[土地增值稅清算]土地增值稅清算案例分析

土地增值稅清算土地增值稅清算案例分析篇一: 土地增值稅清算案例分析土地增值稅清算案例分析三、土地增值稅清算案例分析（一）北京市東城區(qū)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地增值稅清算案例分析北京市東城區(qū)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資建設(shè)的“東園小區(qū)”項(xiàng)目，在 2006 年 7 月，向東城地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請(qǐng)手續(xù)。 稅務(wù)部門(mén)對(duì)該公司所提供的有關(guān)清算項(xiàng)目資料進(jìn)行了驗(yàn)收， 特別是對(duì)土地增值稅清算鑒證報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱 鑒證報(bào)告）中內(nèi)容和格式進(jìn)行了重點(diǎn)查驗(yàn)后，同意“東園小區(qū)”項(xiàng)目辦理土地增值稅清算手續(xù)。 在公司提交的“東園小區(qū)”項(xiàng)目鑒證報(bào)告中披露的具體情況如下：第一，整體項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介1. 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)東園小區(qū)項(xiàng)目，是經(jīng)北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)于 2001 年 2 月以（ 2001 ） 231 號(hào)文件批準(zhǔn)投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的，座落于東城區(qū) XX 號(hào)，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積 80,000 平方米。該單位在 2003 年 3 月曾到東城地方稅務(wù)局為該項(xiàng)目辦理了土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。2. 該項(xiàng)目于 2002 年初開(kāi)工建設(shè)， 于 2003 年 5 月開(kāi)始對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所提供實(shí)測(cè)總建筑面積證明為 200,000 平方米， 可售面積證書(shū)中批復(fù)商品房銷售面積 170,000 平方米；其余不可出售的自用辦公、 商業(yè)、車庫(kù)等面積 30 ，000 平方米。另外還有配套設(shè)施面積 12,000 平方米。3. 截止 2006 年 5 月 30 日，可售面積中已出售面積為160,000平方米，其中出售住宅120,000 平方米、出售商業(yè)用房15,000 平方米、出售辦公用房25,000 平方米。剩余未銷售面積 10,000 平方米中，已對(duì)外出租4000 平方米。4. 公共配套設(shè)施用途分別為：變電站和熱力站800 平方米、物業(yè)管理用房 200 平方米、托兒所 2000 平方米、派出所 500 平方米、 游泳館 4000 平方米、 自行車棚 1000 平方米， 車庫(kù)3500 平方米。5. 該項(xiàng)目在 2006 年 5 月通過(guò)全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書(shū)”。6. 根據(jù)房屋測(cè)繪部門(mén)對(duì)出售商品住宅進(jìn)行測(cè)量后出具的證明為：總商品住宅面積 130,000 平方米、總商品住宅共 7 棟為1040 套，按單棟計(jì)算后，每套平均125 平方米，屬于2 級(jí)土地，根據(jù)2006 年北京市公布的每平方米普通住房平均交易價(jià)格 12710.4 元，規(guī)劃批復(fù)的項(xiàng)目容積率為2.5 ，因此按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三個(gè)條件的標(biāo)準(zhǔn)，已出售的120,000 平方米商品住宅，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。7. 該項(xiàng)目已銷售面積占總建筑面積的比例為：160,000/200,000=80。第二，取得收入情況說(shuō)明該單位于 2003 年 5 月開(kāi)始預(yù)銷售東園小區(qū)的房屋，截止到2006 年 5 月 30 日，已出售面積為160,000 平方米， 共取得銷售收入總額1,430,000,000元，總額全部為貨幣收入（人民幣）。其中：出售住宅120,000 平方米，取得銷售收入900,000,000元；出售商業(yè)用房15,000 平方米， 取得銷售收入 255,000,000 元；出售辦公用房 25,000 平方米，取得銷售收入總額 275,000,000 元。另外，取得租金收入 200 ，000元。對(duì)于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入中。第三，扣除項(xiàng)目情況說(shuō)明1. 取得土地使用權(quán)所支付的總金額為453,200,000 元。單位提供的“x號(hào)土地出讓合同”及京房地地字 X 號(hào)地價(jià)繳款證明，“東園小區(qū)”土地增值稅清算 土地增值稅清算案例分析項(xiàng)目已向北京市國(guó)有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金 440,000,000 元，繳納契稅 13,200,000 元（不含公共配套設(shè)施政府贈(zèng)送的占地面積） 。 ()該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額為362,560,000元具體計(jì)算可采取以下兩種方法：（ 1） 453,200,000/200,000 × 160,000=362,560,000 元；（ 2） 453,200,000 × 80=362,560,000 元。2. 開(kāi)發(fā)成本經(jīng)鑒證該單位提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止 2006 年 5 月該項(xiàng)目工程成本為493,600,000元，該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額為394,880,000元。其中：（1）土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：39,700,000元。（ 2）前期工程費(fèi)：115,070,700 元。（ 3）建筑安裝工程費(fèi) :290,000,000 元。（ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)： 1,586,000 元。（ 5）公共配套設(shè)施費(fèi)： 27 ，942 ，700 元。（ 6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi) :19,300,600元。（開(kāi)發(fā)成本具體內(nèi)容、數(shù)據(jù)來(lái)源見(jiàn)鑒證報(bào)告相關(guān)表格）分?jǐn)偪鄢痤~計(jì)算過(guò)程為：土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi) 39,700,000 元 前期工程費(fèi) 115,070 ， 700 元 建筑安裝工程 290,000,000 元 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1,586 ， 000 元 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 19,300,600 元=465,657,300 元。 具體計(jì)算可采取以下兩種方法：465,657,300元 /200,000× 160,000=372,525,840 元；465,657,300× 80=372,525,840元公共配套設(shè)施費(fèi)：27,942,700元，本次清算分?jǐn)偪鄢墓才涮自O(shè)施費(fèi)用22,354,160元。 