商業(yè)購物中心管理

商業(yè)購物中心管理什么是摩爾購物中心？Mall 全稱 Shopping Mall，音譯“摩爾”或“銷品貿(mào)” ，意為大型購物中心，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。西方國家也稱為 Shopping Center，即“購物中心” ，但和國內(nèi)通常所指的購物中心（實為百貨店的另一種稱呼）含義不盡一致。摩爾（購物中心）特指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。與 Center、Mall 相似，其他常見的英文名詞還有：Plaza、Galleria，指出了摩爾的特點，具有長廊、廣場、庭院的特點，就是在建筑物的遮蔽下，不論天氣如何，都可以進行休閑、購物或聚會。Shopping + Center、或 Mall、或 Plaza、或 Galleria 兩詞的結(jié)合，表示出購物空間帶給消費者愉悅的感受，也區(qū)分出百貨公司（Department Store）只是針對貨品進行分門別類的商店，是無法提供如漫步在長廊、廣場、庭院般悠閑的購物享受。 摩爾購物中心是指：面積在 10 萬平方米以上，由專業(yè)購物中心管理集團開發(fā)經(jīng)營，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊全（全業(yè)態(tài)、全業(yè)種/行業(yè)經(jīng)營，表現(xiàn)出高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征） ，行業(yè)多、店鋪多、功能多,商品組合的寬度極寬深度極深（商品高中低檔必須齊備，以保證商品品種齊全。商品組合的寬度極寬由多家不同定位的大型百貨公司、超市大賣場實現(xiàn)。商品組合的深度極深由無數(shù)各類品牌專賣店、專業(yè)的不同行業(yè)主題大賣場實現(xiàn)。 ）定位于家庭（全家/全客層）：家庭式消費為主導(dǎo)方向通過設(shè)置大面積百貨和超市大賣場及大量不同行業(yè)的各類專賣店、家居家電類、兒童及青年游樂設(shè)施、文化廣場、餐飲以覆蓋老中青幼四代各個層次不同類型的顧客；再輔以各類專業(yè)店針對各類消費者之需求，此外還設(shè)置各類特色店以吸引國內(nèi)、國際游客，能滿足全客層的一站式購物消費和一站式享受（文化、娛樂、休閑、餐飲、展覽、服務(wù)、旅游觀光）的特大型綜合購物娛樂中心。 嚴(yán)格意義上講，小于0 萬平方米的，叫做購物中心，大于這個數(shù)字的且業(yè)態(tài)復(fù)合度高的方可稱作摩爾 MALL。而大于 20 萬平方米的，可叫做超級摩爾購物中心 SUPERMALL。 美國國際購物中心協(xié)會曾規(guī)定了購物中心的五大特征：（1）購物中心規(guī)劃、開發(fā)設(shè)立、經(jīng)營都在統(tǒng)一的組織體系下運作；（2）適應(yīng)統(tǒng)一管理的需要，產(chǎn)權(quán)要求統(tǒng)一，不可分割不可出售。 （3）尊重顧客的選擇權(quán)，使其實現(xiàn)一次購足（onestopshopping)的目的；(4)擁有足夠數(shù)量的停車場；(5) 有更新地區(qū)或創(chuàng)造新商圈的貢獻?？梢娰徫镏行氖情_發(fā)者即業(yè)主開發(fā)后，或是業(yè)主自己管理，或是委托專業(yè)購物中心管理公司管理，把場地出租給各種零售商（當(dāng)然業(yè)主自己也可以經(jīng)營部分場地） ，但哪種店鋪引進多少、引進誰，要有事先的統(tǒng)一規(guī)劃，各行各業(yè)都要有合理的比例,其功能不僅包括一次購足的售賣功能，還應(yīng)包括吃、喝、玩、樂的生活功能：一次享受足（onestopenjoying） 。 摩爾，通俗地講具有如下 2 個特征： 一是大：占地面積大、綠地大、停車場大、建筑規(guī)模大。二是多：行業(yè)多、店鋪多、功能多（集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體） 購物中心所包含的內(nèi)容比較廣泛，在服務(wù)功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營管理上表現(xiàn)為一致性，在服務(wù)設(shè)施上體現(xiàn)為完整性，在服務(wù)范圍上表現(xiàn)為商圈內(nèi)的所有居民。由此我們可以看出，購物中心不是一個簡單的分散式的經(jīng)營模式，而是一個統(tǒng)一高效運作的有機整體。 而摩爾通俗的講，即把上?；春Ｂ飞纤械膶Ｙu店和快餐店、中高檔的第一八佰伴或太平洋百貨、中檔的第六百貨、頂級的連卡佛百貨、家樂福大賣場、新天地、衡山路休閑街、恒隆廣場或梅龍鎮(zhèn)廣場、上海影城、上海書城、兒童樂園、好樂迪 KTV、百腦匯、宜家家具、 OBI、百安居、大食代美食城、襄陽市場、運動城、自然美 SPA、MEGAFIT 健身中心、大飯店等全部放入同 1 幢設(shè)計周全且精美的特大型的商業(yè)建筑中，且各店與店之間要有良好的連通性與互動性互補性，并通過統(tǒng)一管理以發(fā)揮整體效應(yīng)，面積一般比上海港匯廣場要大 1 至 2 倍，如上海 24 萬平方米的正大廣場，菲律賓馬尼拉 33 萬平方米的 SMMEGAMALL 等。 但超級購物中心 SUPERMALL/CITYMALL 的管理、促銷等要求比普通百貨公司的要求更高。也就是以百貨公司、品類專賣店、主題商店、大型超市為主力店，輔之以精品店、專賣店、中華美食廣場、中外主題餐廳、咖啡廳、書店、網(wǎng)吧、音像店、科技展覽、多功能國際影視城等，兼有娛樂園、大型表演、商務(wù)酒店和超大型停車場，甚至還有教堂、音樂廳、體育場、圖書館等文體設(shè)施。 "摩爾"與普通的購物中心有根本區(qū)別， "摩爾"不僅規(guī)模更大，而且休閑娛樂功能更為齊全，此外 "摩爾" 內(nèi)的各類節(jié)慶活動每天不斷。 我國在摩爾這一商業(yè)業(yè)態(tài)上不僅比歐美落后，也比東南亞許多國家落后許多。但落后也意味著發(fā)展機遇。在正大廣場之前，上海還沒有一個真正的"摩爾" 銷品茂。但上海正大廣場的規(guī)模遠稱不上亞洲第一，其在東南亞也僅能排在第 8 名以后。即使在國內(nèi)，北京也已有 2 個規(guī)模在 50 萬平方米以上的摩爾在建設(shè)中，在建中的上海虹橋商貿(mào)城摩爾面積也達到 26 萬平方米。正大廣場的投資商是泰國正大集團，其旗下的 THEMALL 連鎖摩爾購物中心，在泰國建有 6 家摩爾；且正大集團還將在廣州、北京、沈陽和天津等主要城市發(fā)展類似的超級品牌購物中心，其中廣州天河正佳商業(yè)廣場位于天河城購物中心旁，總面積達到 37 萬平方米。而亞洲第一大連鎖摩爾開發(fā)商：菲律賓 SMPRIME 集團已在廈門開設(shè)其內(nèi)地第 2 家 SM 摩爾 -16 萬平方米的廈門 SM 城市廣場；SM 集團有意在內(nèi)地開設(shè)更多的摩爾。 另有一種觀點認為： ShoppingMall（簡稱 MALL）是源自美國、風(fēng)行世界的成功商業(yè)模式，在我國常稱這種商業(yè)模式為“購物中心”。