中國(guó)房地產(chǎn)私募基金研究報(bào)告

2020/9/23,中國(guó)私募股權(quán)基金與房地產(chǎn)基金研究-華夏偉業(yè)集團(tuán)私募基金設(shè)立項(xiàng)目建議書,華夏偉業(yè)集團(tuán)地產(chǎn)金融部舒鑫2010年10月20日,2020/9/23,目錄,一、中國(guó)和國(guó)際PE基金發(fā)展動(dòng)向 二、中國(guó)房地產(chǎn)融資方式介紹 三、中國(guó)房地產(chǎn)投資基金市場(chǎng) 四、我國(guó)房地產(chǎn)基金組織和盈利模式分析 五、我們的建議,2020/9/23,華廈偉業(yè)(中國(guó))控股集團(tuán)有限公司醞釀?dòng)?999年,成立于2001年.華廈偉業(yè)第一個(gè)十年完成了城市地產(chǎn)和文化旅游休閑地產(chǎn)專業(yè)系統(tǒng)的打造并躋身于旅游地產(chǎn)全國(guó)三甲,城市地產(chǎn)代理中國(guó)十強(qiáng).同時(shí)房地產(chǎn)私募基金蓬勃發(fā)展中。,2020/9/23,一、國(guó)內(nèi)外PE基金發(fā)展-國(guó)內(nèi),國(guó)內(nèi)PE基金開始于20世紀(jì)90年代中后期 2006年后，PE基金才開始活躍； 2007年，渤海產(chǎn)業(yè)投資基金和渤海產(chǎn)業(yè)投資基金公司正式成立； 券商直接投資基金和民營(yíng)企業(yè)組建基金，探索投資 基金募集迅速擴(kuò)展；（人民幣基金后來(lái)居上）8000家 基金投資進(jìn)入調(diào)整期；（金融危機(jī)下，投資呈現(xiàn)明顯回落態(tài)勢(shì)）,2020/9/23,市場(chǎng)化募集基金不斷擴(kuò)大,1資金來(lái)源以海外為主的PE基金 （1）國(guó)外設(shè)立，投資中國(guó)；黑石、KKR、凱雷 （2）海外基金為主國(guó)內(nèi)背景：金沙江、弘毅、鼎輝 2資金來(lái)源以國(guó)內(nèi)為主的PE基金 （1）國(guó)有資金主導(dǎo)PE：渤海、深圳市創(chuàng)新投資 （2）國(guó)有金融資本為主導(dǎo)的PE基金：商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、證券公司 （3）民間資本為主的PE基金：九鼎、硅谷天堂、深圳南海成長(zhǎng)創(chuàng)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）,2020/9/23,國(guó)際PE基金發(fā)展動(dòng)向,PE基金管理公司上市（IPO） 業(yè)務(wù)發(fā)展公司設(shè)立 新金融工具運(yùn)用,2020/9/23,1、PE基金管理公司上市（IPO）,PE上市兩種形式：PE基金管理公司所管理的一只基金上市或選擇基金管理公司上市 PE基金管理公司所管理的基金上市好處：公司不必浪費(fèi)時(shí)間和人力去籌集資金；上市籌集的資金可以讓PE基金任意追逐巨型目標(biāo)，而無(wú)需與其他基金聯(lián)合，從而使的資金的基金更有競(jìng)爭(zhēng)力；投資靈活性。劣勢(shì)：股權(quán)分散以及信息披露的要求會(huì)限制基金迅速?zèng)Q斷能力；基金上市可能嚴(yán)重影響PE基金改善被收購(gòu)公司盈利和業(yè)績(jī)的基金心態(tài)。 2006年5月，KKR旗下一只基金KKR.AS(KKE)創(chuàng)造性在荷蘭阿姆斯特丹證券交易所成功融資50億，創(chuàng)PE基金上市的先河，一度震驚業(yè)界。（逃避美國(guó)信息披露和低稅收政策優(yōu)惠） 2007年2月，堡壘投資集團(tuán)FORTRESS在美國(guó)證券市場(chǎng)進(jìn)行公開招股，募集6.433億美圓，成為美國(guó)受家公開上市的私募基金 2004年，黑石集團(tuán)希望想阿波羅管理公司，設(shè)立自己的業(yè)務(wù)發(fā)展公司（BDC） 2006年，計(jì)劃將管理公司自身進(jìn)行IPO，2007年6月，黑石集團(tuán)在紐約證券交易所上市 PE基金管理公司上市主要好處：在信貸環(huán)境緊張的形式下。通過上市獲得大量資金，通過杠桿作用更多交易；給創(chuàng)始人和其他合伙人解決身價(jià)問題；對(duì)于提升公司品牌價(jià)值，延長(zhǎng)企業(yè)生命；獲得永久資金投資已有業(yè)務(wù)，擴(kuò)張新業(yè)務(wù)或建設(shè)永久基業(yè)；吸引公眾資本、擴(kuò)大籌集資金渠道；透明化運(yùn)作擺脫公眾和監(jiān)管層的質(zhì)疑,2020/9/23,2、業(yè)務(wù)發(fā)展公司設(shè)立（BDC）,近年來(lái)，一些PE公司一開始就通過設(shè)立公眾性質(zhì)的機(jī)構(gòu)來(lái)獲得流動(dòng)性并保持私募性 英國(guó)：3I旗下有市值96億美圓倫敦上市基金； 美國(guó)：更多PE公司以設(shè)立公眾化的業(yè)務(wù)發(fā)展公司（BDC）來(lái)募集更多的公眾資本； 受到特殊監(jiān)督，遵循PE基金的基本投資策略 PE基金設(shè)立BDC的好處。 （1）永久資本： （2）新的投資者：不需要嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)；金融機(jī)構(gòu)費(fèi)用高 （3）更高的費(fèi)用 （4）夾層融資機(jī)會(huì)；安全的投資,2020/9/23,3、新金融工具運(yùn)用,擔(dān)保債務(wù)憑證（CDO）： CLO：擔(dān)保貸款憑證，基金資產(chǎn)是高收益貸款 CBO：擔(dān)保債券憑證，基礎(chǔ)資產(chǎn)是企業(yè)債券 CSO：擔(dān)保合成憑證 CIO：擔(dān)保保險(xiǎn)憑證 SFCDO：結(jié)構(gòu)性金融擔(dān)保債務(wù)憑證,2020/9/23,1、資金來(lái)源 2、融資渠道 2.1銀行貸款 2.2委托貸款 2.3信托融資 2.4房地產(chǎn)基金 2.5戰(zhàn)略私募 2.6上市 2.7資產(chǎn)證券化 2.8債權(quán)融資 2.9典當(dāng)融資,二、中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式,2020/9/23,1、1997-2005年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源,1997-2005年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源一覽,2020/9/23,1999-2005年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源比重表 （單位：%）,從表面上資金來(lái)源結(jié)構(gòu)來(lái)分析，2003年是分水嶺，1997-2003年，房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重一直保持在20左右的水平，2003年國(guó)家出臺(tái)了121號(hào)文，隨后又實(shí)行了一系列的調(diào)控政策，導(dǎo)致銀根緊縮，銀行貸款比重明顯下降，2004年國(guó)內(nèi)貸款比2003年下降了近個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)自籌資金和其他資金來(lái)源比例持續(xù)提高,資料來(lái)源：房?jī)r(jià)與泡沫經(jīng)濟(jì)徐滇慶著 機(jī)械工業(yè)出版社,2020/9/23,一般說來(lái)，開發(fā)商在拿地、規(guī)劃等少數(shù)環(huán)節(jié)上動(dòng)用自籌資金。在拿到土地后和國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證，可以土地為抵押向銀行貸款，從而獲得工程建設(shè)資金和流動(dòng)資金；在土建環(huán)節(jié)，將成本轉(zhuǎn)嫁給建筑承包商帶資墊付或者僅付少量建設(shè)資金；房屋結(jié)構(gòu)封頂、取得預(yù)售許可證后，開發(fā)商即可先后收取定金、預(yù)收款、首付款和整個(gè)房款。從整個(gè)過程看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金很少，大量仰仗銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一直處于高位。,2020/9/23,2、房地產(chǎn)融資渠道,銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商趨之若鶩的主要融資渠道。央行121號(hào)文件規(guī)定以及近期一系列從緊措施，對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)程度和開發(fā)商自有資金的門檻要求，將大多數(shù)開發(fā)商排除在門外。但是，對(duì)于企業(yè)而言，便捷，成本相對(duì)較低，財(cái)務(wù)杠桿作用大的銀行貸款有著致命的誘惑，更何況，其還債壓力大等缺點(diǎn)還可以通過調(diào)整長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債的負(fù)債結(jié)構(gòu)加以規(guī)避。同時(shí)，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)目前仍普遍被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)銀行的信貸熱情絲毫未減。,常用貸款方法有: 信用貸款：信用貸款是銀行根據(jù)借款人的信譽(yù),財(cái)務(wù)狀況,預(yù)期收益和信用記錄表現(xiàn)的良好程度而發(fā)放的一種無(wú)抵押, 保證貸款：保證貸款是指按規(guī)定的保證方法,以第三人承諾在借款人不能償還貸款時(shí),按約定承擔(dān)一般保證責(zé)任者連帶責(zé)任為前提而發(fā)放的貸款.一旦借款不能履約,擔(dān)保人將承擔(dān)償還責(zé)任. 抵押貸款：指按規(guī)定抵押方式以借款人或第三人的財(cái)產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款.這種貸款是目前普遍采用的一種.貼現(xiàn)貸款：即指借款人在急需資金時(shí)，以未到期的票據(jù)向銀行申請(qǐng)貼現(xiàn)而融通資金的一種貸款方式。,2.1 銀行貸款,2020/9/23,2.2 委托貸款,委托貸款是指委托人提供資金，由受托人（銀行）根據(jù)委托人確定的貸款對(duì)象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放并協(xié)助收回的貸款。這項(xiàng)業(yè)務(wù)屬于銀行中間業(yè)務(wù)，銀行收取手續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。