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1、,土地增值稅清算,主要內(nèi)容,一、土地增值稅清算資料的下發(fā)和歸集 二、土地增值稅的清算的審核： 案頭審核 實(shí)地審核 三、清算案例解析,一、土地增值稅清算資料的下發(fā)收集,企業(yè)清算要報(bào)送的資料： 土地增值稅清算報(bào)送資料.xls 土地增值稅清算申報(bào)表.xls,一）案頭審核 1、資料完整性審核（表證單書）。 對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行完整性審核，看是否有漏報(bào)的情況。,二、土地增值稅清算審核,2、相關(guān)數(shù)據(jù)的初審和統(tǒng)計(jì),1）看土地出讓合同、土地使用權(quán)證，審核土地面積、土地價(jià)款。 2）看建設(shè)工程規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證、面積勘測(cè)成果表，了解開發(fā)項(xiàng)目的布局、結(jié)構(gòu)，可售面積、不可售面積是多少，其中普標(biāo)、非普標(biāo)及非住
2、宅面積又各是多少。還有商業(yè)用房的層高情況。(鏈接實(shí)測(cè)報(bào)告圖片) 3）統(tǒng)計(jì)大集中系統(tǒng)中該項(xiàng)目所有建安項(xiàng)目登記及每個(gè)項(xiàng)目的開票金額，合同金額統(tǒng)計(jì)以及與企業(yè)自報(bào)數(shù)據(jù)的比對(duì)；（鏈接大集中系統(tǒng)代開建安發(fā)票查詢.doc） 是否有外地發(fā)票、假發(fā)票入帳。,4）企業(yè)報(bào)送的資料中建安合同、工程決算報(bào)告的數(shù)據(jù)與系統(tǒng)內(nèi)的項(xiàng)目開票金額、合同金額進(jìn)行核對(duì)，發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)差異。 5）大集中系統(tǒng)中該項(xiàng)目已預(yù)繳的營(yíng)業(yè)稅及附加以及土地增值稅的繳稅清冊(cè)查詢統(tǒng)計(jì)。 要求各單位在對(duì)納稅人開票征收時(shí)，一定要通過房地產(chǎn)一體化模塊選擇相應(yīng)的項(xiàng)目申報(bào)開票，這樣就可以分項(xiàng)目查詢繳稅的數(shù)據(jù)，如果開發(fā)商有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，而沒有分項(xiàng)目申報(bào)開票，就無法分清到底
3、哪個(gè)項(xiàng)目繳了多少稅，給后期我們的清算造成麻煩。,6）審核成本費(fèi)用各級(jí)的分?jǐn)偡椒ㄊ欠駵?zhǔn)確 土地成本及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的分?jǐn)偅喝绻嫉叵鄬?duì)獨(dú)立，能分清所占土地面積，則按占地面積法分?jǐn)?，如果不能分清，則按建筑面積法分?jǐn)偂?開發(fā)成本的分?jǐn)偅阂话惆唇ㄖ娣e分?jǐn)偅绻承┏杀灸軠?zhǔn)確分開核算，則可以直接計(jì)入，比如建安合同分別簽訂，分別結(jié)算。 利息支出的分?jǐn)偅嚎梢赃x擇按資金占用比例分?jǐn)偅部梢园唇ㄖ娣e分?jǐn)?，視具體情況。,A分?jǐn)倢哟?，如果整個(gè)項(xiàng)目只有一期,B分期清算,比對(duì)物價(jià)部門銷售價(jià)格批復(fù)、銷售清冊(cè)、銷售合同、面積勘測(cè)成果表、大集中系統(tǒng)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開具情況，看有無異常。 已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載
4、金額確認(rèn)收入； 未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。 看財(cái)務(wù)報(bào)表 -對(duì)應(yīng)收入統(tǒng)計(jì)。,7）審核企業(yè)報(bào)送的收入,登陸張家界旅游地產(chǎn)信息網(wǎng),點(diǎn)擊“價(jià)格公示/選擇要查詢的樓盤信息”,對(duì)比查詢已售、未售房產(chǎn)等情況。如果需要查詢具體哪套房屋的交易價(jià)格,則在首頁下點(diǎn)擊“商品房合同簽訂查詢 ” （鏈接張家界旅游地產(chǎn)信息網(wǎng).doc） 目前只有市城區(qū)的樓盤信息進(jìn)行了公布，其他單位則到房管局將納稅人的銷售合同電子備案信息取得，然后進(jìn)行比對(duì)。對(duì)于開發(fā)商將開發(fā)的部分房屋以電子合同的形式已經(jīng)備案到自己名下的，也應(yīng)作為已售房屋進(jìn)行清算,如果不征稅，存在很大的執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。,8）審核往來款項(xiàng)