但與國內(nèi)許多冠以“ 購物中心”的百貨商場或者綜合性商場等商業(yè)設(shè)施不同，真正意義上的“MALL”幾乎能夠涵蓋人們的各種消費需求。業(yè)內(nèi)人士介紹，凡你所想象到的娛樂、休閑、購物方式，在“MALL”都有；它的消費對象是一個大型復(fù)合型消費群體。概括起來說， “MALL”有三個主要特點，一是大。占地面積大，建筑面積大，停車面積大，二是多。行業(yè)多，店鋪多，功能多。三是高，購物環(huán)境要求高，檔次高，顧客群購買力高。 在國外， “MALL”顯示出一派繁盛景象。以美國為例， “MALL”已占據(jù)了商業(yè)領(lǐng)域 50以上的份額。全球最大的“MALL”美國“ 西愛民頓 ”年營業(yè)額達 28.8 億美元。近幾年， “MALL”逐步在中國的商業(yè)領(lǐng)域興起。北京新東安市場、上海的港匯廣場、廣州的天河城、武漢的武商都已有“MALL” 的雛形。目前，北京一家規(guī)劃面積達 30 萬平方米的“MALL”已開始投資建造，另外 3 家“MALL” 正在審批之中。據(jù)悉，國外的商業(yè)資本也已介入了北京的“MALL”建設(shè)。摩爾的起源與發(fā)展演變今天，購物中心已經(jīng)經(jīng)歷了多年的發(fā)展歷程。其發(fā)展演變，一方面是由于經(jīng)濟發(fā)展和社會進步；另一方面是由于購物中心在傳播過程中與各地具體情況相結(jié)合的結(jié)果。在不同的國家、社會和經(jīng)濟水平下，購物中心的發(fā)展模式既有自身的特點，又彼此影響。美國購物中心的建設(shè)始終居于領(lǐng)先地位，對歐洲、澳州和亞洲國家產(chǎn)生了顯著的影響。一.早期探索階段早期的購物中心探索和實踐主要集中在美國、英國和澳大利亞，特別是美國，它乃是發(fā)展購物中心的先驅(qū)。早在 19 世紀(jì)，美國購物中心建設(shè)已經(jīng)拉開序幕，但是它在 20 世紀(jì)以前的發(fā)展相當(dāng)緩慢。在早期探索過程中，具有代表性的原型有 1827 年西魯斯·巴特勒(CyrusButler)在羅得島普羅維登斯(Providence，RhodeIsland)建造的三層封閉購物廊，以及 1907 年愛德華·H·博爾頓(Edward HBoulton)在巴爾的摩建造的羅蘭帕克(Roland Park)中心。20 世紀(jì) 20 一 30 年代，購物中心在設(shè)計、開發(fā)和運營方面取得了顯著的進步。一種較為固定的平面布局方式即將一組商店圍繞小汽車布置，或者商店被小汽車包圍很快得到重視，并逐漸流行起來。美國郊區(qū)化勢頭迫使零售商業(yè)設(shè)施適應(yīng)汽車需要向郊區(qū)交通樞紐擴散，迎合新的區(qū)位選擇。開發(fā)商嘗試將沿街帶櫥窗的商店組合起來，并在商店群背后設(shè)置停車場。1921 年，西爾斯·羅巴克(Sears Roebuck)公司在芝加哥郊區(qū)公路交叉點上建立了一家綜合商店，以它為核心形成了帶形中心(Strip Center)。帶形中心是美國早期購物中心的典型代表，在 30 年代的美國郊區(qū)非常普遍。探索階段的購物中心雖然還比較原始，但是已經(jīng)具備了一些基本特征，它們在布局上一般沿著一條中央大街布置。1923 年建成的康薩斯城鄉(xiāng)村俱樂部廣場(The Country C1ub Plaza)包括 280 家承租戶，由互相獨立的一系列商店協(xié)調(diào)開發(fā)，其建筑、景觀和招牌等都有統(tǒng)一風(fēng)格。1937 年建成的休斯敦奧克斯河中心(The River OaKs Center)有 47 家商店，并有 32500 平方米可出租面積(GLA)。特別值得一提的是 1931 年建成的達拉斯海蘭帕克中心(Highland ParkCenter)，它的一些創(chuàng)造性革新，主要體現(xiàn)在立面不正對街道、停車場不沿街。后來，城市土地機構(gòu)將海蘭帕克中心列為購物中心的原型，并歸納出購物中心的特征：使用不被公共街道分割的整塊土地；擁有眾多個體商店；統(tǒng)一商店形象；由唯一的所有者控制經(jīng)營；根據(jù)需要提供一定數(shù)量的即時停車場。英國對早期購物中心同樣作了重要探索。2030 年代，英國郊區(qū)的獨立商店紛紛組合成小型鄰里中心，開發(fā)商將鄰里中心作為居住區(qū)的配套建設(shè)內(nèi)容。鄰里中心是英國購物中心的先驅(qū)。20 年代在澳大利亞，購物中心的建設(shè)已經(jīng)納入首都堪培拉的規(guī)劃。由于地廣人稀的環(huán)境，主要吸收了美國經(jīng)驗發(fā)展小型郊區(qū)帶形中心。30 年代中期建設(shè)了一些小型鄰里中少，為郊區(qū)興起的居住區(qū)提供服務(wù).二.20 世紀(jì) 50 年代成型階段30 一 40 年代，鄰里中心和郊區(qū)帶形中心的建設(shè)，以及堪培拉購物中心的規(guī)劃思想，為購物中心的設(shè)計、建設(shè)和管理積累了寶貴的經(jīng)驗。開發(fā)商有能力將一組商業(yè)設(shè)施作為一個整體來規(guī)劃建設(shè)和管理，規(guī)劃師和建筑師也能夠適應(yīng)郊區(qū)的要求進行設(shè)計。政府和私人投資者都為購物中心建設(shè)提供了金融支持。零售商樂于在新的商業(yè)環(huán)境中開展業(yè)務(wù)，購物者也樂于光顧能夠滿足多種購物需求的郊區(qū)購物中心，這一切為戰(zhàn)后購物中心的興起奠定了基礎(chǔ)。50 年代，現(xiàn)代意義上的大型區(qū)域購物中心在美國郊區(qū)正式登場，百貨商店與小商店群的結(jié)合形成了第一個區(qū)域購物中心。郊區(qū)集中的人口和購買力足以維持大型購物中心的存在，大規(guī)模高速公路建設(shè)迎來了購物中心發(fā)展的黃金時代。大百貨商店除了在郊區(qū)購物中心開設(shè)分店外，還迫切要求建設(shè)以自己為核心的購物中心。50 年代中期，郊區(qū)區(qū)域購物中心的布局和組成已經(jīng)趨于固定，最常見的啞鈴形模式出現(xiàn)了。百貨公司作為核心商店的角色和地位已經(jīng)得到了充分的認識，此外，通過景觀設(shè)計和環(huán)境設(shè)計來強化購物行為、增加購物興趣的一系列設(shè)計方法也日臻成熟。1956 年，在明尼阿波利斯郊區(qū)伊代納(Edina)建成的南谷購物中心(Southdale Shoppin8Center)具有重要的歷史地位，它的革新體現(xiàn)在通過人工控制環(huán)境營造舒適宜人的購物環(huán)境和花園氣氛，提供開放的公共空間以滿足人們社會活動的需要，提供大面積的免費停車場，并將汽車限制在購物中心周圍，在內(nèi)部建立絕對的排除汽車干擾的步行區(qū)。這一切使之成為后來購物中心建設(shè)的范例。它的設(shè)計師維克托·格倫(Victor Gruen)是購物中心的積極倡導(dǎo)者，主持了許多雄心勃勃的購物中心開發(fā)計劃，他對城市的未來發(fā)展充滿了信心，甚至把解決城市問題的希望寄托在購物中心上。郊區(qū)購物者要求交通便利、購物空間寬敞和免費停車場地充足的商業(yè)設(shè)施。