雙林鎮(zhèn)80號地塊分析報告

雙林鎮(zhèn)2014-80號地塊 分析報告2目 錄第一部分：雙林鎮(zhèn)宏觀背景研究 一、雙林鎮(zhèn)簡述 二、雙林鎮(zhèn)概貌 三、城市人口發(fā)展 四、經(jīng)濟概況 小結(jié)第二部分：雙林鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場研究 一、2010至2014年雙林鎮(zhèn)一級市場概述 二、全湖州市在售商業(yè)項目分布圖 三、全湖州市在售商業(yè)項目一覽表 小結(jié)第三部分：雙林鎮(zhèn)商業(yè)市場研究 一、雙林鎮(zhèn)商圈研究 二、雙林鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)空白點 小結(jié)第四部分：雙林鎮(zhèn)項目地塊研究 一、項目地塊情況 二、項目地塊周邊情況 小結(jié)目 錄第五部分：項目SWOT分析 一、優(yōu)勢（Strengths） 二、劣勢（Weakness） 三、機會（Opportunity） 四、威脅（Threats） 小結(jié)第六部分：項目定位 一、項目定位思路 二、項目主體定位 三、項目業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 四、項目開發(fā)周期預估第七部分：項目成本及收益預估 一、項目整體銷售收益 二、項目成本計算 三、項目稅費及他項計算 四、項目銷售凈利率及內(nèi)部投資收益率總結(jié)第一部分：雙林鎮(zhèn)宏觀背景研究一、雙林鎮(zhèn)簡述中文名稱 雙林鎮(zhèn)地理位置 湖州市中部別 名 雙林面 積 99.6 平方公里行政區(qū)類別 鎮(zhèn)人 口 6.84 萬所屬地區(qū) 浙江省湖州市南潯區(qū)方 言 吳語下轄地區(qū) 33個行政村，5個社區(qū)氣候條件 亞熱帶季風氣候政府駐地 湖州市南潯區(qū)全興路1號著名景點 雙林古鎮(zhèn)、雙林三橋、洪城遺址電話區(qū)號 0572火車站 湖州站 郵政區(qū)碼 313012 車牌代碼 浙E 二、雙林鎮(zhèn)概貌城市區(qū)位：雙林鎮(zhèn)屬湖州市南潯區(qū)，地處杭嘉湖平原中部，湖州市中部。東北距南潯鎮(zhèn)約24公里，西北距湖州市約32公里，南距杭州80公里。地貌交通：雙林鎮(zhèn)屬于浙北平原地區(qū)，水網(wǎng)密布，水陸交通十分便捷。長湖申航復線、湖嘉申高速公路橫貫東西，交通條件、區(qū)位優(yōu)勢十分突出。行政下轄：雙林縣下轄33個行政村，5個社區(qū)，包括：虹橋社區(qū)、愛國路社區(qū)、新街社區(qū)、和睦社區(qū)、板橋社區(qū)；顯洪村、跳家山村、東雙林村、后壩村、黃泥兜村、邢窯村、豈山圩村、西陽村、塢仁村、三田洋村、鎮(zhèn)南村、水產(chǎn)村、洋灘村、趙家兜村、新豐兜村、曹橋村、周家兜村、土山村、千畝山村、勤裕村、黃龍兜村、倪家灘村、雉頭村村、吳家莊村、箍桶兜村、七星橋村、花盤兜村、儒林村、花城村、向陽村、俞家埭村、華橋村、蓮花兜村。截止2013年末，鎮(zhèn)內(nèi)共計558個村民小組，68,435人。雙林鎮(zhèn)24 km32 km湖州市南潯鎮(zhèn)80 km杭州市三、城市人口發(fā)展 2014年末，雙林鎮(zhèn)全鎮(zhèn)總?cè)丝跒?8,435人，環(huán)比2013年減少122人。同比2010年，全鎮(zhèn)人口減少546人，年均降幅0.19%，且該數(shù)據(jù)已連續(xù)5年減少。 隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的步伐逐步加快，本鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口數(shù)字卻在增長。