27 ，942,700/200,000× 160,000=22,354,160 元3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用該公司不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，利息支出無(wú)法確定，因此三項(xiàng)費(fèi)用扣除的金額為 :（362,560,000 394,880,000 ）× 10=75,744,000元。4. 繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅 71,500,000 元，繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加 7,150,000 元。5. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為（362,560,000 394,880,000）× 20=151,488,000元 根據(jù)以上數(shù)據(jù)， 本次清算允許扣除項(xiàng)目的總金額為:362,560,000 394,880,000 75，744,00078,650,000 151,488,000=1,063,322,000元。第四，納稅情況詳細(xì)計(jì)算過(guò)程該項(xiàng)目屬于既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有其他商品房，應(yīng)分別計(jì)算增值額。1. 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計(jì)算過(guò)程（ 1）出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得收入 900,000,000 元普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項(xiàng)目面積的比例為120,000/160,000=75扣除項(xiàng)目金額=1,063,322,000× 75=797 ， 491 ， 500 元增值額 =900,000,000-797,491,500=102,508,500元增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（增值率）為102,508,500/797,491， 500=12.85 該項(xiàng)目的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分，因增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20 ，應(yīng)免征土地增值稅。2. 其他商品房計(jì)算過(guò)程出售商業(yè)及辦公用房取得收入 530,000,000 元已出售的商業(yè)及辦公用房占清稅項(xiàng)目面積的比例為40,000/160 ，000=25 扣除項(xiàng)目金額 =1 ，063 ，322 ，000× 25=265,830,500元土地增值稅清算土地增值稅清算案例分析增值額=530,000,000-265,830,500=264,169,500元增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（增值率）為264,169,500/265，830 ， 500=99.38 適用稅率為40 應(yīng)納土地增值稅為：（ 264,169,500 × 40）-（ 265,830,500 × 5）=92,376,275 元已納土地增值稅為 :5,000,000 元應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為：92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元第五，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況1. 對(duì)清稅資料的審核稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)對(duì)納稅人提供的相關(guān)資料及鑒證報(bào)告中披露的內(nèi)容情況與相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)審核后，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定，對(duì)該清算項(xiàng)目審核確認(rèn)情況如下：2. 確定銷售收入 1,430,000,000 元根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表中的銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入等，對(duì)該項(xiàng)目出售住宅 120,000 平方米，取得銷售收入 900,000,000 元；出售商業(yè)用房 15,000 平方米，取得銷售收入255 ， 000 ， 000 元；出售辦公用房25 ， 000 平方米 ,取得銷售收入275,000,000元，進(jìn)行核對(duì)后，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。）同時(shí)對(duì)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的有關(guān)費(fèi)用核算情況進(jìn)行審核,未發(fā)現(xiàn)代收的費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外“其他應(yīng)付款”帳戶單獨(dú)收取的，可以不作為收入。 根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，對(duì)于該項(xiàng)目取得租金收入 200,000 元，不屬于征稅范圍。3. 確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額土地增值稅扣除項(xiàng)目確定時(shí)， 應(yīng)按清算面積 160,000 平方米占整體面積 200,000 平方米的比例進(jìn)行分配后， 確定本次清算允許扣除項(xiàng)目總金額為 1,052,922,000, 其中：（ 1）取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額為362,560,000 元經(jīng)審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證 ,該項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額為 453,200,000 元，按清稅面積與總建筑面積配比后，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。（ 2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的金額為： 386,880,000 元。經(jīng)審核納稅人提供的土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)的支付憑證和拆遷協(xié)議，確認(rèn)金額為39,700,000元，按清稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤蟊敬吻逅阍试S扣除金額為 31,760,000 元，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。首先通過(guò)對(duì)鑒證報(bào)告 中扣除“前期工程費(fèi)、 建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”的相關(guān)附表中列舉的明細(xì)項(xiàng)目?jī)?nèi)容進(jìn)行審核，符合土增稅政策規(guī)定允許扣除的范圍。