購物中心不僅滿足了這種要求，而且還在精神上滿足人們更多的需求。它通過增加更多有吸引力的因素，在步行的環(huán)境中創(chuàng)造社會生活和文化活動的氣氛，讓郊區(qū)居民參與社區(qū)的生活，創(chuàng)造一種古老的理想社會生活氣氛，吸引人們前來購物體閑，從而豐富人們的生活。郊區(qū)大型購物中心的發(fā)展，標(biāo)志著購物中心已經(jīng)成型。與此同時，英國政府為了滿足新建居住區(qū)居民的購物需求，在某種程度上已經(jīng)參與了購物中心的開發(fā)。伴隨城市重建和新城建設(shè)，一些大型區(qū)域購物中心也取得了成功。三.20 世紀(jì) 60 年代勃興階段50 年代末期到 60 年代是購物中心蓬勃發(fā)展的時期，美國大型郊區(qū)購物中心迅速崛起，郊區(qū)大面積的廉價土地為購物中心提供了寬松、理想的設(shè)計和建設(shè)條件，環(huán)境工程的進步創(chuàng)造出不受自然環(huán)境限制的大型封閉式建筑，舒適的購物條件和環(huán)境使購物者紛至沓來，大量以南谷購物中心為藍本的大型室內(nèi)購物中心相繼建成，遍布美國各大城市。60 年代末期，美國大小購物中心數(shù)量已經(jīng)超過 10000 個。戰(zhàn)后歐洲購物中心的發(fā)展速度雖不及美國，但一些經(jīng)濟發(fā)達的國家也不甘落后。英國試圖借鑒美國郊區(qū)購物中心的經(jīng)驗進行城市市區(qū)的改造。60 年代，科隆、斯德哥爾摩和哥本哈根等歐洲城市也陸續(xù)建成了購物中心。60 年代中期在亞洲，日本已經(jīng)著手建設(shè)購物中心。 這一階段，購物中心在各地的發(fā)展雖然各具特色，但是由于彼此互相影響，仍然呈現(xiàn)出共同的特征，主要表現(xiàn)在熱哀于采用封閉室內(nèi)步行街模式；過分依賴人工照明和人工空調(diào)。這些能源消耗方面的潛在問題到 70 年代才徹底暴露出來。四.20 世紀(jì) 70 年代成熟階段60 年代的建設(shè)勢頭一直持續(xù)到 70 年代早期。歐洲城市的購物中心建設(shè)方興未艾，日本的購物中心也正在積極建設(shè)當(dāng)中，同時，美國出現(xiàn)了巨型購物中心。但是好景不長，70 年代中期的石油危機給購物中心，特別是郊區(qū)購物中心的發(fā)展帶來了巨大沖擊。石油危機之后，郊區(qū)購物中心的輝煌時代迅速成為過去，人們開始對城市郊區(qū)化和郊區(qū)購物中心大規(guī)模的建設(shè)進行反思。購物中心的發(fā)展重點從郊區(qū)轉(zhuǎn)向城市市區(qū)。面對新的復(fù)雜的環(huán)境和地段，它在規(guī)模、類型和設(shè)計方法方面都發(fā)生了適應(yīng)性變化，并逐漸走向成熟。五.20 世紀(jì) 80 年代多樣化階段80 年代以來，購物中心建設(shè)進入了一個新高潮，這也是 20 世紀(jì)最富成效的建設(shè)階段。以美國為例，統(tǒng)計資料表明，從數(shù)量上看，80 年代中期是 60 年代以來的購物中心建設(shè)的第三次也是最高一次高峰。在1984 年到 1987 年，每年約有 2000 個購物中心開工建設(shè)。值得注意的是，一些發(fā)展中國家在這一時期開始掀起購物中心建設(shè)熱潮。這一階段，購物中心類型趨于多樣化，雖然面積變化不大，但是類型演變異?；钴S，并針對人口分布狀況、區(qū)位和市場、競爭消費方式的變化作出反應(yīng)。新的類型和亞類型迅速涌現(xiàn)，彼此之間相互作用，從而推動了購物中心的演變。由于種種原因，80 年代，購物中心的改造和更新成為主要的工作。以購物中心模式改造舊城商業(yè)區(qū)也得到了重視，購物中心建筑常常成為城市景觀的主角。購物中心設(shè)計面臨著新的挑戰(zhàn).除了考慮自身的內(nèi)在功能之外，還需要考慮處理與城市的關(guān)系.城市市區(qū)用地和各種條件的限制更加促使購物中心類型的多樣化。戰(zhàn)后兩種不同發(fā)展模式由于具體條件的差異，北美洲、歐洲、澳州和亞洲國家的購物中心有各自不同的發(fā)展模式，其中大致可以分為兩類，即以美國為代表的郊區(qū)發(fā)展模式和以英國為代表的城市市區(qū)發(fā)展模式。.城市郊區(qū)發(fā)展模式在郊區(qū)發(fā)展模式中，購物中心最初立足于城市郊區(qū)，石油危機之后被迫轉(zhuǎn)向城市市區(qū)，經(jīng)歷了從郊區(qū)到市區(qū)的過程。美國、加拿大、澳大利亞和新西蘭等國最初優(yōu)先發(fā)展郊區(qū)購物中心。在北美國家，城市郊區(qū)擁有大量廉價土地，高速公路交通發(fā)達，汽車普及率高，城市郊區(qū)化明顯。因此，購物中心以郊區(qū)中高收入居住區(qū)和高速公路交叉點為立足點，因為這里服務(wù)人口密集，購買力強，汽車交通方便。而澳州國家，由于地廣人稀，結(jié)合草原新城建設(shè)，其購物中心主要出現(xiàn)在新城市區(qū)或郊區(qū)空曠地上。郊區(qū)購物中心依據(jù)規(guī)?？梢悦黠@地分為鄰里中心、社區(qū)中心、區(qū)域中心等，除鄰里中心之外，它們的共同特點是需要大片的郊區(qū)用地才能運轉(zhuǎn)。 鄰里中心作為基本的購物設(shè)施，在許多國家的郊區(qū)居住區(qū)中大量存在。50 一 70 年代，郊區(qū)社區(qū)中心在美國非常盛行，在加拿大、澳大利亞、新西蘭和日本等國也相當(dāng)具有代表性。澳州的郊區(qū)發(fā)展與美國有相似之處，因此社區(qū)中心普遍存在，它們大多與高速公路網(wǎng)有關(guān)，或者為郊區(qū)居住區(qū)服務(wù)。日本的社區(qū)中心與郊區(qū)鐵路網(wǎng)關(guān)系密切，它們大多建于 70 年代的東京和大阪郊區(qū)或衛(wèi)星城。區(qū)域中心主要集中在大城市，在中小城市也有一定程度的開發(fā)。美國城市周圍的環(huán)路建設(shè)為區(qū)域中心提供了選址機會。在日本、加拿大、澳大利亞和南美城市，區(qū)域中心的發(fā)展模式也大致相同，只因各自地方特色的差異而有所變化。與美國相比，日本土地資源昂貴，實際投資費用也高得多，因此土地利用率比美國高得多，以多層區(qū)域中心為主，停車場配置率較低，這是由于郊區(qū)的公共交通比較便利，所以乘私人汽車購物者比例較低。購物中心主要集中在車站附近或者新城中心，像美國那樣距城市市區(qū)很遠的購物中心非常少。超級區(qū)域中心特別依賴于大面積的郊區(qū)用地，因此主要出現(xiàn)在美國和加拿大。.城市市區(qū)發(fā)展模式以英國為代表的歐洲國家出于防止城市無限膨脹的需要，通過立法保護郊區(qū)的城市綠帶，因此購物中心發(fā)展之初就立足于城市市區(qū)。 英國購物中心的發(fā)展速度明顯超過歐洲其他地區(qū)，第一階段主要結(jié)合城市重建和更新進行。戰(zhàn)后，英國城市無論是否受到戰(zhàn)爭破壞，舊的城市結(jié)構(gòu)已經(jīng)破舊，也不能適應(yīng)汽車的需要。城市街道汽車交通堵塞，商業(yè)街購物和服務(wù)交通混雜，人車混流，環(huán)境非常惡劣。