2011年10月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告(合并修訂版)

錄 本月導(dǎo)讀： . 3 第一篇 市場(chǎng)背景篇 . 7 第一章、政策資訊 . 7 一、政策法規(guī) . 7 二、市政動(dòng)態(tài) . 9 三、市場(chǎng)資訊 . 11 第二章、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 . 14 一、 速逐步上漲，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展 . 14 二、社會(huì)零售總額穩(wěn)定增長(zhǎng)，消費(fèi)市場(chǎng)活躍 . 14 三、固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng) . 15 四、開發(fā)投資持續(xù)增加 . 17 一、土地資訊 . 18 二、公告土地分析 . 20 三、本月成交地塊分析 . 24 四、重點(diǎn)地塊 . 31 第四章、商品住宅市場(chǎng) . 33 一、市場(chǎng)綜述 . 33 二、供求關(guān)系分析 . 34 三、供應(yīng)量分析 . 36 2 2 2011 年 10 月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 報(bào)告 四、成交量分析 . 50 五、成交均價(jià)分析 . 54 六、成交物業(yè)分析 . 56 第五章、產(chǎn)品分析 . 59 一、熱銷、滯銷產(chǎn)品 . 59 第六章、營(yíng)銷媒體 . 73 一、營(yíng)銷透析 . 73 二、媒體分析 . 73 三、典型項(xiàng)目 . 80 第三篇 區(qū)域數(shù)據(jù)篇 . 86 一、開福區(qū) . 86 二、天心區(qū) . 88 三、雨花區(qū) . 90 四、岳麓區(qū) . 92 五、芙蓉區(qū) . 94 六、望城區(qū) . 96 3 3 2011 年 10 月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 報(bào)告 本月導(dǎo)讀： 長(zhǎng)沙多數(shù)銀行首套房貸利率上浮 20% 緊接著建行北京分行上調(diào)首套房貸利率的步伐，湖南多家銀行亦將首套房貸的利率門檻從原來的優(yōu)質(zhì)客戶還有可能優(yōu)惠提高到上浮 10%，迅速定格了當(dāng)前首套房貸利率上 浮的主基調(diào) 。 詳情請(qǐng)見 務(wù)院：保障房建設(shè)要增加政府投入和信貸支持 國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見，要求健全退出機(jī)制，到十二五期末，全國(guó)保障性住房覆蓋面將達(dá)到 20%左右，同時(shí)盡快明確 2012年保障性安居工程建設(shè)任務(wù)、投資計(jì)劃、用地計(jì)劃以及資金來源渠道 。 詳情請(qǐng)見 國(guó)建設(shè)銀行上調(diào)首套房貸利率 建行北京分行相關(guān)人士日前向央視記者透露，從 10 月 14 日起，該行將根據(jù)各貸款客戶的不同情況，實(shí)施差別化貸款利率政策，首套房貸款利率最低上浮至基準(zhǔn)利率的 ，如果申請(qǐng)貸款者 希望盡快放款，則需要主動(dòng)上浮利率至基準(zhǔn)利率的 。 詳情請(qǐng)見 4 4 2011 年 10 月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 報(bào)告 營(yíng)盤路湘江隧道正式通車 長(zhǎng)沙進(jìn)入隧道時(shí)代 10 月 29 日上午，有湘江第一隧之稱的長(zhǎng)沙營(yíng)盤路湘江隧道正式通車，將有效緩解過江交通壓力，推動(dòng)省會(huì)的沿江建設(shè)和跨江發(fā)展戰(zhàn)略 。 詳情請(qǐng)見 沙第 32 屆房交會(huì)開幕 90 樓盤扎堆秀 10 月 28 日上午，長(zhǎng)沙第 32 屆房交會(huì)開幕，為期 4 天的房交會(huì)將給星城市民帶來一場(chǎng)賞房、購(gòu)房盛宴 。 詳情請(qǐng)見 0 大中城市 17 個(gè)房?jī)r(jià)環(huán)比下降 29 個(gè)價(jià)格持平 10 月 18 日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布 9 月份 70 個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，數(shù)據(jù)顯示， 9 月 70 大中城市新建商品住宅價(jià)格 49 個(gè)城市同比上漲 50%以內(nèi)。