,委托貸款融資方式因?yàn)椴皇倾y行的自營(yíng)業(yè)務(wù)，所以諸如“四證齊全”之類的限制條件少（但用于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的貸款須經(jīng)報(bào)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)），門檻低，并且操作方便，銀行作為中間人承擔(dān)著搭橋、溝通和風(fēng)險(xiǎn)控制的責(zé)任。該融資方式可適用于項(xiàng)目的各個(gè)階段，但由于資金的協(xié)商利率可能相對(duì)較高，運(yùn)用該借款多為過橋性質(zhì)。,2003底年北京市商業(yè)銀行與北京今典房產(chǎn)推出了“開發(fā)商貼息委托貸款”業(yè)務(wù)，其基本運(yùn)作方式是：在取得預(yù)售證但尚不能取得銀行按揭資格時(shí)，開發(fā)商先投入一部分預(yù)付資金作為貸款本金向購(gòu)房者提供購(gòu)房用的委托貸款。由于開發(fā)商委托貸款為房款 70%的按揭比例，銷售后回籠資金中增加了買房人30%的首付款，如果開發(fā)商首筆投入1億元委托貸款，則通過委托貸款開發(fā)商首次回籠銷售資金E=1/70%=1.4285億元。若將該資金再次投入委托貸款的周轉(zhuǎn)，則可再次回籠銷售資金2億元，即融資了1億元。這1億元即可作為公司的自有資金，使得資金鏈更加的寬余起來(lái)。同時(shí)，銷售競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)顯而易見。,2020/9/23,2.3 信托融資,房地產(chǎn)信托是指信托機(jī)構(gòu)代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險(xiǎn)等代營(yíng)業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)的登記、過戶、納稅等事項(xiàng)，或者直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2003年6月央行121文件的出臺(tái)，使得房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款渠道受阻，房地產(chǎn)業(yè)的高額收益和較短的投資周期都滿足了信托的要求， 信托是目前房地產(chǎn)業(yè)新興的融資熱點(diǎn)，并以“井噴”式速度發(fā)展。,不過，從法律上看，目前我國(guó)“房地產(chǎn)信托”一詞表述不夠嚴(yán)謹(jǐn)。根據(jù)信托投資公司管理辦法第二十條的規(guī)定，信托投資公司的信托業(yè)務(wù)有二：一是資金信托業(yè)務(wù)，二是動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。從我國(guó)目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來(lái)看，既有投資者將資金委托給信托投資公司用于房地產(chǎn)投資，也有房地產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)項(xiàng)目、公司股權(quán)等委托給信托投資公司管理。也就是說，既有資金信托，也有不動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)信托。但不論哪種類型的房地產(chǎn)信托，其目的均是通過信托方式解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資難題。因此，目前的房地產(chǎn)信托，并非類似國(guó)外REITs真正意義上的不動(dòng)產(chǎn)信托，而是資金投向?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的一種信托產(chǎn)品。,2020/9/23,資金信托類房地產(chǎn)信托,貸款模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金借給房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在借款期限屆滿后向信托公司還本付息，信托公司向投資者支付投資本金及收益。 優(yōu)點(diǎn)：涉及法律關(guān)系不多，交易環(huán)節(jié)較少，操作方便。 缺點(diǎn)：只有二級(jí)以上資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)才能在完成前期開發(fā)工作（取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證）后，才能通過這一模式融資，并且開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%，資金投放時(shí)間、資金投放范圍、資金比例均受到限制；信托投資公司接受自然人資金信托合同不得超過0份，每份合同金額不得低于人民幣萬(wàn)元，不能滿足較大規(guī)模項(xiàng)目的資金需求（這是所有資金信托類房地產(chǎn)信托的共同缺點(diǎn)，以下不再贅述）；成本相對(duì)較高 法律風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)：控制委托人和受益人的個(gè)數(shù)，防止自然人信托合同雖然不足0份；合理評(píng)估擔(dān)保物的價(jià)值，調(diào)查抵押物權(quán)利狀況，防止擔(dān)保物不足值或權(quán)利受限；房地產(chǎn)企業(yè)提供信用保證，分解擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)；按施工進(jìn)度發(fā)放貸款，嚴(yán)格監(jiān)督貸款運(yùn)用，防止貸款被挪用。,貸款模式,2020/9/23,股權(quán)融資模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金用于認(rèn)購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)增資擴(kuò)股或轉(zhuǎn)讓的股份，房地產(chǎn)企業(yè)的股東在期滿后溢價(jià)購(gòu)回購(gòu)信托投資公司所認(rèn)購(gòu)的股份，信托投資公司向投資者支付投資本金及收益。 優(yōu)點(diǎn)：資金投放時(shí)間不受限制，避免因項(xiàng)目未取的“四證”而不能投資；項(xiàng)目資本金比例不受35%的限制，降低房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例；信托投資公司可以參與企業(yè)決策，進(jìn)一步防范風(fēng)險(xiǎn)。 缺點(diǎn)：增加注冊(cè)資本，需召開股東會(huì)決議，并辦理相關(guān)驗(yàn)資、企業(yè)變更登記、頒發(fā)出資證明書等手續(xù)，操作較為復(fù)雜；存在信托投資公司到期不回轉(zhuǎn)所購(gòu)股份或者房地產(chǎn)企業(yè)股東不回購(gòu)股份的風(fēng)險(xiǎn)；因股權(quán)買賣并非真實(shí)交易目的，存在被認(rèn)定為企業(yè)間借貸的風(fēng)險(xiǎn)。 法律風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)：明確信托投資公司用以購(gòu)買股份的資金系信托資金，而非其固有資金，防止被認(rèn)定為企業(yè)間借貸或信托投資公司到期不回轉(zhuǎn)房產(chǎn)；選派具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的人員代表信托公司參與管理，防范項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；由房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其股東購(gòu)回股份進(jìn)行擔(dān)保，防止股東不回購(gòu)股份。,股權(quán)融資模式,2020/9/23,置業(yè)模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金貸用于購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)，然后將房產(chǎn)對(duì)外出租或出售，從而獲得收益，信托投資公司向投資者支付投資本金及收益。 優(yōu)點(diǎn)：可通過收取房租長(zhǎng)期獲取收益，或者待房?jī)r(jià)上漲后獲得收益；因系真實(shí)買賣，沒有被認(rèn)定為無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)或無(wú)法回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。 缺點(diǎn)：因受房屋預(yù)售制度的限制，資金投放時(shí)間、投放額度均受制約，無(wú)法滿足前期項(xiàng)目開發(fā)的資金需求；如果購(gòu)買的房產(chǎn)無(wú)法出售或出租，投資目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)；所涉稅費(fèi)較多，成本較高；無(wú)法監(jiān)控所購(gòu)房產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，存在不能按期接房或辦理產(chǎn)權(quán)證的風(fēng)險(xiǎn)。 法律風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)：認(rèn)真審查擬購(gòu)房產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)證照、查清是否存在抵押、查封情形、土地出讓金交納情況等，最好選擇已竣工備案的房產(chǎn)；防止無(wú)法追究其逾期交房、逾期辦證等違約行為的責(zé)任；如果整體收購(gòu)房產(chǎn)項(xiàng)目，可以采用股權(quán)收購(gòu)的方式，以減少交易成本。,置業(yè)模式,2020/9/23,資產(chǎn)池模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金貸用于購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在約定的期限按原價(jià)或溢價(jià)回購(gòu)該放產(chǎn)，信托投資公司向投資者支付投資本金及收益。 優(yōu)點(diǎn)：無(wú)需考慮所購(gòu)房產(chǎn)能否出租或出售的風(fēng)險(xiǎn)，收益較穩(wěn)定；一般是以低于房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的價(jià)格收購(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)不回購(gòu)的可能性較小，即使不回購(gòu)，也可以通過轉(zhuǎn)售收回成本和收益。 