為了改善這種狀況，保障購物者安全，考文垂、普利茅斯和南安普敦等城市結(jié)合城市更新建成了第一批購物中心。第二階段主要在新城新建商業(yè)中心區(qū)中建設(shè)購物中心。第三個階段是運用封閉式購物中心大面積更新城市市區(qū)。歐洲國家普遍實施了疏散人口計劃。50 年代，瑞典等許多歐洲國家實施新城計劃，并結(jié)合郊區(qū)社區(qū)開發(fā)建設(shè)購物中心。雖然新城開發(fā)為購物中心在城市邊緣地區(qū)的發(fā)展提供了機會，但是歐洲郊區(qū)區(qū)域中心的建設(shè)仍然極為有限。1981 年美國有 1350 家區(qū)域中心開業(yè)，而在歐洲僅有 75 家。由于在高速公路交叉點上發(fā)展區(qū)域中心遭到規(guī)劃部門的反對，因此歐洲城市的購物中心主要出現(xiàn)在原有城市結(jié)構(gòu)中，這種城市市區(qū)發(fā)展模式相當(dāng)?shù)湫汀?兩種發(fā)展模式的融合80 年代以前，英國的郊區(qū)區(qū)域中心非常少，80 年代以后，這種狀況有所改變，區(qū)域中心已經(jīng)逐漸從城市市區(qū)解脫出來。繼 1976 年布倫特·克羅斯(The Brent Cross)建成開業(yè)之后，1986 年，第一個真正的郊區(qū)區(qū)域購物中心在蓋茨黑德(Gateshead)開業(yè)。英國開發(fā)商追求這種典型完美的北美式購物中心。就在此時，美國的開發(fā)商卻已經(jīng)把開發(fā)目光轉(zhuǎn)向城市市區(qū)。在 80 年代以前，在美國城市市區(qū)開發(fā)購物中心是難以想像的，而今天，許多購物中心都扎根在城市市區(qū)。在英國和美國兩個具有代表性的購物中心建設(shè)舞臺上出現(xiàn)了不同的趨勢，其郊區(qū)發(fā)展模式和市區(qū)發(fā)展模式出現(xiàn)了相互融合的趨勢。什么是連鎖摩爾購物中心？連鎖摩爾購物中心以菲律賓 SMSUPERMALL 集團為代表。連鎖摩爾購物中心的特點為：由專業(yè)的連鎖購物中心集團開發(fā)并經(jīng)營管理，面積龐大，自營比例較高（50%至 70%左右） ，自營百貨公司、超市、影城、美食城等，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊備，商品組合的寬度最寬深度最深(寬度最寬由多家不同定位的大型百貨公司、超市大賣場實現(xiàn)。深度最深由無數(shù)各類品牌專賣店、專業(yè)的不同行業(yè)主題大賣場實現(xiàn)。)，定位于家庭（全家/全客層） ，能滿足全家的一站式購物消費和一站式文化、娛樂、休閑、餐飲享受。連鎖購物中心可解決購物中心的招租難題，可迅速實現(xiàn)購物中心的全面開業(yè)，且管理促銷的力度和號召力比普通購物中心高許多。 大型購物中心比百貨公司更需要良好的管理，位居連鎖大型購物中心 SHOPPINGMALL （銷品貿(mào)）業(yè)世界第三、亞洲第一的菲律賓 SMPRIME （SHOEMART）集團經(jīng)營的 SMSUPERMALL 連鎖超級購物中心通過增加自營面積很好地解決了經(jīng)營管理難題。SMSUPERMALL 的單體商場在 15 至20 萬平方米，其中自營的面積超過 60%，包括自營的連鎖 SM 百貨公司（分 SMHOMEMART 家品、SM APPLIANCE 家電、SM 服裝、SM STATIONERY 文具等多個連鎖的專業(yè)分公司；不是分部門！這種構(gòu)架的好處是：各"SM 部門公司"更專業(yè)、招商更方便、形象更統(tǒng)一，縮短了租賃招商的時間，便于摩爾的迅速開業(yè)。而且促銷力度更強大、商品成本更低。發(fā)展到一定階段，各"部門公司" 還可以上市籌資。 ） 、SMSUPERMARKET 大賣場、SMCINEAX 多廳影城、SMTOYKINGDOM 玩具大賣場等專業(yè)子公司；而出租的面積僅 40%左右，如快餐店、小吃城、專賣店、電子游戲城、五金大賣場等。 SMPRIME 連鎖購物中心集團旗下?lián)碛?20 家 SM SUPERMALL 連鎖摩爾，總摩爾面積超到 300萬平方米（包括在建中的多家摩爾） 。并曾多次獲得歐美財經(jīng)雜志的"亞洲最佳管理獎" ，其業(yè)績年年大幅度增長，其總資產(chǎn)在菲律賓各大公司中排名前十位。 簡介部分連鎖摩爾購物中心： 菲律賓的 SMSUPER MALL 集團（自營 SM 百貨公司、SM 超市、SM 影城、SM 玩具反斗城大賣場、SM 美食城）和 ROBINSONS 集團（自營 ROBINSONS 百貨公司、ROBINSONS 超市、ROBINSONS 影城、ROBINSONS 玩具反斗城大賣場） 、泰國正大集團的 THEMALL 集團（自營易初蓮花超市） 、馬來西亞金獅集團屬下之百盛購物中心（自營百盛百貨公司和 EXTRA 超市） 。 注：所有的業(yè)態(tài)均可以連鎖經(jīng)營，包括超級購物中心和高級百貨商店。CHAINMALL、CHAIN STORE。連鎖只是 1 種經(jīng)營模式， 連鎖不是 1 種業(yè)態(tài)；所有的業(yè)態(tài)包括 MALL 購物中心均可以連鎖經(jīng)營。在摩爾內(nèi)可包含所有的連鎖業(yè)態(tài)和業(yè)種。 目前菲律賓 SM（SHOEMART）集團已在廈門投資開設(shè)了 1 家 17 萬平方米的"SM 城市廣場" 超級購物中心；但可惜由于廈門 SM 是以其總裁（施至成先生）的私人名義投資的（不是 SMPRIME 投資的） ，故該超級購物中心內(nèi)未引入其連鎖的 SM 百貨公司、SMSUPERMARKET 大賣場，而只引入其連鎖的 SMCINEAX 多廳影城。百貨公司租給了臺灣來雅百貨、大賣場租給了美國沃爾瑪。國內(nèi)購物中心也應(yīng)該學(xué) SM 集團的模式，走連鎖購物中心之路。菲律賓的 ROBINSONS 連鎖購物中心集團也是采用這種模式。（目前上海華聯(lián)和上海友誼也正在探索著走連鎖購物中心之路。上海華聯(lián)目前兼?zhèn)淞诉B鎖快餐店、便利店、超市、大賣場、家電專業(yè)店、百貨 6 種業(yè)態(tài)；而其首家大型購物中心將在楊浦區(qū)五角場開始建造。深圳銅羅灣廣場、好又多、樂購也在采用這種模式。 ）北美摩爾的發(fā)展與簡介Mall 全稱 Shopping Mall，音譯“摩爾”全稱“銷品貿(mào)”，意為大型購物中心，起源于歐美，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文明的產(chǎn)物，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)，不同的消費群體和男女老幼都會從中得到選擇和滿足。（Mall 原意是“林蔭道”，現(xiàn)在也可譯為“購物林陰道”，意指在 Mall 里肯定有一條或多條步行街，身臨其境購物、消費或漫步，猶如在林陰道上閑逛一樣舒適和愜意。較新版本的美國詞典，還有另外一個新解釋：“在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體?！