與上月相比，價(jià)格下降的城市有 17 個(gè)，持平的城市有 29 個(gè)，上漲的城市有 24 個(gè) 。 詳情請(qǐng)見 山放松限購(gòu)朝令夕改，凸顯調(diào)控當(dāng)前困局 11 日上午，廣東省佛山市住建局在網(wǎng)站發(fā)布公告稱， 10 月 12 日 5 5 2011 年 10 月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 報(bào)告 起放寬限購(gòu)條件。這是全國(guó)第一個(gè)明確放松限購(gòu)政策的城市。在佛山限購(gòu)令松綁的消息引起業(yè)內(nèi)熱評(píng)之后，當(dāng)日 23 時(shí) 24 分，該局又在網(wǎng)站上發(fā)布通告稱，為綜合評(píng)估政策影響，暫緩執(zhí)行該政策 。 詳情請(qǐng)見 沙多家銀行首套房利率上浮 10%30% 業(yè)務(wù)收縮 最近多家銀行房貸業(yè)務(wù)收縮，利率上浮 10%已成底線。昨日，建行、招行個(gè)貸部門工作人員均對(duì)記者表示，近期新申請(qǐng)的房貸都是利率上浮 10%， 6 月份極個(gè)別信用情況好的貸款人還能享受到基準(zhǔn)利率，現(xiàn)在也不可能了，而且利率上浮 10%也算是當(dāng)前最好的歸宿了。 詳情請(qǐng)見 字樓市： 10 月商品住宅市場(chǎng)基本情況 （六區(qū)） 供應(yīng)量 成交量 供銷比 成交均價(jià) 平方米 平方米 1： 025 元 /平方米 數(shù)據(jù)來源： 國(guó)房地 產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 10 月項(xiàng)目成交 排行榜 6 6 2011 年 10 月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 報(bào)告 名次 熱銷樓盤 所屬區(qū)域 銷售面積（萬 ） 銷售金額（億） 均價(jià) (元/ ) 1 金色溪泉灣 開福 523 2 麓谷明珠 岳麓 717 3 恒大名都 望城 109 4 長(zhǎng)房時(shí)代城 岳麓 980 5 北辰三角洲 開福 032 6 第六都 雨花 391 7 保利麓谷林語(yǔ) 岳麓 100 8 恒大雅苑 開福 159 9 萬科城 開福 720 10 勤誠(chéng)達(dá)新界 望城 840 數(shù)據(jù)來源： 國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) （統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)涉及區(qū)域?yàn)榱鶇^(qū)） 關(guān)注樓盤： 熱銷產(chǎn)品 建發(fā)西山匯景 7 7 2011 年 10 月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 報(bào)告 第一篇 市場(chǎng)背景篇 第一 章、政策資訊 一、政策法規(guī) 1、長(zhǎng)沙多數(shù)銀行首套房貸利率上浮 20% 緊接著建行北京分行上調(diào)首套房貸利率的步伐，湖南多家銀行亦將首套房貸的利率門檻從原來的優(yōu)質(zhì)客戶還有可能優(yōu)惠提高到上浮 10% ，迅速定格了 當(dāng)前首套房貸利率上 浮的主基調(diào)。目前在湘的中信、浦發(fā)、興業(yè)、華夏等銀行，已明確表示對(duì)首套房貸利率上浮10，并 強(qiáng)調(diào)只有極少數(shù)客戶能享受基準(zhǔn)利率，想打折優(yōu)惠已無可能。值得一提的是，同樣是執(zhí)行差別化信貸政策的體現(xiàn)，興業(yè)銀行目前首套房貸利率已上浮 15%，建行、光大 則上浮了 20%。 而民生銀行則暫停了房貸業(yè)務(wù)。據(jù)了解，受市場(chǎng)資金面的影響，早從今年 3 月起，各家 銀行就已降低了首套房貸的利率優(yōu)惠幅度，首套房貸利率從 成 9 折、 ，乃至基準(zhǔn)利率。而 銀行對(duì)首套房貸業(yè)務(wù)的熱衷程度也大不如前，部分銀行或暫停了首套房貸的受理，或上調(diào)了 20%的幅度 。 