中國(guó)房地產(chǎn)策劃教程w.doc

中國(guó)房地產(chǎn)策劃教程二OO六年八月引 言房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃要了解房產(chǎn)開(kāi)發(fā)及各種工程知識(shí);房地產(chǎn)推廣策劃就只要了解市場(chǎng)取向、熟練造勢(shì)技巧、政府法律法令等加以配合運(yùn)作就行了。此部分房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)與否不太重要了。策劃的內(nèi)容，可行性當(dāng)然重要。如果只是憑空想象天馬行空 就沒(méi)啥意義了.目錄 >>>>房地產(chǎn)全程策劃>>>>某房產(chǎn)公司售樓樓問(wèn)答>>>>商業(yè)策劃定位提綱（某東南亞著名物業(yè)行）>>>>房地產(chǎn)知識(shí)>>>>“搶購(gòu)營(yíng)銷(xiāo)”策劃模式全解密 >>>>商業(yè)戶(hù)型分割的一般特點(diǎn)及原則>>>>房地產(chǎn)經(jīng)典促銷(xiāo)>>>>滯銷(xiāo)樓盤(pán)“一路通”解套模式>>>>房地產(chǎn)銷(xiāo)售體系講座>>>>房地產(chǎn)全程策劃解碼>>>>某房地產(chǎn)整合推廣項(xiàng)目全案>>>>樓盤(pán)命名房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)利器房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷(xiāo)案現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷(xiāo)理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出"房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷(xiāo)方案"，他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷(xiāo)的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。其核心內(nèi)容包括：1、項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)；2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)；3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷(xiāo)；4、項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷(xiāo)；5、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃；6、項(xiàng)目顧問(wèn)、銷(xiāo)售、代理的策劃營(yíng)銷(xiāo)；7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷(xiāo)；8、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷(xiāo)；第一章項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過(guò)程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過(guò)程中多下功夫，以后的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)就可以事半功倍。項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，還對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查.地理位置.地質(zhì)地貌狀況.土地面積及紅線(xiàn)圖.土地規(guī)劃使用性質(zhì).七通一平現(xiàn)狀2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查.地塊周邊的建筑物.綠化景觀(guān).自然景觀(guān).歷史人文景觀(guān).環(huán)境污染狀況3、地塊交通條件調(diào)查.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃.項(xiàng)目的水、路、空交通狀況.地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查.購(gòu)物場(chǎng)所.文化教育.醫(yī)療衛(wèi)生.金融服務(wù).郵政服務(wù).娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng).生活服務(wù).娛樂(lè)休息設(shè)施.周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素.歷史人文區(qū)位影響二、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷1、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值：第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù).國(guó)家宏觀(guān)金融政策：貨幣政策利率房地產(chǎn)按揭政策.固定資產(chǎn)投資總額：全國(guó)及項(xiàng)目所在地其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重.社會(huì)消費(fèi)品零售總額：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)商品住宅價(jià)格指數(shù).中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī).項(xiàng)目所在地的居民住宅形態(tài)及比重.政府對(duì)各類(lèi)住宅的開(kāi)發(fā)和流通方面的政策法規(guī).政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī).短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃3、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀4、項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異5、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)6、商品住宅客戶(hù)構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)實(shí)態(tài)分析.各種檔次商品住宅客戶(hù)分析.商品住宅客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)行為分析三、土地SWOT（深層次）分析1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)2、項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位1、類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研.類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)基本資料.項(xiàng)目戶(hù)型結(jié)構(gòu)詳析.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷(xiāo)售資料.綜合評(píng)判2、項(xiàng)目定位-市場(chǎng)定位：-區(qū)域定位-主力客戶(hù)群定位-功能定位-建筑風(fēng)格定位五、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析1、商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析的基本方法和概念.-商品住宅價(jià)值分析法（類(lèi)比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）：選擇可類(lèi)比項(xiàng)目確定該類(lèi)樓盤(pán)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重分析可類(lèi)比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類(lèi)比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià).-類(lèi)比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類(lèi)比土地價(jià)值A(chǔ)市政交通及直入交通的便利性的差異B項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀(guān)的差異 教育和人文景觀(guān)的差異 各種污染程度的差異 社區(qū)素質(zhì)的差異C周邊市政配套便利性的差異-項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷A建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)B單體戶(hù)型設(shè)計(jì)C建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)D小區(qū)配套和物業(yè)管理E形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)策劃F發(fā)展商品牌和實(shí)力價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素A經(jīng)濟(jì)因素B政策因素2、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析.