蹦枺∕ALL），特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街，它集購物、休閑、娛樂、飲食于一體，成為都市的精華區(qū)。 ) 注意： 摩爾 SHOPPING MALL 不是一般意義上的購物中心 SHOPPING CENTRE， 摩爾的面積至少要 10 萬平方米以上。沃爾瑪在美國稱為 WALMART SUPERCENTRE， 但沃爾瑪不是摩爾。摩爾是所有連鎖業(yè)態(tài)商家的大集合， 沃爾瑪可以入駐摩爾內(nèi)，但沃爾瑪在摩爾內(nèi)最多只占五分之一的面積。一、摩爾的起源和美國摩爾的發(fā)展嚴(yán)格說來，美國是現(xiàn)代大型購物中心的誕生地，其發(fā)展可以追溯到 20 世紀(jì) 20 年代初期由西爾斯羅巴克（Sears, Robuck & Co）公司所規(guī)劃建造的許多獨立的商店街，它們遠離市中心，處于城市邊緣地帶，具有初步的整體規(guī)劃，同時附設(shè)了免費的停車場，這也是現(xiàn)代購物中心的雛型。而被視為大型購物中心鼻祖的，是土地建筑商人尼克斯于 20 年代中期在美國密蘇里州堪薩斯市所規(guī)劃興建的 Country Club Plaza, 其目的在于提供住宅區(qū)內(nèi)居民一個可以享受消費服務(wù)的場所，具有統(tǒng)一管理的商店承租戶、特定而遠離道路的停車空間，以及全面統(tǒng)一的管理策略，而這些特色，都成為日后大型購物中心所遵循的基本規(guī)范。 現(xiàn)代意義上的摩爾起源于 1940 年以后的美國，并從 50 年代后期起迅速發(fā)展起來的。50 年代，西雅圖市Northgate 購物中心、佛萊明罕市 Shoppers World 購物中心相繼設(shè)立，這是最早以百貨公司為主要承租戶的兩個購物中心，其中 Northgate 是最原始的 Mall 型購物中心，主要由兩條面對面的帶狀中心組成，中間由一條人行通道連結(jié)。50、60 年代，美國郊區(qū)城市與原有大中城市商業(yè)中心之間存在的土地差價，使許多大公司紛紛把自己的總部遷往郊區(qū)城市，新興產(chǎn)業(yè)也在郊區(qū)興起，大規(guī)模的摩爾購物中心也落戶于郊區(qū)，形成了大量位于高速公路交叉口、由于發(fā)展大型購物中心而"繁榮"起來的邊緣城市。六、七十年代，大型購物中心在美國的興起，具有經(jīng)濟發(fā)展與城鎮(zhèn)建設(shè)的兩層意義。在此之后，隨著摩爾購物中心產(chǎn)業(yè)的逐步成熟，其主要經(jīng)營思想也就被很自然地被移植到城市中心地區(qū)的摩爾購物中心上。從 70 年代起部分摩爾購物中心又開始開進美國市中心， 且市區(qū)摩爾的業(yè)績也都相當(dāng)不錯， 市區(qū)內(nèi)的摩爾在一定程度上也緩解了城市中心空心化的難題。購物中心的這種重視整體環(huán)境和功能提升的結(jié)果，使消費者的購物不再是單純的購物，而是一種享受。這樣的概念再配合“一次性購足”的新消費觀念，無疑會給消費者一種全新的購物體驗。而美國購物中心專家米爾斯先生認為，美國摩爾購物中心始于本世紀(jì) 5 0 年代中期。實際上其雛形在二三十年代就顯現(xiàn)了，一般認為 H ·巴桑氏是購物中心的創(chuàng)始者，他在 1 9 3 1 年就曾進行商業(yè)區(qū)的統(tǒng)一開發(fā)，1 9 3 7 年建造了大棚式的巴屋枯斯購物中心。美國購物中心的發(fā)展是在第二次世界大戰(zhàn)之后，從 1 9 5 0 -1 9 7 0 年，持續(xù)發(fā)展了 2 0 年。伴隨著人們遷移至郊區(qū)，郊區(qū)購物中心發(fā)展很快。每家購物中心都附有大面積的停車場，其功能越來越綜合化，一些購物中心不僅附有娛樂室、健身房，而且還開辟了保育室和旅館。7 0 年代初，西方世界爆發(fā)了能源危機，石油價格暴漲，依靠小汽車到郊區(qū)購物顯得費用太高，城市中心商業(yè)區(qū)的摩爾開始發(fā)展。 截至目前，美國有大大小小的購物中心 43000 多個，各種規(guī)模一應(yīng)俱全，其中 27000 個購物中心不足 100000 平方英尺，因而只能算作小型購物中心。由此看來，平均每個美國人擁有 19 平方英尺的零售市場，雖然店面過多，但是在過去的幾年中，除了每逢夏季生意會略有減少外，零售業(yè)一直紅紅火火。在美國，摩爾目前已經(jīng)占有 52以上的零售銷售額，2000 年的營業(yè)額已達 1 萬億美元，一家摩爾的有效商圈是數(shù)百公里。美國摩爾購物中心迅速發(fā)展，并衍生出按規(guī)模劃分的近鄰型(小型)、社區(qū)型、自然景觀型、城市再開發(fā)型、休閑娛樂型、超地區(qū)廣域型的巨型摩爾等類型。摩爾產(chǎn)業(yè)在美國成功后，摩爾這一業(yè)態(tài)便迅速地在加拿大、澳大利亞、日本、歐洲各國發(fā)展了起來。加拿大、澳大利亞等地的摩爾與美國的摩爾基本相同。 但以法國為代表的歐洲式購物中心同美國式購物中心比較。歐洲購物中心與美國式購物中心大體上較相象，但歐洲購物中心的規(guī)模一般比美國購物中心小許多。其他不同點：歐洲購物中心大都建在城鄉(xiāng)交界處，（但英國是例外，英國購物中心大多建在市區(qū)）；美國的購物中心有的在城中有的在城郊。法國購物中心里主題店以特級市場為多，不像美國購物中心里主題店以百貨商店居多。歐洲購物中心以經(jīng)營日常生活用品為主，而不像是以美國購物中心以選購品為主，歐洲購物中心則以實用品為主。但總體而言，日本和歐洲的摩爾發(fā)展地不如東南亞的菲律賓、泰國、馬來西亞、新加坡等國迅猛，且日本和歐洲的摩爾的面積規(guī)模也比菲律賓等國的摩爾要小。菲律賓的 SM SUPERMALL 集團、ROBINSONS 集團， 泰國的 THE MALL 集團還發(fā)展出了獨特且很成功的“連鎖摩爾”經(jīng)營模式。香港的摩爾從 80 年代初起步，發(fā)展一直很迅速，但香港摩爾的規(guī)模較小。而我國臺灣地區(qū)的摩爾則是從這兩年才剛剛開始發(fā)展，但發(fā)展的速度很快。 全球最大的"MALL"加拿大"西愛民頓"年營業(yè)額達 28.8 億美元。二、簡介美國和加拿大的部分摩爾； Mall of America-美國購物中心位于明尼蘇達州 Bloomington 市，是目前美國規(guī)模最大的超級室內(nèi)摩爾購物商場，建筑面積約 39 萬平方米，占地 78 英畝，總投資高達 6 億多美元。中心集購物與娛樂于一體，建筑宏偉壯觀，包括：400 個零售商店、 4 個大型百貨公司、 1 個多功能娛樂中心 、2 個大型停車場(12，750 車位)。加拿大愛 a 頓市的"西愛民頓"-westedmontonmall。是目前世界最大的 Mall，年營業(yè)額達 28.8 億美元。該摩爾建筑面積超過 50 萬平方米，商場的出入門達 50 個之多、停車位達 2 萬輛，有 800 多個國家進入、商場內(nèi)有 100 多家餐館。經(jīng)營的主要項目是各類生活日用品專賣店、各種餐館、娛樂設(shè)施。如人造海灘沖浪、蹦高、游戲機、游樂園(項目比錦江樂園還多)、WHL 幾級溜冰場、迷你高爾夫球場、8 個電影院、1 個賭場、1 個三星級賓館等，還有一些免費娛樂性服務(wù)項目，如海脈表演、哥倫布發(fā)現(xiàn)新大陸使用的復(fù)制船、水生動物展、樂隊表演等，消費者在此可以購物、娛樂、運動、就餐。