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1、長沙市開福區(qū)撈刀河項目商業(yè)長沙市開福區(qū)撈刀河項目商業(yè)調查報調查報告告2 0 1 0.2.62 0 1 0.2.62壹項目區(qū)位綜述壹項目區(qū)位綜述1貳商業(yè)現狀貳商業(yè)現狀2叁項目定位叁項目定位3肆商業(yè)規(guī)劃肆商業(yè)規(guī)劃4伍項目建議伍項目建議2 內容綱要內容綱要3壹、項目區(qū)位綜述壹、項目區(qū)位綜述4城鎮(zhèn)體系：按照城鄉(xiāng)一體，協(xié)調發(fā)展的方針，規(guī)劃鵝秀組團依托鵝羊山,秀峰山兩大森林公園優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境和公益配套設施，開福區(qū)重點規(guī)劃為突以房地產業(yè)為龍頭的發(fā)展區(qū)域。n 項目位置隸屬于長沙市金霞經濟開發(fā)區(qū)項目位置隸屬于長沙市金霞經濟開發(fā)區(qū)，長沙金霞經 濟開發(fā)區(qū)是湖南省人民政府批準的十大重點省級開發(fā) 區(qū)之一，長沙市物流產業(yè)
2、唯一核心園區(qū)，國務院批準 的長沙市總體規(guī)劃近期重點開發(fā)區(qū)，同時還是湖南省 唯一集水運、公路、空運、鐵路、管道五元化網絡交 通優(yōu)勢于一體的開發(fā)園區(qū)。n 長沙金霞經濟開發(fā)區(qū)地處長沙市開福區(qū)北部，總規(guī)劃 面積34.96平方公里，四至范圍為：南起撈刀河，北 至沙河，西臨湘江，東至中青路。在產業(yè)布局上，形 成了以金霞物流中心為經濟引擎的“一主、三次”的發(fā) 展格局。“一主”，即核心區(qū)，以開發(fā)區(qū)金霞組團為核 心，主要發(fā)展物流產業(yè)，同時布置功能齊全的物流服 務設施?！叭巍?，指開發(fā)區(qū)高嶺組團、鵝秀組團和配 套的青竹湖組團，其中高嶺組團重點發(fā)展物流商貿業(yè)，形成大型綜合性物流貿易和工業(yè)基地；鵝秀組團重點 發(fā)展房地
3、產和商貿業(yè)；青竹湖組團重點發(fā)展物流會展、旅游休閑等配套產業(yè).1 1、項目區(qū)位綜述、項目區(qū)位綜述51 1、項目區(qū)位綜述、項目區(qū)位綜述龍福小區(qū)龍福小區(qū)湖湘藝術品湖湘藝術品市場市場人瑞建材大市場人瑞建材大市場上水印象上水印象華江樂天花亭華江樂天花亭6n 項目位置地隸屬于開福區(qū)新港鎮(zhèn)宿龍橋社區(qū)，社區(qū)面積約為1平方公里，社區(qū)固定常駐人口約為3萬人，流動人口約為2萬人。宿龍橋社區(qū)區(qū)域隨著長沙市往北拓展宿龍橋社區(qū)區(qū)域隨著長沙市往北拓展,眾多新興樓盤的眾多新興樓盤的建設開發(fā)建設開發(fā),正成為長沙市金霞開發(fā)區(qū)新興的住宅正成為長沙市金霞開發(fā)區(qū)新興的住宅,商貿集商貿集中中心中中心.1 1、項目區(qū)位綜述、項目區(qū)位綜述常
4、駐單位在售樓盤相關樓盤區(qū)內市場新港鎮(zhèn)政府開福區(qū)國稅局長沙市海事局新港鎮(zhèn)派出所雙灣國際上水印象華亭.樂江華亭江景陽光龍福小區(qū)(安置房)長沙建工集團湖湘藝術品市場人瑞建材大市場7貳、商業(yè)現狀貳、商業(yè)現狀8 此次市場調查走訪共涉及一個社區(qū)、兩此次市場調查走訪共涉及一個社區(qū)、兩個在售樓盤、三個臨近樓盤的一樓門面?zhèn)€在售樓盤、三個臨近樓盤的一樓門面,在在毗鄰本項目的社區(qū)中經營比較發(fā)達的前毗鄰本項目的社區(qū)中經營比較發(fā)達的前5 5種種業(yè)態(tài)為業(yè)態(tài)為:n古玩店近300300戶,經營面積均在30-40平方n建材門面近180180戶,根據經營種類的不同,面 積有大有小n小型煙酒日雜超市1111戶,其中經營面積在90-