類(lèi)比樓盤(pán)分析與評(píng)價(jià).項(xiàng)目?jī)r(jià)值類(lèi)比分析：價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析項(xiàng)目類(lèi)比價(jià)值計(jì)算六項(xiàng)目定價(jià)模擬1、均價(jià)的確定.住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類(lèi)比價(jià)值算術(shù)平均法有效需求成本加價(jià)法A分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍B確保合理利潤(rùn)率，追加有效需求價(jià)格運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)2、項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬.商品住宅定價(jià)法：差異性?xún)r(jià)格系數(shù)定價(jià)法（日照采光系數(shù)、景觀(guān)朝向系數(shù)、戶(hù)型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)）.各種差異性?xún)r(jià)格系數(shù)的確定：確定基礎(chǔ)均價(jià)確定系數(shù)確定幅度.具體單位定價(jià)模擬七項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬.項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo).首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)2、項(xiàng)目首期成本模擬.成本模擬表及其說(shuō)明3、項(xiàng)目收益部分模擬.銷(xiāo)售收入模擬：銷(xiāo)售均價(jià)假設(shè)銷(xiāo)售收入模擬表.利潤(rùn)模擬及說(shuō)明：模擬說(shuō)明利潤(rùn)模擬表.敏感性分析：可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響八投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià).價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性：項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周邊項(xiàng)目的類(lèi)比價(jià)值項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)推廣是否成功2、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性.減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本.對(duì)銷(xiāo)售節(jié)奏和開(kāi)發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠3、經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn).國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀(guān)經(jīng)過(guò)形勢(shì)的變化.國(guó)家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)九開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議1、影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的基本因素.政策法規(guī)因素.地塊狀況因素.發(fā)展商操作水平因素.資金投放量及資金回收要求.銷(xiāo)售策略、銷(xiāo)售政策及價(jià)格控制因素.市場(chǎng)供求因素.上市時(shí)間要求2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè).項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟.項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估.結(jié)論第二章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)通過(guò)完整科學(xué)的投資策劃營(yíng)銷(xiāo)分析，發(fā)展商有了明確的市場(chǎng)定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展后，市場(chǎng)需求發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求越來(lái)越高，他們追求又實(shí)用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將"以人為本"的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)是基于市場(chǎng)需求而專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)的工作流程。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)是以項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以滿(mǎn)足目標(biāo)市場(chǎng)的需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶(hù)選定主力戶(hù)型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。一總體規(guī)劃1、項(xiàng)目地塊概述.項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀.項(xiàng)目臨界四周狀況.項(xiàng)目地貌狀況2、項(xiàng)目地塊情況分析.發(fā)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想.影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素.土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避.項(xiàng)目市場(chǎng)定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)3、建筑空間布局.項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說(shuō)明.項(xiàng)目功能分區(qū)示意及其說(shuō)明4、道路系統(tǒng)布局.地塊周邊交通環(huán)境示意：地塊周邊基本路網(wǎng)項(xiàng)目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r.項(xiàng)目道路設(shè)置及其說(shuō)明：項(xiàng)目主要出入口設(shè)置項(xiàng)目主要干道設(shè)置項(xiàng)目車(chē)輛分流情況說(shuō)明項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng)布置5、綠化系統(tǒng)布局.地塊周邊景觀(guān)環(huán)境示意：地塊周邊歷史、人文景觀(guān)綜合描述項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來(lái)發(fā)展方向.項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說(shuō)明：項(xiàng)目綠化景觀(guān)系統(tǒng)分析項(xiàng)目主要公共場(chǎng)所的環(huán)藝設(shè)計(jì)6、公建與配套系統(tǒng).項(xiàng)目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查.項(xiàng)目配套功能配置及安排.公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示：會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示營(yíng)銷(xiāo)中心外立面設(shè)計(jì)提示物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示其它公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示.公共建筑平面設(shè)計(jì)提示：公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)7、分期開(kāi)發(fā).分期開(kāi)發(fā)思路.首期開(kāi)發(fā)思路8、分組團(tuán)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度二建筑風(fēng)格定位1、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃.項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思.建筑色彩計(jì)劃2、建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示.商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示：多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示不同戶(hù)型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示針對(duì)屋頂、屋檐、窗戶(hù)等外立面局部設(shè)計(jì)提示其它特殊設(shè)計(jì)提示.