戴德梁行南京湖南路地下商業(yè)街項目總體業(yè)態(tài)劃分方案

1,消費檔次逐漸提升，與周邊物業(yè)及人群形成呼應(yīng),目標(biāo)消費客群逐漸趨于年輕化,總體定位,2,A區(qū)都會水廣場,都會廣場，Natural Town的商業(yè)和生活中心。 透過仿佛漂浮在小溪上浮萍般的大玻璃窗，眺望綠蔭掩映中的都會廣場，現(xiàn)代而貼近自然的生活似乎近在咫尺，而熱鬧的廣場也點綴著這座城市的人文風(fēng)景。 看著玻璃窗外現(xiàn)代而又時尚的南京，品一口Starbucks咖啡，聽一個屬于這座城市的歷史故事，盡情享受屬于這座城市的現(xiàn)代繁華。,總體定位,3,B區(qū)時尚星光大道,時尚大道， Natural Town的時尚名品街區(qū)。 在時尚大道，在最集中的區(qū)域閱讀時尚最新的潮流，感受高品質(zhì)的享受。 穿梭在知名的品牌之中，仰望頭頂?shù)狞c點星光，仿若步行在星光大道，在時尚大道讓你不忍錯過任何精彩的角落。,總體定位,4,C區(qū)活力耀動社區(qū),活力社區(qū)， Natural Town的年輕潮流社區(qū)。 活力社區(qū)是年輕人相約聚會的地點，在廣場的座椅上等待相約的朋友。 金屬光感、現(xiàn)代科技，完全貼合年輕人的現(xiàn)代潮流消費需求。 足夠的展示空間，充分的潮流個性展示，所有新奇刺激或是吃喝玩樂的點子，都可以在這塊現(xiàn)代活力空間里發(fā)揚光大。,總體定位,5,D區(qū)繽紛花園集市,繽紛集市， Natural Town的寶藏集市。 無論你是小資還是學(xué)生，走過落葉繽紛下的神秘花園，在繽紛集市浪漫的氣息中踱步，總有淡淡的發(fā)掘?qū)毑氐臎_動。,總體定位,6,項目總體業(yè)態(tài)比例分析,通過餐飲業(yè)業(yè)態(tài)的引入，帶動項目人流客流的豐富性，有效延長客流消費逗留時間； 引入主力店，提升項目整體品牌號召力和知名度，確保項目整體形象； 選擇高租金回報率的商戶以確保項目整體收益最大化。,7,餐飲業(yè)態(tài)對于整體項目的意義,本案餐飲業(yè)態(tài)比例占16%左右，將集中設(shè)置在A、C區(qū)域，并在B、D區(qū)域設(shè)置輕餐飲品、甜品小食等進行餐飲業(yè)態(tài)的穿插，保證整個項目餐飲業(yè)態(tài)的連貫性。,優(yōu)勢： 餐飲業(yè)態(tài)的引入將有效的增加項目消費人流，豐富客流的多樣性。 餐飲業(yè)態(tài)將有效延長消費人流逗留本案的時間。 豐富地下商業(yè)業(yè)態(tài)種類，提升項目號召力和知名度。 劣勢： 餐飲業(yè)態(tài)的工程技術(shù)條件提高項目投資成本。 相對而言，餐飲業(yè)態(tài)的承租能力有限。,項目餐飲業(yè)態(tài)比例分析,8,業(yè)態(tài)組合方案-A區(qū),A區(qū)作為重中之重，是展現(xiàn)本項目品牌形象及檔次的最佳區(qū)域，可以預(yù)見，開業(yè)后A區(qū)必將成為： 最具生命力、競爭力，商業(yè)價值最大的區(qū)域； 標(biāo)志性、昭示性、形象最好的所在； 品牌入駐情況最佳的部分； 具備自成體系（包括業(yè)態(tài)和設(shè)備配置）的完善功能 目標(biāo)消費者群體、消費檔次相對較高、年齡跨度最大（年輕人、白領(lǐng)、家庭）的集會空間 在經(jīng)營中可以充分結(jié)合地面廣場和地下的商業(yè)的互動的場所 南京的地標(biāo)性建筑 區(qū)域關(guān)鍵詞：時尚、現(xiàn)代、地標(biāo),9,業(yè)態(tài)組合方案-A區(qū),地面,10,B1：,業(yè)態(tài)組合方案-A區(qū),11,B2：,業(yè)態(tài)組合方案-A區(qū),12,戴德梁行意見： 根據(jù)地面人流分析，可以發(fā)現(xiàn)地下人流的重要來源來自于湖南路方向地面人流的導(dǎo)入。未來導(dǎo)入人流的重點將側(cè)重于周邊辦公及酒店的消費人群，消費群體主要為年輕的追求時尚的消費群和有一定消費能力的白領(lǐng)商務(wù)人群。 針對人群聚集的不同來源，在入口廣場的設(shè)計上進行標(biāo)志性建筑的建造和景觀小品的特色處理來迎合年輕消費群體的消費感覺，也為他們營造新的標(biāo)志性的約會地點。 