其次，根據(jù)納稅人提供的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)報(bào)表及中介機(jī)構(gòu)鑒證的工作底稿等資料，并按清稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤?，確認(rèn)的四項(xiàng)費(fèi)用本次扣除金額為 340,765,840 元 ,未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。公式：（前期工程費(fèi)115,070,700元 建筑安裝工程費(fèi)290,000,000元 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1,586,000元 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)19,300,600元=425,957,300元× 80=340,765,840元）另外，通過(guò)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算后，該項(xiàng)目四項(xiàng)費(fèi)用每平方米工程造價(jià)的金額為2129.79 元，不高于分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表中公布的2006 年“居?。ā备邔悠胀ㄗ≌?-毛坯房）及“商業(yè)”類每平方米建安造價(jià)金額。公共配套設(shè)施費(fèi)用的審核經(jīng)對(duì)納稅人提供的鑒證報(bào)告“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表”中列舉的公共配套設(shè)施費(fèi)內(nèi)容進(jìn)行審核后，發(fā)現(xiàn)游泳館是對(duì)外開(kāi)放經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的設(shè)施,根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定不應(yīng)列入公共配套設(shè)施扣除范圍，應(yīng)將游泳館列支的10,000,000元費(fèi)用從公共配套設(shè)施扣除土地增值稅清算土地增值稅清算案例分析總費(fèi)用中剔除，確認(rèn)該清算項(xiàng)目公共配套設(shè)施費(fèi)用的金額為17,942,700元，按清算面積分?jǐn)偤?，本次允許扣除的金額14,354,160元。 (）公式：17,942,700/200,000× 160,000=14,354,160 元對(duì)于公共配套設(shè)施費(fèi)用中的車庫(kù)費(fèi)用金額,由于納稅人提供了人防工程證明，允許分?jǐn)偪鄢?。?3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的審核鑒證報(bào)告中對(duì)該單位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是按率扣除計(jì)算的金額，由于稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后已對(duì)游泳館列支的費(fèi)用10,000,000元進(jìn)行調(diào)減， 因此，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10 進(jìn)行重新計(jì)算后應(yīng)扣除金額為74,944,000元。（ 4）扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 78,650,000 元，經(jīng)審核后沒(méi)有發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。（ 5）重新計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為（362,560,000 386,880,000）× 20=149,888,000元經(jīng)審核后本次清算面積允許扣除項(xiàng)目的總金額為:362,560,000 386,880,000 74,944,000 78,650,000149,888,000=1,052,922,000元4. 修正后的應(yīng)納稅款計(jì)算（1）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計(jì)算過(guò)程經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，本次清算的120,000 平方米商品住宅，全部符合北京市公布的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。出售住宅取得收入900,000,000元普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項(xiàng)目面積的比例為：120,000/160,000=75扣除項(xiàng)目金額=1,052,922,000× 75=789,691,500元增值額=900,000,000-789,691,500=110,308,500元增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（增值率）為110,308,500/789,691,500=13.97通過(guò)對(duì)出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分的應(yīng)納稅款計(jì)算后，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20 ，應(yīng)免征土地增值稅。（ 2）其他商品房計(jì)算過(guò)程出售商業(yè)及辦公用房取得收入530,000,000 元其他商品房占清稅項(xiàng)目面積的比例為40,000/160,000=25 扣除項(xiàng)目金額 =1,052,922,000 × 25=263,230,500 元增值額 =530,000,000-263,230,500=266,769,500元增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（增值率）為266,769,500/263,230,500=101.34適用稅率為50 應(yīng)納土地增值稅為：（ 266,769,500× 50）-（ 263,230,500× 15）=93,900,175元已納土地增值稅為：5,000,000元應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為：88,900,175元第六，對(duì)東園小區(qū)項(xiàng)目審核后有關(guān)的附列情況：1. 總建筑面積 200,000 平方米2. 批準(zhǔn)可銷售面積 170,000 平方米3. 已出售面積 160,000 平方米4. 取得收入 1,430,000,000 元5. 本次清算扣除項(xiàng)目總金額為： 1,052,922,000 元。（1）本次清算扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額362,560,000元。土地增值稅清算土地增值稅清算案例分析（ 2）本次清算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 386,880,000 元。）（ 3）本次清算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 74,944,000 元。 （ 4）本次清算扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 78,650,000 元。 （5）本次清算加計(jì)扣除金額為 149,888,000 元。 6.本次清算每平方米允許分?jǐn)偪鄢慕痤~ 6580.76 元。篇二 : 土地增值稅的清算條件 ?（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算： ?1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；?2. 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；?3. 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 ?