安徽省郎溪地塊可行性研究 22P

本報告為公司內刊，謝絕轉載1郎溪地塊可行性研究郎溪地塊可行性研究 2011.08.182011.08.18本報告為公司內刊，謝絕轉載目錄目錄: :一、郎溪概況一、郎溪概況 1.1郎溪介紹 1.2人口與交通 1.3經濟發(fā)展與房地產市場狀況 1.4縣城規(guī)劃 1.5綜合小結二、市場分析二、市場分析 2.1土地市場 2.2房產市場三、地塊可行性研判三、地塊可行性研判 3.1地塊條件分析 3.2汽車行業(yè)分析 3.3規(guī)劃與業(yè)態(tài)要求 3.4與小商品城、建材市場比較 3.5經濟測算本報告為公司內刊，謝絕轉載 1.1郎溪介紹 1.2人口與交通 1.3經濟發(fā)展與房地產市場狀況 1.4縣城規(guī)劃 1.5綜合小結一、郎溪概況一、郎溪概況本報告為公司內刊，謝絕轉載4郎溪地處安徽省東南邊陲，東連常州，西有著名風景區(qū)黃山、九華山、太平湖，南與浙江相望，北接南京，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，素有“三省通衢”之稱。 1.1 1.1 郎溪介紹郎溪介紹本報告為公司內刊，謝絕轉載全縣總人口34萬人，面積1104.8平方公里，耕地面積24390公頃。非農人口57506人。（其中郎溪縣城人口約郎溪縣城人口約5 5萬人萬人）。 人口數(shù)量：人口數(shù)量：郎溪位于蘇浙皖三省交界處，是東部開放與中部崛起的對接地，是安徽省東向發(fā)展的“橋頭堡”，與長三角十五個最發(fā)達的城市均在3小時車程以內。 具有獨特區(qū)位優(yōu)勢，是皖江城市帶承接產業(yè)轉移示范區(qū)宣城“一翼”中的“橋頭堡”和“先行區(qū)，是長三角轉移的首選之地。交通環(huán)境：交通環(huán)境：1.2 1.2 人口與交通人口與交通本報告為公司內刊，謝絕轉載20102010年年：國民經濟穩(wěn)定快速增長。經初步核算,2010年我縣生產總值（GDP）575428萬元，按可比價格計算，比上年增長比上年增長16.5%16.5%，按戶籍人口計算，人均GDP為16943元，按可比價計算比上年增長16.04%。20092009年年：國民經濟快速增長。經初步核算,2009年我縣生產總值（GDP）達518803萬元，按可比價格計算比上年增長15.5%，人均GDP為15344元，按可比價計算比上年增長15.0%。1.31.3經濟發(fā)展與房地產市場狀況經濟發(fā)展與房地產市場狀況經濟發(fā)展：經濟發(fā)展：2010年房地產施工面積施工面積60.4460.44萬平方米萬平方米，增長57.0%57.0%；竣工面積9.67萬平方米，下降44.9%；商品房銷售面積銷售面積30.130.1萬平方米萬平方米，增長88.6%88.6%；商品房銷售額9.18億元，增長164.7%。2009年房地產開發(fā)投資完成3.41億元，比上年增長31.2%31.2%。其中，商品住宅投資28492萬元，增長37.7%，非商品住宅投資增長5.6%。商品房銷售面積、銷售額同比分別商品房銷售面積、銷售額同比分別增長增長153.8%153.8%和和216.3%216.3%。房地產市場狀況：房地產市場狀況：點評:n經濟持續(xù)快速平穩(wěn)發(fā)展，為房地產發(fā)展提供良好的發(fā)展環(huán)境；經濟持續(xù)快速平穩(wěn)發(fā)展，為房地產發(fā)展提供良好的發(fā)展環(huán)境；n房地產市場近兩年供銷兩旺，但施工面積遠大于實際銷售面積，庫房地產市場近兩年供銷兩旺，但施工面積遠大于實際銷售面積，庫存與新增供應較多，未來市場競爭激烈。