克而瑞長(zhǎng)沙機(jī)構(gòu)點(diǎn)評(píng)： 首套房貸款利率進(jìn)一步上浮表明樓市信貸政策并未放松，在限購(gòu)限貸打壓下，市場(chǎng)成交量有明顯下降，市場(chǎng)泡 8 8 2011 年 10 月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 報(bào)告 沫被進(jìn)一步擠壓，市場(chǎng)投機(jī)成分在逐步淡出市場(chǎng)，利率上浮對(duì)開發(fā)商而言不是一個(gè)利好，這種調(diào)整直接影響到剛需客戶的購(gòu)房心態(tài)，同時(shí)，投資者購(gòu)房沖動(dòng)也會(huì)進(jìn)一步抑制。目前長(zhǎng)沙房貸利率上調(diào)，未來開發(fā)商在現(xiàn)金流方面可能面臨更大的回轉(zhuǎn)壓力。 2、 國(guó)務(wù)院：保障房建設(shè)要增加政府投入和信貸支持 國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見，要求健全退出機(jī)制，到十二五期末，全國(guó)保障性住 房覆蓋面將達(dá)到 20%左右，同 時(shí)盡快明確 2012 年保障性安居工程建 設(shè)任務(wù)、投資計(jì)劃、用地計(jì)劃以及資金來源渠道。該文件還要求各地人民政府落實(shí)保障房建設(shè)的各項(xiàng)支持政策，包括增加政府投入和加大信貸支持等。 克而瑞長(zhǎng)沙機(jī)構(gòu)點(diǎn)評(píng)： 中央此次政策下達(dá)除了要求對(duì)保障房增加政府投入和信貸支持外，還表明對(duì)完不成保障房建設(shè)任務(wù)的地方政府，住建部等相關(guān)部委將對(duì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。此番政策宣示，保障房建設(shè)將進(jìn)入快速發(fā)展通道，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)有足夠的認(rèn)識(shí)，既要做好過冬的準(zhǔn)備，又要避免產(chǎn)生過度悲觀情緒，無論如何，現(xiàn)有的龐大保障房建設(shè)規(guī)模 必然會(huì)對(duì)傳統(tǒng)商品住宅市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊。以住宅開發(fā)為主業(yè)的企業(yè)，有兩個(gè)戰(zhàn)略方向選擇：一是向下走：參與保障房；二是往上靠：關(guān)注高端市場(chǎng)。保障房大躍進(jìn)，將會(huì)分流中低端商品住宅的市場(chǎng)需求，而近幾年供地的減少，會(huì)使幾年后高檔房供應(yīng)緊張，價(jià)格上行。 9 9 2011 年 10 月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 報(bào)告 3、 中國(guó)建設(shè)銀行上調(diào)首套房貸利率 建行北京分行相關(guān)人士日前向央視記者透露，從 10 月 14 日起，該行將根據(jù)各貸款客戶的不同情況，實(shí)施差別化貸款利率政策，首套房貸款利率最低上浮至基準(zhǔn)利率的 ，如果申 請(qǐng)貸款者希望盡快放款，則需要主動(dòng)上浮利率至基準(zhǔn)利率的 。至此，北京地 區(qū)出現(xiàn)了第一家確認(rèn)上浮首套房貸款利率的銀行 。 克而瑞長(zhǎng)沙機(jī)構(gòu)點(diǎn)評(píng)： 今年以來，央行五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率升至 21%。保 證金納入存款準(zhǔn)備金收繳范圍又加劇了銀行流動(dòng)性壓力。上調(diào)首套房貸利率主要是因?yàn)槠滟Y金緊張，目前市場(chǎng)實(shí)際利率水平高，所以銀行在其系統(tǒng)內(nèi)也有需求上調(diào)利率水平，這樣可增加銀行的利潤(rùn)。繼建行之后，其他銀行有可能跟進(jìn)。目前房?jī)r(jià)有下跌趨勢(shì)，房貸風(fēng)險(xiǎn)高，銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)利率，上浮房貸利率在情理之中。 二、市政動(dòng)態(tài) 1、 營(yíng)盤路湘江隧道正式通車 長(zhǎng)沙進(jìn)入隧道時(shí)代 10 月 29 日上午，有 “ 湘江第一隧 ” 之 稱的長(zhǎng)沙營(yíng)盤路湘江隧道正式通車，將有效緩解過江交通壓力，推動(dòng)省會(huì)的沿江建設(shè)和跨江發(fā)展戰(zhàn)略。