在垂直動線的安排上應(yīng)考慮手扶電梯的方位與地面人流集聚點位置保持平行的方向，使上下人流具備可視效果。直達電梯可考慮部分直達B2與餐飲、超市互動，吸引人流導(dǎo)入地下。在商鋪內(nèi)部的動線安排中應(yīng)考慮到大型租戶內(nèi)部打通的情況，保證外部垂直動線和內(nèi)部垂直動線的統(tǒng)一互動。,業(yè)態(tài)組合方案-A區(qū),13,業(yè)態(tài)可行性分析,服飾旗艦店： 中高檔品牌服飾旗艦店（如H&M、UNIQLO）目前尚未進入湖南路。通過與該類商家的初步接觸，主要原因在于目前湖南路尚無與該類商戶形象符合的物業(yè)。 本項目的建成，特別是A區(qū)品質(zhì)感的凸顯，將有效解決上述問題。 該類業(yè)態(tài)的引入將與湖南路現(xiàn)有業(yè)態(tài)形成有效錯位、避開同質(zhì)化競爭，提升本項目乃至湖南路商圈的整體形象。 特色主力店： 特色專業(yè)主力店形式的商業(yè)（如SEPHORA、SASA）目前在南京為數(shù)不多，該類商戶的引入將補充湖南路商圈業(yè)態(tài)的空白點，是本項目獨特的亮點。 經(jīng)前期市場調(diào)研，湖南路未來辦公人數(shù)將達到43648人，辦公人數(shù)的大量涌現(xiàn)（其中包含大量白領(lǐng)女性）將吸引該類業(yè)態(tài)的入駐。 精品超市： A段周邊現(xiàn)有北京華聯(lián)中檔超市。精品超市（如：聯(lián)華超級生活、OLE）的概念將打破當(dāng)?shù)叵M者原有的廉價概念，將超市精品化。精品超市的進駐，既滿足周邊中高檔社區(qū)居民（獅子橋至山西潞區(qū)域）的消費需求，又給本項目帶來大量人流，是與現(xiàn)有市場的錯位，也是產(chǎn)品定位的提升。,業(yè)態(tài)組合方案-A區(qū),14,業(yè)態(tài)可行性分析,品牌飲品、輕食： 追求飲品、輕食的品牌性，豐富區(qū)域業(yè)態(tài)，與上述業(yè)態(tài)形成互動，提升整體檔次，滿足周邊辦公消費群體的需求。 餐飲業(yè)態(tài)： A區(qū)餐飲的引入應(yīng)考慮到與周邊的現(xiàn)有餐飲業(yè)態(tài)的錯位，并做到與項目地C段餐飲區(qū)域的提升。現(xiàn)有周邊餐飲以中餐為主，針對本案主力消費群體為年輕消費一族，追求新鮮的消費感覺，A區(qū)的餐飲可引入一些中型特色餐飲（如蕉葉咖喱屋、茶餐廳等）來吸引這部分消費者，同時也與周邊的餐飲產(chǎn)生差異性錯位。由于A段地理位置的優(yōu)勢，有較好的展示面，適合發(fā)展具備一定消費水平的餐飲業(yè)態(tài)，恰與C區(qū)的美食廣場定位進行了呼應(yīng)和提升。,業(yè)態(tài)組合方案-A區(qū),15,適合發(fā)展業(yè)態(tài),服飾旗艦店 特色主力店 輕餐飲 化妝品零售 精品家飾 品牌餐飲,業(yè)態(tài)組合方案-A區(qū),方案一,此方案著重于在A區(qū)引入品牌餐飲，借此吸引人氣，同時與C區(qū)形成錯位呼應(yīng)，使整個方案更為平衡,16,B1,B2,業(yè)態(tài)組合方案-A區(qū),NOVO Concept,NOVO Concept,H&M,屈臣氏,Sephora,蒂凡尼,UNI QLO,古典玫瑰園,Simply Life,許留山,星巴克,廣州蕉葉,漢堡王,Papa Jones,I.T.,貝納通,Swatch,琉璃工房,17,適合發(fā)展業(yè)態(tài),服飾旗艦店 特色主力店 輕餐飲 化妝品零售 精品家飾 品牌餐飲 精品超市,業(yè)態(tài)組合方案-A區(qū),方案二,此方案著重于在A區(qū)引入精品超市，突出A區(qū)的完整生活概念，同時借助超市對周邊人群的聚集力打造穩(wěn)定的客戶群，,18,B1,B2,服飾旗艦店,特色主力店,輕餐飲,化妝品專賣店,業(yè)態(tài)組合方案-A區(qū),NOVO Concept,NOVO Concept,H&M,屈臣氏,Sephora,Papa Jones,UNI QLO,漢堡王,Simply Life,許留山,星巴克,聯(lián)華生活館,新旺茶餐廳,衡山小館,I.T.,貝納通,Swatch,琉璃工房,精品家飾,品牌餐飲,精品超市,19,業(yè)態(tài)組合方案-A區(qū),業(yè)態(tài)組合方案總結(jié),方案一以引入品牌餐飲為重點。