根據(jù)南潯區(qū)統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)，在2014年的總?cè)丝谥校寝r(nóng)業(yè)人口達16,473人，比2010年的14,530人增長了1,943人，年均增幅為2.67%。 根據(jù)雙林鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃文件，至2020年，全鎮(zhèn)常駐人口將增加至8.3萬人，非農(nóng)業(yè)人口將達到5萬人，非農(nóng)業(yè)人口的年均增幅將達到33.92%，雙林鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化建設(shè)勢必迅猛發(fā)展。四、經(jīng)濟概況雙林鎮(zhèn)是浙江省首批小城鎮(zhèn)綜合改革試點單位、湖州市十大經(jīng)濟強鎮(zhèn)之一。雙林鎮(zhèn)2005年全鎮(zhèn)生產(chǎn)總值為27.40億元，環(huán)比增長36%，位列全國綜合實力百強位列全國綜合實力百強鄉(xiāng)鎮(zhèn)第鄉(xiāng)鎮(zhèn)第68位。位。后因發(fā)展放緩，排名下滑至全國329位。但時至2014年，全鎮(zhèn)生產(chǎn)總值已達45.06億元，年均增長6.45%。根據(jù)雙林鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃文件，至2020年雙林鎮(zhèn)的全鎮(zhèn)生產(chǎn)總值將達到86.19億元，年均增長率將達到15.21%。 小結(jié) 雙林鎮(zhèn)位于杭嘉湖平原中部，地處江浙滬交通樞紐，是湖州市十大經(jīng)濟強鎮(zhèn)之一。在經(jīng)歷了2005年的蓬勃發(fā)展之后，一度沉寂。但在根據(jù)近年數(shù)據(jù)來看，雙林鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展的步伐正在逐步加快，未來發(fā)展?jié)摿^大。第二部分：雙林鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場研究一、2010至2014年雙林鎮(zhèn)一級市場概述地塊出讓形式成交狀態(tài)成交日期起始價格 成交價格 溢價率位置占地面積規(guī)劃最大建筑面積容積率 出讓年限 綠化率建筑密度規(guī)劃用途雙林鎮(zhèn)2014-90號地塊拍賣已成交2014年12月30日2,740 萬元2,760 萬元0.73%雙林鎮(zhèn)鎮(zhèn)南村20,668 33,069 1.5-1.670年30%/住宅用地雙林鎮(zhèn)2011-01號地塊拍賣已成交2014年3月25日7,750 萬元7,800 萬元0.65%雙林鎮(zhèn)全興路南側(cè)34,820 80,086 1.8-2.340年，70年30%30% 商住用地雙林鎮(zhèn)2011-02號地塊拍賣未成交/1,560 萬元/雙林鎮(zhèn)城管中隊北側(cè)，濱河路西側(cè)8,560 12,840 1.1-1.540年，70年30%30% 商住用地雙林鎮(zhèn)2011-03號地塊拍賣已成交2011年8月19日2,880 萬元2,900 萬元0.69%雙林鎮(zhèn)虹鳳路西側(cè)、富強路南側(cè)6,261 15,653 1.8-2.540年，70年30%40% 商住用地雙林鎮(zhèn)2010-33號地塊拍賣未成交/2,000 萬元/雙林鎮(zhèn)復興路西側(cè)、鳳凰路北側(cè)地塊13,527 22,996 1.5-1.740年，70年30%35% 商住用地雙林鎮(zhèn)2014-80號地塊拍賣已成交2014年12月16日4,300 萬元4,320 萬元0.47% 雙林鎮(zhèn)跳家扇村19,220 30,752 1.3-1.640年10%50% 商業(yè)用地雙林鎮(zhèn)2011-08號地塊拍賣未成交/410 萬元/雙林鎮(zhèn)西陽村3,793 1,897 0.2-0.540年20%30% 商業(yè)用地雙林鎮(zhèn)2011-33號地塊拍賣已成交2011年12月9日300 萬元 610 萬元103.33%雙林鎮(zhèn)富強路南側(cè)，虹鳳路東側(cè)944 2,171 2.0-2.340年10%45% 商業(yè)用地成交地塊總計/18,390萬元2.34%/81,913 161,731 1.97/ 2010年至2014年的5年間，雙林鎮(zhèn)共計推出了30幅地塊。