5、（1年以上的往來） 了解往來款項(xiàng)發(fā)生的緣由，是否為關(guān)聯(lián)方長(zhǎng)期掛帳，如果屬于資產(chǎn)類往來，是否為虛增的成本、費(fèi)用，如為負(fù)債類往來，是否為應(yīng)計(jì)未計(jì)收入。 此類審核結(jié)合納稅人詢問，實(shí)地查帳進(jìn)行。,二）實(shí)地審核,（一）樓盤的實(shí)地調(diào)查 1）實(shí)地察看、了解樓盤開發(fā)、整體銷售情況，車庫(kù)的銷售情況，未售房產(chǎn)的使用、空置情況。未售房產(chǎn)如果已經(jīng)使用，應(yīng)進(jìn)一步了解情況，是用于出租還是已經(jīng)分配給公司股東，只是暫時(shí)沒有過戶（如果出租，帳上是否體現(xiàn)租金收入，如果是分配給股東，應(yīng)及時(shí)做收入。為了推遲稅款的繳納甚至不繳稅，企業(yè)經(jīng)常會(huì)這樣做） （關(guān)注銷售部墻上的銷控表，作為已銷未銷房屋信息的一個(gè)依據(jù)）,2）實(shí)地詢價(jià)，了解是否普遍
6、有售后返租的情形，以租金抵付房款。 3）項(xiàng)目的沙盤，明確項(xiàng)目分期開發(fā)具體情況，明確到棟。,（二）收入的審核： 1、有疑義數(shù)據(jù)的查實(shí) 通過營(yíng)銷傭金支付情況反向推算收入 調(diào)取開發(fā)企業(yè)與中介服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂的代理銷售合同、協(xié)議，根據(jù)計(jì)提的銷售傭金金額和比例反向計(jì)算銷售額 銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。,2、關(guān)注關(guān)聯(lián)方購(gòu)買等低價(jià)出售問題 房地產(chǎn)成交價(jià)格低于同地段同類房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的，應(yīng)按同地段同類房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格認(rèn)定。 我們要通過比對(duì)銷售清冊(cè)中每一套房產(chǎn)的單價(jià)，發(fā)現(xiàn)此類購(gòu)房?jī)r(jià)格的差異，發(fā)現(xiàn)有差異的，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。,（三）扣
7、除項(xiàng)目主要審核,1、原則 真實(shí)性、合法性、規(guī)范性、配比性以及是否實(shí)際支付這幾方面入手： 1）真實(shí)性。 在土地增值稅清算過程中，允許扣除的成本費(fèi)用必須是真實(shí)的。要重點(diǎn)關(guān)注金額較大的成本費(fèi)用，調(diào)取查看原始憑證（合同、協(xié)議、發(fā)票），關(guān)注資金流向，銀行轉(zhuǎn)賬是否真實(shí)（合同、發(fā)票、進(jìn)帳單），現(xiàn)金支付的票據(jù)金額是否過大，是否有虛假業(yè)務(wù)，虛增成本的行為，是否有真票假開的情形。,2）合法性。在土地增值稅清算中，所有扣除項(xiàng)目，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。審核時(shí)確認(rèn)“合法有效憑證”的原則： A、支付給從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的納稅人（如建筑公司、設(shè)計(jì)院、運(yùn)輸公司、材料供貨商、監(jiān)理公司等）且屬于收款方
8、應(yīng)稅行為性質(zhì)款項(xiàng)的，應(yīng)提供收款方開具的套印稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)票監(jiān)制章的發(fā)票,B、對(duì)不屬于正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域而支付給我國(guó)境內(nèi)的行政事業(yè)單位的，且上述單位收取的屬于國(guó)家或省級(jí)財(cái)稅部門列入不征稅名單的行政事業(yè)性收費(fèi)（基金），以其所開具的財(cái)政收據(jù)為合法有效憑證。如房產(chǎn)局、土地局、規(guī)劃局等單位的行政事業(yè)性收費(fèi)，應(yīng)提供收款方開具的財(cái)政部門管理的行政性收費(fèi)收據(jù)；,C、支付給境外的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明。單位和個(gè)人從中國(guó)境外取得的與納稅有關(guān)的發(fā)票或者憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)在納稅審查時(shí)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)或者注冊(cè)會(huì)計(jì)師的確認(rèn)證明，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核認(rèn)可后，方可作
