《房地產(chǎn)市場(chǎng)分析》PPT課件

第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述,一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念 從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒?dòng)場(chǎng)所以及一切交易途徑和形式。,二、房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 房地產(chǎn)權(quán)益交易市場(chǎng) 交易形式多樣 典型的區(qū)域性市場(chǎng) 不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類 按地域范圍細(xì)分（房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的主要方式） 房地產(chǎn)用途細(xì)分 居住物業(yè)市場(chǎng)（含普通住宅、別墅、公寓市場(chǎng)等） 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)（寫字樓、零售商場(chǎng)或店鋪等） （標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉(cāng)儲(chǔ)用房等市場(chǎng)） 酒店與休閑娛樂設(shè)施市場(chǎng) 工業(yè)物業(yè)市場(chǎng) 特殊物業(yè)市場(chǎng)（如老年公寓等）,存量增量細(xì)分 三級(jí)劃分法 一級(jí)市場(chǎng)（特指土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)）、 二級(jí)市場(chǎng)（土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)、新建商品房租售市場(chǎng)）、 三級(jí)市場(chǎng)（存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)）。 增存量劃分法 土地：土地一級(jí)市場(chǎng)、土地二級(jí)市場(chǎng) 房屋市場(chǎng)：增量市場(chǎng)（一手房市場(chǎng)）、存量市場(chǎng)（二手房市場(chǎng)） 交易形式細(xì)分 新建房交易：銷售（預(yù)售、現(xiàn)售）、租賃（預(yù)租、正常租賃）和抵押 存量房交易：租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押 按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分 低檔，中檔，高檔,2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行,一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境 影響運(yùn)行活動(dòng)各種因素的總和 社會(huì) 政治 經(jīng)濟(jì) 金融 法律 技術(shù) 資源 國(guó)際,1、社會(huì)環(huán)境 人口數(shù)量和結(jié)構(gòu) 城鎮(zhèn)化數(shù)量增多 人口結(jié)構(gòu)變化：成年型老年型（剛性需求減少） 家庭結(jié)構(gòu)及其變化 金字塔型倒金字塔型 金字塔：分家模式 倒金字塔型：自上而下減少（4-2-1） 例如：三口之家住上百平米商品房，若干年后兒女成家，房屋閑置，房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)施未必符合老人需求，隨即產(chǎn)生對(duì)老年公寓的需求。 居民思想觀念 “family”-組織 “home”-精神 “house”-實(shí)體 “分家”觀念 消費(fèi)觀念 社區(qū)和城市發(fā)展形態(tài),2、政治環(huán)境 政治體制 政局穩(wěn)定性 政府能力 政策連續(xù)性 政府及公眾對(duì)待外資的態(tài)度 涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問(wèn)題,3、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 就業(yè) 支付能力（工資-物價(jià)-房?jī)r(jià)租金比） 產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 利率和通貨膨脹,4、金融環(huán)境 宏觀金融政策 信貸政策 金融工具完善程度 資本市場(chǎng)發(fā)育程度 5、法律環(huán)境 與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的規(guī)則 現(xiàn)行法律與相關(guān)政策 房地產(chǎn)供給政策、住房分配和消費(fèi)政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策,6、技術(shù)環(huán)境 建筑材料、建筑施工技術(shù)和工藝、建筑設(shè)備的進(jìn)步 信息技術(shù)的發(fā)展、房地產(chǎn)業(yè)信息化 信息、通訊技術(shù)水平提高，交通條件改善-縮短物業(yè)相對(duì)距離-推動(dòng)不同地域消費(fèi)品交流-減少勞動(dòng)成本和時(shí)間費(fèi)用-改變固有區(qū)位觀念-增加不同位置物業(yè)的選擇機(jī)會(huì) 7、資源環(huán)境 土地、能源等資源約束 8、國(guó)際環(huán)境 國(guó)際資本流動(dòng)和經(jīng)濟(jì)的全球化,二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者 1、土地所有者或當(dāng)前的使用者 2、開發(fā)商 勸退令 各行各業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn) 3、政府及政府機(jī)構(gòu),房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控者的角色沖突 政府是土地的供應(yīng)者 政府通過(guò)參與房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)獲得收益 政府又是市場(chǎng)的調(diào)控者 “剪不斷，理還亂” 中央政府干預(yù)者 地方政府直接參與市場(chǎng)的主體。 保障性住房提供者與商品房住房市場(chǎng)參與者的角色沖突 住房保障職能和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控職能的沖突,4、金融機(jī)構(gòu) 銀行信貸非理性擴(kuò)張 5、建筑承包商 6、專業(yè)顧問(wèn) 中介公司炒作 7、消費(fèi)者或買家,1、房地產(chǎn)周期循環(huán) 指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。,三、 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律,2、房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因 供需因素的影響：金融因素最關(guān)鍵 市場(chǎng)信息不充分 生產(chǎn)者與消費(fèi)者的心理因素 追漲不追跌、投機(jī) 、非理性預(yù)期 政策影響：容積率控制、農(nóng)地征用控制等 政策沖擊：社會(huì)政治動(dòng)蕩 制度因素：預(yù)售制度的期貨效應(yīng)、中介與估價(jià)制度的健全程度等 其它因素：生產(chǎn)時(shí)間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等,供給停止或很低，需求有增長(zhǎng)趨勢(shì)，租金增長(zhǎng)率仍下滑，空置率有所下降,需求增長(zhǎng)加快，空置率下降，租金增長(zhǎng)率穩(wěn)定或小小步上升,需求繼續(xù)上漲，供給緊張，租金增長(zhǎng)率快速上漲，空置率繼續(xù)下降,需求繼續(xù)上升，開始新的建設(shè)，但需求增長(zhǎng)比供給增長(zhǎng)快，空置率仍下降，租金增長(zhǎng)率上升,供給增長(zhǎng)率=需求增長(zhǎng)率,供給增長(zhǎng)率超過(guò)需求，空置率上升，租金增長(zhǎng)率仍緩慢上升,需求停止增長(zhǎng)或以很低的速度增長(zhǎng)，開工減少，但竣工量使空置率繼續(xù)上升，租金增長(zhǎng)率開始下滑,長(zhǎng)期平均空置增長(zhǎng)率,3、房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期,房地產(chǎn)價(jià)格達(dá)到或接近最低點(diǎn),投資者小心翼翼的回到市場(chǎng)當(dāng)中來(lái)。