缺點(diǎn)：因受房屋預(yù)售制度的限制，資金投放時(shí)間、投放額度均受制約，無(wú)法滿足前期項(xiàng)目開發(fā)的資金需求；所涉稅費(fèi)較多，成本較高；因買賣并非真實(shí)交易目的，存在被認(rèn)定為企業(yè)間借貸的風(fēng)險(xiǎn)；如利潤(rùn)較高，存在信托投資公司不予回轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)；如果房地產(chǎn)企業(yè)到期不回購(gòu)，該房產(chǎn)又無(wú)法出售，則面臨成本和收益無(wú)法實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。 法律風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)：認(rèn)真審查擬購(gòu)房產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)證照、查清是否存在抵押、查封情形、土地出讓金交納情況等，最好選擇已竣工備案的房產(chǎn)；以低于房產(chǎn)價(jià)值的價(jià)格購(gòu)買，防止其到期不回購(gòu)或者所購(gòu)房產(chǎn)到期無(wú)法處置；明確信托投資公司用以購(gòu)買房產(chǎn)的資金系信托資金，而非其固有資金，防止被認(rèn)定為企業(yè)間借貸或信托投資公司到期不回轉(zhuǎn)房產(chǎn)；如果整體收購(gòu)房產(chǎn)項(xiàng)目，可以采用股權(quán)收購(gòu)的方式，以減少交易成本。,資產(chǎn)池模式,2020/9/23,融資租賃模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)，然后將該房產(chǎn)租給該房地產(chǎn)企業(yè)使用，房地產(chǎn)企業(yè)向信托投資公司支付租金，到期回購(gòu)該房產(chǎn)，信托投資公司向投資者支付投資本金及收益。 優(yōu)點(diǎn)：只要信托投資公司具有融資租賃的業(yè)務(wù)資格，可以避免類似資產(chǎn)池模式被認(rèn)定為企業(yè)間借貸的風(fēng)險(xiǎn)；能獲取穩(wěn)定的收益；到期不回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)較小。 缺點(diǎn)：因受房屋租賃制度的限制，資金投放時(shí)間、投放額度均受制約，無(wú)法滿足前期、中期項(xiàng)目開發(fā)的資金需求；所涉稅費(fèi)較多，成本較高；存在房地產(chǎn)企業(yè)到期不回購(gòu)房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。 法律風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)：認(rèn)真審查投資房產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)證照、查清是否存在抵押、查封情形、土地出讓金交納情況等，避免采取預(yù)售、預(yù)租方式；以低于房產(chǎn)價(jià)值的價(jià)格購(gòu)買，并由房地產(chǎn)企業(yè)提供擔(dān)保，防止其不按期支付租金，或到期不回購(gòu)，或者所購(gòu)房產(chǎn)到期無(wú)法處置；如果整體收購(gòu)房產(chǎn)項(xiàng)目，可以采用收購(gòu)股權(quán)的方式，以減少交易成本。,融資租賃模式,2020/9/23,不動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)信托類房地產(chǎn)信托,不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式，是指房地產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)委托設(shè)立為信托財(cái)產(chǎn)，取得信托財(cái)產(chǎn)的信托受益權(quán)，然后委托信托投資公司將該信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資人，并通過租金或和溢價(jià)回購(gòu)信托受益權(quán)等方式向投資人支付本金回報(bào)。 優(yōu)點(diǎn)：因不系資金信托，在一段時(shí)間內(nèi)突破了信托合同份數(shù)限制，滿足房地產(chǎn)企業(yè)較大的資金需求，吸引更多的投資者；但現(xiàn)階段也同樣受到了監(jiān)管部門的限制 缺點(diǎn)：由于信托財(cái)產(chǎn)登記和轉(zhuǎn)移制度不完善，無(wú)法解決信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性；所涉稅費(fèi)較多，交易成本較高；由于信托投資公司系房地產(chǎn)企業(yè)的受托人，在法律上要著重于維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的利益，投資者的風(fēng)險(xiǎn)較大。 法律風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)：認(rèn)真審查信托房產(chǎn)的相關(guān)證照、查清是否存在抵押、查封情形、土地出讓金交納情況、租金收益情況等；以低于受益權(quán)價(jià)值的價(jià)格購(gòu)買，并由房地產(chǎn)企業(yè)提供擔(dān)保，防止其不按期支付租金或到期不回購(gòu)。,不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式,2020/9/23,股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式，是指房地產(chǎn)企業(yè)將股權(quán)委托設(shè)立為信托財(cái)產(chǎn)，取得信托財(cái)產(chǎn)的信托受益權(quán)，然后委托信托投資公司將該信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資人，并通過分紅或和溢價(jià)回購(gòu)信托受益權(quán)等方式向投資人支付本金回報(bào)。 優(yōu)點(diǎn)：資金投放時(shí)間不受限制，避免因項(xiàng)目未取的“四證”而不能投資；項(xiàng)目資本金比例不受35%的限制，降低房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例；所涉稅費(fèi)相對(duì)較少，交易成本相對(duì)不高。 缺點(diǎn)：由于信托財(cái)產(chǎn)登記和轉(zhuǎn)移制度不完善，無(wú)法解決信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性；由于信托投資公司系房地產(chǎn)企業(yè)的受托人，在法律上要著重于維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的利益，投資者的風(fēng)險(xiǎn)較大。 法律風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)：認(rèn)真評(píng)估、調(diào)查信托股權(quán)的基本情況；以低于受益權(quán)價(jià)值的價(jià)格購(gòu)買，并由房地產(chǎn)企業(yè)提供擔(dān)保，防止其不按期分紅或到期不回購(gòu)。,股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式,2020/9/23,資金信托與不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的模式，是指房地產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)委托設(shè)立為信托財(cái)產(chǎn)，取得信托財(cái)產(chǎn)的信托受益權(quán)，然后委托信托投資公司將該信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，并通過租金或溢價(jià)回購(gòu)信托受益權(quán)等方式向投資者支付回報(bào)；同時(shí)，投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資人集合的信托資金用于購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)。 資金信托與股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的模式，是指房地產(chǎn)企業(yè)將股權(quán)委托設(shè)立為信托財(cái)產(chǎn)，取得信托財(cái)產(chǎn)的信托受益權(quán)，然后委托信托投資公司將該信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，并通過分紅或溢價(jià)回購(gòu)信托受益權(quán)等方式向投資者支付回報(bào)；同時(shí)，投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資人集合的信托資金用于購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)。,混合信托類房地產(chǎn)信托,混合信托類房地產(chǎn)信托主要有兩種模式：一是資金信托與不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的模式，二是資金信托與股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的模式,2020/9/23,2.4 房地產(chǎn)基金,房地產(chǎn)基金是一種集中眾多零散資金，交由投資專家進(jìn)行集中投資的融資方式。具體的基金融資方式有海外房產(chǎn)基金和國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金。 國(guó)外房地產(chǎn)基金 國(guó)外地產(chǎn)基金看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，近幾年流入中國(guó)的海外基金不斷增加：摩根士丹利下屬房地產(chǎn)投資基金RSREF、荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)、瑞安集團(tuán)、新加坡嘉德置地等紛紛出手。由于受到國(guó)內(nèi)政策，以及國(guó)內(nèi)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不透明性的影響，目前海外地產(chǎn)基金在選擇合作伙伴時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)是公司的道德風(fēng)險(xiǎn)、管理團(tuán)隊(duì)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、政府關(guān)系、發(fā)展前景等。 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金 國(guó)內(nèi)地產(chǎn)基金的發(fā)展由于缺乏相關(guān)法律制度的規(guī)范而受到了限制。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展以及合伙企業(yè)法的實(shí)行，地產(chǎn)基金有望成為房地產(chǎn)融資方式的新寵。