通過周邊相對缺乏的品牌餐飲吸引人氣，并提升區(qū)域的消費形象和消費感覺，同時與C區(qū)形成錯位呼應(yīng)，使整個方案更為平衡。 方案二以引入精品超市為重點。突出A區(qū)的完整生活概念，同時借助超市對周邊人群的聚集力，形成本區(qū)域造穩(wěn)定的客戶群。 區(qū)域內(nèi)服飾旗艦店與特色主力店的引入，一方面提升本區(qū)域的租金收益水平，另一方面利于樹立項目鮮明的檔次定位和市場形象。,主要優(yōu)點,方案一餐飲類項目會增加項目投資。 方案二精品超市相對承租能力較低。 項目發(fā)展初期，由于湖南路區(qū)域整體尚未形成高檔商業(yè)的整體氛圍，知名品牌進駐地下商業(yè)所愿承擔(dān)的租金水平較低，且未來租賃合同的要求較為苛刻，未來調(diào)整難度大。,主要缺點,建議項目發(fā)展初期，應(yīng)以一至兩家主力商戶為突破口，在租賃條件上給予相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，保證其入駐能為本項目帶來穩(wěn)定的客流，未來跟據(jù)項目發(fā)展情況將此區(qū)域打造為品牌時尚基地。,20,主力鋪位的劃分原則主要把握以下幾大要求： 商鋪門面寬度應(yīng)大于3米，確保展示面的寬度和通透。 商鋪展示面與主通道之間的聯(lián)通。 商鋪分割應(yīng)盡量保證內(nèi)部格局的方正，尤其對于餐飲業(yè)態(tài)，應(yīng)確保其大于10米的進深要求，方便內(nèi)部擺位。 建筑上使用大柱網(wǎng)設(shè)計，柱距應(yīng)控制在8米以上。 餐飲部分的層高不低于4米，非餐飲類業(yè)態(tài)商鋪最小的凈高應(yīng)高于2.5米。 對大型主力商戶預(yù)留商鋪內(nèi)部垂直交通設(shè)施位置，方便內(nèi)部打通。 在示意作為超市或特色餐飲的區(qū)域，應(yīng)考慮在管線鋪設(shè)時即考慮未來可能作為餐飲用途，保證轉(zhuǎn)變的靈活性。,業(yè)態(tài)組合方案-A區(qū),21,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-A區(qū),22,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-A區(qū),23,S E P H O R A,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-A區(qū),24,聯(lián)華超級生活館,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-A區(qū),25,Simple Life,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-A區(qū),26,酒吧街充分利用地面廣場空間，設(shè)置以玻璃結(jié)構(gòu)為主的酒吧街，營造都會的浪漫氣氛,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-A區(qū),27,主題活動一： 節(jié)日慶典舉辦各類節(jié)假日大型慶?；顒?，歌迷會、簽名會的主會場 主題活動二： 時尚發(fā)布T臺時尚品牌新貨發(fā)布會、新簽約商戶開業(yè)慶典 主題活動三： 現(xiàn)場SHOW周末演唱會、現(xiàn)場個人SHOW,吸引消費者策略分析,28,“錯位”入口廣場結(jié)合地標(biāo)性建筑的設(shè)計，創(chuàng)造了地下非地下的消費感覺。 “補充”開放式的商鋪既保證了視覺空間，又獲得了商業(yè)面積，同時對人流動線進行了有效的引導(dǎo)。 “提升”全新商戶的組合，南京消費新地標(biāo)，主力店的存在使本區(qū)域成為了聚集人流的中心。,吸引消費者策略分析,29,B區(qū)作為整個項目的咽喉區(qū)域，將打造成為： A段展現(xiàn)品牌形象，創(chuàng)建商業(yè)價值的延續(xù)； 是整個項目中檔次定位和商業(yè)形象僅次于A段的區(qū)域； 入駐品牌化商戶占據(jù)較大比重，具備一定租金承付能力； 打破傳統(tǒng)單一零售消費概念，將休閑與購物有機結(jié)合的區(qū)域，打造與眾不同的消費感覺； 目標(biāo)消費群體以有一定消費能力的年輕消費者（白領(lǐng)女性）為主、消費檔次相對較高區(qū)域； 街的形狀，每隔40-50米進行節(jié)點劃分，降低購物疲勞影響； 建筑設(shè)計獨具特色，人流動線變化有秩，讓消費者忘記疲勞，享受購物； 商鋪的劃分方案迎合主力商戶的要求又適合不同經(jīng)營方式的劃分，主力鋪位建筑面積在100平方米 左右。 