chǎn)市場各主體決策提供服務(wù)。建議媒體盡量客觀地預(yù)測房價的走勢，準(zhǔn)確引導(dǎo)市民轉(zhuǎn)變住房消費的觀念，鼓勵他們勇敢地做商品房的消費者。 三、_屆三中全會對房價的影響 _屆三中全會落幕，中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定發(fā)布，引發(fā)了媒體、專家“解讀熱”。雖然決定對公眾關(guān)注的房地產(chǎn)話題表述十分有限，只有“加快房地產(chǎn)稅立法并適時
36、推進改革”，沒有“房地產(chǎn)調(diào)控”的字眼。但還是很多分析人士認為，配合土地的改革、財稅體制改革等舉措，房地產(chǎn)市場走向?qū)⑸钍苡绊憽?（1）弱化政府調(diào)控凸顯市場作用 萬達集團董事長王健林接受媒體專訪時表示，決定沒有再提“地產(chǎn)調(diào)控” 是進步，說明未來會加強市場的決定性作用，弱化調(diào)控，政府抓保障，市場做商品房。 中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌認為，“_李房地產(chǎn)新政”的日漸清晰，調(diào)控的手段、方法、立足點、途徑都在發(fā)生變化。與過去的調(diào)控思路有所不同，首先是調(diào)控手段的變化。過去，政府有形的手干預(yù)太多，而未來無形之手將起更大的作用。其次是方法的變化，過去以“限”為主，以堵為主，現(xiàn)在強調(diào)千方百計地增加供應(yīng)。再次，調(diào)控
37、的立足點也在發(fā)生變化。過去的調(diào)控，是就房價而言的調(diào)控，房價被視為政治問題，調(diào)控始終在短期的房價漲跌方面做文章，現(xiàn)在更加注重長效制度的建立。最后是途徑的變化，過去常常是一刀切?，F(xiàn)在，隨著房地產(chǎn)市場的分化，各地區(qū)表現(xiàn)不同，調(diào)控給了地方更大的自主權(quán)。 中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強則表示，盡管決定全文沒有提到房地產(chǎn)調(diào)控，但從內(nèi)容對市場化的多次強調(diào)，也能看出中央對房地產(chǎn)調(diào)控的市場化思路。在未來樓市調(diào)控長效機制建立方面，逐步淡化行政手段，回歸市場化是大方向。 在中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一看來，如果三中全會的精神能夠得到全面的貫徹，那么房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展將是必然。與以往“圍繞房價調(diào)房價”的調(diào)控不同，改革
38、聚焦在更深層次的問題之上，雖然沒有直接談及房價的漲落，但高房價的問題勢必隨著市場化改革的逐漸推進而得到有效的解決。同時朱中一也指出，在一線城市房價上漲過快的背景下，短期內(nèi)脫離有效的行政調(diào)控，市場必然存在失控的危險。如何將既有的政策與未來的改革有效銜接，維護市場的穩(wěn)定，將是很重要的問題。 （2）農(nóng)地流轉(zhuǎn)不局限于農(nóng)村城市房價或受沖擊 給予農(nóng)民更多的產(chǎn)權(quán)，是化解中國土地財政的重要舉措。一方面，這將會減少地方政府對農(nóng)村土地的征用，農(nóng)民土地或不再辦理征地手續(xù)，由農(nóng)民直接開發(fā)；另一方面，農(nóng)民的土地使用權(quán)或可以轉(zhuǎn)讓，土地產(chǎn)權(quán)多元化，將使得土地市場更加豐富，不再局限于地方政府征地。曹建海認為，這一政策是對地方
39、政府土地財政的沉重打擊，地方政府饑餓營銷下的土地供應(yīng)短缺問題將得到解決，由此造成的房價高漲問題也將因此減弱。 （3）房地產(chǎn)泡沫不會馬上破裂 短期內(nèi)房價或上漲 中國房地產(chǎn)市場有泡沫，但還沒到馬上要破裂的程度；決定中以“賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利”為核心的土地政策，可能會造成土地價格短期內(nèi)較大幅度的上升。農(nóng)民收入的增加，加上賣地少了，進入市場的土地的減少，地價會傳導(dǎo)到房價，短期內(nèi)帶動房價的上漲。在他看來，關(guān)鍵要看政府的保障房怎么安排，如果保障房也少，可能導(dǎo)致房價更快速的上漲。 國家實施多年的樓市調(diào)控一直沒有采取增供應(yīng)平抑房價，而是限購令等行政手段，這是因為“限購令”不僅不會影響土地財政收入，也沒有影響到
40、經(jīng)濟發(fā)展。由于市場供不應(yīng)求局面未有任何改變，一旦取消“限購令”，房價繼續(xù)大踏步上漲難以避免。再考慮到房產(chǎn)稅等長效機制的建立尚需全國住房信息聯(lián)網(wǎng)等條件的完善，且效果如何尚待觀察。因而，未來一段時間內(nèi)，樓市“限購令”或?qū)⒀永m(xù)。 （4）房地產(chǎn)稅法勢在必行 短期內(nèi)難開征 決定中提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進的改革”。此前國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布的“383”改革方案中也提到要擴大房產(chǎn)稅試點范圍。中國房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)走到了一個十字路口，作為調(diào)控的一個重要手段，房產(chǎn)稅有利于改變?nèi)藗儗τ诜康禺a(chǎn)發(fā)展的預(yù)期、改變房地產(chǎn)脫離其本來屬性，變?yōu)橥顿Y品的趨勢。預(yù)計房產(chǎn)稅的推進在最近一兩年“會有大的動作”。 （5）小產(chǎn)權(quán)房投資有風(fēng)險 轉(zhuǎn)正應(yīng)是持久戰(zhàn) 小產(chǎn)權(quán)房長期以來處境的尷尬，_屆三中全會的召開，使其再次進入公眾視野。目前小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正賭局中，大部分受訪者均表示購房是出于投資的心態(tài)。 對于試圖從小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正變革中投資獲利的這種心態(tài)并不好。一旦小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，農(nóng)村土地可以入市，再加上房產(chǎn)稅等種種政策出來，房價未來下跌的可能性就很難說了。 四、結(jié)論 可以看出，在短時間內(nèi)在一線大城市房價不會有所下降，但是上漲步伐可能會減慢一些，要相信政府的一系列措施。不用太去擔(dān)心房價吧，作為研一的我，告訴自己一句，不懼將來。 我國中小城市房價調(diào)控存在問題論文
我國中小城市房價調(diào)控存在問題論文論文