存與新增供應較多，未來市場競爭激烈。本報告為公司內刊，謝絕轉載1.41.4縣城規(guī)劃縣城規(guī)劃按照“東擴、北延、南改”的總體發(fā)展思路（2007年-2020年），以規(guī)劃為龍頭，合理確定城市發(fā)展方向、功能分區(qū)和空間形態(tài)，向東拉開城市框架，向北建設新城區(qū)，向南進行舊城改造。用經營城市的理念，多渠道籌集建設資金，不斷擴張縣城規(guī)模，提升縣城品位。到規(guī)劃期末，縣城常住人口達到8-10萬人,人均住房面積不低于30平方米。劃期內，縣城住房總需求為80-144萬平方米，根據(jù)規(guī)劃藍圖，未來的數(shù)年里郎溪縣的房地產市場需求非常龐大，前景廣闊。點評:n城市化進程加快，城市化率不斷上升，未來前景較好。城市化進程加快，城市化率不斷上升，未來前景較好。本報告為公司內刊，謝絕轉載綜合小結（調研）：綜合小結（調研）：城市建設城市建設郎溪縣目前經濟還不發(fā)達，城市建設還處于起步階段。但發(fā)展姿態(tài)已經初步展現(xiàn)，未來的發(fā)展?jié)摿翱臻g和可操坐性還是非常大的，這為房地產市場的進一發(fā)展提供了經濟基礎； 城區(qū)需求城區(qū)需求郎溪城區(qū)較小，人口較少（約5萬），市場需求空間有限；城市規(guī)劃城市規(guī)劃城市規(guī)劃不明確，發(fā)展速度也相對較慢，配套設施缺乏；房產市場房產市場郎溪房地產市場處于起步階段，市場不穩(wěn)定因素存在，發(fā)展空間比較大；需求群體需求群體鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展和在外創(chuàng)業(yè)人員的返鄉(xiāng)，購房能力提高；供應分析供應分析住宅市場目前供不應求（縣城新項目開發(fā)速度緩慢）；土地市場土地市場目前房地產開發(fā)集中在新城區(qū)，從11年預拍地塊的位置看，近段時間新城區(qū)依然是開發(fā)重點； 1.51.5綜合小結綜合小結本報告為公司內刊，謝絕轉載二、市場分析二、市場分析 2.1土地市場 2.2房產市場本報告為公司內刊，謝絕轉載地塊編號地塊編號地塊位置地塊位置占地占地 面積面積 占地占地 面積面積 畝用途用途容積容積 率率建筑建筑 面積面積 成交價成交價 萬元成交價成交價 萬元/畝樓面樓面 地價地價 元/2010-01號建平鎮(zhèn)石佛山路西側133334200 商服 （建材市場）1.3173334904068522 2010-02號建平鎮(zhèn)中港東路北側6300195 商住2.0813104215080160 1151 2010-03號建平鎮(zhèn)亭子山路西側6254894 商住1.22763091202012815752010-08號建平鎮(zhèn)郎川大道南側1333920 商服3.2426853430171804 2010-30號建平鎮(zhèn)郎川大道北側1178018 商服2.5294501900108 6452010-31號建平鎮(zhèn)中新校區(qū)北側3342550 商住2.859526190401809492010-32號建平鎮(zhèn)中港東路南側78527118 商住1.88147631139001189422010-65號建平鎮(zhèn)濤峰路西側5705886 商住2.111982218800220 15692010-66號建平鎮(zhèn)朗川大道南側89000134 商住科教2.21958002820021114402011-382011-38號號建平鎮(zhèn)吉原建平鎮(zhèn)吉原路東側路東側595915959189 