9、為合法的記賬核算憑證。,D、其他符合相關(guān)稅收政策的會(huì)計(jì)憑證。如支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款，應(yīng)根據(jù)拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證進(jìn)行確認(rèn); 企業(yè)支付給工程部人員的工資支出，應(yīng)根據(jù)工資發(fā)放表（收款人簽字確認(rèn)或銀行支付證明）結(jié)合勞動(dòng)合同等進(jìn)行確認(rèn)。,3）規(guī)范性。開發(fā)成本中的各明細(xì)項(xiàng)目的劃分方式，基本上與企業(yè)的會(huì)計(jì)明細(xì)核算一致，如果企業(yè)明細(xì)核算不規(guī)范或根本沒有明細(xì)核算，應(yīng)根據(jù)土地增值稅條例及相關(guān)文件進(jìn)行歸集分類。 4）配比性。在審核計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)特別注意收入與成本費(fèi)用的配比，自用與銷售的房產(chǎn)要分別承擔(dān)相應(yīng)的成本費(fèi)用。 5）實(shí)際支付?？鄢?xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的，工程
10、質(zhì)量保證金除外。,2、取得土地使用權(quán)所支付的金額審核,清算時(shí)審核要點(diǎn)： 1）同一宗土地多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)偡椒ㄊ欠窈侠?、合?guī)、正確 2）對(duì)照土地轉(zhuǎn)讓合同、購(gòu)地票據(jù)、銀行付款等憑證，審核數(shù)據(jù)的真實(shí)、準(zhǔn)確 3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。 4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。,2019/7/19,23,5）不得扣除土地使用稅 在實(shí)際工作中，部分納稅人將繳納的土地使用稅計(jì)入了土地成本。按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，存貨和無形資產(chǎn)的入賬價(jià)值，一般只考慮購(gòu)買環(huán)節(jié)的相關(guān)支出。后續(xù)環(huán)節(jié)發(fā)生
11、的相關(guān)支出，除符合資本化條件外，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期會(huì)計(jì)損益（管理費(fèi)用）。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地時(shí)發(fā)生的土地價(jià)款、出讓金以及契稅，應(yīng)當(dāng)作為土地的初始計(jì)量入賬價(jià)值；持有環(huán)節(jié)發(fā)生的場(chǎng)地平整費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)予以資本化調(diào)整的入賬價(jià)值；計(jì)算繳納的土地使用稅，應(yīng)當(dāng)計(jì)入管理費(fèi)用科目，直接在當(dāng)年會(huì)計(jì)損益申報(bào)扣除。,23,7）政府返還、補(bǔ)貼、獎(jiǎng)勵(lì)等資金處理問題 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人因項(xiàng)目開發(fā)從政府部門取得的各種名義的返還、補(bǔ)貼、獎(jiǎng)勵(lì)等資金。對(duì)于實(shí)行查賬征收的項(xiàng)目，有協(xié)議約定返還項(xiàng)目的具體科目的，按約定的內(nèi)容抵減相應(yīng)科目的扣除金額，無協(xié)議約定返還項(xiàng)目具體科目的，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額中一次性抵減。