商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示三主力戶(hù)型選擇1、項(xiàng)目所在區(qū)域同類(lèi)樓盤(pán)戶(hù)型比較2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶(hù)型配置比例3、主力戶(hù)型設(shè)計(jì)提示.一般住宅套房戶(hù)型設(shè)計(jì)提示.躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶(hù)型設(shè)計(jì)提示.別墅戶(hù)型設(shè)計(jì)提示4、商業(yè)物業(yè)戶(hù)型設(shè)計(jì)提示.商業(yè)群樓平面設(shè)計(jì)提示.商場(chǎng)樓層平面設(shè)計(jì)提示.寫(xiě)字樓平面設(shè)計(jì)提示四室內(nèi)空間布局裝修概念提示1、室內(nèi)空間布局提示2、公共空間主題選擇3、庭院景觀(guān)提示五環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示1、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查和分析2、項(xiàng)目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想.地塊已有的自然環(huán)境利用.項(xiàng)目人文環(huán)境的營(yíng)造3、項(xiàng)目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì).組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì).組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì).組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示.組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示.組團(tuán)內(nèi)宣傳專(zhuān)欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示4、項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì).項(xiàng)目主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì).項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì).項(xiàng)目會(huì)所外部環(huán)境概念設(shè)計(jì).項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)示范中心沿途可營(yíng)造環(huán)境概念設(shè)計(jì).針對(duì)本項(xiàng)目的其它公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)六公共家具概念設(shè)計(jì)提示1、項(xiàng)目周邊同類(lèi)樓盤(pán)公共家具擺設(shè).營(yíng)銷(xiāo)中心大堂.管理辦公室2、本項(xiàng)目公共家具概念設(shè)計(jì)提示七公共裝飾材料選擇指導(dǎo)1、項(xiàng)目周邊同類(lèi)樓盤(pán)公共裝飾材料比較2、本項(xiàng)目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思3、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)示范單位裝修概念設(shè)計(jì).客廳裝修概念設(shè)計(jì).廚房裝修概念設(shè)計(jì).主人房裝修概念設(shè)計(jì).兒童房裝修概念設(shè)計(jì).客房裝修概念設(shè)計(jì).室內(nèi)其它（如陽(yáng)臺(tái)、玄關(guān)、門(mén)窗）裝修提示4、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心裝修風(fēng)格提示5、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示.多層、小高層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)提示.躍層、復(fù)式、躍復(fù)式裝修標(biāo)準(zhǔn)提示.別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示八燈光設(shè)計(jì)及背景音樂(lè)指導(dǎo)1、項(xiàng)目燈光設(shè)計(jì).項(xiàng)目公共建筑外立面燈光設(shè)計(jì).項(xiàng)目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì).項(xiàng)目道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì).項(xiàng)目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì)2、背景音樂(lè)指導(dǎo).廣場(chǎng)音樂(lè)布置.項(xiàng)目室內(nèi)背景音樂(lè)布置九小區(qū)未來(lái)生活方式的指導(dǎo)1、項(xiàng)目建筑規(guī)劃組團(tuán)評(píng)價(jià)2、營(yíng)造和引導(dǎo)未來(lái)生活方式.住戶(hù)特征描述.社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計(jì)第三章項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷(xiāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，它貫穿于商品的開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售、服務(wù)的全過(guò)程。質(zhì)量工期是重要的流程之一，因房屋質(zhì)量、工期延誤等原因，而造成銷(xiāo)售停滯和購(gòu)樓者要求換房或退房的現(xiàn)象屢有發(fā)生。它嚴(yán)重影響發(fā)展商及項(xiàng)目的信譽(yù)度、美譽(yù)度。因此項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷(xiāo)是發(fā)展商必須樹(shù)立的觀(guān)念。一建筑材料選用提示1、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)建筑材料選用類(lèi)比2、新型建筑裝飾材料提示3、建筑材料選用提示二施工工藝流程指導(dǎo)1、工程施工規(guī)范手冊(cè)2、施工工藝特殊流程提示三質(zhì)量控制1、項(xiàng)目工程招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容提示2、文明施工質(zhì)量管理內(nèi)容提示四工期控制1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度提示2、施工組織與管理五造價(jià)控制1、建筑成本預(yù)算提示2、建筑流動(dòng)資金安排提示六安全管理1、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理方案2、安全施工條例第四章項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷(xiāo)包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體戰(zhàn)略形象、社區(qū)文化形象、企業(yè)行為形象、員工形象及其項(xiàng)目視覺(jué)形象等。房地產(chǎn)項(xiàng)目視覺(jué)形象是指房地產(chǎn)項(xiàng)目有別于其它項(xiàng)目具有良好識(shí)別功能的統(tǒng)一視覺(jué)表現(xiàn)。其核心部分包括項(xiàng)目的名稱(chēng)、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體等。要求造型設(shè)計(jì)既要富有意境，又要突出個(gè)性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運(yùn)用于項(xiàng)目形象包裝。其它形象（略）一項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)核心部分1、名稱(chēng).項(xiàng)目名.道路名.建筑名.組團(tuán)名2、標(biāo)志3、標(biāo)準(zhǔn)色4、標(biāo)準(zhǔn)字體二延展及運(yùn)用部分1、工地環(huán)境包裝視覺(jué).建筑物主體.工地圍墻.主路網(wǎng)及參觀(guān)路線(xiàn).環(huán)境綠化2、營(yíng)銷(xiāo)中心包裝設(shè)計(jì).營(yíng)銷(xiāo)中心室內(nèi)外展示設(shè)計(jì).營(yíng)銷(xiāo)中心功能分區(qū)提示.營(yíng)銷(xiāo)中心大門(mén)橫眉設(shè)計(jì).營(yíng)銷(xiāo)中心形象墻設(shè)計(jì).臺(tái)面設(shè)計(jì).展板設(shè)計(jì).營(yíng)銷(xiāo)中心導(dǎo)視牌.銷(xiāo)售人員服裝設(shè)計(jì)提示.銷(xiāo)售用品系列設(shè)計(jì).示范單位導(dǎo)視牌.示范單位樣板房說(shuō)明牌3、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì).辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì).物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)第五章項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來(lái)將要進(jìn)行的營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)進(jìn)行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。是房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷(xiāo)的重頭戲，是營(yíng)銷(xiāo)策劃水平與銷(xiāo)售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作。一區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析1、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀2、項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)調(diào)查.項(xiàng)目概括.市場(chǎng)定位.銷(xiāo)售價(jià)格.銷(xiāo)售政策措施.廣告推廣手法.主要媒體應(yīng)用及投入頻率.公關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng).其它特殊賣(mài)點(diǎn)和銷(xiāo)售手段3、結(jié)論二項(xiàng)目主賣(mài)點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策1、項(xiàng)目主賣(mài)點(diǎn)薈萃2、項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策三目標(biāo)客戶(hù)群定位分析1、項(xiàng)目所在地人口總量及地塊分布情況2、項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和項(xiàng)目所在地人口就業(yè)情況3、項(xiàng)目所在地家庭情況分析.家庭成員結(jié)構(gòu).家庭收入情況.住房要求、生活習(xí)慣4、項(xiàng)目客戶(hù)群定位.目標(biāo)市場(chǎng)：目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域范圍界定市場(chǎng)調(diào)查資料匯總、研究目標(biāo)市場(chǎng)特征描述.目標(biāo)客戶(hù)：目標(biāo)客戶(hù)細(xì)分目標(biāo)客戶(hù)特征描述目標(biāo)客戶(hù)資料四價(jià)格定位及策略1、項(xiàng)目單方成本2、項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)3、可類(lèi)比項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格4、價(jià)格策略.定價(jià)方法.均價(jià).付款方式和進(jìn)度.優(yōu)惠條款.樓層和方位差價(jià).綜合計(jì)價(jià)公式5、價(jià)格分期策略.內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格.入市價(jià)格.價(jià)格升幅周期.價(jià)格升幅比例.價(jià)格技術(shù)調(diào)整.價(jià)格變化市場(chǎng)反映及控制.項(xiàng)目?jī)r(jià)格、銷(xiāo)售額配比表五入市時(shí)機(jī)規(guī)劃1、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場(chǎng)情況簡(jiǎn)明分析3、入市時(shí)機(jī)的確定及安排六廣告策略1、廣告總體策略及廣告的階段性劃分.廣告總體策略.廣告的階段性劃分2、廣告主題3、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4、廣告效果監(jiān)控、評(píng)估、修正5、入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作.購(gòu)房須知.詳細(xì)價(jià)格表.銷(xiāo)售控制表.樓書(shū).宣傳海報(bào)、折頁(yè).認(rèn)購(gòu)書(shū).正式合同.交房標(biāo)準(zhǔn).物業(yè)管理內(nèi)容.物業(yè)管理公約七媒介策略1、媒體總策略及媒體選擇.媒體總策略.媒體選擇.媒體創(chuàng)新使用2、軟性新聞主題3、媒介組合4、投放頻率及規(guī)模5、費(fèi)用估算八推廣費(fèi)用計(jì)劃1、現(xiàn)場(chǎng)包裝2、印刷品3、媒介投放4、公關(guān)活動(dòng)九公關(guān)活動(dòng)策劃和現(xiàn)場(chǎng)包裝十營(yíng)銷(xiāo)推廣效果的監(jiān)控、評(píng)估、修正1、效果測(cè)評(píng)形式.進(jìn)行性測(cè)評(píng).結(jié)論性測(cè)評(píng)2、實(shí)施效果測(cè)評(píng)的主要指標(biāo).銷(xiāo)售收入.企業(yè)利潤(rùn).市場(chǎng)占有率.品牌形象和企業(yè)形象第六章項(xiàng)目顧問(wèn)、銷(xiāo)售、代理的策劃營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售階段是檢驗(yàn)前幾個(gè)方面的策劃營(yíng)銷(xiāo)工作的重要標(biāo)尺，同時(shí)，他又是自成一體的的嚴(yán)密科學(xué)系統(tǒng)。一銷(xiāo)售周期劃分及控制1、銷(xiāo)售策略.營(yíng)銷(xiāo)思想（全面營(yíng)銷(xiāo)）：全過(guò)程營(yíng)銷(xiāo)全員營(yíng)銷(xiāo).銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)：專(zhuān)職售樓人員（銷(xiāo)售經(jīng)理、銷(xiāo)售代表）銷(xiāo)售代理商（銷(xiāo)售顧問(wèn)）兼職售樓員.銷(xiāo)售區(qū)域：緊扣目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶(hù).銷(xiāo)售階段：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期蓄勢(shì)調(diào)整期開(kāi)盤(pán)試銷(xiāo)期銷(xiāo)售擴(kuò)張期強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售期掃尾清盤(pán)期.政策促銷(xiāo).銷(xiāo)售活動(dòng).銷(xiāo)售承諾2、銷(xiāo)售過(guò)程模擬.銷(xiāo)售實(shí)施：顧客購(gòu)買(mǎi)心理分析樓房情況介紹簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)客戶(hù)檔案記錄成交情況總匯正式合同公證簽定正式合同辦理銀行按揭銷(xiāo)售合同執(zhí)行監(jiān)控成交情況匯總.銷(xiāo)售合同執(zhí)行監(jiān)控：收款催款過(guò)程控制按期交款的收款控制延期交工的收款控制入住環(huán)節(jié)控制客戶(hù)檔案客戶(hù)回訪(fǎng)與親情培養(yǎng)與物業(yè)管理的交接.銷(xiāo)售結(jié)束：銷(xiāo)售資料的整理和保管銷(xiāo)售人員的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定銷(xiāo)售工作中的處理個(gè)案記錄銷(xiāo)售工作總結(jié)二各銷(xiāo)售階段營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣執(zhí)行方案實(shí)施三各銷(xiāo)售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)及發(fā)布實(shí)施四銷(xiāo)售前資料準(zhǔn)備1、批文及銷(xiāo)售資料.批文：公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照商品房銷(xiāo)售許可證.樓宇說(shuō)明書(shū)：項(xiàng)目統(tǒng)一說(shuō)詞戶(hù)型圖與會(huì)所平面圖會(huì)所內(nèi)容交樓標(biāo)準(zhǔn)選用建筑材料物管內(nèi)容.價(jià)格體系：價(jià)目表付款方式按揭辦理辦法利率表辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費(fèi)用入住流程入住收費(fèi)明細(xì)表物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（其它標(biāo)準(zhǔn)，如球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、學(xué)校等）.合同文本：預(yù)定書(shū)（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)）銷(xiāo)售合同標(biāo)準(zhǔn)文本個(gè)人住房抵押合同個(gè)人住房公積金借款合同個(gè)人住房商業(yè)性借款合同保險(xiǎn)合同公證書(shū)2、人員組建.銷(xiāo)售輔導(dǎo)：發(fā)展商銷(xiāo)售隊(duì)伍A主管銷(xiāo)售副總B銷(xiāo)售部經(jīng)理C銷(xiāo)售主管或銷(xiāo)售控制D銷(xiāo)售代表E銷(xiāo)售/事務(wù)型人員F銷(xiāo)售/市場(chǎng)人員G綜合處（回款小組、資料員、法律事務(wù)主管）.專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售公司（全國(guó)性）輔導(dǎo)發(fā)展商銷(xiāo)售工作A專(zhuān)職銷(xiāo)售經(jīng)理B派員實(shí)地參與銷(xiāo)售C項(xiàng)目經(jīng)理跟蹤項(xiàng)目總體策劃、銷(xiāo)售，提供支持，理順關(guān)系.