區(qū)域關(guān)鍵詞：時尚、精品,業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū),30,業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū),地面,31,B1：,業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū),32,B2：,業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū),33,戴德梁行意見： B段消費人流主要特征表現(xiàn)為：由地面導(dǎo)入A區(qū)域消費人流向B段的輸送以及地面湖南路B段區(qū)域幾大主要節(jié)點出入口下送人流。未來導(dǎo)入該區(qū)域的消費人流主要為周邊辦公及酒店的消費人群。 B段主力消費群體的特征主要表現(xiàn)為較高消費能力、較高消費意愿、較年輕消費群體、追求時尚的高品質(zhì)生活人群。 由于B段較長，易導(dǎo)致消費者的購物疲勞?？稍贐段的主要節(jié)點位置進行建筑設(shè)計、景觀小品和互動活動區(qū)的設(shè)置，吸引消費者往下一區(qū)域?qū)?，同時在B段整體設(shè)計上保持建筑特色的多元化，降低消費過程中的疲勞感。 在人流動線的設(shè)計上應(yīng)從地面主要節(jié)點垂直交通和商鋪打通的內(nèi)部垂直交通的雙重考慮。保證B1、B2的互通便捷性。,業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū),34,業(yè)態(tài)可行性分析,各類品牌店（服飾、皮具、珠寶配飾等）： 湖南路區(qū)域現(xiàn)有地面商業(yè)業(yè)態(tài)以零售為主，具體的形式為綜合百貨及沿街專賣店。除綜合百貨（蘇寧銀河、蘇寧環(huán)球）占據(jù)總面積的重要比重外，其余均為沿街專賣店。 而就專賣店的構(gòu)成而言，現(xiàn)有專賣店以運動、休閑服飾為主，各類流行品牌連鎖、皮具、珠寶配飾專賣店的引入將彌補湖南路地面零售業(yè)態(tài)的空白，提升本項目在湖南路的整體商業(yè)地位和檔次。 與此同時，品牌連鎖專賣店的形式填補其在湖南路周邊僅存在于百貨公司專柜的傳統(tǒng)形式，并與現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)和專賣品牌形成良性錯位。,業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū),35,業(yè)態(tài)可行性分析,美容纖體： 湖南路區(qū)域現(xiàn)有地面商業(yè)業(yè)態(tài)的構(gòu)成比例絕大部分偏重于零售業(yè)態(tài)，諸如美容纖體等休閑娛樂類業(yè)態(tài)基本處于市場的空白區(qū)。隨著未來周邊04、05地塊寫字樓的興起，加之原有的周邊寫字樓影響，區(qū)域內(nèi)中高檔消費的白領(lǐng)女性數(shù)量將大大提升。而該部分消費群的崛起，將催生美容纖體的需求。該類業(yè)態(tài)的引入恰好滿足和迎合了區(qū)域內(nèi)消費者的需求，并填補周邊市場的業(yè)態(tài)空白。 咖啡飲品： 咖啡飲品作為本區(qū)的另一業(yè)態(tài)，將豐富本區(qū)的業(yè)態(tài)構(gòu)成。同時通過引入知名商戶的進駐，提升本區(qū)的市場形象。此外，在零售業(yè)態(tài)為主的區(qū)域內(nèi)引入此類業(yè)態(tài)，將延長消費者在本區(qū)域內(nèi)購物逗留的時間，形成區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)的良性互動。