,2020/9/23,2.5 戰(zhàn)略私募,國(guó)際資本市場(chǎng)有大量資金，它們十分看好中國(guó)的高增長(zhǎng)性和增長(zhǎng)空間，非常樂意到中國(guó)來(lái)進(jìn)行私募投資。戰(zhàn)略私募是指通過非公共市場(chǎng)的手段定向引入具有戰(zhàn)略價(jià)值的股權(quán)投資者，即戰(zhàn)略投資者。其優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 首先，可以幫助企業(yè)改善股東結(jié)構(gòu)，同時(shí)建立起有利于上市的治理結(jié)構(gòu)、監(jiān)管體系、法律框架和財(cái)務(wù)制度。 其次，可以幫助企業(yè)比較好地解決員工激勵(lì)問題，建立起有利于上市的員工激勵(lì)制度。 第三，可以通過引入戰(zhàn)略資本幫助企業(yè)迅速擴(kuò)大規(guī)模，從而在未來(lái)上市的時(shí)候更容易獲得投資者的追捧。 第四，戰(zhàn)略投資者（特別是國(guó)際戰(zhàn)略投資者）所具有的市場(chǎng)視野、產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和戰(zhàn)略資源可以幫助企業(yè)更快地成長(zhǎng)和成熟起來(lái)，也更有可能產(chǎn)生立竿見影的協(xié)同效應(yīng)，在較短的時(shí)間內(nèi)改善企業(yè)的收入、成本結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力并最終帶來(lái)企業(yè)業(yè)績(jī)和股東價(jià)值的提升。 最后，比較而言，戰(zhàn)略投資者更加著眼于未來(lái)市場(chǎng)的長(zhǎng)期利益，而不像金融投資者那樣往往尋求短期的投資回報(bào)。中國(guó)大多數(shù)企業(yè)面臨的最主要的問題其實(shí)不僅是資金的問題，而依次是資金，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、治理結(jié)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)機(jī)制以及產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的問題。戰(zhàn)略性私募恰恰在這幾個(gè)方面都能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)直接的助益。,2020/9/23,2.6 上市融資,上市是企業(yè)獲取資金，實(shí)行資本運(yùn)作的主要方式之一，也是企業(yè)品牌提升的良好應(yīng)。然而中國(guó)證監(jiān)會(huì)的關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知讓大多數(shù)房地產(chǎn)公司只能望洋興嘆。至今年月向前倒推年，房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO上市只有家，監(jiān)管部門對(duì)房企上市還是嚴(yán)控但借殼上市還是一事一議，較IPO略為寬松,房地產(chǎn)證券化作為金融創(chuàng)新的一個(gè)重要領(lǐng)域，對(duì)于公眾參與房地產(chǎn)、積聚社會(huì)閑散資金、拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道方面的影響是深遠(yuǎn)的。推行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，直接向社會(huì)融資并且融資的規(guī)?？梢圆皇茔y行等中介機(jī)構(gòu)的制約，有助于迅速籌集資金，建立良好的資金投入機(jī)制。,2.7 資產(chǎn)證券化,2020/9/23,2.8 債券發(fā)行,債券融資是指企業(yè)通過舉債籌措資金，資金供給者作為債權(quán)人享有到期收回本息的融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)債券是由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行，表明房地產(chǎn)企業(yè)與投資者債權(quán)債務(wù)關(guān)系的一種承諾憑證。只有在相關(guān)政府部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的背景、經(jīng)濟(jì)效益等內(nèi)容審查合格 后才可以發(fā)行債券。 優(yōu)點(diǎn)： 債券融資有利于降低企業(yè)的融資成本，因?yàn)閭鶆?wù)的利息是計(jì)入成本的，而發(fā)行股票的股息是稅后支付的，這從一定程度上減少了稅收。債券融資也可以分擔(dān)銀行貸款的壓力，同時(shí)也為房地產(chǎn)企業(yè)的融資提供了更多的選擇，分散銀行和政府的風(fēng)險(xiǎn)。而且，債券資金的使用相當(dāng)?shù)撵`活，不象銀行貸款那樣，有規(guī)定的用途。 缺點(diǎn)： 因?yàn)楦鶕?jù)公司法，發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，只有國(guó)有獨(dú)資公司、上市公司、兩個(gè)國(guó)有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，而且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制，因此，大多數(shù)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)很難通過發(fā)行債券融資。,2020/9/23,典當(dāng)以其快速、短期、便捷的特性，成為中小開發(fā)商的融資渠道之一，利用手上包括不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的不易變現(xiàn)資產(chǎn)來(lái)?yè)Q取企業(yè)所急需的后續(xù)發(fā)展資金，典當(dāng)行業(yè)作為銀行信貸融資的拾遺補(bǔ)闕，已開始顯現(xiàn)出其靈活便捷的特性，為房地產(chǎn)個(gè)人投資和中小企業(yè)融資提供了全新途徑。 一些手中已經(jīng)有新項(xiàng)目開工的發(fā)展商，由于前期資金尚未回籠，銀行貸款又遲遲未到位，因此短期資金壓力對(duì)地產(chǎn)來(lái)講也很難度過。所以為此目的而走進(jìn)典當(dāng)行的地產(chǎn)企業(yè)也在增多。以上海為例，在華聯(lián)、恒隆等典當(dāng)行里，各企業(yè)都在融資。恒隆典當(dāng)行接受一筆房產(chǎn)整體項(xiàng)目的典當(dāng)?shù)盅喝谫Y，融資協(xié)議總額度達(dá)到2000萬(wàn)元?！巴恋氐洚?dāng)”的方式也受到許多城市開發(fā)商的追捧。,2. 典當(dāng)融資,2020/9/23,三、房地產(chǎn)投資基金,1、房地產(chǎn)基金概要 2、房地產(chǎn)基金管理、運(yùn)作和盈利模式 3、境內(nèi)外地產(chǎn)基金在中國(guó)的運(yùn)作機(jī)構(gòu)及基金產(chǎn)品 4、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）與中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)合 5、 REITs在中國(guó)的發(fā)展之路,2020/9/23,1、房地產(chǎn)基金概要,1. 1 房地產(chǎn)基金定義,房地產(chǎn)投資基金是產(chǎn)業(yè)投資基金的一種。 產(chǎn)業(yè)投資基金，系指直接投資于產(chǎn)業(yè)，主要對(duì)未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集合投資制度。產(chǎn)業(yè)投資基金通過向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設(shè)立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)，由基金托管人來(lái)托管基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資等實(shí)業(yè)投資。 所謂房地產(chǎn)基金,是指以房地產(chǎn)項(xiàng)目或公司為投資對(duì)象,在房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售等價(jià)值鏈的不同環(huán)節(jié),及在不同的房地產(chǎn)公司與項(xiàng)目中進(jìn)行投資的集合投資制度。 在大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)基金以房地產(chǎn)投資信托基金REIT(Real Estate Investment Trust)的名義存在。,目前我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金嚴(yán)格來(lái)講是私募的，實(shí)際上是投資公司的形式，由專業(yè)的人員（比如一些有影響力的大腕級(jí)人物）或?qū)I(yè)公司運(yùn)作管理的資金。,2020/9/23,1. 2 房地產(chǎn)基金的分類,基金的分類 投資基金以法律規(guī)定地位的不同，可以分為公司型基金和契約型基金 按基金的受益憑證是否可贖回等的不同，可分為開放型基金和封閉型基金 根據(jù)基金的資金來(lái)源又分為在岸基金和離岸基金兩大類 根據(jù)基金募集方式分為公募基金和私募基金 房地產(chǎn)基金的分類 一般來(lái)說，房地產(chǎn)基金可以分為以下幾種形式： 第一種為開發(fā)型基金，投資于開發(fā)公司或項(xiàng)目以實(shí)現(xiàn)高額回報(bào)； 第二種是投資基金，匯集投資者的資金投資于房地產(chǎn)的基金，這種基金一般不直接從事具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，主要投資于房地產(chǎn)投資信托基金及已上市或即將上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等來(lái)實(shí)現(xiàn)間接的房地產(chǎn)投資； 第三種是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)型基金，以房地產(chǎn)投資信托基金（）為代表，即不進(jìn)行項(xiàng)目投資活動(dòng)，而是直接運(yùn)作房地產(chǎn)資產(chǎn)，由此而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益作為基金回報(bào)；,注：當(dāng)前，在中國(guó)產(chǎn)業(yè)基金只能向確定的投資者發(fā)行基金份額，也就是說產(chǎn)業(yè)投資基金只能采用私募基金的模式。所謂私募基金，是指通過非公開方式，面向少數(shù)投資者募集資金而設(shè)立的基金。