專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售公司總部就項(xiàng)目銷(xiāo)售管理提供支持.專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售公司全國(guó)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)動(dòng)使用.銷(xiāo)售代理：發(fā)展商與專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售公司配合A負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)的副總B處理法律事務(wù)人員C財(cái)務(wù)人員.專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售公司成立項(xiàng)目銷(xiāo)售隊(duì)伍A銷(xiāo)售經(jīng)理（總部派出）B銷(xiāo)售代表C項(xiàng)目經(jīng)理（職能上述）.專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售公司總部銷(xiāo)售管理及支持.專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售公司全國(guó)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)動(dòng)使用3、制定銷(xiāo)售工作進(jìn)度總表4、銷(xiāo)售控制與銷(xiāo)售進(jìn)度模擬.銷(xiāo)售控制表.銷(xiāo)售收入預(yù)算表5、銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)算表.總費(fèi)用預(yù)算.分項(xiàng)開(kāi)支：銷(xiāo)售人員招聘費(fèi)用銷(xiāo)售人員工資銷(xiāo)售提成/銷(xiāo)售輔導(dǎo)顧問(wèn)費(fèi)銷(xiāo)售人員服裝費(fèi)銷(xiāo)售中心運(yùn)營(yíng)辦公費(fèi)用銷(xiāo)售人員差旅費(fèi)用銷(xiāo)售人員業(yè)務(wù)費(fèi)用臨時(shí)雇用銷(xiāo)售人員工作費(fèi)用.邊際費(fèi)用：銷(xiāo)售優(yōu)惠打折銷(xiāo)售公關(guān)費(fèi)用6、財(cái)務(wù)策略.信貸：選擇適當(dāng)銀行控制貸款規(guī)模、周期合理選擇質(zhì)押資產(chǎn)銀企關(guān)系塑造信貸與按揭互動(dòng)操作.付款方式：多種付款選擇優(yōu)惠幅度及折頭比例科學(xué)化付款方式優(yōu)缺點(diǎn)分析付款方式引導(dǎo)付款方式變通.按揭：明晰項(xiàng)目按揭資料盡可能擴(kuò)大年限至30年按揭比例首期款比例科學(xué)化及相關(guān)策略按揭銀行選擇藝術(shù)保險(xiǎn)公司及條約公證處及條約按揭各項(xiàng)費(fèi)用控制.合伙股東：實(shí)收資本注入關(guān)聯(lián)公司操作股東分配換股操作資本運(yùn)營(yíng)7、商業(yè)合作關(guān)系.雙方關(guān)系：發(fā)展商與策劃商發(fā)展商與設(shè)計(jì)院發(fā)展商與承建商發(fā)展商與承銷(xiāo)商發(fā)展商與廣告商發(fā)展商與物業(yè)管理商發(fā)展商與銀行（融資單位）.三方關(guān)系：發(fā)展商、策劃商、設(shè)計(jì)院發(fā)展商、策劃商、承銷(xiāo)商發(fā)展商、策劃商、廣告商發(fā)展商、策劃商、物業(yè)管理商發(fā)展商、策劃商、銀行（融資單位）.多方關(guān)系：發(fā)展商、策劃商、其它合作方8、工作協(xié)調(diào)配合.甲方主要負(fù)責(zé)人：與策劃代理商確定合作事宜，簽署合同完善能有效工作的組織架構(gòu)和人員配備分權(quán)銷(xiāo)售部門(mén)，并明確其責(zé)任全員營(yíng)銷(xiāo)的發(fā)動(dòng)和組織.直接合作人：合同洽談銷(xiāo)售策劃工作對(duì)接銷(xiāo)售策劃工作成果分塊落實(shí)、跟蹤信息反饋催辦銷(xiāo)售策劃代理費(fèi)劃撥工作效果總結(jié).財(cái)務(wù)部：了解項(xiàng)目銷(xiāo)售工作進(jìn)展參與重大營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)銷(xiāo)售管理工作，配合催收房款配合銷(xiāo)售部核算價(jià)格，參與制定價(jià)格策略及時(shí)辦理劃撥銷(xiāo)售策劃代理費(fèi).工程部：工程進(jìn)度與銷(xiāo)售進(jìn)度的匹配嚴(yán)把工程質(zhì)量文明施工。控制現(xiàn)場(chǎng)形象銷(xiāo)售活動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)配合.物業(yè)管理公司：工程驗(yàn)收與工地形象維護(hù)人員形象銷(xiāo)售文件配合銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)的管理軍體操練保安員與售樓員的工作銜接、默契配合五銷(xiāo)售培訓(xùn)1、銷(xiāo)售部人員培訓(xùn)-公司背景及項(xiàng)目知識(shí)、詳細(xì)介紹公司情況：公司背景、公眾形象、公司目標(biāo)（項(xiàng)目推廣目標(biāo)和公司發(fā)展目標(biāo)）銷(xiāo)售人員的行為準(zhǔn)則、內(nèi)部分工、工作流程、個(gè)人收入目標(biāo).物業(yè)詳情：項(xiàng)目規(guī)模、定位、設(shè)施、買(mǎi)賣(mài)條件物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件該區(qū)域的城市發(fā)展計(jì)劃，宏觀(guān)及微觀(guān)經(jīng)濟(jì)因素對(duì)物業(yè)的影響情況項(xiàng)目特點(diǎn)A項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括景觀(guān)、立面、建筑組團(tuán)、容積率、綠化率等B平面設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括總戶(hù)數(shù)、總建筑面積、總單元數(shù)、單套面積、戶(hù)型圖、戶(hù)型優(yōu)缺點(diǎn)、深、寬、高等C項(xiàng)目的優(yōu)劣分析D項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略，包括價(jià)格、付款方式、策略定位、銷(xiāo)售目標(biāo)、推廣手段競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣分析及對(duì)策.業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程：國(guó)家及地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費(fèi)規(guī)定房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)、建筑常識(shí)A術(shù)語(yǔ)、常識(shí)的理解B建筑識(shí)圖C計(jì)算戶(hù)型面積心理學(xué)基礎(chǔ)銀行按揭知識(shí)，涉及房地產(chǎn)交易的費(fèi)用國(guó)家、地區(qū)的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢(shì)公司制度、架構(gòu)和財(cái)務(wù)制度.銷(xiāo)售技巧：售樓過(guò)程中的洽談技巧A如何以問(wèn)題套答案B詢(xún)問(wèn)客戶(hù)的需求、經(jīng)濟(jì)情況、期望等C掌握買(mǎi)家心理D恰當(dāng)使用電話(huà)的方法展銷(xiāo)會(huì)場(chǎng)氣氛把握技巧A客戶(hù)心理分析B銷(xiāo)售員接待客戶(hù)技巧推銷(xiāo)技巧語(yǔ)言技巧身體語(yǔ)言技巧.簽定買(mǎi)賣(mài)合同的程序：售樓部簽約程序A辦理按揭及計(jì)算B入住程序及費(fèi)用C合同說(shuō)明D其它法律文件E所需填寫(xiě)的各類(lèi)表格展銷(xiāo)會(huì)簽訂合同的技巧和方法A訂金的靈活處理B客戶(hù)跟蹤.物業(yè)管理課程：物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)管理規(guī)則公共契約.銷(xiāo)售模擬：以實(shí)際樓盤(pán)為例進(jìn)行實(shí)習(xí)，運(yùn)用所學(xué)的全部方法技巧完成一個(gè)交易利用項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)接待中心、樣板房模擬銷(xiāo)售過(guò)程及時(shí)講評(píng)、總結(jié)、必要時(shí)再次實(shí)習(xí)模擬.實(shí)地參觀(guān)他人展銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)2、銷(xiāo)售手冊(cè).批文：公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照商品房銷(xiāo)售許可證.樓宇說(shuō)明書(shū)：項(xiàng)目統(tǒng)一說(shuō)詞戶(hù)型圖與會(huì)所平面圖會(huì)所內(nèi)容交樓標(biāo)準(zhǔn)選用建筑材料物管內(nèi)容.價(jià)格體系：價(jià)目表付款方式按揭辦理辦法利率表辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費(fèi)用入住流程入住收費(fèi)明細(xì)表物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（其它標(biāo)準(zhǔn)，如球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、學(xué)校等）.