5、100平方左右的2家n餐飲1616戶，其中有2家經營面積在100-150平 方,其余均為經營面積20-40平方的快餐店或 者小飯店n車務（含汽車裝飾、修理、汽配等）9 9戶2 2、商業(yè)現狀、商業(yè)現狀業(yè)態(tài)總數古玩步行街（市場）300建材（秀峰人瑞建材市場）180餐飲16煙酒日雜百貨9車務（裝飾、修理、汽配）9招待所8通訊4美容3廣告復印2體彩福彩2網吧2超市（90平方以上）2銀行1其它4T/T5429從調研結果來看從調研結果來看,本項目中型型商業(yè)物業(yè)尚有很大的潛力以待挖掘本項目中型型商業(yè)物業(yè)尚有很大的潛力以待挖掘。2 2、商業(yè)現狀、商業(yè)現狀 因為項目所在地為湖湘藝術品市場,為長沙市第2大古玩交易
6、市場,而且各經營戶都有幾年經營歷史經營情況都比較穩(wěn)定。本項目附近即為一個環(huán)形中心廣場,也是白天晚上市民休閑娛樂中心,為未來社區(qū)商業(yè)發(fā)展的中心。本項目所處的社區(qū)因沒有大型超市，居民購物要去地處華廈的新一佳超市，不方便。而且周邊沒有大型餐飲酒樓,這方面消費欲望得不到滿足。102 2、商業(yè)現狀、商業(yè)現狀 租金水平:社區(qū)內門面租金在4050元/平方/月,商鋪一般面積在2050平方米不等,商鋪轉讓費在 3萬元5萬元左右。商鋪多為租賃經營,租金按年支付。人流:因附近政府大規(guī)模修路及建房的原因,外來務工人口租賃戶較多,但是由于社區(qū)周邊新建小區(qū)剛完成交房或未交房,入住率比較低,未來社區(qū)商業(yè)發(fā)展空間巨大。-在建
7、樓盤約3500戶-已經交房樓盤:1000戶(入住率不足20%)112 2、商業(yè)現狀、商業(yè)現狀華銳、順天黃金海岸等中高檔酒店華銳、順天黃金海岸等中高檔酒店酒酒 店店電信，聯通，移動，郵政營業(yè)廳電信，聯通，移動，郵政營業(yè)廳通通 訊訊汽車北站、汽車北站、128128，159159，801,149801,149路等公交線路及地鐵路等公交線路及地鐵2 2號線途經本項目號線途經本項目公共交通公共交通 肯德基、伍家?guī)X活漁村，謝光頭辣椒炒肉肯德基、伍家?guī)X活漁村，謝光頭辣椒炒肉娛樂餐飲娛樂餐飲 工商銀行、建設銀行、農業(yè)銀行、郵政儲蓄、農村信用社工商銀行、建設銀行、農業(yè)銀行、郵政儲蓄、農村信用社銀行金融銀行金融
8、歲寶百貨，新一佳超市歲寶百貨，新一佳超市購物服務購物服務 藝術幼兒園、雅禮中學，周南中學藝術幼兒園、雅禮中學，周南中學文化教育文化教育 湘雅醫(yī)院、湘雅醫(yī)院、醫(yī)療衛(wèi)生醫(yī)療衛(wèi)生公交車公交車/自駕車自駕車10分鐘服務半徑之內本項目周邊的配套商業(yè)情況分鐘服務半徑之內本項目周邊的配套商業(yè)情況:從調查結果來看從調查結果來看:本項目周邊生活本項目周邊生活,服務配套十分完善服務配套十分完善,但是社區(qū)商業(yè)急需發(fā)展但是社區(qū)商業(yè)急需發(fā)展!12注：上實市場部數據n地理位置：宿龍橋社區(qū)n開業(yè)時間：已于2005年10月n建筑面積：450，000平方米n商鋪個數:300個n市場定位：藝術品專業(yè)市場n租金報價：3050元/每