省委書記、省人大常委會(huì)主任周強(qiáng)宣布隧道正式通車，省委副書記、省長(zhǎng)徐守盛，省政協(xié)主席胡彪出席通車儀式。 省委常委、長(zhǎng)沙市委書記陳潤(rùn)兒在儀式上致辭，省領(lǐng)導(dǎo)于來山、張永大、韓永文出席。 0 10 10 2011 年 10 月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 報(bào)告 營(yíng)盤路湘江隧道是長(zhǎng)沙市建設(shè)的第一條穿越湘江的隧道，于 2009年 9月 開工，經(jīng)過 6000多名建 設(shè)者 700 多天的日夜 奮戰(zhàn)終于建成通車。隧道位于橘子洲大橋和銀盆嶺大橋之間，主線為雙向 4 車道，隧道東起營(yíng)盤路，下穿湘江大道、橘子洲、傅家洲和瀟湘大道， 西接咸嘉湖路。隧道分南、北兩線，南線長(zhǎng) 里，北 線長(zhǎng) 3 公里，采取江底分匝 設(shè)計(jì)，在江底提前分流車輛，設(shè)計(jì)行車速度為 50 公里 /小 時(shí)，設(shè)計(jì)通行能力為 6253 輛 /小 時(shí)。 克而瑞長(zhǎng)沙機(jī)構(gòu)點(diǎn)評(píng)： 營(yíng)盤路隧道的建成通車，既是長(zhǎng)沙過江交通由橋到隧的重大突破，也是推動(dòng)沿江建設(shè)跨江發(fā)展的重要支撐，必將進(jìn)一步強(qiáng)化東西兩岸交通連接、拓展城市發(fā)展空間布局、提升城市建設(shè)功能品質(zhì)。 2、 長(zhǎng)沙第 32 屆房交會(huì)開幕 90 樓盤扎堆秀 10 月 28 日 上午，長(zhǎng)沙第 32 屆房交會(huì)開幕，為期 4 天的房交 會(huì)將給星城市民帶來一場(chǎng)賞房、購(gòu)房盛宴。 長(zhǎng)沙作為全國(guó)綠 色建筑四大試點(diǎn)城市，正處于綠色建筑的起步階段，本屆房交會(huì)為響應(yīng)長(zhǎng)沙相繼出臺(tái)的長(zhǎng)沙市綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、長(zhǎng)沙市綠色建筑設(shè)計(jì)導(dǎo)則等標(biāo)準(zhǔn)，將綠色人居，幸福家園定為展會(huì)主題，將開展四大主題活動(dòng)：綠色建筑與人居環(huán)境座談會(huì)、東方萊茵河湘江兩岸人居環(huán)境推介會(huì)、海外置業(yè)策略講座與軌道交通地產(chǎn)推介會(huì)，以及組委會(huì)免費(fèi)為參展企業(yè)提供的持續(xù)整個(gè)展期的項(xiàng)目推介會(huì)。 1 11 11 2011 年 10 月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 報(bào)告 本屆房交會(huì)共分 6 大展 區(qū)：政府展區(qū)、品牌房地產(chǎn)展區(qū)、品牌海外地產(chǎn)展區(qū)、品牌裝飾及建材展區(qū)、品牌商業(yè)休閑地產(chǎn)展區(qū)、二手房展區(qū)，共有 60 余家品牌企 業(yè)攜 90 個(gè)品 質(zhì)項(xiàng)目盛裝亮相 。 克而瑞長(zhǎng)沙機(jī)構(gòu)點(diǎn)評(píng)： 金九銀十長(zhǎng)沙樓市不復(fù)往年盛況，在愈演愈烈的樓市調(diào)控政策下，長(zhǎng)沙地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛漸漸濃厚，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)論也甚囂塵上，。因此下半年房交會(huì)成為樓市一個(gè)關(guān)鍵的風(fēng)向標(biāo)。從長(zhǎng)沙本屆房交會(huì)情況看，優(yōu)惠活動(dòng)花樣翻新，但是真正觸及購(gòu)房者敏感神經(jīng)的降價(jià)卻沒有太多出現(xiàn)，部分有的在幅度上也不給力，而目前購(gòu)房者普遍認(rèn)為的房?jī)r(jià)會(huì)跌，購(gòu)房者置業(yè)態(tài)度已經(jīng)越來越理性 。 