合同文本：預(yù)定書(shū)（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)）銷(xiāo)售合同標(biāo)準(zhǔn)文本個(gè)人住房抵押合同個(gè)人住房公積金借款合同個(gè)人住房商業(yè)性借款合同保險(xiǎn)合同公證書(shū)3、客戶(hù)管理系統(tǒng).電話(huà)接聽(tīng)登記表.新客戶(hù)表.老客戶(hù)表.客戶(hù)訪(fǎng)談?dòng)涗洷?銷(xiāo)售日統(tǒng)計(jì)表.銷(xiāo)售周報(bào)表.銷(xiāo)售月報(bào)表.已成交客戶(hù)檔案表.應(yīng)收帳款控制表.保留樓盤(pán)控制表4、銷(xiāo)售作業(yè)指導(dǎo)書(shū).職業(yè)素質(zhì)準(zhǔn)則：職業(yè)精神職業(yè)信條職業(yè)特征.銷(xiāo)售基礎(chǔ)知識(shí)與技巧：業(yè)務(wù)的階段性業(yè)務(wù)的特殊性業(yè)務(wù)的技巧.項(xiàng)目概括：項(xiàng)目基本情況優(yōu)勢(shì)點(diǎn)祈求阻力點(diǎn)剖析升值潛力空間.銷(xiāo)售部管理架構(gòu)：職能人員設(shè)置與分工待遇六銷(xiāo)售組織與日常管理1、組織與激勵(lì).銷(xiāo)售部組織架構(gòu)：主管銷(xiāo)售副總銷(xiāo)售部經(jīng)理銷(xiāo)售主管銷(xiāo)售控制廣告、促銷(xiāo)主管銷(xiāo)售處、銷(xiāo)售代表、事務(wù)人員、市場(chǎng)人員綜合處成員（回款小組、資料員、法律事務(wù)主管）入住辦成員財(cái)務(wù)人員（配合）.銷(xiāo)售人員基本要求：職業(yè)道德、基本素質(zhì)、禮儀儀表要求專(zhuān)業(yè)知識(shí)要求心理素質(zhì)要求服務(wù)規(guī)范要求A語(yǔ)言規(guī)范B來(lái)電接聽(tīng)C顧客來(lái)函D來(lái)訪(fǎng)接待E顧客回訪(fǎng)F促銷(xiāo)環(huán)節(jié)G銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)接待方式及必備要素.職責(zé)說(shuō)明：銷(xiāo)售部各崗位職務(wù)說(shuō)明書(shū)銷(xiāo)售部各崗位工作職責(zé).考核、激勵(lì)措施：銷(xiāo)售人員業(yè)績(jī)考核辦法提成制度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)管理系統(tǒng)A銷(xiāo)售記錄表B客戶(hù)到訪(fǎng)記錄表C連續(xù)接待記錄D客戶(hù)檔案2、工作流程.銷(xiāo)售工作五個(gè)方面的內(nèi)容：制定并實(shí)施階段性銷(xiāo)售目標(biāo)及資金回收目標(biāo)建立一個(gè)鮮明的發(fā)展商形象制定并實(shí)施合理的價(jià)格政策實(shí)施規(guī)范的銷(xiāo)售操作與管理保證不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力.銷(xiāo)售工作的三個(gè)階段：預(yù)備階段操作階段完成階段（總結(jié)）.銷(xiāo)售部的工作職責(zé)（工作流程）：市場(chǎng)調(diào)查-目標(biāo)市場(chǎng)、價(jià)格依據(jù)批件申辦-面積計(jì)算、預(yù)售許可資料制作-樓盤(pán)價(jià)格、合約文件宣傳推廣-廣告策劃、促銷(xiāo)實(shí)施銷(xiāo)售操作-簽約履行、樓款回收成交匯總-回款復(fù)審、糾紛處理客戶(hù)入住-入住通知、管理移交產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移-分戶(hù)匯總、轉(zhuǎn)移完成項(xiàng)目總結(jié)-業(yè)務(wù)總結(jié)、客戶(hù)親情.銷(xiāo)售業(yè)務(wù)流程（個(gè)案）：公司宣傳推廣挖掘潛在客戶(hù)銷(xiāo)售代表多次接待，銷(xiāo)售主管支持客戶(hù)簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)付訂金客戶(hù)正式簽約客戶(hù)付款辦理入住手續(xù)資料匯總并跟蹤服務(wù)，以客戶(hù)帶客戶(hù)3、規(guī)則制度概念提示.合同管理：公司銷(xiāo)售合同管理規(guī)劃簽定預(yù)定書(shū)的必要程序.示范單位管理辦法.銷(xiāo)售人員管理制度：考勤辦法值班紀(jì)律管理制度客戶(hù)接待制度業(yè)務(wù)水平需求及考核.銷(xiāo)售部職業(yè)規(guī)范第七章項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷(xiāo)房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷(xiāo)的同時(shí)，積極倡導(dǎo)和推介房地產(chǎn)全程物業(yè)管理。房地產(chǎn)物業(yè)管理不僅是項(xiàng)目品質(zhì)和銷(xiāo)售的有力保證，它更是品牌項(xiàng)目的重要支持。一項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程所需物業(yè)管理資料1、樓宇質(zhì)量保證書(shū)2、樓宇使用說(shuō)明書(shū)3、業(yè)主公約4、用戶(hù)手冊(cè)5、樓宇交收流程6、入伙通知書(shū)7、入伙手續(xù)書(shū)8、收樓書(shū)9、承諾書(shū)10、業(yè)主/用戶(hù)聯(lián)系表11、遺漏工程使用鑰匙授權(quán)書(shū)12、遺漏工程和水、電、汽表底數(shù)記錄表13、裝修手冊(cè)和裝修申請(qǐng)表二物業(yè)管理內(nèi)容策劃1、工程、設(shè)計(jì)、管理的提前介入2、保潔服務(wù)3、綠化養(yǎng)護(hù)4、安全及交通管理5、三車(chē)及場(chǎng)地管理6、設(shè)備養(yǎng)護(hù)7、房屋及公用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)8、房屋事務(wù)管理9、檔案及數(shù)據(jù)的管理10、智能化的服務(wù)11、家政服務(wù)12、多種經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的開(kāi)通13、與業(yè)主的日常溝通14、社區(qū)文化服務(wù)三物業(yè)管理組織及人員架構(gòu)1、物業(yè)公司人力資源的管理，包括招聘、培訓(xùn)、考核、調(diào)配、述職、工資、福利、晉級(jí)等2、物業(yè)管理公司應(yīng)遵循以下原則建立各級(jí)組織機(jī)構(gòu)，明確各部門(mén)職能、責(zé)任、權(quán)限、隸屬關(guān)系及信息溝通渠道.遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定.在經(jīng)營(yíng)范圍允許下.結(jié)合不同的工作重點(diǎn).把質(zhì)量責(zé)任作為各環(huán)節(jié)的重點(diǎn).遵循職責(zé)分明、線(xiàn)條清晰、信息暢通和高效的原則.各崗位的人員設(shè)置應(yīng)遵循精簡(jiǎn)、高效的原則四物業(yè)管理培訓(xùn)1、在物業(yè)交付使用前，培訓(xùn)內(nèi)容：.為員工提供公司架構(gòu)、人員制度及管理職責(zé)的了解.提供物業(yè)管理的理論基礎(chǔ).物業(yè)及物業(yè)管理的的概念.建筑物種類(lèi)及管理.物業(yè)管理在國(guó)內(nèi)的發(fā)展.業(yè)主公約、公共面積及用戶(hù)權(quán)責(zé).裝修管理.綠化管理.管理人員的操守及工作態(tài)度.房屋設(shè)備的構(gòu)成及維修.財(cái)務(wù)管理.物業(yè)管理法規(guī).人事管理制度.探討一些常見(jiàn)個(gè)案2、在物業(yè)交付使用后，培訓(xùn)內(nèi)容：.現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際操作.對(duì)公司早期工作進(jìn)行一次鑒定.各部門(mén)的管理、工作程序及規(guī)章制度五物業(yè)管理規(guī)章制度1、員工守則2、崗位職責(zé)及工作流程3、財(cái)務(wù)制度4、采購(gòu)及招標(biāo)程序5、員工考核標(biāo)準(zhǔn)6、業(yè)主委員會(huì)章程7、各配套功能管理規(guī)定8、文件管理規(guī)定9、辦公設(shè)備使用制度10、值班管理制度11、消防責(zé)任制12、消防管理規(guī)定13、對(duì)外服務(wù)工作管理規(guī)定14、裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書(shū)15、停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定16、非機(jī)動(dòng)車(chē)管理規(guī)定17、出租屋及暫住人員管理規(guī)定18、進(jìn)住（租）協(xié)議書(shū)19、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定六物業(yè)管理操作規(guī)程1、樓宇本體維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程2、綠化園林養(yǎng)護(hù)規(guī)程3、消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用規(guī)程4、供配電設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)規(guī)程5、機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程6、動(dòng)力設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程7、停車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫(kù)操作規(guī)程8、停車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫(kù)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程9、會(huì)所設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)及操作規(guī)程10、給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程11、公共部位保養(yǎng)保潔操作規(guī)程12、保安設(shè)備操作及維護(hù)規(guī)程13、照明系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程14、通風(fēng)系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程15、管理處內(nèi)部運(yùn)作管理規(guī)程16、租賃管理工作規(guī)程操作及維護(hù)規(guī)程七物業(yè)管理的成本費(fèi)用1、管理員工支出.