,業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū),36,業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū),B2,37,B段B1,女裝,咖啡飲品/甜品輕食,女飾、黃金珠寶,女鞋,男裝,休閑裝,男飾,美容美發(fā)美甲美體,此區(qū)域部分主力店建議采用B1+B2復(fù)式商鋪的形式,業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū),38,女裝,咖啡飲品/甜品輕食,女飾、黃金珠寶,女鞋,男裝,休閑裝,男飾,美容美發(fā)美甲美體,B段B2,業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū),39,業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū),40,業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū),41,業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū),業(yè)態(tài)組合方案總結(jié),該業(yè)態(tài)組合方案在湖南路商業(yè)街整體形成具有特色的高檔次時尚零售步行街，利于提升本項目的整體市場形象和區(qū)域消費檔次。 B區(qū)為項目所在區(qū)域整體租金價值較高區(qū)域，以時尚零售為主的業(yè)態(tài)組合充分發(fā)揮該特點，利于為項目創(chuàng)造更高的經(jīng)濟回報。 由女裝、男裝逐步向休閑裝過渡的業(yè)態(tài)設(shè)置，與C區(qū)的業(yè)態(tài)組合形成良好的過渡與呼應(yīng)，利于項目整體業(yè)態(tài)的銜接。,主要優(yōu)點,項目發(fā)展初期，由于湖南路區(qū)域整體尚未形成高檔商業(yè)的整體氛圍，引進國際知名品牌商戶的困難度相對較高。 國際知名品牌進駐地下商業(yè)所愿承擔(dān)的租金水平較低，且未來租賃合同的要求較為苛刻。,主要缺點,建議項目發(fā)展初期，該區(qū)域品牌商戶以國內(nèi)知名零售商戶為主力招商目標(biāo)，以滿足項目的租金要求和市場形象要求。待未來項目成熟及湖南路整體消費檔次有一定提升后，逐步提升主力商戶的檔次，以避免先期國際品牌商戶造成低租金的不利影響。,42,鋪位的劃分原則主要把握以下幾大要求： B段為商戶品牌檔次較高的區(qū)域，商鋪門面進深應(yīng)控制在9-10米，為滿足品牌商戶的消費感覺需求，公共走道寬度以6米為宜，最少不低于4.5米。 商鋪的橫向柱距以8米為宜，從而保證商鋪未來租售劃分的靈活性。如商鋪以品牌店租賃，可以8米橫向柱距為門面寬，滿足該類商戶的租賃面積和門面展示需求。考慮到將來商鋪劃分的靈活性，可將8米柱距分為2個門面寬度為4米的單元商鋪，滿足小型商戶面積使用的需求。 商鋪最小的凈高應(yīng)保持在3.54.5米。 在商鋪設(shè)置上保證單元商鋪平面與垂直分割的靈活性，上下商鋪部分樓板可根據(jù)商戶的具體需求進行B1與B2的內(nèi)部打通，保證商鋪內(nèi)部單層獨立商鋪與雙層復(fù)式商鋪之間轉(zhuǎn)換的靈活性。,業(yè)態(tài)組合方案-B區(qū),43,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-B區(qū),44,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-B區(qū),45,GUESS,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-B區(qū),46,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-B區(qū),47,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-B區(qū),48,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-B區(qū),49,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-B區(qū),50,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-B區(qū),51,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-B區(qū),52,主題活動一： Fashion