三、市場(chǎng)資訊 1、 70 大中城市 17 個(gè)房?jī)r(jià)環(huán)比下降 29 個(gè)價(jià)格持平 10 月 18 日， 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布 9 月份 70 個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情 況，數(shù)據(jù)顯示， 9 月 70 大中城市新建商品住宅價(jià)格 49 個(gè)城市同比上漲 50%以 內(nèi)。與上月相比，價(jià)格下降的城市有 17 個(gè)，持平的城市有 29 個(gè)，上漲的城市有 24 個(gè)。與去年同月相比，價(jià)格下降的城市有 1 個(gè)，漲幅回落的城市有 59 個(gè)，比 8 月份增加了 19 個(gè)。 9 月份，同比 漲幅在 內(nèi)的城市有 49 個(gè)，比 8 月份增加了 4 個(gè) 。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人盛來運(yùn)說，房?jī)r(jià)現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)，而投機(jī)性需求受到了遏制。他表示，過去的幾個(gè)月，房地產(chǎn)銷售最繼續(xù)下降， 1至 9 月房地 產(chǎn)銷售面積同比增長(zhǎng) 但是比 1 至 8 月回落了 克而瑞長(zhǎng)沙機(jī)構(gòu) 點(diǎn)評(píng)： 在嚴(yán)厲的調(diào)控之下，行業(yè)近期已經(jīng)持續(xù)處2 12 12 2011 年 10 月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 報(bào)告 于下行通道，行業(yè)正在入冬。樓市持續(xù)降溫、一線城市和部分二線城市成交低迷、全國(guó)房?jī)r(jià)止?jié)q、少數(shù)城市價(jià)格微跌等綜合情況下，政策底已經(jīng)慢慢顯現(xiàn)。盡管中央政府多次出臺(tái)與房?jī)r(jià)有關(guān)的政策，但效果似乎仍有不足之處，在二三線城市價(jià)格沒有明顯回落，很多地方房?jī)r(jià)依然在不斷升溫，可以看出，房地產(chǎn)作為推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要一頭，地方政府有所保留，綜合來看，目前的調(diào)控還不能對(duì)房?jī)r(jià)起到全面遏制。 2、 佛山放松限購(gòu)朝令夕改，凸顯調(diào)控當(dāng)前困局 11 日上午， 廣東省佛山市住建局在網(wǎng)站發(fā)布 公告稱， 10 月 12 日起放 寬限購(gòu)條件。這是全國(guó)第一個(gè)明確放松限購(gòu)政策的城市。在佛山限購(gòu)令松綁的消息引起業(yè)內(nèi)熱評(píng)之后，當(dāng)日 23 時(shí) 24 分， 該局又在網(wǎng)站上發(fā)布通告稱，為綜合評(píng)估政策影響，暫緩執(zhí)行該政策。早前，?？凇⒋筮B兩城市也傳出限購(gòu)令放松傳聞，但很快得到官方否認(rèn)。限購(gòu)令事件引發(fā)了業(yè)內(nèi)的極大關(guān)注，多方分析人士均認(rèn)為這是地方政府與中央的一次博弈。而住建部專家表示，限購(gòu)政策不會(huì)放松。 克而瑞長(zhǎng)沙機(jī)構(gòu)點(diǎn)評(píng)： 從對(duì)市場(chǎng)的影響來看，佛山出臺(tái)放松限購(gòu)政策直接表明了當(dāng)?shù)卦趯?duì)待限購(gòu)令上的態(tài)度，而從未超 12 小 時(shí)即被叫停來看， 我們也能夠感覺出目前中央對(duì)于貫徹本輪樓市調(diào)控的決心。因此，這一事件可以定性為中央與地方關(guān)于限購(gòu)博弈的一次升級(jí)。以小見大的來看，透過佛山一地的動(dòng)向，我們可以看到一批和佛山類似城市在限購(gòu)下面臨的困局與對(duì)待限購(gòu)的態(tài)度，從這個(gè)意義來看，關(guān)于3 13 13 2011 年 10 月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 報(bào)告 限購(gòu)政策對(duì)市場(chǎng)的影響，特別是在二三線城市，我們可以不必過于擔(dān)心，因?yàn)檎咦罱K是要靠地方來執(zhí)行的。 3、 長(zhǎng)沙多家銀行首套房利率上浮 10%30% 業(yè)務(wù)收縮 最近多家銀行房貸業(yè)務(wù)收縮，利率上浮 10%已成底線。昨日，建行、招行個(gè)貸部門工作人員均對(duì)記者表示，近期新申請(qǐng)的房貸都是利率上浮 10%， 6 月份極個(gè)別信用情況好的貸款