（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：?1. 已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85% 以上，或該比例雖未超過(guò) 85% ，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；?2. 取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；?3. 納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； ?4. 省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 ?篇三: 97 土地增值稅清算實(shí)務(wù)操作規(guī)程2012-08土地增值稅清算操作規(guī)程二一二年八月目 錄第一部分土地增值稅的清算概要一、土地增值稅清算的概念二、土地增值稅的清算條件三、清算時(shí)間要求四、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證五、清算審理及審核第二部分土地增值稅清算準(zhǔn)備工作一、土地增值稅清算的前期管理二、土地增值稅清算單位的確定三、項(xiàng)目清算應(yīng)關(guān)注因素四、清算資料的收集第三部分轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn)一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入二、視同銷售收入的確認(rèn)三、關(guān)于既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的如何計(jì)稅的問(wèn)題四、關(guān)于轉(zhuǎn)讓國(guó)有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估問(wèn)題五、收入確定需關(guān)注的問(wèn)題六、收入確認(rèn)的審核要點(diǎn)第四部分扣除項(xiàng)目金額的確定一、扣除項(xiàng)目稅務(wù)處理的基本原則二、地價(jià)款的扣除三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的扣除四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除五、扣除項(xiàng)目的歸集與分配六、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格七、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金八、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目九、需要明確的幾個(gè)問(wèn)題十、土地增值稅清算實(shí)例第五部分土地增值稅的計(jì)算一、一般土地增值稅的計(jì)算二、分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的計(jì)算三、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理第六部分 土地增值稅的預(yù)征與核定征收一、土地增值稅的預(yù)征二、土地增值稅核定征收第七部分 土地增值稅清算的會(huì)計(jì)處理一、預(yù)繳的會(huì)計(jì)處理 -二、清算的會(huì)計(jì)處理-第八部分土地增值稅的稅收優(yōu)惠一、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠二、國(guó)家征用收回的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠三、個(gè)人銷售住房稅收優(yōu)惠四、廉租房和經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房稅收優(yōu)惠五、資產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠六、清償債務(wù)稅收優(yōu)惠七、轉(zhuǎn)讓舊房稅收優(yōu)惠八、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)稅收優(yōu)惠九、關(guān)于合作建房的稅收優(yōu)惠十、關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問(wèn)題十一、關(guān)于個(gè)人互換住房的征免稅問(wèn)題第一部分土地增值稅的清算概要一、土地增值稅清算概念（91 號(hào)文件第 3 條）土地增值稅的清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)土地增值稅清算申報(bào)表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。二、土地增值稅的清算條件（91 號(hào)文件第9 條）土地增值稅的清算條件，是指應(yīng)繳土地增值稅的97 土地增值稅清算實(shí)務(wù)操作規(guī)程2012-08_ 土地增值稅清算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清算應(yīng)達(dá)到的條件。土地增值稅的清算條件有兩種，一是主動(dòng)清算條件，二是強(qiáng)制清算條件。（一）主動(dòng)清算條件符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2. 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；3. 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。上述清算條件就是主動(dòng)清算條件，也就是說(shuō)，當(dāng)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具備以上任何一個(gè)條件的，應(yīng)主動(dòng)進(jìn)行清算。所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工并完成銷售，是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)行政管理機(jī)關(guān)驗(yàn)收取得初始產(chǎn)權(quán)證或驗(yàn)收證明，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)全部銷售完畢；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是指整體將開(kāi)發(fā)的未完工項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓銷售；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是指納稅人將依法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)符合上述任何一種條件，就應(yīng)主動(dòng)按照規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行土地增值稅的清算。案例：如果房地產(chǎn)開(kāi)公司既從事了開(kāi)發(fā)土地的業(yè)務(wù)，也開(kāi)發(fā)房產(chǎn)， 2008 年開(kāi)發(fā) 1 號(hào)地 200 畝，自用100 畝開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，尚在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，100 畝土地已經(jīng)轉(zhuǎn)讓，另外該開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一寫(xiě)字樓，由于資金問(wèn)題只完成開(kāi)發(fā)進(jìn)度的 80% ，就一次性轉(zhuǎn)讓，累計(jì)開(kāi)發(fā)成本12000 萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為 20000 萬(wàn)元。