Show 主題活動二： 品牌形象代言人選秀 主題活動三： 異國風(fēng)情餐SHOW,互動： 活動日：利用地面LCD屏幕，現(xiàn)場播放主題活動 營業(yè)日：滾動播放商鋪品牌廣告，吸引人流進入,吸引消費者策略分析,53,“錯位”與傳統(tǒng)百貨不同的街區(qū)步行消費空間，突破以往單一的零售消費概念，將休閑與購物有機結(jié)合 “補充”打破傳統(tǒng)的柜臺、平面鋪位專賣，形成立體的消費空間 “提升”與綠化、景觀相結(jié)合，增添消費空間的趣味性，特色景觀營造增強品牌的吸引力和新鮮感,吸引消費者策略分析,54,C區(qū)作為整個項目的中間區(qū)域，將打造成為： 具備區(qū)域過渡功能，保證該區(qū)域的設(shè)計方案在經(jīng)營模式即定位主題轉(zhuǎn)換的情況下保持靈活性； 設(shè)置目的性消費業(yè)態(tài)，設(shè)計特色建筑風(fēng)格，引導(dǎo)兩端人流向中間導(dǎo)入，有效避免人流死角； 打造個性潮流、新奇刺激、吃喝玩樂于一體的商業(yè)氛圍； 餐飲業(yè)態(tài)設(shè)置于此區(qū)域的諸多優(yōu)勢：a.獅子橋餐飲客流的延伸，b.滿足東西兩端消費需求，c.一定程度 減少工程成本，d.規(guī)避餐飲營業(yè)時間和主流零售營業(yè)時間造成的影響，e.整個項目可以通過餐飲區(qū)自然過 渡，分成東西兩塊，保留不同經(jīng)營模式的想象空間，f.保證部分餐飲延續(xù)到B1的靈活性。C區(qū)餐飲商戶的 選擇應(yīng)考慮具備特色且消費不高的類型。 街的形狀，每隔40-50米進行節(jié)點劃分，降低購物疲勞影響； 目標(biāo)消費群體以追求時尚潮流，敢于體驗創(chuàng)新，不甘寂寞的年輕消費者為主； 建筑設(shè)計獨具特色，人流動線變化有秩，讓消費者忘記疲勞，享受購物； 商鋪的劃分方案迎合主力商戶的要求又適合不同經(jīng)營方式的劃分。 區(qū)域關(guān)鍵詞：歡樂、好玩,業(yè)態(tài)組合方案-C區(qū),55,業(yè)態(tài)組合方案-C區(qū),地面,56,B1：,業(yè)態(tài)組合方案-C區(qū),57,B2：,業(yè)態(tài)組合方案-C區(qū),58,戴德梁行意見： C段消費人流主要特征表現(xiàn)為：由地面幾大主要節(jié)點（蘇寧環(huán)球、獅子橋）出入口下送人流和B、D兩端吸引至C段人流。 C段主力消費群體的特征主要表現(xiàn)為追求時尚、潮流，渴望體驗新奇、刺激的年輕消費者。 由于C段B2作為餐飲區(qū)，需在建筑設(shè)計上考慮到人行通道的便捷性。在節(jié)點位置進行建筑設(shè)計、景觀小品和互動活動區(qū)的設(shè)置，吸引消費者導(dǎo)入，避免非餐飲時段導(dǎo)致的人流缺失。 在商鋪分割格局上應(yīng)考慮到部分餐飲延伸到B1層的可能性和經(jīng)營模式改變情況下的靈活性。,業(yè)態(tài)組合方案-C區(qū),59,適合發(fā)展業(yè)態(tài),運動休閑 主題專賣 美食廣場 特色餐飲 數(shù)碼IT 可售餐飲商鋪 可售IT商鋪,業(yè)態(tài)組合方案-C區(qū),B1,澳門豆撈,麥吉柯,可口可樂,NBA,法拉利,運動100,QQ,IT店鋪（可售）,Apple,IBM,三星,諾基亞,HANNSPREE,B1+B2,B1+B2,F1賽車,數(shù)碼IT 動漫/電玩 運動休閑 主題專賣店 餐飲,葡京茶餐廳,業(yè)態(tài)組合方案-C區(qū),61,B2,澳門豆撈,輕食 美食廣場 餐飲,葡京茶餐廳,盤古燒肉,當(dāng)?shù)夭惋嬌虘簦墒郏?圓緣園茶坊,甜蜜蜜,B1+B2,B1+B2,元綠壽司,蕉葉咖喱屋,業(yè)態(tài)組合方案-C區(qū),62,業(yè)態(tài)組合方案-C區(qū),業(yè)態(tài)組合方案總結(jié),特色主題專賣店與特色餐飲的有效組合，利于形成區(qū)域的鮮明主題，區(qū)域業(yè)態(tài)組合特色明顯。 