,投資者不斷購(gòu)買存量房地產(chǎn)和投入新項(xiàng)目開發(fā)，流動(dòng)資本顯著增加。,長(zhǎng)期平均空置增長(zhǎng)率,4、房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期,投資者不斷購(gòu)買存量房地產(chǎn)并繼續(xù)開發(fā)新項(xiàng)目,投資者意識(shí)到市場(chǎng)下滑，降低對(duì)新項(xiàng)目的回報(bào)預(yù)期，存量房地產(chǎn)業(yè)主仍叫價(jià)很高。,5、自然周期和投資周期之間的關(guān)系 投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場(chǎng)自然周期的變換 在其他階段則超前于市場(chǎng)自然周期的變化。,三、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫與過(guò)熱,1、房地產(chǎn)泡沫 定義：是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過(guò)程及狀態(tài)。,房地產(chǎn)泡沫的成因 土地的有限性和稀缺性房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ) 當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于上升時(shí)期，國(guó)家投資重點(diǎn)集中在基礎(chǔ)建設(shè)和房屋建設(shè)中，使得土地資源供給十分有限，造成許多非房地產(chǎn)企業(yè)和私人投資者大量投資房地產(chǎn)，以期獲得價(jià)格上漲的好處。 投機(jī)需求膨脹房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因 對(duì)房地產(chǎn)出于投機(jī)目的需求，與土地的稀缺性有關(guān)，及人們買樓不是為了居住，而是為了轉(zhuǎn)手倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動(dòng)，就很難抑制。房地產(chǎn)泡沫隨著產(chǎn)生。,金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。 價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關(guān)系。 房地產(chǎn)泡沫能夠出現(xiàn)，最根本的條件是市場(chǎng)上有沒有大量資金存在。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，容易查封、保管和變賣，是銀行等認(rèn)為這種貸款風(fēng)險(xiǎn)小，在利益驅(qū)動(dòng)下銀行非常愿意想房產(chǎn)投資者提供抵押貸款。 此外，銀行部門還會(huì)過(guò)于樂觀的估計(jì)抵押物的價(jià)值，從而加強(qiáng)了借款人投資與房地產(chǎn)的融資能力，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張。,2、房地產(chǎn)過(guò)熱過(guò)度開發(fā) 定義：指市場(chǎng)上的需求增長(zhǎng)趕不上新增供給增長(zhǎng)的速度時(shí)，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。 誘因 開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差 開發(fā)資金的易得性 開發(fā)商之間的博弈和非理性行為,3、“房地產(chǎn)泡沫”和“房地產(chǎn)過(guò)熱”的區(qū)別與聯(lián)系 （1）區(qū)別 反應(yīng)層面不同 房地產(chǎn)過(guò)熱和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個(gè)不同層面的市場(chǎng)指標(biāo)。 過(guò)度開發(fā)反映市場(chǎng)上的供求關(guān)系，當(dāng)新增供給的增長(zhǎng)速度超過(guò)了需求的增長(zhǎng)速度，就產(chǎn)生了過(guò)度開發(fā)現(xiàn)象； 房地產(chǎn)泡沫則是反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系，如果市場(chǎng)價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值太遠(yuǎn)，而且這種偏離是由于過(guò)度投機(jī)所產(chǎn)生的，房地產(chǎn)泡沫就出現(xiàn)了。,嚴(yán)重程度和危害性方面不同。 房地產(chǎn)泡沫比房地產(chǎn)過(guò)熱的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的大起大落。 房地產(chǎn)泡沫一旦產(chǎn)生，就很難通過(guò)自我調(diào)整而回復(fù)至平衡狀態(tài)，往往要通過(guò)外力干預(yù). 房地產(chǎn)過(guò)熱可以通過(guò)自我調(diào)整回復(fù)到平衡狀態(tài)。,在周期循環(huán)中所處的階段不同 如果投機(jī)性泡沫存在的話，往往會(huì)出現(xiàn)在周期循環(huán)的上升階段。 房地產(chǎn)過(guò)熱一般存在于循環(huán)的下降階段，這時(shí)供給的增長(zhǎng)速度已經(jīng)超過(guò)需求，空置率上升，價(jià)格出現(xiàn)下跌趨勢(shì)。 也就是說(shuō)，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時(shí)，市場(chǎng)還處在上升階段；而出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)熱的現(xiàn)象時(shí)，市場(chǎng)已經(jīng)開始下滑了。 從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，如果房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生，就必然會(huì)引起房地產(chǎn)過(guò)熱；但房地產(chǎn)過(guò)熱卻不一定是由房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的。,參與者的參與動(dòng)機(jī)不同 “過(guò)熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長(zhǎng)期收益； “房地產(chǎn)泡沫”則表現(xiàn)為市場(chǎng)參與者對(duì)短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購(gòu)買與囤積，以待價(jià)格更高時(shí)拋出。,2.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控,土地政策 住房政策 稅收政策 金融政策,