薪金及福利.招聘和培訓(xùn).膳食及住宿2、維護(hù)及保養(yǎng).照明及通風(fēng)系統(tǒng).機(jī)電設(shè)備.動(dòng)力設(shè)備.保安及消防設(shè)備.給排水設(shè)備.公共設(shè)備設(shè)施.園藝綠化.工具及器材.冷暖系統(tǒng).雜項(xiàng)維修3、公共費(fèi)用.公共電費(fèi).公共水費(fèi).排污費(fèi).垃圾費(fèi).滅蟲(chóng)4、行政費(fèi)用.辦公室支出.公關(guān)費(fèi)用.電話(huà)通訊費(fèi)用.差旅費(fèi)5、保險(xiǎn)費(fèi)6、其它.節(jié)日燈飾.審計(jì)費(fèi)用.雜項(xiàng)支出7、管理者酬金8、營(yíng)業(yè)稅9、預(yù)留項(xiàng)目維修基金物業(yè)管理原則上自負(fù)盈虧。八物業(yè)管理ISO9002提示1、質(zhì)量手冊(cè)2、程序文件3、工作規(guī)程4、質(zhì)量記錄表格5、行政管理制度6、人力資源管理制度第八章項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷(xiāo)二次策劃營(yíng)銷(xiāo)是指發(fā)展商已成功地開(kāi)發(fā)一兩個(gè)項(xiàng)目，或是一個(gè)大型項(xiàng)目已完成部分組團(tuán)，在社會(huì)上已形成一定的知名度和影響力，發(fā)展商致力于進(jìn)一步提升形象和整體競(jìng)爭(zhēng)力。也可以說(shuō)是二次創(chuàng)業(yè)。發(fā)展商通過(guò)全面策劃營(yíng)銷(xiāo)來(lái)提升項(xiàng)目品牌，進(jìn)而促進(jìn)發(fā)展商的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。一全面策劃營(yíng)銷(xiāo)1、全過(guò)程策劃營(yíng)銷(xiāo).項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)；.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)；.項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷(xiāo)；.項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷(xiāo)；.項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃；.項(xiàng)目顧問(wèn)、銷(xiāo)售、代理的策劃營(yíng)銷(xiāo)；.項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷(xiāo)；.項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷(xiāo)；2、全員營(yíng)銷(xiāo).項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的實(shí)現(xiàn)決不只是營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)的事情，而是所有非營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)全方位、全過(guò)程參與的營(yíng)銷(xiāo)管理過(guò)程.營(yíng)銷(xiāo)手段的整體性企業(yè)對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格、渠道、分銷(xiāo)等可控因素進(jìn)行互相配合，實(shí)現(xiàn)最佳組合以滿(mǎn)足客戶(hù)的各項(xiàng)需求.營(yíng)銷(xiāo)主體的整體性公司應(yīng)以營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)為核心，各個(gè)部門(mén)統(tǒng)一以市場(chǎng)為中心，以顧客為導(dǎo)向，參與整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的分析、規(guī)劃、執(zhí)行、和控制，為買(mǎi)家創(chuàng)造最大的價(jià)值。二品牌戰(zhàn)略提示1、品牌塑造.了解產(chǎn)業(yè)環(huán)境，確認(rèn)自身的強(qiáng)弱點(diǎn)，決定核心競(jìng)爭(zhēng)力.形成企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo).擁有一套完整的企業(yè)識(shí)別系統(tǒng).全方位推廣企業(yè)形象和品牌形象2、品牌維護(hù).品牌管理系統(tǒng).建立品牌評(píng)估系統(tǒng).持續(xù)一致的投資品牌3、品牌提升.持續(xù)不斷地深度開(kāi)發(fā)品牌產(chǎn)品.深化品牌內(nèi)涵.不斷強(qiáng)化品牌的正向擴(kuò)張力三發(fā)展商可持續(xù)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略提示1、人力資源科學(xué)配置.要甄選出公司所需的合格人才.為促進(jìn)履行職責(zé)而不斷培訓(xùn)員工.創(chuàng)造良好的工作環(huán)境.創(chuàng)造能力的激發(fā).績(jī)效評(píng)估和獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制2、產(chǎn)業(yè)化道路策略.提高住宅產(chǎn)品的技術(shù)附加值，盡快轉(zhuǎn)變?yōu)榧夹g(shù)密集型產(chǎn)業(yè).將住宅產(chǎn)業(yè)多個(gè)外延型發(fā)展轉(zhuǎn)為集約型的內(nèi)涵式發(fā)展.深化住宅產(chǎn)業(yè)化鏈條的協(xié)調(diào)性3、專(zhuān)業(yè)化道路策略.提高建筑與結(jié)構(gòu)技術(shù)體系.節(jié)能及新能源開(kāi)發(fā)利用.住宅管線(xiàn)技術(shù)體系.建立廚房、衛(wèi)生間的基本功能空間配置的整合技術(shù).提高住宅環(huán)境及其保障技術(shù)體系.住宅智能化技術(shù)體系某房產(chǎn)公司售樓樓問(wèn)答1本案的基本位置？答："文化名園"位于江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)天元西路88號(hào)。 2本案的發(fā)展商是哪家？答：南京東元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三級(jí)企業(yè)）3. 本案的物業(yè)管理公司是哪家？答：本案的物業(yè)管理公司是東元物業(yè)管理有限責(zé)任公司。由中海外物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)顧問(wèn)管理。4本案的建筑設(shè)計(jì)單位是哪家？園林設(shè)計(jì)師是誰(shuí)？答：本案設(shè)計(jì)單位是江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院。園林設(shè)計(jì)是江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院園林研究所。5本案是由哪家建設(shè)單位負(fù)責(zé)施工？監(jiān)理單位是哪家？答：建設(shè)單位的項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書(shū)必須是二級(jí)以上，連續(xù)三年獲得過(guò)市優(yōu)以上（或金陵杯、省優(yōu)）三項(xiàng)工程獎(jiǎng)。建設(shè)單位必須是工民建二級(jí)以上企業(yè)，具備投標(biāo)許可證和安全資質(zhì)證書(shū)，通過(guò)ISO9002認(rèn)證，有3A級(jí)信用等級(jí)證書(shū)。具體的建設(shè)單位有：涵翠苑01、02、03幢：南京大地建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司、一級(jí)。逍遙居01-07幢、騰龍閣：句容市第二建筑公司南京第二工程隊(duì)、二級(jí)。涵翠苑04幢：南通二建集團(tuán)有限公司、一級(jí)。云水苑01幢：南京市第六建筑安裝工程公司、一級(jí)。云水苑02-03幢、云龍閣：江蘇宜興三建集團(tuán)有限公司南京工程處、二級(jí)。陶然居01-07幢、聚龍閣：金壇市建筑安裝總公司、一級(jí)。監(jiān)理單位是南京市玄武區(qū)工程建設(shè)監(jiān)理咨詢(xún)公司。（乙級(jí)） 6本案的樁基是哪家單位負(fù)責(zé)施工？答：本案樁基單位具體是：涵翠苑01幢、云龍閣：宜興三建。陶然居04-07幢、騰龍閣：市四建基礎(chǔ)公司。聚龍閣：雨花城鎮(zhèn)基礎(chǔ)公司。涵翠苑02幢：利恒基礎(chǔ)公司。云水苑01、02幢：市四建基礎(chǔ)公司。涵翠苑03、04幢：江寧基礎(chǔ)公司。7本案的基地面積是多少？