9、平方/月n業(yè)態(tài)定位：繡品、雕刻工藝品、金屬工藝品、陶瓷工藝品、水晶工藝品、名人字畫、文物仿制工藝品、各種民間工藝品以及其他各種工藝美術和各種旅游產品、紀念品n經營方式：產權為獨立業(yè)主所有出租n亮點：長沙市第二大藝術品交易市場案例：項目周邊主要商用物業(yè)案例：項目周邊主要商用物業(yè)湖湘藝術品市場湖湘藝術品市場13案例：案例：項目周邊主要商用物業(yè)項目周邊主要商用物業(yè)人瑞建材大市場人瑞建材大市場 n地理位置：宿龍橋社區(qū)開業(yè)時間：2008年6月n建筑面積：8000平方米n商鋪個數:180個n市場定位：建材專業(yè)市場n租金報價：4060/平方米/每月n業(yè)態(tài)定位:建材、五金、水暖、家電等n經營方式：可租可售n亮
10、點：長沙市金霞經濟技術開發(fā)區(qū)最大的建材市場14案例：案例：項目周邊主要商業(yè)物業(yè)項目周邊主要商業(yè)物業(yè)雙灣國際（雙灣國際（在售在售）規(guī)劃用地面積12.8公頃，規(guī)劃總建筑面積421638平米，總計2900戶基本情況基本情況停車位：3500個一期均價5000元/三房兩廳兩衛(wèi)140以上占90%2009年8月開盤，一期已經銷售完畢，2010年交房，2期近期VIP認籌 本項目南面雙灣國際 其它情況其它情況價格價格主力戶型主力戶型樓盤地址樓盤地址樓盤名稱樓盤名稱基本情況基本情況容積率容積率綠地率綠地率2.7851%商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)臨湘江路有少量商業(yè)，暫未建置業(yè)顧問介紹本樓盤為高檔樓 盤，少商業(yè)為提高樓盤品質該
11、樓盤商業(yè)意向需在確認15案例：案例：項目周邊主要商業(yè)物業(yè)項目周邊主要商業(yè)物業(yè)上水印象（上水印象（在售在售）總用地面積：14555.0平方米，總建筑面積約為38412.9平方米，2棟高層，總計320戶基本情況基本情況停車位：198個均價3500元/二房兩廳兩衛(wèi)90以下占70%2009年8月開盤，余15套三房2廳138大戶型待售，2010年年底交房臨芙蓉路距離本項目500米上水印象 其它情況其它情況價格價格主力戶型主力戶型樓盤地址樓盤地址樓盤名稱樓盤名稱基本情況基本情況容積率容積率綠地率綠地率3.140%商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)臨芙蓉路有800平米商業(yè)，未規(guī) 劃業(yè)態(tài)開發(fā)商商業(yè)物業(yè)不對外發(fā)售，待地鐵開通升值
12、16案例：案例：項目周邊主要商業(yè)物業(yè)項目周邊主要商業(yè)物業(yè)華江華江樂天華亭（樂天華亭（已售已售）基本情況基本情況華江 樂江華亭樓盤名稱樓盤名稱入住率入住率商業(yè)銷售商業(yè)銷售 情況情況商業(yè)經營商業(yè)經營情況情況20%總建筑面積:59662,08年全部售完，均價3200，商業(yè)面積:2554,7所以商業(yè)已經全部銷售完畢臨芙蓉北路售價12000元/臨隆福路售價9000元/,免費送相同面積地下室,地下室無產權商鋪數量:32個出租率20%出租價格:3040元/每月主要商業(yè)業(yè)態(tài):-汽車美容/小型賓館-社區(qū)小型便利店,水果超市原因分析:-社區(qū)入住率較低,小區(qū)位置為環(huán)線 立交橋邊上,人氣低迷,導致商業(yè) 不旺.17案例