判斷是否應(yīng)該進(jìn)行土地增值稅清算。100 畝轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)進(jìn)行清算；100 畝連續(xù)開(kāi)發(fā)，不符合條件，不清算。一次形轉(zhuǎn)讓未開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品，應(yīng)進(jìn)行清算。（二）強(qiáng)制清算條件所謂強(qiáng)制清算條件，是指雖未達(dá)到主動(dòng)清算條件，但是稅務(wù)機(jī)關(guān)要求進(jìn)行清算的條件。 通知第二條關(guān)于“土地增值稅的清算條件”同時(shí)規(guī)定：符合下列情形之一的， 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1. 已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85% 以上，或該比例雖未超過(guò) 85% ，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2. 取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3. 納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4. 省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。案例：某開(kāi)發(fā)企業(yè)，分期開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)，一期A 區(qū)開(kāi)發(fā)可售面積20000平方米，于2008年開(kāi)發(fā)完工并經(jīng)驗(yàn)收，2009年6月累計(jì)已售面積17005平方米，B 區(qū)可售23000平方米， 2006年 4 月取得銷售許可證，已出售15700平方米，尚未竣工驗(yàn)收但由于未進(jìn)行決算，成本無(wú)法結(jié)轉(zhuǎn)，收取的售房款在預(yù)收帳款科目。請(qǐng)判斷是否符合清算的條件。A 區(qū)銷售面積占開(kāi)發(fā)面積的85.05% ，按規(guī)定應(yīng)在2009 年 6月進(jìn)行清算。B 區(qū)銷售面積占開(kāi)發(fā)可售面積的68% ，但是由于取得銷售許可證已過(guò)三年，也應(yīng)經(jīng)行清算。（三）注銷清算條件對(duì)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記進(jìn)行土地增值稅清算，明確了時(shí)限要求。即申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記前，必須完成土地增值稅清算工作，否則不予辦理稅務(wù)注銷、工商注銷 （國(guó)稅發(fā) ?2009?91號(hào)）。三、清算時(shí)間要求（一）主動(dòng)清算時(shí)間要求（91 號(hào)文件第 11 條第一款）符合主動(dòng)清算條件規(guī)定的納稅人，納稅人須在符合清算條件之日起90 日內(nèi)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行清算，攜帶清算資料到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理清算手續(xù)；稅務(wù)部門(mén)受理窗口按規(guī)定對(duì)報(bào)送的資料進(jìn)行核對(duì)，在 10 日內(nèi)做出是否受理的決定；對(duì)受理的清算項(xiàng)目由受理部門(mén)報(bào)送給管理科進(jìn)行清算調(diào)查核實(shí)，提出清算審理意見(jiàn)，報(bào)稅政科進(jìn)行書(shū)面審核；經(jīng)稅政科報(bào)分管局長(zhǎng)審定后，將清算結(jié)果書(shū)面通知納稅人執(zhí)行。流程：清算申請(qǐng)及資料稅務(wù)機(jī)關(guān)前臺(tái)受理管理科 （所、分局）清算調(diào)查核實(shí)稅政科（處）審核分管局長(zhǎng)審批清算結(jié)果書(shū)面通知納稅人執(zhí)行（稅收管理員制度規(guī)定的流程） 。（二）被動(dòng)清算時(shí)間要求（ 91 號(hào)文件第 11 條第一款） 符合強(qiáng)制清算條件規(guī)定的納稅人，由稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要清算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90 日內(nèi)辦理清算手續(xù)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)清算條件確定應(yīng)進(jìn)行清算的項(xiàng)目，下發(fā)土地增值稅清算通知書(shū) ；納稅人在接到通知書(shū)后應(yīng)按稅務(wù)部門(mén)規(guī)定的時(shí)間及要求進(jìn)行清算，并按規(guī)定將清算資料報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理清算手續(xù)；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)前臺(tái)受理窗口對(duì)報(bào)送的資料進(jìn)行核對(duì)后，轉(zhuǎn)送管理科對(duì)清算項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，提出清算審核意見(jiàn)報(bào)稅政科（處）進(jìn)行書(shū)面審核；經(jīng)稅政科（處）審核報(bào)分管局長(zhǎng)審定后，將清算結(jié)果以土地增值稅清算辦理有關(guān)稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)通知納稅人進(jìn)行補(bǔ)退稅。流程：確定清算項(xiàng)目稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā)清算通知書(shū)納稅人進(jìn)行清算，并報(bào)稅務(wù)部門(mén)核對(duì)管理科（所、分局）清算調(diào)查核實(shí)稅政科審核分管局長(zhǎng)審定清算結(jié)果通知納稅人執(zhí)行（說(shuō)明：紅字部分為廣州規(guī)定）應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)中華人民共和國(guó)稅收征收管理法有關(guān)規(guī)定處理（ 91 號(hào)文件第 11 條第一款）。四、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證（ 91 號(hào)文件第 13 條的第四）（一）土地增值稅清算審核鑒證鑒證主體。稅務(wù)師事務(wù)所。稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。97 土地增值稅清算實(shí)務(wù)操作規(guī)程2012-08_ 土地增值稅清算鑒證內(nèi)容鑒證效力。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。（二）審核鑒證的程序（三）審核鑒證的意義（四）審核鑒證的法律責(zé)任稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。五、清算審理及審核（91 號(hào)文件第15 條）（一）審理主管稅務(wù)機(jī)關(guān)接到納稅人清算申請(qǐng)后，應(yīng)對(duì)報(bào)送的資料進(jìn)行審核，符合申請(qǐng)條件的，應(yīng)在 10 個(gè)工作日內(nèi)做出是否受理的決定；發(fā)現(xiàn)報(bào)送資料缺失的，可要求納稅人按規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)充；做出不予受理決定的，應(yīng)向申請(qǐng)人說(shuō)明理由。