由于私募基金的銷售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協(xié)商來(lái)進(jìn)行的，因此它又被稱為向特定對(duì)象募集的基金。,2020/9/23,1. 4 房地產(chǎn)投資信托基金的一般投資特征,收益率波動(dòng)小，回報(bào)較穩(wěn)定； 比直接投資地產(chǎn)能更加便利的進(jìn)行投資，比投資地產(chǎn)股票更直接地參與物業(yè)投資； 能實(shí)現(xiàn)投資的多樣化，選擇不同地區(qū)和類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)； 中小投資者通過房地產(chǎn)投資信托方式，在承擔(dān)有限責(zé)任的同時(shí)，可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益； 對(duì)于經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)比較敏感。,1. 3 房地產(chǎn)基金的投資領(lǐng)域,把房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為不同的價(jià)值鏈，房地產(chǎn)基金可以投資在不同的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域： 既可以直接投資于好的房地產(chǎn)項(xiàng)目，又可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資； 既可以進(jìn)行全程投資，又可以進(jìn)行階段性投資； 既可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體收購(gòu)，又可以進(jìn)行杠桿收購(gòu)； 既可以對(duì)銀行的壞帳進(jìn)行整合變現(xiàn)，又可以介入二手房交易市場(chǎng)； 在資金空閑時(shí)期還可以投資于短期資金市場(chǎng)或進(jìn)行證券投資，保證資金的安全性和流動(dòng)性。,2020/9/23,基金持有人 基金持有人指投資者購(gòu)買并持有基金證券的個(gè)人或機(jī)構(gòu)。在權(quán)益關(guān)系上，基金持有人是基金資產(chǎn)的所有者，對(duì)基金享有資產(chǎn)所有權(quán)、收益分配權(quán)和剩余資產(chǎn)分配權(quán)等法定權(quán)益。 基金組織 在公司型基金中，基金組織通常設(shè)有基金持有人大會(huì)、基金公司董事會(huì)及其它辦事機(jī)構(gòu)。其中，基金持有人會(huì)議是基金公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，董事會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)日常重大事項(xiàng)做出決策。在契約型基金中，基金組織是一個(gè)無(wú)形機(jī)構(gòu)，可以認(rèn)為基金組織是一種名義上的存在。 基金管理人 基金管理人是管理和運(yùn)作基金資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)，主要職責(zé)是：進(jìn)行基金資產(chǎn)的投資運(yùn)作，負(fù)責(zé)基金資產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理，促進(jìn)基金資產(chǎn)的保值增值及其他與基金資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)?；鸸芾砉緝?nèi)部一般設(shè)有投資部、研究部、市場(chǎng)部、稽核部等部門和投資決策委員會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)等機(jī)構(gòu)。 基金托管人 基金托管人又稱基金保管機(jī)構(gòu)，通常由商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)，主要職責(zé)是：保管基金資產(chǎn)，監(jiān)督基金管理公司在基金投資動(dòng)作中各種資產(chǎn)活動(dòng)，辦理基金資產(chǎn)變動(dòng)的有關(guān)事宜。,1. 5 房地產(chǎn)投資基金的組織體系,房地產(chǎn)投資基金組織體系由基金持有人、基金組織、基金管理人、基金托管人等構(gòu)成系統(tǒng)：,2020/9/23,1. 6 房地產(chǎn)投資基金的主要部門分工,基金規(guī)劃部 負(fù)責(zé)房地產(chǎn)投資標(biāo)的篩選確認(rèn)，規(guī)劃基金內(nèi)容和機(jī)構(gòu)，并負(fù)責(zé)基金所決定的房地產(chǎn)投資方案各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作。 基金募集部 負(fù)責(zé)基金募集的銷售策略并協(xié)助金融機(jī)構(gòu)及證券公司，負(fù)責(zé)代銷基金受益憑證募集資金。 基金管理部 負(fù)責(zé)所有基金的房地產(chǎn)投資標(biāo)的購(gòu)買，開發(fā)與管理及其他業(yè)務(wù)。 投資服務(wù)部 按時(shí)提供投資報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告給基金投資人，解答投資人的各種疑問，并保留投資人名冊(cè)，及時(shí)配發(fā)盈余給投資人。 財(cái)務(wù)部 負(fù)責(zé)所有基金的會(huì)計(jì)、稅收及現(xiàn)金管理，并負(fù)責(zé)向證監(jiān)會(huì)定期報(bào)告并接受稅務(wù)當(dāng)局查賬等各項(xiàng)業(yè)務(wù)。,根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)在設(shè)立封閉式的契約型房地產(chǎn)投資基金時(shí)，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家一般都設(shè)有5個(gè)部門分工管理，分別為：,2020/9/23,2、房地產(chǎn)投資基金的管理、運(yùn)作及盈利模式,2. 1 房地產(chǎn)投資基金的管理模式,世界范圍的產(chǎn)業(yè)投資基金的管理模式，其基本形態(tài)有兩種：一是投資基金自行管理模式，二是委托基金管理公司管理模式。,1、自行管理模式,在有限責(zé)任公司制地產(chǎn)投資基金框架下，目前普遍采取的管理模式是聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)管理。 自行管理模式投資基金公司既設(shè)董事會(huì)，又聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人組織專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，并將投資基金的重大事項(xiàng)的決策權(quán)、經(jīng)理人的任免權(quán)和基金的日常投資經(jīng)營(yíng)權(quán)明確分離，職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)可以有限地?fù)碛心承┩顿Y經(jīng)營(yíng)權(quán)，但對(duì)重大事項(xiàng)及投資的決策往往由投資公司的董事會(huì)甚至控股股東掌控。 優(yōu)點(diǎn)：這種管理模式一般更多地體現(xiàn)董事會(huì)和控股股東的管理思想和投資理念，更多地體現(xiàn)投資者主權(quán)的原則，盡管投資者作為股東并不一定熟悉地產(chǎn)投資管理的專業(yè)特點(diǎn)。 缺點(diǎn)：經(jīng)過幾年的實(shí)踐，這種管理模式已暴露出許多先天的不足：董事會(huì)和大股東控制權(quán)太大，管理團(tuán)隊(duì)缺乏自主性和穩(wěn)定性，不利于系統(tǒng)地整合資本市場(chǎng)和投資市場(chǎng)的資源，不利于發(fā)揮投資基金的擴(kuò)張和放大效應(yīng)，不利于投資管理思想和投資工具的創(chuàng)新。 有限合伙制地產(chǎn)投資基金一般由普通合伙人（團(tuán)隊(duì)）管理，也可視為一種特殊的自行管理模式，只不過其本質(zhì)內(nèi)涵更接近于委托管理模式，即由基金專家管理團(tuán)隊(duì)管理，可保證基金管理的專業(yè)化水平。,2020/9/23,2、委托管理模式,基本特征：投資基金不設(shè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，而是委托具有成熟投資理念和投資經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)投資經(jīng)營(yíng)管理，雙方簽訂具有法律效力的委托管理協(xié)議，從而實(shí)現(xiàn)管理團(tuán)隊(duì)的機(jī)構(gòu)化和專業(yè)化，并通過量化業(yè)績(jī)報(bào)酬和管理費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制。 一般運(yùn)作程序： 有限責(zé)任公司制、有限合伙制地產(chǎn)投資基金委托管理運(yùn)作機(jī)制的受托投資管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的選擇、評(píng)估分析和提出投資建議書，報(bào)經(jīng)投資基金最高決策機(jī)構(gòu)（如董事會(huì)、理事會(huì)、管委會(huì)等）決策同意后，負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目投資的具體事項(xiàng)和投資后管理，然后再提出投資處置建議書，報(bào)送投資基金最高決策機(jī)構(gòu)決策。 信托契約制地產(chǎn)投資基金由于“信托”投資的本質(zhì)屬性，其基金管理無(wú)一例外類屬于當(dāng)然的“信托契約”委托管理模式。 優(yōu)勢(shì)：相對(duì)于聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)管理的自行管理模式，委托管理模式的優(yōu)勢(shì)不言而喻，其最大的特征和優(yōu)勢(shì)就是專家理財(cái)、專業(yè)投資。,目前肩負(fù)地產(chǎn)基金、準(zhǔn)地產(chǎn)基金委托管理之責(zé)的地產(chǎn)投資管理公司也開始改變過去潛水運(yùn)行的低調(diào)姿態(tài)而逐漸浮出水面，如在地產(chǎn)投資市場(chǎng)日見活躍的福建聯(lián)華信托投資有限公司、上海中誠(chéng)聯(lián)盟投資管理有限公司、北京偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司、北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資有限公司等。當(dāng)然，由于目前我國(guó)信用環(huán)境、法制環(huán)境和專業(yè)人才等限制因素的影響，委托管理功效的最大發(fā)揮及委托管理市場(chǎng)的形成，還需要一個(gè)逐步發(fā)展和完善的過程。