13、：案例：項目周邊主要商業(yè)物業(yè)項目周邊主要商業(yè)物業(yè)江景陽光江景陽光（已售已售）基本情況基本情況嘉年華 江景陽光樓盤名稱樓盤名稱入住率入住率商業(yè)銷售商業(yè)銷售 情況情況商業(yè)經營商業(yè)經營情況情況20%總建筑面積:32357,08年全部售完，均價2800，戶數為323戶所以商業(yè)已經全部銷售完畢臨隆福路售價6000元/起商鋪面積:28.3269.73 商鋪個數:20個出租率20%出租價格:3040元/每月主要商業(yè)業(yè)態(tài):-美容美發(fā)/便利超市原因分析:-社區(qū)入住率較低,小區(qū)位置為環(huán)線 立交橋邊上,人氣低迷,導致商業(yè) 不旺.18叁、項目定位叁、項目定位19西北西北東東南南西南西南Four dynamicfact
14、ors南面臨雙灣國際大門西北面緊靠中心廣場是人流商業(yè)中心芙蓉北路匝道是主要交通線地塊概況地塊概況西面為社區(qū)干道臨雙灣國際大門193 3、項目定位、項目定位20地塊地塊SWOTSWOT分析分析機遇機遇劣勢劣勢威脅威脅優(yōu)勢優(yōu)勢n 項目周邊未來項目周邊未來5萬人的常駐人口萬人的常駐人口n 項目三面臨街項目三面臨街,商業(yè)發(fā)展空間大商業(yè)發(fā)展空間大n 項目北臨社區(qū)未來商業(yè)中心項目北臨社區(qū)未來商業(yè)中心,商業(yè)價值大商業(yè)價值大n 項目南臨雙灣國際項目南臨雙灣國際,35萬平米大盤萬平米大盤n 周邊無大型商業(yè)場地供大型商業(yè)發(fā)展周邊無大型商業(yè)場地供大型商業(yè)發(fā)展n 項目周邊尚未完全成熟，項目周邊尚未完全成熟，入住率較入
15、住率較低低,社區(qū)配套相對不是很完善社區(qū)配套相對不是很完善n 項目總體規(guī)模不大項目總體規(guī)模不大n位于鵝秀組團位于鵝秀組團,開福區(qū)房地產重點發(fā)展區(qū)域開福區(qū)房地產重點發(fā)展區(qū)域n火車北站火車北站,長沙新港長沙新港,青竹湖的發(fā)展為本項青竹湖的發(fā)展為本項目所在地帶來人流目所在地帶來人流n湖湘藝術品市場發(fā)展提高商業(yè)價值湖湘藝術品市場發(fā)展提高商業(yè)價值n 項目周邊存在一定競爭威脅，雙灣國際項目周邊存在一定競爭威脅，雙灣國際商業(yè)部分未定型商業(yè)部分未定型,商業(yè)規(guī)模大小影響本項商業(yè)規(guī)模大小影響本項目商業(yè)經營狀態(tài)目商業(yè)經營狀態(tài)3 3、項目定位、項目定位21n 本項目商業(yè)總量較小,但是基于地塊限制和競爭態(tài)勢，未來的物業(yè)基
16、礎具備做小型社區(qū)購物中心小型社區(qū)購物中心或娛樂文化中心的條件；n 項目所在地未來發(fā)展與周邊商業(yè)配套的不完善,給本項目商業(yè)定位帶來廣闊空間,3 3、項目定位、項目定位結論：結論：本項目商業(yè)定位思路應針對本區(qū)域缺失小型社區(qū)商業(yè)中心的缺點，深度利用項目位置優(yōu)勢與周邊配套不夠完善現狀，緊緊圍繞打造宿龍橋社區(qū)商業(yè)中心，合理布置各種業(yè)態(tài)，真正做到深度利用優(yōu)勢資源。22q餐飲功能：餐飲功能：滿足社區(qū)居民宴請及周邊相關事業(yè)單位商務宴請的社交需求；q休閑娛樂：休閑娛樂：滿足社區(qū)居民休閑享受的需求；q配套功能：配套功能：滿足周邊居民日常鄰里生活內部配套需求。q零售功能：零售功能：區(qū)域內居民生活購物消費的需求；建議