12、納稅人在同一地區(qū)同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，且返還、獎(jiǎng)勵(lì)款項(xiàng)未區(qū)分項(xiàng)目的，按每個(gè)項(xiàng)目占地面積分配后抵減；,6）是否有政府道路或其他設(shè)施占地，異地補(bǔ)地或是貨幣補(bǔ)償?shù)那闆r，相應(yīng)的取得土地使用權(quán)支付金額要相應(yīng)沖減。,取得土地使用權(quán)的原始憑證有出讓（轉(zhuǎn)讓）合同，繳納土地出讓金的憑據(jù)，支付地價(jià)款的憑據(jù)和銀行轉(zhuǎn)帳記錄等。 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生為獲取土地使用權(quán)的支出，應(yīng)以實(shí)際支付為前提，能進(jìn)行確認(rèn)的合法有效的票據(jù)有：轉(zhuǎn)讓土地的稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票；出讓土地的土地出讓專用收據(jù)；稅務(wù)部門開具的契稅票據(jù)；行政性收費(fèi)收據(jù)等。,8）土地使用權(quán)金額相關(guān)票據(jù)的確認(rèn),指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工
13、程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。這些成本允許憑合法有效憑證予以扣除。,3、房地產(chǎn)開發(fā)成本審核,1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 從政府拿凈地的，不允許列支土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；企業(yè)在政府拆遷補(bǔ)償合同以外支付給某些“釘字戶”的補(bǔ)償款不得列支。企業(yè)支付給各職能部門及人員的拆遷協(xié)作費(fèi)或工資支出不得列支；以遮陽費(fèi)、施工嗓音費(fèi)等明目支付給居民的支出，不得列支。,審核要點(diǎn)：,同一宗土地多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)偡椒ㄊ欠窈侠?、合?guī)、正確。 拆遷補(bǔ)償款是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款，拆遷（回遷）合同、簽收花名冊(cè)、銀行轉(zhuǎn)帳記錄是否一一對(duì)應(yīng)，是否有超過合同約定支付的補(bǔ)償
14、款，是否具有真實(shí)性、合理性。 對(duì)拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入賬并沖減有關(guān)成本。,2）前期工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),審核要點(diǎn)： 是否真實(shí)發(fā)生，有無虛列現(xiàn)象 比如前期工程中的土方款的虛列，真票虛開的問題。合同、結(jié)算、監(jiān)理記錄 綠化費(fèi)虛高問題，看合同約定，是否包成活，并選擇部分苗木價(jià)格與工程造價(jià)部門發(fā)布的苗木價(jià)格比對(duì)。 多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的，是否按項(xiàng)目進(jìn)行分?jǐn)偂?是否將開發(fā)費(fèi)用列入 前期工程費(fèi)一般發(fā)生在立項(xiàng)開工前，防止“管理費(fèi)用”擠列本項(xiàng)目，審核時(shí)關(guān)注是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)。如：籌建費(fèi)用、廣告營(yíng)銷費(fèi)用，咨詢費(fèi)，稅務(wù)窗口代開的勞務(wù)發(fā)票。 報(bào)建費(fèi) 一是代墊付的報(bào)建費(fèi)是否紅字沖回，二是報(bào)建
15、費(fèi)返還是否沖回 ，比如墻改費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金，先預(yù)繳后結(jié)算。鏈接（代墊付的報(bào)建費(fèi)）,3）建筑安裝工程費(fèi),開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)主體建筑的建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)及精裝修費(fèi)等,審核時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注 對(duì)照設(shè)計(jì)方案、工程施工合同、預(yù)算書、工程結(jié)算報(bào)告、監(jiān)理報(bào)告，看記載的內(nèi)容、金額、發(fā)生的費(fèi)用是否相符。對(duì)工程結(jié)算總價(jià)款明顯高于預(yù)算價(jià)款或合同價(jià)款的，要求納稅人說明具體原因，如果是原材料、人員價(jià)格上漲，對(duì)照工程造價(jià)部門發(fā)布的工程材料價(jià)格進(jìn)行比對(duì)，看是否屬實(shí)。如果是工程量增加，看是否有變更設(shè)計(jì)，是否有增補(bǔ)合同，監(jiān)理是否認(rèn)可等。另外，我們要結(jié)合納稅人在建設(shè)部門備案的合同進(jìn)行比對(duì)，防止有陰陽合同。,甲供材問題