由于這類大型商場是全堵封閉室、不受外界天氣干擾，加之功能齊全，能滿足消費者各種不同需要、很受消費者青睞、在地廣人稀的加拿大，商場內(nèi)消費者熙熙攘攘、與室外見不到人的情景，形成了極大的反差。大型 Mall(集購物、娛樂、餐飲、服務(wù)為一體的大型功能齊全的場所)為主體、表現(xiàn)出高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征。1 9 9 7 年 1 月至 1 0 月，進入美國“安大略米爾斯摩爾”的顧客已高達 1 4 0 0 萬人次，而大名鼎鼎的迪斯尼樂園 1 9 9 5 年創(chuàng)歷史紀(jì)錄的全年游客也不過 1 4 2 0 萬人次。安大略米爾斯購物商場為美國 1 9 9 6 年開張的最大摩爾購物中心，坐落在洛杉磯以東 6 5 公里處，商場面積 1 8 萬多平方米，內(nèi)有商店 2 3 7 家，工作人員約 7 3 0 0 人。安大略米爾斯公司總經(jīng)理曼斯指出，人們開始厭倦大同小異的購物商場是該公司開設(shè)新型商場的主要原因。因為米爾斯商場與眾不同之處在于，逛街的消費者平均至少花三個小時在商場內(nèi)。在安大略米爾斯購物商場內(nèi)，既有美國知名的中低價位百貨公司進駐，如潘尼百貨連鎖店等，也有像帆薩奇這樣高級時裝的國際品牌在內(nèi)設(shè)店。逛累的消費者或陪逛者可在商場內(nèi)通過巨大的屏幕看電影，或前往游樂區(qū)消磨時光。置身在商場內(nèi)，周圍的電視屏幕、嘈雜的音樂、會唱歌的動物、會舞蹈的植物、變幻莫測的燈光，讓整個商場無時不充滿新奇感和動感。曼斯指出，新的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，商場方圓 1 6 公里以內(nèi)約有 1 0 0 萬名消費者，但從簽賬卡的地址看，如今方圓 1 6 0 公里內(nèi)的居民都是商場的消費者，商場 5 6 的顧客是來自方圓 3 2 公里遠的地方。目前，安大略米爾斯商場每月固定發(fā)出 2 0 0 班觀光購物巴士，除此之外還增設(shè)了一名觀光主管，因為日本觀光客為商場帶來的收入非常可觀。曼斯表示，逛商場的所有消費者平均每次花費 1 0 9 美元，而國際觀光客每次平均消費 4 3 5 美元。這家商場的經(jīng)營者為弗吉尼亞州的米爾斯公司?！澳虾０稄V場”（SOUTH COAST PLAZA）。這是公認的加州最大 MALL，在全美國也數(shù)一數(shù)二。占地比北京中山公園加勞動人民文化宮還大，簡直是個大公園或者一座名符其實的“城市”。這里有免費的內(nèi)部公共汽車供游人觀光，有可存放上萬輛汽車的免費停車場。 這個 MALL 由 6 家美國著名的大型百貨公司如西爾斯（SEARS）、羅濱遜梅（ROBINSONS-MAY）等作為支柱組成，分別占據(jù)四角，各店面積均在 1萬平方米以上。它們的特點是：（1）設(shè)施先進：中央空調(diào)、滾動扶梯、地毯、人工采光；（2）商品陳列布局清新悅目、通透開闊；（3）購物環(huán)境優(yōu)美，店外如花園，店內(nèi)寬松潔凈；（4）商品種類齊全，花色新穎，檔次甚高；（5）除珠寶玉器外，各類商品一律開架售貨；（6）平時顧客不多，節(jié)假日頗熱鬧。 在 6 家大型百貨公司之間，有多條各長近百米的通道相連。這些通道也是密封的，由 200 多家各具特色的專業(yè)商店分布通道兩旁，自然形成多條商業(yè)街。漫步其間有逛街的同樣感受，但絕無車輛之?dāng)_和日曬雨淋之慮，而且隨處有座椅可以休息。 這些專業(yè)店給人的印象是：（1）每個店不大，一般是一二百平方米；（2）以男女時裝、鞋類店為多，約占一半，照相器材、音響、計算機、瓷器、水晶制品、工藝品、樂器等均有多家專業(yè)店；（3）有電影院等娛樂中心 5 家；（4）有咖啡店、各種餐飲店 33 家?！爸鹘帧保∕AIN PLACE）。這個 MALL 位于加州圣安娜市第十七街，是在城區(qū)新建的一座龐大的商業(yè)大樓，面積不下五六萬平方米，外面看似一個大倉庫，密封，中央空調(diào)。樓外有可停幾千輛汽車的停車場。樓分三層，一、二層由西爾斯等大百貨公司占據(jù)四角形成支柱。四角之間是眾多的專業(yè)店組成的商業(yè)街。格局和前面介紹的“南海岸廣場”相仿，只不過前者是一群建筑物，后者是宏偉壯觀的一整座建筑物。樓內(nèi)有多處噴泉，附近有各種小吃店、飲料店。第三層有一個大型電影院。這里的專業(yè)店一般不大，但各有特色。比如有一家廚房、餐具商店，專門出售木、竹、藤制的桌椅和玻璃、瓷器、陶器制成的餐具、茶具，款式花 色極為繁多而別致，商店陳列也獨巨匠心。美國最大的購物中心發(fā)展商曾是 R O U S E 公司，現(xiàn)在最大的購物中心發(fā)展商據(jù)說是“雀兒喜”公司。 其他購物中心發(fā)展商有：Westfield Holdings，美國 Rodamco North America 公司等。Westfield Holdings 是世界上最大的購物中心發(fā)展商與經(jīng)營商，旗下?lián)碛忻绹?39 家、澳大利亞 30家、新西蘭 11 家、英國 7 家共 87 家 Westfield Shoppingtown 摩爾購物中心，總面積超過 600 萬平方米，合作商戶超過 13,600 家。2002 年 1 月 Westfield 美國分公司又收購了另外 28 家購物中心，Westfield Holdings 的購物中心總數(shù)達到 108 家，總面積超過 700 萬平方米。 美國弗吉尼亞州的米爾斯公司，在全美有 7 家大型摩爾和 1 1 家社區(qū)購物中心。美國 JBM 不動產(chǎn)機構(gòu)在美國和加拿大投資并經(jīng)營管理著幾十家大型摩爾， 旗下摩爾的面積達到 800 萬平方米。三、購物中心在世界各國的發(fā)展概況 購物中心在世界各國都取得了長足的發(fā)展，從發(fā)展模式上看，歐美購物中心起源早，已進入成熟期，日本、東南亞以及我國的香港和臺灣大體上于 80-90 年代興起，目前已進入了快速成長期，但還是有相當(dāng)大的發(fā)展空間，而我國的內(nèi)陸地區(qū)從總體上剛剛進入起步時期，但由于市場潛力巨大，正逐步為零售業(yè)者、地產(chǎn)業(yè)者、投資業(yè)者所關(guān)注和接受。 由于美國幾乎人人都有汽車，故 Mall 最初都建于地價較為便宜的市郊，并且在交通便利的公路旁邊。但80 年代后期摩爾開始開進美國市中心，且市區(qū)購物中心的業(yè)績也都不錯。而東南亞一帶的摩爾更是集中在市中心，且生意火暴。根據(jù)我國人均汽車擁有量低、居民偏愛居住在市中心的國情，國內(nèi)的摩爾建設(shè)不必完全照搬歐美的模式。歐美的“摩爾”購物中心一般都在城郊或城鄉(xiāng)結(jié)合部，并且有占總面積 13左右的停車場。由于中國人還沒有進入汽車時代，公路網(wǎng)不發(fā)達，人多地少的中國也不可能有那么多土地來這樣揮灑，所以國內(nèi)城市的摩爾也可象香港一樣選擇鬧市中心或鄰近地鐵站的市區(qū)新商圈作為突破口，因為在中國，逛街是城市人一個相當(dāng)重要的休閑內(nèi)容. 