17、本項目在功能上定義為 餐飲、休閑、配套、零售餐飲、休閑、配套、零售，注重彌補周邊商業(yè)不足，形成業(yè)態(tài)上的錯位優(yōu)勢。餐飲社區(qū)商業(yè)中心配套休閑零售功能定位功能定位3 3、項目定位、項目定位23定位理由n 區(qū)域內乃至整個金霞開發(fā)區(qū)目前都缺乏真正的針對居民餐飲休閑消費、生活消費逗留的集中場所；n 主打“餐飲、超市”有利于直接點中主題，直接呼喚出消費者需求，有利于項目在短期內樹立區(qū)域內地標地位；n 人氣不足是目前項目的致命傷，而餐飲和超市等主題鮮明定位能有效地吸引區(qū)域外人流，同時大大延長人流停駐時間；3 3、項目定位、項目定位24肆、商業(yè)規(guī)劃肆、商業(yè)規(guī)劃25業(yè)態(tài)比例：業(yè)態(tài)比例：建議項目整體根據餐飲、休閑、
18、商務配套、零售四大主力元素暫按照如下的組合比例來執(zhí)行；n零售：零售：將約25-30%25-30%用作零售商業(yè)規(guī)劃，并主要將該部分的營業(yè)面積以中型超市為主，力求主要滿足周邊樓盤居民基本消費要求n餐飲：餐飲：將約15-20%15-20%的面積時規(guī)劃用作餐飲，以滿足周邊行政機關眾多、居民消費潛力巨大，而缺乏特色、中高層次餐飲的現狀。作為主要主題以吸引人流聚集；n休閑：休閑：將約15-20%15-20%的面積時規(guī)劃用作休閑，對周邊行政商務區(qū)域起到了商務社交、休憩的有效補強作用；n社區(qū)配套：社區(qū)配套：將約40-45%40-45%規(guī)劃作社區(qū)服務配套服務業(yè)態(tài)，滿足區(qū)域內工作人員的日常工作、行政配套需求；項目
19、商業(yè)業(yè)態(tài)比例分配說明項目商業(yè)業(yè)態(tài)比例分配說明4 4、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃26n 餐飲餐飲/休閑：休閑：作為商業(yè)最能吸引過往人群和帶動人氣的部分，擬中心廣場沿街拐角面（2F）劃為餐飲用途，以便將人流最大限度導入到項目周邊。n 零售：零售：將小型超市作為第一主力店主要設置在項目2F西南面，是因為此類業(yè)態(tài)屬于具有明確意向的目的性消費，臨近項目南側是3000住戶的高檔樓盤-雙灣國際,現商業(yè)配套不明朗情況下,項目引入省內品牌超市提高人氣,項目銷售亮點.n 配套：配套：在項目1F設置銀行、醫(yī)藥、西點等零售配套類，同時注意盡量使其位于主入口兩側和餐飲業(yè)附近，可受到最多人流關注，實現最大限度的收益，便于零售業(yè)態(tài)
20、的經營。項目商業(yè)業(yè)態(tài)位置分配說明項目商業(yè)業(yè)態(tài)位置分配說明4 4、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃27【裙樓1F 商業(yè)布局】n 主要業(yè)態(tài)：主要業(yè)態(tài)：配套、零售。配套、零售。4 4、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃n以上各類業(yè)態(tài)面積僅作為招商過程中的參考，具體面積劃分將根據現場設計以上各類業(yè)態(tài)面積僅作為招商過程中的參考，具體面積劃分將根據現場設計/實地情況有所調控。實地情況有所調控。1F配套零售適合商業(yè)業(yè)態(tài)重點引入業(yè)態(tài)銀行，品牌藥店，美容美發(fā)，電信營業(yè)廳品牌西點，煙酒店，母嬰店配比60%40%28【裙樓2F 商業(yè)布局】n 主要業(yè)態(tài)：主要業(yè)態(tài)：配套、零售。配套、零售。4 4、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃n以上各類業(yè)態(tài)面積僅作為招商過程中