其中工業(yè)用地占了22幅、純住宅用地1幅、商住兩用地4幅、純商業(yè)用地3幅。在僅有的僅有的7幅商住兩用或商業(yè)用地幅商住兩用或商業(yè)用地中，有3幅土地未能成交，整體來看雙林鎮(zhèn)的商品房一級市場較為冷清。已成交之地塊因土地面積、限制條件等因素差異較大不具備可比性。同時，成交的土地溢價率較低，土地溢價率較低，這也印證了雙林鎮(zhèn)的商品房一級市場并沒有受到很多的關(guān)注，仍處于初級仍處于初級階段。階段。二、全湖州市在售商業(yè)項目分布圖1. 漁人碼頭2. 星湖廣場3. 達多大都匯4. 百川歐洲印象5. 金瑞大廈6. 江南汽車博覽城7. 湖州蘇寧生活廣場8. 匯德國際廣場9. 景程商業(yè)廣場10.太子灣商業(yè)街11.南方新世界3124576891011三、全湖州市在售商業(yè)項目一覽表序號項目名區(qū)域板塊物業(yè)類型 容積率綠化率總套數(shù)可售套數(shù)總面積可售面積 面積段開盤時間去化率月均去化面積銷售狀態(tài)銷售均價1漁人碼頭南太湖區(qū)域商鋪0.45 40%35 7 6,086 1,007 40-3602009年3月80.00%112.87 在售22,3872星湖廣場南太湖區(qū)域酒店式公寓7.80 15%20 20 9,827 9,827 220-8302014年11月0.00%0.00 在售15,0003達多大都匯湖州市區(qū)酒店式公寓6.00 15% 1,284 1,257 70,000 68,528 38-10002014年5月2.10%210.28 在售11,9214百川歐洲印象湖州市區(qū)酒店式公寓2.49 45%142 101 15,252 9,555 60-1502013年6月28.87%316.50 在售37,2895金瑞大廈湖州市區(qū)商鋪寫字樓3.50 15%171 156 140,000 127,719 110-4302011年12月8.77%331.92 在售16,5916江南汽車博覽城湖州市區(qū)商貿(mào)城0.90 10%110 110 50,850 50,850 65-400待定0.00%0.00 待售07湖州蘇寧生活廣場吳興區(qū)城區(qū)寫字樓公寓6.62 10%331 310 48,777 45,682 60-952013年10月6.34%221.07 在售10,6668匯德國際廣場吳興區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)商鋪2.49 20%993 780 100,000 78,550 26-5702014年1月21.45%1,787.50 在售18,5679景程商業(yè)廣場吳興區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)商鋪1.20 30%65 4 10,728 660 40-9002012年7月93.85%419.49 在售13,19610太子灣商業(yè)街吳興區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)商鋪1.98 25%524734,688 31,352 85-5402014年4月9.62%416.92 在售7,86011南方新世界南潯區(qū)城區(qū)商鋪2.00 25%548223100,000 40,693 17-13402014年9月59.31%9,884.43 在售22,601總計3,751 3,015 586,208 464,424 20.77%1,245.54 20,349小結(jié) 在2010年至2014年中，雙林鎮(zhèn)推出的工業(yè)用地占到了總量的7成；時至2014年，商業(yè)與住宅地塊供銷都開始放量，成交面積占了5年總成交量的90%以上。