答：文化名園占地14。6萬(wàn)平方米。8本案總建筑面積是多少？答：本案總建筑面積是15.3萬(wàn)平方米。9文化名園的容積率是多少？答：1:1.04810本案的規(guī)劃原則是什么？答：本案的規(guī)劃原則：1) 遵循統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)的方針，即保證規(guī)劃的完整性，又便于分期實(shí)施及小區(qū)物業(yè)管理。2) 充分體現(xiàn)住宅的文化性和地域特征，強(qiáng)調(diào)城市文脈的繼承和延續(xù)，因地制宜，注重利用地形地貌，保護(hù)生態(tài)環(huán)境。3) 注重社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三效益的統(tǒng)一，即考慮高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境，同時(shí)合理確定土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，充分發(fā)揮土地開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。4) 根據(jù)規(guī)范要求和開(kāi)發(fā)目標(biāo)，合理配置各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，確定各項(xiàng)設(shè)施建設(shè)水平。5) 推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，積極開(kāi)發(fā)、推廣應(yīng)用住宅新技術(shù)，新工藝、新產(chǎn)品、新設(shè)備，全面提高住宅質(zhì)量。11本案住宅是什么建筑結(jié)構(gòu)？ 答：本案的多層、別墅為磚混，樓板全現(xiàn)澆。會(huì)所、小高層為框架，樓板全現(xiàn)澆。12什么是躍層住宅？答：躍層住宅是一套住宅占有兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，有的還設(shè)有室外平臺(tái)，充分利用樓宇的外部造型。一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、書(shū)房、衛(wèi)生間。躍層住宅新穎別致，易于利用空間，居室之間的獨(dú)立性和私密性加強(qiáng)。13什么是復(fù)式住宅？答：復(fù)式住宅看起來(lái)也是兩層，是"樓中樓"，但它并不具備完整的兩層空間，只是層高比普通住宅高，然后在局部做出夾層，安排臥室、書(shū)房等，用樓梯聯(lián)系上下。復(fù)式住宅上下在同一空間內(nèi)，從下層內(nèi)可以看見(jiàn)上層墻面、欄桿、走廊等。 16什么是戶(hù)型？答：居住建筑中表示臥室、廳房、衛(wèi)生間的構(gòu)成類(lèi)型簡(jiǎn)化的名稱(chēng)，如二室一廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)等。各種戶(hù)型可設(shè)計(jì)成多種平面組合，戶(hù)型優(yōu)劣是購(gòu)房者主要關(guān)心的因素。17本案的主力戶(hù)型是什么？答:本案的主力戶(hù)型以150-300平方米的躍層為主。18本案的綠化率是多少？答：52%。 19什么是建筑密度？ 建筑密度20什么叫建筑容積率？ 21什么是得房率？答: 住宅建筑中的得房率是指每戶(hù)可使用的面積即可供住戶(hù)支配的面積與每戶(hù)建筑面積（包括公用部分面積）之比。22得房率越高越好嗎？答：得房率是買(mǎi)房比較重要的一個(gè)指標(biāo)。因?yàn)閲?guó)內(nèi)在計(jì)算房屋面積時(shí)，計(jì)算的是建筑面積，而不是使用面積，所以得房率的高低，直接關(guān)系到買(mǎi)房人的切身利益。但是片面追求高得房率也不科學(xué)。因?yàn)榈梅柯试礁?，公共部分的面積就越少，樓梯只做到1米寬，走道也只做1米寬得房率是高了，但是自己用起來(lái)就很不方便，比如說(shuō)樓梯窄，家具沒(méi)法上樓。得房率太高，不方便。太低，不實(shí)惠。一般的說(shuō)，住宅的得房率在70%左右比較合適。公共部分即寬敞氣派，分?jǐn)偟拿娣e也不會(huì)太多，還是比較實(shí)惠的。23本案的層高是多少？答: 本案的層高為2.9米。24文化名園的停車(chē)位有多少？有沒(méi)有地下停車(chē)場(chǎng)？答：本案的停車(chē)位約有500個(gè)，基本達(dá)到0.75車(chē)位/戶(hù)，有地下停車(chē)場(chǎng)。25 什么是智能型住宅？答：是指高新技術(shù)在住宅中的體現(xiàn)，隨著科技發(fā)展及其程度不斷提高，內(nèi)容逐漸增多。當(dāng)前住宅中應(yīng)具備的功能主要有安全報(bào)警（防火、防盜、防煤氣泄漏）、三表（水、電、煤氣）、自動(dòng)計(jì)表、抄表計(jì)費(fèi)。以及現(xiàn)代化通訊（電視、電話(huà)、上網(wǎng)）技術(shù)裝備條件等。26文化名園的智能化系統(tǒng)包含哪些內(nèi)容？答：文化名園智能化系統(tǒng)包含：1) 安全防范子系統(tǒng)。2) 信息管理子系統(tǒng)。3) 信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)。4) 物業(yè)管理子系統(tǒng)。5) 家庭智能化電子系統(tǒng)。6) 一卡通系統(tǒng)。27安全防范系統(tǒng)包括哪些內(nèi)容？答：文化名園的安全防范系統(tǒng)包括：1) 出入口管理及周邊防攀越報(bào)警系統(tǒng)。2) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。3) 對(duì)講及防盜門(mén)控制系統(tǒng)。4) 住戶(hù)報(bào)警系統(tǒng)。5) 巡更管理系統(tǒng)。28信息管理電子系統(tǒng)包括哪些內(nèi)容？答：信息管理電子系統(tǒng)包括：1) 對(duì)安全防范系統(tǒng)實(shí)行監(jiān)控。2) 三表遠(yuǎn)程抄收與管理。3) 車(chē)輛出入與停車(chē)管理。4) 供電設(shè)備、公共照明、電梯、供水等主要設(shè)備監(jiān)控管理。5) 緊急廣播與背景音樂(lè)系統(tǒng)。29信息網(wǎng)絡(luò)電子系統(tǒng)包括哪些內(nèi)容？答：信息網(wǎng)絡(luò)電子系統(tǒng)：1) 為實(shí)現(xiàn)其它功能進(jìn)行科學(xué)合理布線(xiàn)。2) 每戶(hù)不少于兩部電話(huà)。3) 建立有線(xiàn)電視網(wǎng)。4) 信息傳輸通道采用高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)。30家庭智能化系統(tǒng)包括哪些內(nèi)容？答：家庭智能化系統(tǒng)包括：1) 集中統(tǒng)一管理住宅中的弱電電路，信息終端能方便的加以調(diào)整。2) 戶(hù)內(nèi)電話(huà)和電腦聯(lián)網(wǎng)線(xiàn)路預(yù)排。3) 預(yù)留進(jìn)入小區(qū)數(shù)據(jù)網(wǎng)的接口。4) 多種INTERNET接入方式均能方便實(shí)現(xiàn)。31一卡通系統(tǒng)包括哪些內(nèi)容？答：包括小區(qū)的進(jìn)門(mén)、車(chē)庫(kù)門(mén)、小區(qū)的各種費(fèi)用（如會(huì)所收費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等）的交納均可用一張卡。32物業(yè)管理的費(fèi)用是多少？答：暫定0.6-1.0元平方米。小區(qū)建成后以物價(jià)部門(mén)核定為準(zhǔn)。 33小區(qū)是否人車(chē)分流？答：是的。34人車(chē)分流的方式？答：首先每個(gè)組團(tuán)及鄰里單元分別設(shè)置步行道與機(jī)動(dòng)車(chē)道，機(jī)動(dòng)車(chē)道進(jìn)入后院。部分主干道中間設(shè)綠化隔離帶，小區(qū)沿湖部分結(jié)合綠化布置步行街。 35本案就醫(yī)是否方便？答：本案會(huì)所內(nèi)設(shè)有鼓樓醫(yī)院開(kāi)設(shè)的醫(yī)療點(diǎn)，并有專(zhuān)家定期門(mén)診。規(guī)劃中的省中醫(yī)院江寧分院也將座落于開(kāi)發(fā)區(qū)。36小區(qū)周?chē)惺裁礃拥膶W(xué)校？答：本案附近有由南京航空航天大學(xué)、正德學(xué)院、南京國(guó)際學(xué)院、河海大學(xué)等多所高校組成的南京高校區(qū)。以及由東南大學(xué)、南京大學(xué)所組成的高科技園區(qū)，新區(qū)小學(xué)、新區(qū)小學(xué)附屬幼兒園也臨近本案。37本案周?chē)袥](méi)有風(fēng)景區(qū)？答：本案附近遠(yuǎn)有牛首山、祖堂山、翠屏山等著名風(fēng)景區(qū)。近有百家湖。38小區(qū)共有幾個(gè)出入口？ 答：共3個(gè)。39自來(lái)水源是什么？答：小區(qū)的自來(lái)水水源取秦淮河作為水源，以長(zhǎng)江、地下水、水庫(kù)水作為三個(gè)供水區(qū)。40小區(qū)的供水是否用水箱供水？答：不是的。直供水。（小高層除外）41湖面水域有多大？答：1111.15畝。42本案的交通是否方便？答：由市區(qū)經(jīng)機(jī)場(chǎng)高速至翠屏山出口處抵達(dá)本案僅需兩分鐘車(chē)程。還有多條IC卡公交車(chē)可抵達(dá)本案，公交起始站"文化名園"站距本案僅有20米之遙。另外規(guī)劃中的地鐵出口也近在咫尺。43本案和市中心的距離？答：本案距新街口12公里。距中華門(mén)7公里。44本案的交房標(biāo)準(zhǔn)是什么？答：住宅部分的交房標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房，標(biāo)準(zhǔn)如下：1) 地面：水泥砂漿打平。2) 內(nèi)墻：砂漿+白水泥，并刮膩?zhàn)觾杀椤?) 外墻：噴砂。4) 屋面：彩色玻璃掛瓦，做好防水隔熱處理。5) 天花：二合一砂漿+白水泥，并刮膩?zhàn)觾杀椤?) 入戶(hù)門(mén)：寬鋼板子母門(mén)。7