21、的參考，具體面積劃分將根據現場設計以上各類業(yè)態(tài)面積僅作為招商過程中的參考，具體面積劃分將根據現場設計/實地情況有所調控。實地情況有所調控。1F餐飲/休閑零售適合商業(yè)業(yè)態(tài)重點引入業(yè)態(tài)品牌餐飲,茶餐廳,茶樓,足浴,休閑品牌超市配比40%60%29各商業(yè)業(yè)態(tài)列舉及面積區(qū)間各商業(yè)業(yè)態(tài)列舉及面積區(qū)間商務配套商務配套面積范圍面積范圍零售型商業(yè)業(yè)態(tài)零售型商業(yè)業(yè)態(tài)面積范圍面積范圍餐飲休閑型業(yè)態(tài)餐飲休閑型業(yè)態(tài)面積范圍面積范圍銀行500-800超市便利店 250-350主題餐廳500-1000私人診所200-400文具店20-50各式東西簡餐250-500郵局250-350面包、西餅屋60-150快餐店250-3
22、50移動、電信營業(yè)廳50-200品牌折扣店20-50咖啡、茶坊200-300藥房100-300通訊電子20-50酒吧250-350干洗店50-150彩擴沖印20-50甜品屋150-300補習中心200-300音像制品店 20-50小吃100-150眼鏡光學20-50書店20-50健身會館100-2000數碼印刷200-300數碼專賣 20-50美容、美發(fā)300-800教育補習300-500體育用品專賣 50-100桑拿會所1000-2000旅游150-200花店20-50武術道館200-300化妝品店20-50棋牌300-500飾品店20-50足浴保健500-1000纖體、SPA300-800
23、4 4、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃30伍、項目建議伍、項目建議31產品補強產品補強1 1、沿街面視線處理、沿街面視線處理n同時對項目進行外觀優(yōu)化，1F獨立臨街門面大門頭設計,預留招牌展示位,門頭大氣方正是營造明顯可見性效果釋放最大商業(yè)價值重點所在。n沿街外立面設計既要考慮與周圍建筑的關系，又要考慮與內部的過渡與轉換。為充分開發(fā)臨街垂直面二樓以上區(qū)域的商業(yè)價值，建議將臨街設計為通透立面，臨街建議立面均為大幅透明落地玻璃產品補強產品補強2 2、裙樓層高設計、裙樓層高設計n 裙樓層高逐漸成為商鋪銷售的重點因素,建議1F為 5米,2F為3.5米的層高更好的解決商業(yè)銷售中發(fā)生的人員居住，貨物倉儲等問題5 5、項
24、目建議、項目建議323 3、其它建議、其它建議n 為了便于銷售及商業(yè)業(yè)態(tài)放置,1F每間獨立商鋪建議面積設置為2060平方,2F每500平方考慮設計獨立出口方便切割銷售；n 1F和2F都要考慮餐飲行業(yè)影響煙道設計,專用煙道排放或下水道排放設計時考慮,便于商業(yè)項目布局；n 1F和2F 所以獨立商鋪要考慮衛(wèi)生間功能,2F考慮貨物進出交通組織功能；5 5、項目建議、項目建議333 3、銷售建議、銷售建議n 銷售前期強力引進省內品牌超市,銷售造勢噱頭,促進銷售交易成功；5 5、項目建議、項目建議建議租賃價格建議銷售價格1F5080元/每月按7%回報:12000元/15000元/2F2035元/每月按7%回報:6000元/7000元/
長沙撈刀河項目商業(yè)調查報告