16、,實(shí)際支付的甲供材料（設(shè)備），允許在建筑安裝工程費(fèi)中計(jì)算扣除。 會(huì)計(jì)處理： 一、包工包料： 1、甲方：定貨、付款 乙方：收貨、取得發(fā)票 首先甲方付購(gòu)材料款： 實(shí)際為乙方代付 借：預(yù)付帳款 乙方 貸：銀行存款 然后與乙方結(jié)算工程款： 借：開發(fā)成本 貸：預(yù)付帳款,2、甲方定貨、付款、收貨、取得發(fā)票 購(gòu)買材料時(shí)： 借：原材料 貸：銀行存款 發(fā)出材料時(shí)（作銷售）： A、借：預(yù)付帳款乙方 貸：其他業(yè)務(wù)收入 B、借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：原材料 結(jié)算工程款： 借：開發(fā)成本 貸：預(yù)付帳款,二、包工不包料 甲方定貨、付款、收貨、取得發(fā)票 乙方取得材料時(shí)做備查帳。 甲方購(gòu)買時(shí)：借：原材料 貸：銀行存款 發(fā)出材料時(shí)：
17、借：開發(fā)成本 貸：原材料 注意開發(fā)商重復(fù)入帳的問題，包工不包料，施工方是需要將材料價(jià)格并入工程款繳納營(yíng)業(yè)稅的，也開具了發(fā)票，一方面開發(fā)商在購(gòu)入材料時(shí)有增值稅發(fā)票，另一方面又有建安發(fā)票，如果都入帳了，就會(huì)造成重復(fù)。,未支付的質(zhì)量保證金扣除問題,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金（2%-5%，時(shí)間和具體比例合同雙方約定）。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。,為施工方代墊的臨時(shí)水電費(fèi),在房地產(chǎn)開發(fā)過程中施工方發(fā)生的臨時(shí)水電
18、費(fèi)（俗稱“臨水、臨電”）通常是由開發(fā)企業(yè)先行支付，再由開發(fā)公司向施工企業(yè)收取。因?yàn)槭┕さ厮娚蠎粢话闶巧戏康禺a(chǎn)開發(fā)公司的戶頭，那么自來水公司、電力公司收取水電費(fèi)時(shí)，發(fā)票是開給房地產(chǎn)開發(fā)公司的，但實(shí)際水電費(fèi)的使用主要是施工方，房地產(chǎn)公司應(yīng)將這部分支出進(jìn)行合理分?jǐn)?，施工企業(yè)負(fù)擔(dān)的部分應(yīng)作為往來款項(xiàng)進(jìn)行核算，不得全額計(jì)入開發(fā)成本。在清算審核中，應(yīng)關(guān)注這部分代墊費(fèi)用。,精裝房的銷售及裝修費(fèi)用的列支,（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本”。這里的裝修是什么意思？ 營(yíng)業(yè)稅稅目注釋二、建筑業(yè)（四）裝飾，是指對(duì)建筑物 、構(gòu)筑物進(jìn)行修飾，使之美觀或具
19、有特定用途的工程作業(yè)。 計(jì)算土地增值稅時(shí)，裝修也必須符合以上標(biāo)準(zhǔn)，所發(fā)生的費(fèi)用才能夠扣除 那么，為精裝房購(gòu)置的具有獨(dú)立功能的、可移動(dòng)家用設(shè)備、物品支出，不屬于裝飾、裝修支出，不能作為開發(fā)成本扣除，更不能作為加計(jì)扣除的基數(shù)。實(shí)際工作中應(yīng)注意，企業(yè)在給裝修公司結(jié)算時(shí)，裝修費(fèi)用支出是否包括這部分支出。如果包括，應(yīng)從開發(fā)成本中剔除。,注意：如果開發(fā)商將這部分支出已經(jīng)計(jì)入房?jī)r(jià)，本著公平合理、實(shí)質(zhì)重于形式的原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房時(shí)，其銷售收入包含的家用電器、可移動(dòng)家具、日用品、可移動(dòng)裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）成本的，可以用總銷售收入減去家用電器等的采購(gòu)價(jià)格（憑合法有效憑證）后作為房地產(chǎn)銷售收入
20、計(jì)算土地增值稅。,售樓處和實(shí)體樣板間相關(guān)成本處理,區(qū)分不同情況處理： 房地產(chǎn)開發(fā)商蓋的售樓處屬于臨時(shí)性建筑，應(yīng)首先資本化處理，折舊費(fèi)用計(jì)銷售費(fèi)用，拆除損失計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出。 如售樓處在銷售完后未拆除的,作為物業(yè)房或會(huì)所, 作為開發(fā)成本扣除 承租售樓部的裝修費(fèi)用-銷售費(fèi)用 實(shí)體樣板間的裝修問題：樣板房通常是精裝修的開發(fā)產(chǎn)品，其裝修費(fèi)應(yīng)計(jì)入該套商品房的開發(fā)成本。,商業(yè)用房的層高系數(shù)問題 單棟建筑物既有住宅又有商業(yè)用房的，商業(yè)用房的建筑安裝工程費(fèi)可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整。 商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房平均層高/住宅平均層高,舉例： 開發(fā)商開發(fā)一個(gè)樓盤，共20層，共支出建筑安裝工程費(fèi)4800萬元。其中一、