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算申請(qǐng)后，應(yīng)交由具體負(fù)責(zé)進(jìn)行土地增值稅清算的稅務(wù)部門(mén)進(jìn)行清算，清算時(shí)間一般不得超過(guò) 30 日，如遇特殊情況可適當(dāng)延長(zhǎng)清算時(shí)間，但最長(zhǎng)不得超過(guò) 45 日。（二）清算審核（ 91 號(hào)文件第四章）清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核（91 號(hào)文件第 16 條）。案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅（91 號(hào)文件第 17 條）。1. 收入的審核，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門(mén)網(wǎng)上備案登記資料） 、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，審核有無(wú)價(jià)格明顯偏低情況。必要時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過(guò)實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無(wú)少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn)有無(wú)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況（ 91 號(hào)文件第 18 條）。2. 扣除項(xiàng)目金額的審核，重點(diǎn)審核扣除項(xiàng)目金額是否為實(shí)際發(fā)生數(shù)；提供的扣除項(xiàng)目費(fèi)用支出是否為合法有效憑據(jù)（91號(hào)文件第 21 條）。3. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金繳納情況的審核，主要審核納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的各類稅款是否及時(shí)、足額按規(guī)定申報(bào)、繳納（ 91 號(hào)文件第 20 條、第 12 條的第二）。清算審核工作完成后，應(yīng)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人出具土地增值稅清算結(jié)論書(shū)和稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)，并按稅務(wù)文書(shū)送達(dá)程序及時(shí)送達(dá)納稅人（91 號(hào)文件第32 條）。4. 結(jié)果及法律責(zé)任納稅人接到稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的土地增值稅清算結(jié)論書(shū)和稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)后，應(yīng)根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的結(jié)論和有關(guān)規(guī)定，辦理補(bǔ)繳稅款或退稅手續(xù)（91 號(hào)文件第 32 條）。納稅人不配合稅務(wù)部門(mén)進(jìn)行清算、提供虛假資料或發(fā)現(xiàn)有其他違反稅法行為的， 按照中華人民共和國(guó)稅收征收管理法的有規(guī)定處理（ 91 號(hào)文件第 11 條的第二段） 。第二部分 土地增值稅清算準(zhǔn)備工作一、土地增值稅清算的前期管理1、臺(tái)賬管理：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開(kāi)始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)臵臺(tái)帳，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤(pán)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同步（91 號(hào)文件第 6 條）。2、成本費(fèi)用歸集：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，對(duì)納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用（91 號(hào)文件第 7 條）。3、票據(jù)管理：對(duì)納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對(duì)納稅人實(shí)施項(xiàng)目專用票據(jù)管理措施（91 號(hào)文件第8 條）。二、土地增值稅清算單位的確定土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象，計(jì)稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓收入扣除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，但是其與企業(yè)所得稅不同的是土地增值稅不是劃分所屬年度計(jì)算的，而是按照轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)銷售項(xiàng)目計(jì)算的，因此，確定土地增值稅的計(jì)算單位是確定計(jì)稅依據(jù)的前提， 也就是說(shuō)， 土地增值稅的轉(zhuǎn)讓收入、扣除項(xiàng)目都是針對(duì)一個(gè)對(duì)象而言的，這個(gè)對(duì)象就是土地增值稅的計(jì)算單位。 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第八條作了原則性的規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算?！眹?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知 （國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）第一條關(guān)于“土地增值稅的清算單位”97 土地增值稅清算實(shí)務(wù)操作規(guī)程2012-08_ 土地增值稅清算進(jìn)一步明確： “土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額?！备鶕?jù)上述規(guī)定，土地增值稅的清算單位應(yīng)按以下原則確定：第一、國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單項(xiàng)工程的，以該單項(xiàng)工程為清算單位，國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的，則應(yīng)以分期開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目為清算單位（ 91 號(hào)文件第 17 條）。第二、企業(yè)會(huì)計(jì)確定的成本核算對(duì)象的范圍與國(guó)家審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不一致的，如果成本核算對(duì)象小于審批項(xiàng)目，應(yīng)以會(huì)計(jì)確定的成本核算對(duì)象為清算單位，如果會(huì)計(jì)確定的成本對(duì)象大于審批項(xiàng)目，那么按審批項(xiàng)目為清算單位，應(yīng)劃分合并項(xiàng)目的收入，同時(shí)將會(huì)計(jì)合并核算的成本對(duì)象按照一定的標(biāo)準(zhǔn)劃分扣除項(xiàng)目金額，分別進(jìn)行清算。