但待將來國人向郊區(qū)遷居越來越多，可以保證郊區(qū)摩爾的客流后， 摩爾還是應(yīng)該向郊區(qū)發(fā)展，畢竟郊區(qū)的大型地塊遠比市中心容易得到且地價成本也低許多。摩爾是國際零售商業(yè)發(fā)展趨勢按照中國目前的經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r、零售商業(yè)發(fā)展態(tài)勢、未來發(fā)展規(guī)劃、人均購買力水平、人們對生活質(zhì)數(shù)水平要求的提高，在中國發(fā)展具備優(yōu)良購物環(huán)境、提供大型休閑場所及停車場、集購物、休閑、娛樂、餐飲文化及服務(wù)等各項功能于一體的現(xiàn)代購物中心的條件已逐漸成熟，摩爾的出現(xiàn)也是中國商業(yè)發(fā)展到一定階段，商業(yè)業(yè)態(tài)社會優(yōu)化組合的必然趨勢。在市場競爭日趨激烈的今天，零售企業(yè)除了發(fā)展自身特色、提高服務(wù)質(zhì)量外，還必須順應(yīng)以規(guī)模領(lǐng)先，以效益制勝的世界零售業(yè)大趨勢。摩爾有別于其它的商業(yè)業(yè)態(tài)，充分體現(xiàn)了以人為本的理念，營造和引導(dǎo)新的消費方式，引進一種新的文化理念和生活理念。建設(shè)現(xiàn)代化的大型購物中心對促進中國商貿(mào)發(fā)展、填補商貿(mào)空白、優(yōu)化商貿(mào)行業(yè)結(jié)構(gòu)、改善購物環(huán)境和居民生活質(zhì)量都有重要意義摩爾購物中心在世界各國興起并快速發(fā)展在商品品牌國際化、零售業(yè)產(chǎn)業(yè)化、消費行為逐漸超越國界的趨勢下，從歐、美、日等發(fā)達國家的發(fā)展經(jīng)驗可知，傳統(tǒng)零售業(yè)者正面臨著商品展售空間新需求的挑戰(zhàn)。而作為 21 世紀(jì)的新興產(chǎn)業(yè)，在全球、在亞洲、在中國，購物中心正在逐漸成為占據(jù)商業(yè)主流地位的新興業(yè)種，為國內(nèi)零售業(yè)者、地產(chǎn)業(yè)者帶來了新的震撼。從探討購物中心發(fā)展戰(zhàn)略的高度上講，分析和掌握購物中心在全球興起和發(fā)展的內(nèi)在機理以及它所包含完整的管理技術(shù)體系，有助于國內(nèi)相關(guān)業(yè)者比較深透地領(lǐng)悟我國購物中心的發(fā)展形勢，不失時機地研究具體策略和發(fā)展步驟，促進購物中心產(chǎn)業(yè)在我國的起步成長和健康發(fā)展。 由于各國購物中心的發(fā)展形態(tài)不同，所以購物中心定義也不完全一致，但有些基本要素是為各國所公認的，即"購物中心是由一組零售商及其相關(guān)的所有服務(wù)性、商業(yè)性設(shè)施共同組合而成。其土地、建筑及相關(guān)服務(wù)內(nèi)容必須經(jīng)過完整的規(guī)劃、開發(fā)及一致的經(jīng)營管理，附設(shè)等量的停車場，而其所包含的商業(yè)業(yè)種的數(shù)量必須大致滿足其所將服務(wù)到的臨近地區(qū)"。從這個定義來分析，購物中心所包含的內(nèi)容比較廣泛，在服務(wù)功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營管理上表現(xiàn)為一致性，在服務(wù)設(shè)施上體現(xiàn)為完整性，在服務(wù)范圍上表現(xiàn)為特定商圈。由此我們可以看出，購物中心不是一個簡單的分散式的經(jīng)營模式，而是一個統(tǒng)一高效運作的有機整體。 依據(jù)國際購物中心的分類，大型購物中心共分為鄰里型購物中心、社區(qū)型購物中心、區(qū)域型購物中心、超區(qū)域型購物中心、時裝精品購物中心、大型量販購物中心、主題與節(jié)慶購物中心以及工廠直銷購物中心。這是 1994 年 ICSC（國際購物中心協(xié)會）分類出的八種不同的購物中心。這八種購物中心共通的特點是：有一致而整體的建筑設(shè)施規(guī)劃、完整的交通道路系統(tǒng)、足夠的停車空間、多元性商店業(yè)種與服務(wù)、統(tǒng)一的經(jīng)營策略及店面管理、獨立個性的購物環(huán)境。就整體而言，密閉式購物區(qū)（Mall）通常是購物中心的主體，采用密封式設(shè)計，并且將店面兩兩相對的每條商店銜接，以中央溫度調(diào)節(jié)系統(tǒng)的消費購物通道加以連接，形成四時四季都很舒適的購物環(huán)境。 通過對購物中心進行定義和劃分類型，我們可以得出這樣一個基本結(jié)論：大型購物中心規(guī)模龐大，各類設(shè)施及其所提供的服務(wù)多樣繁瑣。這種特點也就決定了購物中心具有不同于其它業(yè)態(tài)的特殊性和復(fù)雜性。這一點從其興起、發(fā)展到具體的經(jīng)營管理也可以得到充分的驗證。 購物中心的興起是伴隨著各國的經(jīng)濟發(fā)展的過程出現(xiàn)的，并且在一定程度上進一步促進了各國經(jīng)濟的發(fā)展。 由于世界各國經(jīng)濟發(fā)展水平不同，購物中心在全球的發(fā)展呈現(xiàn)出了不均衡的態(tài)勢，絕大多數(shù)的購物中心集中在美國、歐洲、日本等發(fā)達國家和地區(qū)，其中僅美國所擁有的購物中心總數(shù)就多達 43000 個。形成這種局面的主要原因在于當(dāng)?shù)鼐用竦南M需求隨著收入水平的提高出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整，而購物中心則迎合了這種需求。 進入到 20 世紀(jì) 90 年代，我國的香港、臺灣和東南亞各國購物中心步入蓬勃發(fā)展的階段，購物中心的數(shù)量增加、規(guī)模擴大，形式日趨多樣、服務(wù)更趨完善。但是從客觀來講，歐美的購物中心無論從總體數(shù)量、銷售業(yè)績，還是從管理水平上看，都在全球購物中心領(lǐng)域發(fā)揮著榜樣的作用。透過購物中心的發(fā)展對各國經(jīng)濟整體發(fā)展的促進作用的角度來分析，對我們研究購物中心、發(fā)展購物中心更是具有相當(dāng)大的啟示意義。僅以美國購物中心對美國經(jīng)濟的總體貢獻為例，1993 年其總銷售額業(yè)績達到 8302 億美元，1994 年達到了 8500 億美元，2000 年其總銷售額業(yè)績已超過了 1 萬億美元，這個銷售額在非汽車相關(guān)商品的銷售額中占了 55，美國購物中心所用員工超過 1000 萬人，幾乎每 11 個工作人口中就有一名是在大型購物中心工作。在這里需要說明的一點是，美國的購物中心產(chǎn)業(yè) 1993 年就已進入了成熟發(fā)展時期，因而大型購物中心數(shù)量逐年遞減，即便如此，購物中心所產(chǎn)生的銷售額，仍然呈現(xiàn)出直線上升的趨勢。購物中心在美國、日本、歐洲以及其它國家和地區(qū)興起并且進入蓬勃發(fā)展階段，被零售業(yè)人士稱為"流通革命"，主要原因在于購物中心從根本上改變了零售業(yè)的被動和從屬地位，實現(xiàn)了與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的有機融合乃至對生產(chǎn)的引導(dǎo)、對消費的促進。