由此可以推測出：雙林鎮(zhèn)正處于由工向商轉(zhuǎn)型的過程中。 通過湖州市范圍內(nèi)所有在售商業(yè)項目來看，整體去化率僅20%左右，且去化速度緩慢，每個項目月均去化面積僅為1,245.54平方米。但商鋪類項目之去化速度卻較為樂觀，各項目月均去化速度達2,524.24平方米。同時商鋪類項目之整體成交均價達到了20,268.54元元/平方米，平方米，也要高于其他商業(yè)項目。 第三部分：雙林鎮(zhèn)商業(yè)市場研究一、雙林鎮(zhèn)商圈研究雙林鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)發(fā)展缺乏規(guī)劃，目前商業(yè)聚集區(qū)主要如下：u 鎮(zhèn)勝路 內(nèi)環(huán)路 復興路 全興路商圈； 主要商業(yè)體：浙北超市雙林店（5,000，2層）u 愛國路（維多利大道至橫街段）商圈； 主要商業(yè)體：愛尚影院（2個放映廳） 現(xiàn)有商圈主要零售消費區(qū)域，尚無大型成熟一站式購物中心，缺乏各類連鎖品牌，商業(yè)經(jīng)營模式及品牌檔次有待升級。市民消費觀念傳統(tǒng)，對基礎(chǔ)生活類商品需求較大，但對品牌的意識也在形成階段中。 目前，大型超市成為了雙林鎮(zhèn)商業(yè)的主要核心。其余商業(yè)業(yè)態(tài)較為單一，消費規(guī)格普遍不高，缺乏餐飲娛樂集中的場所。二、雙林鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)空白點肯德基、麥當勞、必勝客、星巴克等西式連鎖餐飲裝修城、汽車城、土特產(chǎn)市場、小商品市場等專業(yè)型市場大型購物、餐飲、娛樂一站式商城品牌服飾、日化百貨商場小結(jié) 雙林鎮(zhèn)商業(yè)整體缺乏規(guī)劃，商業(yè)主要分布在愛國路以西至復興路范圍內(nèi)，大型的商業(yè)項目和知名品牌缺失。超市引領(lǐng)商業(yè)，在商圈中超市扮演著主力商家的角色帶動周邊的零售商業(yè)，證明了雙林鎮(zhèn)商業(yè)還處于初級階段。同時，娛樂休閑業(yè)態(tài)缺乏，而且相對分散，導致了大量本地消費力的外流，使得本地商業(yè)發(fā)展后勁更加不足。雙林鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)需要大規(guī)模的結(jié)構(gòu)性發(fā)展。第四部分：項目地塊研究一、項目地塊情況 本項目地塊地處浙江省湖州市南潯區(qū)雙林鎮(zhèn)跳家扇村，位于雙林鎮(zhèn)東南側(cè)。項目基本經(jīng)濟指標如下：（1）基地面積： 19,220；（2）容積率：1.3 至 1.6；（3）建筑密度：50%；（4）建筑限高：無硬性規(guī)定；（5）綠地率：10%；（6）用地性質(zhì)：商業(yè)（批發(fā)零售）用地；（7）建筑面積：24,986 至 30,752（8）限制要求：娛樂建筑設(shè)置占比不小于15%（約合3,747.90 至 4,612.80）地形地貌情況： 地塊整體較為平整但過于狹長，南北跨度約為245米，東西跨度約為83米至90米，南寬北窄。東、北兩面沿河，為項目提供了良好的原生態(tài)景觀。南、西兩面臨路，擁有良好的昭示性，有利于市場快速認知項目。因兩面環(huán)水土質(zhì)較為松散較為松散，存在一定的沉降隱患，同時不利于地下室開挖。目前仍有原住戶未拆遷，屬于生地。