89 商服商服 （小商品城）（小商品城）1.51.589387893871340013400150 150 149914992011-12號建平鎮(zhèn)中港東路西南角3176348 商住3.58113712260005462287 2.12.1土地市場土地市場本報告為公司內刊，謝絕轉載2.12.1土地市場土地市場本報告為公司內刊，謝絕轉載1、2011-12號地塊達11萬，成交價達548萬/畝，樓面單價達2287元/，刷新以往成交記錄；2、建材市場地塊樓面單價較低，利潤空間較大；3、2010-30、31、32號和2010-08號樓面單價相對較低，未來區(qū)域市場競爭激烈。2.12.1土地市場土地市場已售地塊：已售地塊：預拍地塊：預拍地塊：1、地塊五、六，學區(qū)資源豐富，商業(yè)配套較成熟，屬于城東CLD區(qū)域，周邊2011-12號地塊以樓面地價2287元/成交，后期操作存在機會；2、地塊二、三，屬于城西片區(qū)，目前屬于縣城價格低洼區(qū)，如后期產品差異化（特色），低單價和總價入市，前景較好。本報告為公司內刊，謝絕轉載2.22.2房產市場房產市場在售或待售樓盤在售或待售樓盤目前郎溪縣城在售多層、小高層銷售價格在4100-4400元/左右，聯(lián)排8000元/左右，洋房5600元/左右。由于縣城規(guī)劃利好，下半年縣城住宅價格全面突破由于縣城規(guī)劃利好，下半年縣城住宅價格全面突破40004000元元/ /。本報告為公司內刊，謝絕轉載 3.1地塊條件分析 3.2行業(yè)分析 3.3規(guī)劃與業(yè)態(tài)要求 3.4與小商品城、建材市場比較 3.5經濟測算三、地塊可行性研判三、地塊可行性研判本報告為公司內刊，謝絕轉載3.13.1地塊條件分析地塊條件分析1 1、周邊環(huán)境（宗地周邊）、周邊環(huán)境（宗地周邊）宗地呈不規(guī)則形狀；貫穿南北的石佛山路，交通較為便捷；地塊內部平坦，無高差起伏，有部分民房；宗地屬于城北片區(qū)，西面與郎溪建材市場隔路相望，是城北較少的專是城北較少的專業(yè)市場用地，隨著規(guī)劃和交通完善，商業(yè)價值仍有待挖掘。業(yè)市場用地，隨著規(guī)劃和交通完善，商業(yè)價值仍有待挖掘。點評:本報告為公司內刊，謝絕轉載2 2、生活配套（宗地周邊）、生活配套（宗地周邊）教育配套：城北中學、城北小學和實驗學校等；交通配套：主干道石佛山路貫穿南北，胥河路規(guī)劃較大，交通優(yōu)勢明顯等；商業(yè)配套：郎溪建材專業(yè)市場，和部分汽車銷售店；宗地周邊有零散汽車相關市場，具有一定市場基礎，但商業(yè)氛，具有一定市場基礎，但商業(yè)氛圍有待進一步培育。圍有待進一步培育。3.13.1地塊條件分析地塊條件分析點評:本報告為公司內刊，謝絕轉載規(guī)模比城北略小，美規(guī)模比城北略小，美容、汽配、汽修店鋪容、汽配、汽修店鋪林立，但檔次不高，林立，但檔次不高，部分為農用、商用和部分為農用、商用和工程機械工程機械沿路為汽貿店鋪：長安、五沿路為汽貿店鋪：長安、五菱、奇瑞、長城、現(xiàn)代、比菱、奇瑞、長城、現(xiàn)代、比亞迪，但檔次不高、規(guī)模不亞迪，但檔次不高、規(guī)模不大；也有美容、汽配、汽修大；也有美容、汽配、汽修地塊地塊郎溪具有規(guī)模較小、分布較少（南北各一個）、檔次不高的汽車市場。郎溪具有規(guī)模較小、分布較少（南北各一個）、檔次不高的汽車市場。