第三、國(guó)家有關(guān)機(jī)關(guān)審批為一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但是分期開(kāi)發(fā)完成的，如果分期開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，且會(huì)計(jì)核算為多個(gè)成本項(xiàng)目的，應(yīng)以每個(gè)項(xiàng)目為一個(gè)清算單位，如果會(huì)計(jì)核算為一個(gè)成本對(duì)象，并且結(jié)構(gòu)、用途、位臵、開(kāi)發(fā)起止時(shí)間大體一致的，可以作為一個(gè)清算單位， 如果會(huì)計(jì)核算為一個(gè)成本對(duì)象，但是個(gè)單項(xiàng)建筑結(jié)構(gòu)、用途、地理位臵、開(kāi)發(fā)起止時(shí)間不同的，也應(yīng)劃分為幾個(gè)清算單位（ 91 號(hào)文件第 17 條）。實(shí)例解析：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)商住混合樓項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目面積 1000 平方米，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積為 5000 平方米，合計(jì) 6000 平方米。該混合樓項(xiàng)目土地成本為120 萬(wàn)元，房屋開(kāi)發(fā)成本 600 萬(wàn)元，其他費(fèi)用按比例扣除。假如該商業(yè)項(xiàng)目收入為 500 萬(wàn)元，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅收入為500 萬(wàn)元，合計(jì) 1000萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)稅金及附加55 萬(wàn)元。（ 1）商鋪和住宅合并一個(gè)單位計(jì)算土地增值稅：扣除項(xiàng)目土地成本房屋開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用扣除10 加計(jì)扣除 20 稅金 120 600 （ 120 600 ）× 10（ 120 600 ）× 2055 991 （萬(wàn)元）。增值額收入扣除項(xiàng)目 （500 500 ） 991 9（萬(wàn)元）。增值率增值額÷扣除項(xiàng)目× 100 9÷ 991× 100%.9 。低于 50% ，適用 30% 的稅率。應(yīng)納的土地增值稅： 9× 302.7 （萬(wàn)元）。（ 2）將普通住宅和商鋪分為兩個(gè)清算單位計(jì)算土地增值稅（按面積分?jǐn)偝杀举M(fèi)用） ：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅扣除項(xiàng)目為120× 5000÷ 6000 600× 5000÷ 6000（100 500 ）× 30% 27.5 807.5（萬(wàn)元）。增值額 500 807.5 307.5（萬(wàn)元），無(wú)增值額不納稅。商業(yè)扣除項(xiàng)目 120× 1000÷ 6000 600× 1000÷ 6000（20 100 ）× 30% 27.5 183.5 （萬(wàn)元）；增值額 500 183.5 316.5 （萬(wàn)元）；增值率 316.5 ÷ 183.5 × 100%172% ，適用 50% 的稅率；商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)納土地增值稅316.5 × 50%183.5 × 15%130.725 （萬(wàn)元）。計(jì)算結(jié)果可知，將商鋪和住宅合并計(jì)算土地增值稅為2.7 萬(wàn)元，分開(kāi)計(jì)算則應(yīng)納稅130 多萬(wàn)元。在實(shí)踐中，對(duì)于同一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中有不同類型房地產(chǎn)的，有的稅務(wù)機(jī)關(guān)允許納稅人自行選擇是否分開(kāi)核算分別清算繳納增值稅。但國(guó)稅發(fā)（ 2009 ）第十七條規(guī)定，清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、 增值率，繳納土地增值稅。也就是說(shuō)，納稅人不能將不同類型房地產(chǎn)、分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目和不同審批備案的項(xiàng)目合在一起清算，避免平均不同清算單位增值額的現(xiàn)象。第四、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既有普通住宅又有非普通住宅的，應(yīng)當(dāng)分別做為清算單位，分別計(jì)算增值額，如果會(huì)計(jì)核算對(duì)象合并的，應(yīng)按一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分。三、項(xiàng)目清算應(yīng)關(guān)注因素啟動(dòng)清算程序，要求主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在日常稅收征管中獲取相關(guān)信息，收集與完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)項(xiàng)目的有關(guān)資料，做好房屋銷售登記信息比對(duì)分析，控制房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售情況、銷售進(jìn)度情況，并重點(diǎn)關(guān)注以下因素：1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已進(jìn)行竣工結(jié)算，是否已進(jìn)行了工程竣工結(jié)算審計(jì)。2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的價(jià)格是否在同一地區(qū)明顯偏高，房?jī)r(jià)漲幅是否較大。項(xiàng)目收入有無(wú)按普通住宅或除普通住宅外的其他項(xiàng)目（含非普通住宅，以下簡(jiǎn)稱：“其他項(xiàng)目”） 。3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地時(shí)間是否較早、是否以優(yōu)惠方式取得的土地（如政府劃撥等，政府補(bǔ)貼等）。4. 項(xiàng)目是否分期開(kāi)發(fā) （對(duì)項(xiàng)目的分期按規(guī)劃部門(mén)審批核發(fā) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)確定） （ 91號(hào)文件第 7 條、第 8 條、第 17 條）。5. 對(duì)于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)應(yīng)重點(diǎn)核實(shí)其項(xiàng)目已銷售面積是否占可銷售面積的85% 以上，其中有無(wú)轉(zhuǎn)為自用或者出租等用途（ 91 號(hào)文件第 10 條、第 19條）。四、清算資料的收集稅務(wù)人員在清算工作開(kāi)始前，應(yīng)從以下幾個(gè)方面收集資料：1、向有關(guān)部門(mén)收集相關(guān)信息（ 91 號(hào)文件“前期管理”的第 6 條、第 12 條“應(yīng)提供的清算資料”）土地受讓有關(guān)信息，包括土地坐落位臵、 取得方式、用途、面積、容積率等；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況及相關(guān)信息，包括房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱和位臵、立項(xiàng)、用途、結(jié)構(gòu)、開(kāi)發(fā)面積、成本、費(fèi)用、施工部位、建設(shè)施工進(jìn)度、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、分期開(kāi)發(fā)情況等；房地產(chǎn)銷售信息， 包括已銷售房地產(chǎn)的名稱、 位臵、結(jié)構(gòu)、用途、面積、銷售收入、 銷售費(fèi)用、 收款方式、 收款時(shí)間等；完稅信息，包括預(yù)征土地增值稅情況，土地增值稅清算情況及相關(guān)稅種的完稅信息等。