,2020/9/23,2. 2 房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作流程,房地產(chǎn)基金籌集過程,撤 資 退 出,投 資 后 監(jiān) 督,詳 細(xì) 評(píng) 估,尋找和篩選項(xiàng)目,基金發(fā)起設(shè)立的過程,選擇正確的投資項(xiàng)目遠(yuǎn)比經(jīng)營(yíng)管理投資項(xiàng)目重要,項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力、資金狀況、管理隊(duì)伍、政策法規(guī)等多方面因素,房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作流程,2020/9/23,2. 3 房地產(chǎn)基金操盤關(guān)注點(diǎn),項(xiàng)目規(guī)模開發(fā)面積20-30萬(wàn)平米之間，年竣工銷售面積10-20萬(wàn)平米，年即可完成 成長(zhǎng)型企業(yè)在管理、經(jīng)驗(yàn)、人才、組織、資金、市場(chǎng)和品牌等方面已有聊相當(dāng)?shù)姆e累，正處于快速發(fā)展期和爬坡階段 城市選擇首選戰(zhàn)略城市，現(xiàn)在已進(jìn)入二三線城市，如內(nèi)陸重要省會(huì)城市如西安、濟(jì)南、重慶和武漢等和非省會(huì)城市如寧波、大連等 客戶選擇在二三先城市主要選擇在當(dāng)期排名前幾位并對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有主導(dǎo)影響力的開發(fā)商，而在戰(zhàn)略城市主要選擇優(yōu)秀的項(xiàng)目 企業(yè)機(jī)制選擇民企主要選擇已進(jìn)入規(guī)范化和職業(yè)化管理且知名度較高的企業(yè)；國(guó)企主要選擇已改制或正要改制的企業(yè)。這類企業(yè)市場(chǎng)化程度較高，有利于與基金管理公司對(duì)接，遵守游戲規(guī)則,房地產(chǎn)基金操盤關(guān)注點(diǎn)：基金目標(biāo)客戶的選擇、基金選擇項(xiàng)目的傾向、組合投資,基金目標(biāo)客戶的選擇,2020/9/23,風(fēng)險(xiǎn)收益穩(wěn)定的項(xiàng)目 選擇品牌連鎖型項(xiàng)目及企業(yè)已開發(fā)和已銷售過的項(xiàng)目注重良好的口碑和市場(chǎng)慣性 風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)高收益也相對(duì)高的項(xiàng)目 選擇硬件條件如規(guī)劃、產(chǎn)品、戶型、配套等綜合條件較好的項(xiàng)目，理念、推廣和服務(wù)等軟件較為完善，且爆發(fā)力沖擊力大、有較大潛力的項(xiàng)目 項(xiàng)目市場(chǎng)綜合優(yōu)勢(shì)強(qiáng) 項(xiàng)目和企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)做到專業(yè)分工和人脈資源豐富，市場(chǎng)感覺敏銳準(zhǔn)確，綜合能力強(qiáng),基金選擇項(xiàng)目的傾向,方式一 選擇2-3個(gè)好項(xiàng)目，安全快速實(shí)現(xiàn)回報(bào) 方式二 選擇一個(gè)團(tuán)隊(duì)、理念、項(xiàng)目、資源和市場(chǎng)均好的企業(yè)，在資金的其他方面給予支持，將其培育成強(qiáng)勢(shì)企業(yè)，分享綜合收益,基金組合投資,2020/9/23,2. 4 房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)點(diǎn)及個(gè)案,1、房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)點(diǎn),2020/9/23,北京左岸公社。項(xiàng)目在獲得立項(xiàng)后，資金出現(xiàn)問題，土地出讓金都沒辦法繳納。偉業(yè)基金介入后做了一系列操作，幫其解決資金問題： 以項(xiàng)目控股權(quán)方的身份介入項(xiàng)目，偉業(yè)不參與項(xiàng)目分紅，但發(fā)展商須向其支付高于銀行的利息； 協(xié)助發(fā)展商向銀行貸款； 資金鏈連上后，偉業(yè)作股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出項(xiàng)目。,北京國(guó)恒基業(yè)大廈項(xiàng)目。該項(xiàng)目發(fā)展商資金鏈在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)斷裂，偉業(yè)基金介入后的操作方式： 偉業(yè)以項(xiàng)目全程打理方身份介入項(xiàng)目，調(diào)整原項(xiàng)目定位，提高其項(xiàng)目投資可行性； 推薦有實(shí)力的建筑商帶資施工； 自身拆借2500萬(wàn)給發(fā)展商，發(fā)展商按銀行同期利率支付偉業(yè)利息； 發(fā)展商四證全后，偉業(yè)協(xié)助其向銀行貸款1.2億。,2、房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)點(diǎn)的案例,資金缺口一的解決個(gè)案：,資金缺口二的解決個(gè)案：,2020/9/23,資金缺口三比較突出的一個(gè)例子是北京今典集團(tuán)“蘋果社區(qū)”的“貼息委托貸款”案例。因?yàn)椤?21文件”規(guī)定商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》堪l(fā)放個(gè)人住房貸款，為解決從拿到預(yù)售證到項(xiàng)目封頂這段時(shí)期內(nèi)的資金瓶頸，今典集團(tuán)推出“發(fā)展商貼息委托貸款”的策略，今典自己出資2億元，以“貼息委托貸款”的方式委托給北京市商業(yè)銀行，在樓盤封頂之前向購(gòu)房者進(jìn)行按揭，利率比正常銀行貸款利率低一個(gè)百分點(diǎn)；待樓盤封頂之后，該按揭轉(zhuǎn)為正常利率的銀行住房貸款。精瑞基金和北國(guó)投的介入改變來(lái)了上述模式：,資金缺口三的解決個(gè)案：,先由北國(guó)投針對(duì)蘋果社區(qū)發(fā)行房貸信托計(jì)劃，與精瑞基金在國(guó)外的資金能力相配合，向國(guó)內(nèi)外的機(jī)構(gòu)和個(gè)人融資； 在項(xiàng)目樓盤封頂之前，是由北國(guó)投通過發(fā)行信托融得的資金，來(lái)向蘋果社區(qū)的購(gòu)房者按揭貸款； 樓盤封頂之后，北國(guó)投將按揭項(xiàng)目轉(zhuǎn)給銀行，銀行支付給北國(guó)投相應(yīng)的款項(xiàng)，購(gòu)房者轉(zhuǎn)向銀行按揭。其中銀行提供按揭的利率仍按照目前銀行的個(gè)人住房貸款利率來(lái)做；,2020/9/23,基金+信托介入解決資金缺口的操作流程圖,前后兩種模式的最大變化是：舊模式中發(fā)展商自己要拿2億元出來(lái)委托銀行“貼息貸款”。在新模式中，這2億元不用發(fā)展商出了，由信托計(jì)劃負(fù)責(zé)去融資，融資對(duì)象包括國(guó)外基金和國(guó)內(nèi)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人,信托和基金在這個(gè)時(shí)候發(fā)揮作用了。,2020/9/23,2. 5 三種典型的盈利模式,增值為王房地產(chǎn)基金盈利模式策劃和設(shè)計(jì)的基本指導(dǎo)思想,以投資管理能力為主導(dǎo)的盈利模式通過系統(tǒng)地對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施投資運(yùn)作及管理運(yùn)作，尋求投資資本的收益和增值，體現(xiàn)了地產(chǎn)投資基金作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展集合投資工具的本質(zhì)特征，因而可以作為地產(chǎn)投資基金的主導(dǎo)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。,1、以投資管理能力為主導(dǎo)的盈利模式,2、以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式,以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式將房地產(chǎn)資本運(yùn)營(yíng)（如房地產(chǎn)并購(gòu)、房地產(chǎn)公司重組、房地產(chǎn)公司上市策劃等）作為基金的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。,3、以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式,以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式把為目標(biāo)房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目提供融資支持和融資服務(wù)作為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，由于房地產(chǎn)銀根緊縮，這種運(yùn)營(yíng)模式在目前市場(chǎng)環(huán)境下有著一定的發(fā)展空間。,2020/9/23,2. 6 以投資管理業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的地產(chǎn)投資基金的投資運(yùn)營(yíng)和盈利模式,一是開發(fā)型投資-對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資，尋求投資的增值； 二是風(fēng)險(xiǎn)投資型投資-運(yùn)用典型風(fēng)險(xiǎn)投資基金的投資理念，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)高科技產(chǎn)業(yè)（如新材料）的目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行投資，尋求風(fēng)險(xiǎn)投資的增值； 三是收租型投資-長(zhǎng)期持有寫字樓、購(gòu)物中心、商務(wù)公寓、工業(yè)廠房等收租型物業(yè)，尋求物業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)收益，并在條件成熟時(shí)透過房地產(chǎn)投資信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以尋求投資資本的增值； 四是抵押資產(chǎn)型投資-投資收購(gòu)銀行的抵押資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)證券化或受益權(quán)轉(zhuǎn)讓方式尋求投資的收益。