21、二層為商鋪，建筑面積合計(jì)4000平方米，三、四、五層為寫字樓，建筑面積合計(jì)6000平方米， 6至20層為住宅，建筑面積合計(jì)30000平方米，其中層高：商鋪5米，寫字樓為3.5米，住宅為3米，請(qǐng)運(yùn)用商業(yè)用房層高系數(shù)計(jì)算商業(yè)用房應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ惭b工程費(fèi)。,答案： 商業(yè)用房分為兩部分：一、二層商鋪，三、四、五層寫字樓 商業(yè)用房平均層高： （40005+60003.5）（4000+6000）4.1米 住宅用房平均層高3米 商業(yè)用房層高系數(shù)4.1 31.37 單位建筑面積建筑成本： 48000000 （100001.37+30000）1098.4元 商業(yè)用房應(yīng)分?jǐn)?00001.371098.41504.8
22、1萬元,4）公共配套設(shè)施費(fèi),配套設(shè)施可以分為以下三類： 第一類是根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃，在開發(fā)項(xiàng)目以外為開發(fā)項(xiàng)目的居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等； 第二類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施，如物業(yè)用房、會(huì)所、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公廁等； 第三類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)需移交或者有可能有償轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施項(xiàng)目，如商店、銀行、郵局以及非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施中的中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等。,審核時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注：,界定是否準(zhǔn)確，費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的情況。 是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)入公共配套設(shè)施費(fèi) 多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?根據(jù)規(guī)定,房地
23、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的公共設(shè)施，按以下原則處理：,A、建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除； B、建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； C、有償移交政府、公用事業(yè)單位，取得的補(bǔ)償，直接抵扣開發(fā)成本。 D、建成后出租的，按固定資產(chǎn)處理，成本不能扣除 E、成本建成后有償轉(zhuǎn)讓的，按銷售開發(fā)產(chǎn)品處理，既要計(jì)銷售收入又可以扣除成本。,關(guān)于地下車庫(kù)清算處理的問題,房地產(chǎn)開發(fā)公司建造的可售地下車庫(kù)，按照非住宅類型房地產(chǎn)清算。 建造的其他不可售地下車庫(kù)和按政府規(guī)定建造的地下人防車庫(kù)，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或無償移交給政府的（以產(chǎn)權(quán)
24、轉(zhuǎn)移登記，公證部門公證或在房地產(chǎn)項(xiàng)目顯著位置公告并被全體業(yè)主知為判斷依據(jù)），其成本、費(fèi)用可以扣除；將上述車庫(kù)以銷售、長(zhǎng)期租賃等形式取得收入的，應(yīng)按照地上房地產(chǎn)不同類型可售建筑面積占比，分別計(jì)入不同類型房地產(chǎn)銷售收入征收土地增值稅，其成本、費(fèi)用按照配比原則扣除。,5)開發(fā)間接費(fèi)用 指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷，工程監(jiān)理費(fèi)，安全監(jiān)督費(fèi)等。 審核要點(diǎn)： 是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。 開發(fā)間接費(fèi)用一般應(yīng)限于工程部中負(fù)責(zé)工地現(xiàn)場(chǎng)管理人員直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用（項(xiàng)目完工，不