3.23.2行業(yè)分析行業(yè)分析郎溪縣汽車相關市場主要經營分布：郎溪縣汽車相關市場主要經營分布：本報告為公司內刊，謝絕轉載往郎溪方向往郎溪方向縣道附近分布個別縣道附近分布個別店：東風以工程機店：東風以工程機械為主，有小汽配械為主，有小汽配和汽修和汽修分布在產區(qū)中間，有分布在產區(qū)中間，有少數(shù)少數(shù)4S4S店：福特、比店：福特、比亞迪、奇瑞亞迪、奇瑞亞廈汽車城：目前在開發(fā)亞廈汽車城：目前在開發(fā)二期，一期商鋪全部經營：二期，一期商鋪全部經營：4S4S店（起亞、現(xiàn)代、廣本、店（起亞、現(xiàn)代、廣本、別克等）、美容、快修別克等）、美容、快修沿沿318318國道有少量汽貿國道有少量汽貿店店4S4S：大眾、：大眾、MGMG、奇、奇瑞，汽車美容瑞，汽車美容老城區(qū)老城區(qū)宣城汽車專業(yè)市場毗鄰老城區(qū)，主要集中在國道宣城汽車專業(yè)市場毗鄰老城區(qū)，主要集中在國道318318和縣道附近，且部分和縣道附近，且部分有一定的規(guī)模。有一定的規(guī)模。宣城市汽車相關市場主要經營分布：宣城市汽車相關市場主要經營分布：3.23.2行業(yè)分析行業(yè)分析本報告為公司內刊，謝絕轉載3.23.2行業(yè)分析行業(yè)分析汽車相關市場分析：汽車相關市場分析：n由于郎溪目前汽車相關市場規(guī)模較小、檔次不高、比較零散，所以汽車市場存在集中發(fā)展的機會；所以汽車市場存在集中發(fā)展的機會；n考慮到目前考慮到目前汽車市場現(xiàn)狀、區(qū)域未來需求、專業(yè)招商汽車市場現(xiàn)狀、區(qū)域未來需求、專業(yè)招商（龍頭企業(yè)是關鍵）、時機是否成熟、后期運營（龍頭企業(yè)是關鍵）、時機是否成熟、后期運營等因素，等因素，所以存在一定的市場風險。所以存在一定的市場風險。本報告為公司內刊，謝絕轉載3.33.3規(guī)劃與業(yè)態(tài)要求規(guī)劃與業(yè)態(tài)要求占地面積：占地面積：87,79887,798； 建筑面積：建筑面積：125,921125,921；其中，其中，市場區(qū)為：市場區(qū)為：38,62838,628，4S4S店為：店為： 97809780, ,酒店式公寓為酒店式公寓為 ：2020，000000（含（含60006000商業(yè)），商業(yè)），展示中心汽車超市：展示中心汽車超市：88808880，汽車超市：汽車超市：1313，767767，商務酒店：商務酒店：1717，616616，小五金市場：小五金市場：1515，330330。本報告為公司內刊，謝絕轉載3.43.4與小商品城、建材市場比較與小商品城、建材市場比較地塊編號地塊編號地塊位置地塊位置占地占地 面積面積 萬占地占地 面積面積 畝用途用途容積容積率率建筑建筑 面積面積 萬成交成交價價 萬元成交成交 價價 萬元/畝樓面樓面 地價地價 元/2010-01號建平鎮(zhèn)石佛山路西側13200 商服 建材 市場1.317 9040 68 522 2011-38號建平鎮(zhèn)吉原路東側689 商服 小商 品城1.59134001501499n由于小商品市場和建材市場屬于專業(yè)市場，但汽車市場與前兩者較大區(qū)別，關鍵在于引進龍頭企業(yè)關鍵在于引進龍頭企業(yè)，所以無必然聯(lián)系；所以無必然聯(lián)系；n考慮到目前郎溪考慮到目前郎溪汽車市場現(xiàn)狀（低成本經營汽車市場現(xiàn)狀（低成本經營) )等因素，未來等因素，未來存在較大的威脅。存在較大的威脅。本報告為公司內刊，謝絕轉載3.53.5經濟測算經濟測算1 1、投資回報；、投資回報；2 2、沉淀資本；、沉淀資本；3 3、現(xiàn)金流。、現(xiàn)金流。