深圳國(guó)際信托投資公司發(fā)行的“深國(guó)投深圳發(fā)展銀行總行營(yíng)業(yè)部信貸資產(chǎn)受讓項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃” 于2005年1月14日成立，這一金融創(chuàng)新模式為國(guó)內(nèi)資產(chǎn)證券化和地產(chǎn)投資基金參與銀行抵押資產(chǎn)投資提供了可資研究和借鑒的范例； 五是不良資產(chǎn)處置型投資-投資收購(gòu)銀行的不良信貸資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓或改造后轉(zhuǎn)讓等方式尋求資產(chǎn)的增值。如高盛、摩根斯坦利等幾大國(guó)際著名投資銀行就對(duì)國(guó)內(nèi)不良資產(chǎn)的處置和投資情有獨(dú)鐘。,2020/9/23,3、境內(nèi)外房地產(chǎn)基金在中國(guó)的運(yùn)作機(jī)構(gòu)及基金產(chǎn)品,3. 1 進(jìn)入中國(guó)的境外房地產(chǎn)基金運(yùn)作機(jī)構(gòu)及其基金產(chǎn)品,澳大利亞最大投行“麥格理”公司（MacquarieBank）與英國(guó)基金管理公司“施羅德”所屬的“亞洲物業(yè)集團(tuán)”（SAP）合資成立了“第一中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)有限公司”，并成功開發(fā)了高檔住宅小區(qū)“奧麗花苑”。這是上海住宅開發(fā)商中第一個(gè)非亞洲區(qū)開發(fā)商。,1、第一中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)有限公司,“中國(guó)房地產(chǎn)基金”由荷蘭 ING國(guó)際集團(tuán)與首創(chuàng)集團(tuán)在2002年在開曼群島共同合資成立，基金的主要股東是來(lái)自歐美、東南亞、中國(guó)香港和中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的大型房地產(chǎn)企業(yè)和金融企業(yè)。該基金籌集資金超過 60 億元，期限為810 年，這也是全球首家面向中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基金，由 ING 全資子公司霸菱投資管理。 中國(guó)房地產(chǎn)基金和首創(chuàng)置業(yè)合作開發(fā)“第三置業(yè)”，并占有 30的股份；而在東壩河附近的太平洋城，中國(guó)房地產(chǎn)基金也擁有80的控股權(quán)。 中國(guó)房地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人、北京太平洋城董事長(zhǎng)胡旭成表示，他們所看中的是商務(wù)開發(fā)。地產(chǎn)基金在國(guó)外投資的首選是收益較好的寫字樓。但在國(guó)內(nèi)，由于大多存在非理性競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)不穩(wěn)定等因素，這類能夠做好的物業(yè)并不多見。因此，在國(guó)內(nèi)又不適合做投資基金。但是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的誘惑，又使得他們難以割舍。也正因?yàn)槿绱耍麄儾挪坏貌贿x擇自己投資開發(fā)新項(xiàng)目。,2、 中國(guó)房地產(chǎn)基金,2020/9/23,2003年7月底,亞洲最大上市地產(chǎn)公司之一新加坡嘉德置地旗下嘉茂基金宣布成立中國(guó)住宅發(fā)展基金,來(lái)自歐美、新加坡、臺(tái)灣等地的投資者拿出 1億至 2 億美元成立中國(guó)住宅發(fā)展基金,投資于上?；虮本┑闹懈邫n私人住宅項(xiàng)目。同時(shí)，該基金也關(guān)注上海、北京和廣州等城市價(jià)位在500020000 元平方米的不同檔次的商品房投資。,、中國(guó)住宅發(fā)展基金,2003 年 7 月 10 日,摩根士丹利房地產(chǎn)基金 MSREF 宣布，與上海盧灣區(qū)政府控股的地產(chǎn)發(fā)展商永業(yè)集團(tuán)建立共同投資上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟。 雙方同時(shí)還宣布了合作投資的第一個(gè)項(xiàng)目：摩根士丹利房地產(chǎn)基金 MSREF 聯(lián)同兩家新加坡公司，入股永業(yè)集團(tuán)旗下的大型地產(chǎn)項(xiàng)目錦麟天地雅苑。項(xiàng)目總投資達(dá)9000萬(wàn)美元折合人民幣745億元。該項(xiàng)目位于盧灣區(qū)，緊鄰上海著名的大型休閑區(qū)、由香港瑞安集團(tuán)開發(fā)的新天地旁。該項(xiàng)目由住宅、服務(wù)式公寓和商業(yè)組成。項(xiàng)目在 2004 年春完成預(yù)售，于 2005年初竣工。這是美資首次進(jìn)軍上海高端住宅市場(chǎng)，摩根士丹利在 “錦麟天地雅苑”中的投資額大概占總投資額的10%左右。,、摩根士丹利,2020/9/23,以房地產(chǎn)公司面貌在大陸出現(xiàn)的外資地產(chǎn)基金新加坡投資公司旗下的GIC 地產(chǎn)斥資 4200 萬(wàn)美元,在浦東陸家嘴批租了一塊 7 萬(wàn)平方米的土地, 興建寫字樓綜合物業(yè),、新加坡 GIC 地產(chǎn),2000年，美國(guó)成立了針對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的房地產(chǎn)投資基金，2003年，著名投資銀行高 盛公司也宣布成立了此類機(jī)構(gòu)。 2003 年，美國(guó)房地產(chǎn)同業(yè)公會(huì)房地產(chǎn)基金會(huì)、韓國(guó)房協(xié)房地產(chǎn)基金會(huì)和德意志銀行房地產(chǎn)投資基金開始尋找在中國(guó)落地的機(jī)會(huì)。目前這幾大基金巨頭都已經(jīng)尋找到國(guó)內(nèi)合作企業(yè)。其中，美國(guó)房地產(chǎn)同業(yè)公會(huì)房地產(chǎn)基金已經(jīng)和北京置地展開合作，在京城北部開發(fā)項(xiàng)目；德意志銀行房地產(chǎn)投資基金也鎖定北京、上海國(guó)內(nèi)兩家房地產(chǎn)企業(yè)，并和前者在東四環(huán)和小湯山附近開發(fā)項(xiàng)目；韓國(guó)房協(xié)房地產(chǎn)基金則與國(guó)內(nèi)三十多個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)接觸，已經(jīng)在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)撒下了一張網(wǎng)。 美國(guó)雷曼兄弟、澳大利亞麥格理銀行、美國(guó)洛克菲勒等著名跨國(guó)房地產(chǎn)投資基金也紛紛進(jìn)入上海,已與上海房產(chǎn)發(fā)展商達(dá)成緊密合作意向,并進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段。,、其他,2020/9/23,海外基金介入房地產(chǎn)市場(chǎng)的方式有幾種： 一是自主投資取得土地并開發(fā)，通過銷售實(shí)現(xiàn)退出； 二是與本地的開發(fā)商合作開發(fā)，按比例分享收益； 第三就是與政府合作參與土地一級(jí)開發(fā)； 第四是個(gè)別的向房地產(chǎn)公司提供過橋融資，獲得利息收入及其他權(quán)利； 第五是收購(gòu)銀行不良資產(chǎn)包中的房地產(chǎn)項(xiàng)目并通過整收零售或二次開發(fā)后出售實(shí)現(xiàn)收益； 最后就是他們通過收購(gòu)長(zhǎng)期持有型物業(yè)，通過租金收入和資產(chǎn)增值獲得長(zhǎng)期收益。,2020/9/23,3. 2 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金產(chǎn)品及運(yùn)作機(jī)構(gòu),在利用房地產(chǎn)基金融資過程中，存在以下比較典型的運(yùn)作模式：,1、偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司類基金計(jì)劃,偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司成立于2000年，以使房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)相結(jié)合為目的，從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的服務(wù)性公司。 主要業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本運(yùn)作 、房地產(chǎn)的證券化及金融創(chuàng)新業(yè)務(wù) 、項(xiàng)目融資 、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理等 。 從設(shè)立初期就定位于與投資公司合作的準(zhǔn)基金模式上，未來(lái)將逐步向著基金的方向發(fā)展。偉業(yè)提出了類基金運(yùn)作模式，并開始實(shí)際操作。準(zhǔn)備在時(shí)機(jī)成熟和法律法規(guī)允許時(shí)與金融機(jī)構(gòu)合作成立規(guī)范運(yùn)作的基金。,偉業(yè)公司簡(jiǎn)介,偉業(yè)的類基金計(jì)劃,2020/9/23,偉業(yè)資產(chǎn)管理公司,合作銀行,房地產(chǎn)項(xiàng)目 直接投資,房地產(chǎn)項(xiàng)目 間接投資,房地產(chǎn)證券化 金融業(yè)務(wù),二手房吞吐 及中介業(yè)務(wù),部分資金進(jìn)行 證券投資,房地產(chǎn)項(xiàng)目 股權(quán)投資,投資人,偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司類基金運(yùn)作模式,2020/9/23,2、中城房網(wǎng)投資管理有限公司房地產(chǎn)投資基金,公司簡(jiǎn)介,2002年11月，在上海成立，股東為深圳萬(wàn)科、北京萬(wàn)通、浙江南都、河南建業(yè)等12家房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)收資本億元。,戰(zhàn)略規(guī)劃,第一階段：參照專業(yè)投資公司的模式進(jìn)行運(yùn)做，主要的投資將集中于土地開發(fā)和房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，并通過兩種方式展開：一是通過與開發(fā)商進(jìn)行股權(quán)合作的方式獲取相應(yīng)的利潤(rùn)；二是和銀行、信托投資公司等金融機(jī)構(gòu)合作，進(jìn)行相關(guān)的資本運(yùn)作。 第二階段：建立資金管理平臺(tái)，擴(kuò)大融資渠道，開展受托資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。 第三階段：專業(yè)房地產(chǎn)基金募集和基金管理階段。公司將申請(qǐng)成為房地產(chǎn)基金管理公司，發(fā)起設(shè)立并管理房地產(chǎn)投資基金。