25、再列支）。一般項(xiàng)目只需要2至3人。審查是否存在企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用計(jì)入該科目，如行政管理人員的工資、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅費(fèi)，業(yè)務(wù)費(fèi)、總部的管理費(fèi)用、辦公費(fèi)的分?jǐn)偅Ц督o總公司的管理費(fèi)、以及公司的場(chǎng)租費(fèi)等。,是否存在銷售費(fèi)用擠入開發(fā)間接費(fèi)用。對(duì)納稅人為銷售房屋而對(duì)售樓處、非實(shí)體樣板房進(jìn)行裝修裝潢而發(fā)生的費(fèi)用 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在 “開發(fā)間接費(fèi)用” 等科目中列支的因違規(guī)建設(shè)被建設(shè)主管部門給予的行政性罰款，不允許計(jì)入，應(yīng)予扣減。 多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?關(guān)注代收代付費(fèi)用是否在開發(fā)間接費(fèi)用中列支的問題。 應(yīng)計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支
26、出、其他財(cái)務(wù)費(fèi)用支出以及應(yīng)計(jì)入營(yíng)銷費(fèi)用的廣告、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)用支出是否計(jì)入。 是否有物業(yè)公司前期進(jìn)場(chǎng)費(fèi)計(jì)入。,6)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 A、注意利息支出的憑據(jù)的合法性審查（單位名稱）。 B、企業(yè)在取得銀行貸款時(shí)所支付的正常利息以外的財(cái)務(wù)費(fèi)用，如顧問費(fèi)、資金保管費(fèi)、賬戶管理費(fèi)是否計(jì)入利息支出。 C、分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?利用閑置專項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。 D、重點(diǎn)關(guān)注銀行貸款合同的貸款對(duì)應(yīng)項(xiàng)目，資金用途以及貸款期限問題，對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不
27、允許扣除。,三）土地增值稅清算時(shí)要補(bǔ)充的幾點(diǎn),1、土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅是否加收滯納金 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。 2、對(duì)于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致,3、土地增值稅清算后發(fā)生銷售的涉稅處理 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)。 1）對(duì)于采取查帳征收的，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本乘以銷售面積計(jì)算。 單位建筑面積成本清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額/清算的總建筑面積 2）對(duì)于采取核定征收的，按確定的核定征收率計(jì)算繳納,下列稅務(wù)處理中，符合土地增值稅清算制度規(guī)定的有（ ）。 A.納稅人清算補(bǔ)繳的土地增值稅，不加收滯納金 B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)，不得扣除 C.回遷戶支付給房地產(chǎn)企業(yè)的補(bǔ)價(jià)，應(yīng)作為當(dāng)期的收入 D.對(duì)于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致 E.對(duì)于應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù),
土地增值稅清算.ppt