如果進一步展開分析，可以從經(jīng)濟和社會、科技、生活形態(tài)等方面加以說明日本購物中心的發(fā)展情況日本的購物中心以 1969 年建設(shè)的玉川高島屋為代表，不過那時的購物中心理念，仍未擺脫百貨公司的格局，所提供的服務(wù)也較為有限并且集中。從 70 年代初期到中期，經(jīng)過整體專業(yè)規(guī)劃、景觀設(shè)計以及經(jīng)營管理的大型購物中心開始成為主流，其中尤以位于大阪商業(yè)區(qū)的幾個摩爾購物中心最具代表。例如千里新城的"謝爾西"購物中心、巴恩環(huán)購物中心等，它們特殊的建筑景觀，例如挑空廣場、庭園、噴泉等，都成為都市外圍引人注目的消費人潮集中地。從 70 年代中期到 80 年代初期，日本開始產(chǎn)生了集文化、娛樂、休閑、運動等消費行為于一體的新型購物中心。例如 1978 年于東京原宿區(qū)開業(yè)的拉佛雷原宿，便是一個具有整合功能的購物中心；同時在這個時期也產(chǎn)生了以下關(guān) Seawall 以及青森的三路德購物中心為代表的許多遠離都市、構(gòu)筑于都市外圍的購物中心，并且提供了日本大型購物中心在郊區(qū)發(fā)展構(gòu)建的經(jīng)驗基礎(chǔ)。為了因應(yīng)消費服務(wù)多樣化以及設(shè)施復(fù)合化的趨勢，還產(chǎn)生了許多超過 10 萬平方公尺的大規(guī)模購物中心。 在福岡市西日前開張了一間占地 25 萬平方米的大型摩爾購物中心,除購物外,電影院,游樂中心,餐飲店外加能容納 4500 輛的停車場使之成為了大型商業(yè)中心。但由于日本特大型商業(yè)地塊較難取得，故日本摩爾的規(guī)模一般較美國、加拿大、菲律賓等地的摩爾要小許多。 日本的傳統(tǒng)百貨集團如高島屋百貨、三越百貨、西武百貨、SOGO 崇光、東武百貨是日本摩爾的主要投資開發(fā)商之一。 目前， 美國的摩爾開發(fā)集團"雀兒喜"也已開始進入日本進行摩爾的投資開發(fā)。大型購物中心在日本之所以能夠迅速發(fā)展，具有兩個基本背景條件：第一，日本是島國、人口眾多，因此追求土地及空間效率的極大化，幾乎成為所有日本人一致的追求目標(biāo)。在這種情況下，能夠在一個特定的空間內(nèi)提供各種消費服務(wù)，同時又能夠提供定量停車空間的購物中心便成為實現(xiàn)這個目標(biāo)的最佳手段。加之經(jīng)濟巨大發(fā)展條件下國民消費能力提高，使得消費者在購物時不僅追求方便性、多樣性、注重個人品牌的需求，同時更注重整體購買經(jīng)歷的愉悅，這種趨勢促成了大型購物中心在日本的產(chǎn)生。 購物中心在歐、美、日等國家和地區(qū)發(fā)展了多年，其市場規(guī)模在這些地區(qū)的零售業(yè)中占有舉足輕重的地位，被視為 21 世紀(jì)最重要的零售業(yè)趨勢。簡介日本的部分摩爾； 大阪的心齊橋是全日本最大的購物中心，有多達二千間的商鋪，貨物應(yīng)有盡有、琳瑯滿目。日本 Kspiari 摩爾是學(xué)習(xí)迪斯尼樂園將娛樂和購物融在一起的經(jīng)驗。Gotemba 摩爾是美國最大的購物中心之一"雀兒喜"的海外分支。這里有弗里斯轉(zhuǎn)輪和環(huán)滑車，還有迷人的溫泉度假村。"Kspiari 購物區(qū)，除了 121 家商店外，還有超寬銀幕影院、流行樂隊演奏的免費交響樂、童話般樂園等。這里，每到周末，能吸引近 20 萬購物兼娛樂的日本人，預(yù)計今年可接待將消費 3 億美元的 900 萬顧客。 高島屋 TIMES SQUARE百貨摩爾于開幕之后，加速了原本冷清的南口的交通建設(shè)與開發(fā)，一時之間，南口反而搖身一變成為不可同日而語的東京熱門逛街去處。這家高島屋百貨究竟有什么魅力可以讓一個原先備受冷落的地區(qū)起死回生？答案就在于它乃是當(dāng)今東京都內(nèi)機能最為豐富多元的新復(fù)合式商場。先不論這家高島屋百貨有什么創(chuàng)新的特色，光看它樓上的 CD 專賣連鎖店 HMV、具有高 18m 大畫面專門放映立體 3D 映像的 TOKYO IMAX THEATER、SEGA 最新體驗型電玩游樂場 JOYPOLIS；以及隔鄰的東急手(Tokyu Hands)，與以空橋相聯(lián)結(jié)的整棟全日本賣場面積最大的紀(jì)伊國屋書店，便不難想見這座百貨巨艦的龐大模。至于這家引起轟動的高島屋百貨，除了網(wǎng)羅 34 個品牌的巨型化妝品賣場之外，那些散布在每個樓層，提供消費者歇腳休息兼用餐的吃茶店可是造成好一陣轟動喔！因為這些或者是日本著名老鋪，又或者是新引進的海外料理，幾乎都是首次在東京都內(nèi)的百貨公司亮相。另外 12F14F 的Restaurant Park 集結(jié)了 28 家餐館，是新宿地區(qū)規(guī)模最大的美食街，在這里的每間餐廳用餐都可眺望一覽新宿的繁華街景。東武百貨池袋店是全日本最大的百貨公司型摩爾這里的總賣場面積共 80,3000 平方公尺。博多水城簡介:日本福岡縣的博多水城是由美國捷得事務(wù)所設(shè)計建造的日本最大的私人房產(chǎn)發(fā)展項目。這個占地 250萬平方英尺的巨大綜合型建筑物形似峽谷狀，位于一條新開辟的運河兩岸。整個商城顯現(xiàn)出濃郁的西方建筑色彩，融飯店、辦公和貿(mào)易等多種功能為一體，是當(dāng)?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品市場推廣及社區(qū)公益表演的最佳場所。商城內(nèi)部分為 5 大主題區(qū)域，分別命名為：星際天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太陽廣場。博多水城與眾不同的設(shè)計給傳統(tǒng)的百貨零售領(lǐng)域注入了新的血液，游客們可以通過商場內(nèi)特有的拱廊往返運河兩岸。日本著名的建筑師 Arata Isozaki 先生在接受紐約時報記者采訪時，曾把該建筑推崇為 20 世紀(jì)后期最重要的建筑物之一（另一建筑物為由 Frank Gehry 設(shè)計的位于 Bilbao 的 Guggenheim 博物館）。博多水城的成功引起了全球的關(guān)注，同時它也成為零售業(yè)大型綜合性商城的標(biāo)志性建筑我國香港、臺灣地區(qū)摩爾購物中心的發(fā)展香港的摩爾從 80 年代初起步，發(fā)展一直很迅速。香港的摩爾市場為當(dāng)?shù)馗鞔蠓康禺a(chǎn)巨頭（和記黃浦、長江實業(yè)、新世界、恒基、新鴻基、嘉里、九龍倉、太古、恒隆集團）壟斷，同日本一樣，香港特大型商業(yè)地塊較難取得，故香港摩爾的規(guī)模較小。 但不同于日本和臺灣，香港的各大百貨集團（永安百貨、先施百貨、華潤百貨）沒有投入摩爾的開發(fā)，但其新的分店都坐落在由各大房地產(chǎn)巨頭開發(fā)的摩爾內(nèi)。香港的摩爾有 20 多家，平均 30 萬人口擁有 1 家摩爾。 香港的摩爾清單；香港時代廣場、海港城、又一城、黃埔新天地、西九龍中心、置地廣場、漁人碼頭、新城市廣場、太古城市城、太古廣場、香港荷里活廣場、大埔超級城等。 臺灣的摩爾發(fā)展 由于