有關(guān)購(gòu)買(mǎi)方信息，包括購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)人名稱、納稅人識(shí)別號(hào)、聯(lián)系方式、購(gòu)買(mǎi)的房號(hào)、面積、單價(jià)、總價(jià)等。2、納稅人應(yīng)報(bào)送的資料（91 號(hào)文件第 12 條）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書(shū)面申請(qǐng)、項(xiàng)目土地增值稅清算表及其附表；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開(kāi)發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、97 土地增值稅清算實(shí)務(wù)操作規(guī)程2012-08_ 土地增值稅清算融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。 納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告。?稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)需要提供的其他和清算有關(guān)的資料。3、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人報(bào)送與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料商品房屋建設(shè)預(yù)備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃備案回執(zhí)和商品房屋建設(shè)正式項(xiàng)目計(jì)劃備案回執(zhí)（發(fā)展與改革委會(huì)） ；規(guī)劃申請(qǐng)、 報(bào)告及圖紙 （規(guī)劃局），建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局） ；土地使用權(quán)證（國(guó)土房產(chǎn)管理局） ； 建筑工程施工許可證（建設(shè)委員會(huì)） ； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè) （建設(shè)委員會(huì)）；房地產(chǎn)購(gòu)銷合同明細(xì)統(tǒng)計(jì)表 （含：銷售項(xiàng)目棟號(hào)、 房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、用途等） ；其他補(bǔ)充資料： 當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表： 項(xiàng)目的預(yù)算、 概算書(shū)；能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同：第三部分轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn)一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、土地的使用人將房屋的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人而取得的貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入等全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益（細(xì)則第五條）。如前所述，土地增值稅的清算是以清算單位進(jìn)行的，這里所說(shuō)的轉(zhuǎn)讓收入，是指銷售或者轉(zhuǎn)讓土地增值稅清算單位取得的收入；其次，清算單位取得收入的時(shí)間跨度包括整個(gè)開(kāi)發(fā)銷售過(guò)程取得的收入，不僅僅是清算年度的收入；第三、所說(shuō)的收入包括貨幣、實(shí)物以及其他經(jīng)濟(jì)利益，包括抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等；第四、清算項(xiàng)目雖然不是一般意義上的轉(zhuǎn)讓，但是將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、 獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人等，應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓。案例：ABC房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，開(kāi)發(fā)銷售1 棟18000平方米寫(xiě)字樓，2008年10 月份竣工驗(yàn)收，同年4 月銷售，當(dāng)年銷售面積 300 平方米，取得收入123 萬(wàn)元， 2009 年銷售面積10000平方米，收入4100萬(wàn)元，用300 平方米抵頂工程款930 萬(wàn)元，轉(zhuǎn)做自用400 平方米，按成本價(jià)轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)120萬(wàn)元，3000平方米按成本價(jià)分配給股東A、 B，成本3000元/。請(qǐng)確認(rèn)本項(xiàng)目的清算收入。1 2008 年收入 123 萬(wàn)元2 2009 年收入 4100 萬(wàn)元3.2009 年抵頂工程款930 萬(wàn)元4自用不計(jì)收入5. 分配股東確認(rèn)收入 1230（ 4100/10000*3000 ）萬(wàn)元應(yīng)收入總額 : 6383 萬(wàn)元二、視同銷售剖收入的確認(rèn)（ 187 號(hào)文件第三， 91 號(hào)文件第 19 條）1. 視同銷售的種類：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，必須視同銷售繳納土地增值稅。2價(jià)格的確定方法和順序：（ 1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；（ 2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定?？梢?jiàn)，與企業(yè)所得稅不同的是，視同轉(zhuǎn)讓銷售的房地產(chǎn)沒(méi)有同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格，那么就由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格確定或者按照評(píng)估價(jià)確定，而不是按照成本利潤(rùn)率確定。3自用或出租的房地產(chǎn)不繳納土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅 （ 91 號(hào)文件第 19 條又補(bǔ)充到： “在清算時(shí)不列入收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用”） 。4. 對(duì)外投資的政策變化企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資的，不需要繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅；但自 2006 年 3 月 2 日起，一般企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資于房地產(chǎn)企業(yè)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于對(duì)外投資，不再免征土地增值稅， 營(yíng)業(yè)稅仍舊免征 （財(cái)稅【 2002 】191 號(hào)、財(cái)稅【 1995 】 48 號(hào)、財(cái)稅【 2006 】 21 號(hào)）。三、關(guān)于既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型