四至情況大致如下：u 東：河道，對岸現(xiàn)為農(nóng)居點u 南：全興路，路南側(cè)現(xiàn)為農(nóng)田u 西：虹鳳路，路西側(cè)為鳳凰文化廣場及雙林鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府u 北：河道，對岸為居民區(qū)及雙林綜合高級中學二、項目地塊周邊情況本項目地塊政府設(shè)施（3個）居民小區(qū)（11個）農(nóng)居點（22個）主要道路（3條）次要道路（7條）小結(jié) 項目地塊地處雙林鎮(zhèn)政治中心，南臨鎮(zhèn)內(nèi)主干道全興路，交通便捷。地塊整體雖略顯狹長，卻勝在沿街面較長。在項目輻射1公里范圍內(nèi)主要為居民區(qū)與農(nóng)居點，人口基數(shù)占優(yōu)。同時，項目緊鄰鎮(zhèn)政府，能夠給予客戶足夠的信心支持。第五部分：項目SWOT分析一、優(yōu)勢（Strengths）u 開發(fā)商品牌知名度高，“城市客廳” 理念新穎，產(chǎn)品線成熟；u 項目地塊緊鄰鎮(zhèn)政府，市場認同度高；u 地塊南臨鎮(zhèn)內(nèi)主干道，交通便捷；u 項目西側(cè)鳳凰文化廣場為雙林鎮(zhèn)新地標，區(qū)塊認可度高；u 地塊成交價格較低，溢價空間較大。二、劣勢（Weakness）u 項目地塊周邊公交線路較少，輻射范圍較??；u 項目地塊不處于雙林鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)域，商業(yè)氛圍較差；u 周邊居住區(qū)大多為農(nóng)居點，消費力較差；u 地塊過于狹長，建筑格局擺布受到限制；u 項目兩面環(huán)水，土質(zhì)不利于施工建設(shè)。三、機會（Opportunity）u 雙林鎮(zhèn)正處于由工業(yè)向商業(yè)轉(zhuǎn)型的過程，未來發(fā)展空間大；u 雙林鎮(zhèn)內(nèi)無類似一站式商業(yè)體，競爭力強；u 雙林鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化建設(shè)腳步加快，消費力將逐漸增強；u 雙林鎮(zhèn)內(nèi)乃至湖州市內(nèi)可售的商業(yè)體稀少，客戶關(guān)注度高；u 央行再次降息，客戶投資意愿提升。四、威脅（Threats）u 隨著雙林鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化建設(shè)腳步加快，類似商業(yè)體將越來越多；u 項目周邊多為農(nóng)田與農(nóng)居點，周邊環(huán)境較差；u 雙林鎮(zhèn)很難吸引外來投資客，而本地居民對于房產(chǎn)投資意愿不強；u 現(xiàn)有投資、消費力外流現(xiàn)象嚴重，本地投資、消費市場萎縮；u 項目體量較小，抗風險能力較小。小結(jié) 整體而言，本項目地塊優(yōu)勢機會要大于威脅劣勢。如何揚長避短，實現(xiàn)快速去化將成為本項目的最大課題。通過項目新穎科學的理念與成熟的產(chǎn)品設(shè)計快速鎖定客戶，通過品牌商家的引進提升客戶信心。同時加大營銷推廣及渠道鋪排的力度，最終實現(xiàn)快速去化。第六部分：項目定位一、項目定位思路 本項目地塊緊鄰鎮(zhèn)政府，地理位置優(yōu)越。建議以公司“城市客廳”為藍本打造一個集：購物、休閑、娛樂、社交、服務(wù)為一體的城鎮(zhèn)生活購物中心。一體的城鎮(zhèn)生活購物中心。引進市政服務(wù)中心、西式連鎖餐飲（如肯德基、星巴克）、大型超市、IMAX影院、品牌服飾與日用百貨等業(yè)態(tài)。同時，結(jié)合O2O模式，推出“線下展示，線上銷售”的全新經(jīng)營模式，將項目輻射半徑通過網(wǎng)絡(luò)放大至全鎮(zhèn)乃至周邊區(qū)縣。二、項目主體定位項目名：嘉凱城 （雙林）城市客廳項目定位：集購物、休閑、娛樂、社交、服務(wù)為一體的城鎮(zhèn)生活購物中心輻射區(qū)域：以雙林鎮(zhèn)為核心，擴散至整個南潯區(qū)，最終輻射周邊區(qū)縣三、項目業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 占地面積容積率建筑面積建筑密度總層數(shù)建筑高度19,220 1.630,752 50%3層17.40米地下室 地下室開挖綜合成本約為2,000元/，因項目地塊可能存在土質(zhì)疏松問題其成本可能會更高，同時會拖慢項目工程進度。