,2020/9/23,區(qū)域偏好：重點(diǎn)關(guān)注那些工業(yè)化和城市化進(jìn)程正趨加快、產(chǎn)業(yè)集聚能力強(qiáng)、產(chǎn)權(quán)改造業(yè)已啟動(dòng)的地區(qū)；起步期，首先關(guān)注股東所在地和上海周邊地區(qū)中等（含中等）以上規(guī)模的城市。 產(chǎn)品偏好：重點(diǎn)關(guān)注土地儲(chǔ)備、住宅和商貿(mào)物業(yè)項(xiàng)目；跟蹤品牌企業(yè)的新項(xiàng)目，不放棄對(duì)新興企業(yè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的投資機(jī)會(huì)。 階段性偏好：處于起步期的項(xiàng)目與土地儲(chǔ)備掛鉤；處于中后期的項(xiàng)目中，已打開了市場(chǎng)的 擴(kuò)展性項(xiàng) 目，或因資金等原因造成進(jìn)入成本較低的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目列入優(yōu)先考慮；對(duì)成熟性項(xiàng)目，重點(diǎn)關(guān)注具有資源優(yōu)勢(shì)或管理增值潛力、適用杠桿收購(gòu)的項(xiàng)目。 項(xiàng)目周期：項(xiàng)目開發(fā)周期一般小于三年，最長(zhǎng)不超過五年。對(duì)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類的項(xiàng)目，如符合穩(wěn)健、成長(zhǎng)原則，則不受此限。,治理結(jié)構(gòu)及公司團(tuán)隊(duì),治理結(jié)構(gòu)及公司團(tuán)隊(duì)架構(gòu)設(shè)計(jì)分兩個(gè)階段: 第一階段：按照有限責(zé)任公司管理，建立現(xiàn)代法人治理結(jié)構(gòu)，設(shè)股東會(huì)、董事會(huì)及監(jiān)事會(huì)。董事會(huì)由九名董事組成，其中由股東方擔(dān)任的董事七名，獨(dú)立董事二名；監(jiān)事會(huì)由五名監(jiān)事組成，全部由股東方代表?yè)?dān)任。公司總經(jīng)理及管理層按市場(chǎng)原則聘用，投資方可擇優(yōu)推薦，團(tuán)隊(duì)組成主要由地產(chǎn)專業(yè)和基金（投資）專業(yè)兩部分人員組成。 第二階段：在法律及政策許可的情況下，將公司改造為規(guī)范的基金管理公司，發(fā)起設(shè)立并管理房地產(chǎn)投資基金。,項(xiàng)目選擇偏好,2020/9/23,3、金信房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃,2003年10月，金信信托投資股份有限公司推出了“金信房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃”，該信托計(jì)劃為非指定信托計(jì)劃，而且不向社會(huì)公開募集，是由通和置業(yè)投資有限公司、綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和上市公司金地集團(tuán)股份有限公司作為發(fā)起委托人聯(lián)合投資發(fā)起進(jìn)行私募。該信托計(jì)劃實(shí)質(zhì)就是一個(gè)房地產(chǎn)基金。,金信房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃簡(jiǎn)介,金信房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃概要,規(guī)模：規(guī)模5億元，信托合同不超過200 份 期限：5年（到期經(jīng)全體當(dāng)事人同意可延長(zhǎng)） 類型：后續(xù)加入式 投資范圍：投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)、土地儲(chǔ)備 起點(diǎn)金額：發(fā)起委托人人民幣2500 萬(wàn)元并保證其合計(jì)信托受益權(quán)份額不低于信托受益權(quán)總份額的15；一般委托人不低于人民幣500 萬(wàn)元。 受托人：金信信托投資股份有限公司 托管人：建設(shè)銀行浙江省分行 發(fā)起委托人：金地集團(tuán)股份有限公司、綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、通和置業(yè)投資有限公司 管理顧問：金地（集團(tuán)）股份有限公司 募集機(jī)構(gòu)：金信信托投資股份有限公司、建設(shè)銀行浙江省分行,2020/9/23,投資方式 房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)投資和土地儲(chǔ)備的投資，閑置資金用于債券（國(guó)債、企業(yè)債、可轉(zhuǎn)債等）投資和同業(yè)往來(lái)等短期融資 投資限制 對(duì)土地儲(chǔ)備部分不超過信托計(jì)劃總規(guī)模的40；對(duì)單一項(xiàng)目的投資不超過信托計(jì)劃總規(guī)模的10%，對(duì)單一房地產(chǎn)開發(fā)商的總投資不超過信托計(jì)劃總額的20%；投資房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)時(shí)不成為項(xiàng)目公司第一大股東。 分配原則 信托收益每年分配一次；每年所分配的收益一般情況下不低于本信托計(jì)劃可分配收益的80%，剩余收益累積到清算時(shí)一次性分配。 損失承擔(dān) 如信托虧損，金損失部分先由發(fā)起委托人以其持有的占信托計(jì)劃受益權(quán)總份額15的信托受益權(quán)承擔(dān)，剩余損失部分再由全體受益人按余下的信托受益權(quán)份額承擔(dān)。 管理團(tuán)隊(duì) 信托執(zhí)行經(jīng)理負(fù)責(zé)制的管理團(tuán)隊(duì)：管理團(tuán)隊(duì)的信托執(zhí)行經(jīng)理由受托人單位的專業(yè)人員出任，執(zhí)行經(jīng)理助理由受托人及各發(fā)起人單位的專業(yè)人員出任。團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行經(jīng)理助理協(xié)助信托執(zhí)行經(jīng)理管理和運(yùn)行信托計(jì)劃。,金信房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃,2020/9/23,成立日期：2003年9月20日； 注冊(cè)地：香港； 規(guī)模：1億美元 性質(zhì)：離岸、私募、封閉式、公司型投資基金 投資目標(biāo)：屬于價(jià)值型基金，投資于價(jià)值被低估，或與同類型公司相比具有更高相對(duì)價(jià)值的項(xiàng)目 投資范圍：土地開發(fā)、住宅開發(fā)、高科技產(chǎn)品開發(fā)、住宅不良資產(chǎn)的整合、MBO等。 投資形式：股權(quán)投資、債權(quán)投資、過橋貸款、風(fēng)險(xiǎn)投資等 投資原則：內(nèi)在價(jià)值未被市場(chǎng)認(rèn)識(shí)或被市場(chǎng)低估的項(xiàng)目；政府、政策扶持的項(xiàng)目；壟斷性較高的住宅產(chǎn)業(yè)的價(jià)值型項(xiàng)目 投資限制： 投資壟斷性較高的價(jià)值型項(xiàng)目的比重基金資產(chǎn)凈值的30； 投資穩(wěn)健的再創(chuàng)業(yè)企業(yè)的價(jià)值型項(xiàng)目的比重基金資產(chǎn)凈值的50； 投資價(jià)值型的新興創(chuàng)業(yè)企業(yè)的項(xiàng)目的比重基金資產(chǎn)凈值的15 投資于成長(zhǎng)型創(chuàng)業(yè)企業(yè)的項(xiàng)目的比重基金資產(chǎn)凈值的5 基金投資占被投資企業(yè)股權(quán)的比例在535之間。 投資于單個(gè)項(xiàng)目的比重基金資產(chǎn)凈值的20；,4、中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金,2020/9/23,基金管理機(jī)構(gòu)：香港注冊(cè)的中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金管理公司和國(guó)內(nèi)注冊(cè)的北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資公司。前者以契約形式全權(quán)委托后者對(duì)基金在國(guó)內(nèi)對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行投資和管理。 基金管理公司設(shè)立董事會(huì)，負(fù)責(zé)制定、審核和監(jiān)控基金的投資戰(zhàn)略并監(jiān)控基金管理公司的投資決策和執(zhí)行情況。 基金管理公司和精瑞投資公司共同組建唯一性的投資決策委員會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)，審核監(jiān)控精瑞投資公司的任何基金運(yùn)營(yíng)管理行為。 投資顧問：全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)作為投資顧問，向投資公司提供大量?jī)?yōu)秀項(xiàng)目并組織專家委員會(huì)，為投資公司在挑選項(xiàng)目和技術(shù)方面把關(guān)。派人參加董事會(huì)。 與國(guó)內(nèi)的民生銀行、北京國(guó)際信托投資公司和重慶國(guó)際信托投資公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議書，此舉目的是為了解決基金托管和國(guó)內(nèi)資金的募集問題。,中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金組織機(jī)構(gòu),2020/9/23,中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金運(yùn)作圖示,2020/9/23,雖然相關(guān)法律還沒有出臺(tái)，但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)類基金已暗潮涌動(dòng)。市場(chǎng)需要房地產(chǎn)基金。 多數(shù)房地產(chǎn)類基金只能采取繞到迂回的戰(zhàn)術(shù)，以投資公司、信托的形式成立和運(yùn)作。 以上案例中全部以私募方式募集。 投資形式多以貸款、參與房地產(chǎn)開發(fā)和股權(quán)投資為主，這與國(guó)外的REIT明顯不同。 上述案例嚴(yán)格來(lái)說不能稱其為基金，只能叫做類基金。 部分基金存在很多不規(guī)范的地方，比如資金的募集、管理人的誠(chéng)信、關(guān)聯(lián)交易、納稅等方面，急需要相關(guān)法律的監(jiān)管和規(guī)范。 有限合伙制企業(yè)為房地產(chǎn)私募基金的誕生提供了法律依據(jù),國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)