且地下室不得出售，綜合考慮以上因素，除人防物業(yè)等需求之外，不建議在本項目中大規(guī)模開挖地下室。廣場綠地面積廣場面積停車位1,922 1,000 150個機動車+300個非機動車1層建筑面積層高商業(yè)業(yè)態(tài)分布9,610 5.80米+0.80米（下沉）市政服務(wù)、銀行、西式連鎖餐飲、服裝2層建筑面積層高商業(yè)業(yè)態(tài)分布10,571 5.80米服裝、百貨、餐飲、兒童主題樂園3層建筑面積層高商業(yè)業(yè)態(tài)分布10,571 5.80米KTV、大型超市、IMAX電影院機動車、非機動車停車場商場（3F）商場（3F）商場（2F，一層挑空）綠地建筑物停車場沿河景觀帶車行動線四、項目開發(fā)周期預估開工2015年6月1日正負零2015年9月1日結(jié)構(gòu)封頂2016年2月1日預售證獲取2015年12月1日交付使用2017年1月1日 項目開發(fā)周期預估為20個月，地下部分3個月，地上土建部分11個月，基礎(chǔ)設(shè)施及綠化配套等6個月。第七部分：項目成本及收益預估一、項目整體銷售收益 根據(jù)前述統(tǒng)計之湖州市商業(yè)項目情況，建議將本項目均價定為11,733元/，以確保項目快速去化。整體去化周期預估在12個月左右，項目銷售收入為3.61億元左右。物業(yè)類別物業(yè)類別單價（元單價（元/ /）面積（）面積（）總銷金額（萬元）總銷金額（萬元）商業(yè)商業(yè)1 1層層20,000 20,000 9,610 9,610 19,220 19,220 商業(yè)商業(yè)2 2層層11,000 11,000 10,571 10,571 11,628 11,628 商業(yè)商業(yè)3 3層層4,950 4,950 10,571 10,571 5,233 5,233 總計總計11,733 11,733 30,752 30,752 36,081 36,081 二、項目成本計算類別計提金額/比例計費基數(shù)總金額（萬元）土地價格2,237 元/平方米19,220 平方米4,300土地滯納金/地上工程成本4,500 元/平方米30,752 平方米13,838地下工程成本2,500 元/平方米1,000 平方米250營銷費用2%36,081 萬元722管理費用1%36,081 萬元361總計19,471注：地上工程成本已包括建安、綠化景觀、設(shè)備安裝等費用。項目開發(fā)成本（包括土地出讓金及工程費用），共計19,471萬元。三、項目稅費及他項計算類別計提金額/比例計費基數(shù)總金額（萬元）營業(yè)稅及附加5.55%36,0812,002土地增值稅30%11,7363,521所得稅25%11,0872,772不可預見費用3%36,0811,082資本化利息5.75%19,4711,188總計10,565項目運作所產(chǎn)生的稅費以及其他不可預見之費用，共計10,565萬元。萬元。注：資本化利息按照基準利率，1年期計算，資本化金額為項目總成本19,471萬元。四、項目銷售凈利率及內(nèi)部投資收益率本項目銷售凈利潤為： 6,045萬元本項目銷售凈利率為： 14. 48%（年化）； 31.04%（期間）年化IRR為：20.70%（2年期銀行基準利率，到期一次性歸還本息）總結(jié) 本項目整體收益情況較為可觀，銷售年化收益達14.48%，IRR收益也高達20.70%。更難能可貴的是項目整體建設(shè)、營銷周期較短，資金回流速度快。 目前在本項目區(qū)域內(nèi)并無直接競品項目，但未來推盤量可能會較大。綜合考慮以上因素，建議盡快進入項目前期設(shè)計環(huán)節(jié)。感 謝 聆 聽 ！ 因時間緊迫未能實地考察，得出之結(jié)論不夠嚴謹，同時無法對于數(shù)據(jù)的真實可靠性進行驗證。請多見諒！面試人：投資 周翰 2015年 3月