該業(yè)態(tài)組合方案在有效利用獅子橋附近周邊的餐飲消費人流的同時，以特色餐飲與周邊餐飲商戶形成有效錯位。 充分考慮區(qū)域租金的特點，以低承租能力餐飲商戶作為B2主要業(yè)態(tài)，高承租能力的零售商戶作為B1主要業(yè)態(tài)，現(xiàn)階段可達到優(yōu)化區(qū)域租金收益與人流組合的目的。,主要優(yōu)點,項目B2因餐飲業(yè)態(tài)設(shè)置要求，工程技術(shù)要求較為復(fù)雜，此方面的投入也相對較高。 餐飲業(yè)態(tài)的相對租金增長空間有限。,主要缺點,現(xiàn)階段項目發(fā)展初期，考慮重點應(yīng)以吸引消費人流、培育商業(yè)氛圍為重要出發(fā)點，地下二層堅持以引進品牌餐飲商戶為主，地下一層引進2-3家知名商戶，形成區(qū)域的特色主題。待未來項目發(fā)展成熟后，可逐步增加地下二層的零售區(qū)域，提升項目的租金收益。,63,鋪位的劃分原則主要把握以下幾大要求： B1和B2零售商鋪門面進深控制在10米左右，公共走道寬度以4.5米為宜。 B1和B2零售商鋪的橫向柱距以8米為宜，從而保證商鋪未來租售劃分的靈活性。如商鋪以品牌店租賃，可以8米橫向柱距為門面寬，滿足該類商戶的租賃面積和門面展示需求?？紤]到將來商鋪劃分的靈活性，可將8米柱距分為2個門面寬度為4米的單元商鋪，滿足小型商戶面積使用的需求。 商鋪最小的凈高應(yīng)保持在2.5米以上。 應(yīng)充分考慮餐飲區(qū)的工程技術(shù)要求，預(yù)留相關(guān)風(fēng)、火、水、電等管道。廚房位置考慮在區(qū)域南北兩側(cè)設(shè)置。,業(yè)態(tài)組合方案-C區(qū),64,麥吉柯,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-C區(qū),65,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-C區(qū),66,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-C區(qū),67,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-C區(qū),68,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-C區(qū),69,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-C區(qū),70,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-C區(qū),71,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-C區(qū),72,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-C區(qū),73,可執(zhí)行目標(biāo)商家名單及分析-C區(qū),74,主題活動一： IT新品發(fā)布 主題活動二： 街頭籃球賽 ,主題活動三： 街頭涂鴉繪畫比賽 主題活動四： 動漫Cosplay,吸引消費者策略分析,75,“錯位”新穎的特色主題業(yè)態(tài)、內(nèi)部整體充滿動感和活力的消費空間，為南京年輕消費群體創(chuàng)造不同以往的趣味消費體驗。 “補充”不同以往的商戶組合理念和餐飲業(yè)態(tài)，豐富湖南路的業(yè)態(tài)組成，形成新的特色消費區(qū)域。 “提升”全新的年輕消費生活體驗，提高年輕消費群體的消費理念和生活方式，創(chuàng)造新的年輕消費集中地，提升區(qū)域在南京年輕消費群體中的地位和市場形象。,吸引消費者策略分析,76,D區(qū)作為整個項目的東段，將打造成為： 年輕消費者享受慢慢淘寶的樂趣，充滿了驚喜和神秘的探寶旅程； 這里是年輕人激發(fā)創(chuàng)業(yè)激情，發(fā)揮個性與想象的空間； 作為小面積分割區(qū)域，有自己發(fā)展的特色空間，也有C區(qū)業(yè)態(tài)的延伸過渡而不至于剝離整個項目的整體定位； 小分割方案，降低投資成本，提高去化率； 兩通道三邊鋪的設(shè)置豐富人流動線，優(yōu)化單鋪格局； 多個小節(jié)點的特色建筑設(shè)計，降低消費者視覺疲勞； 垂直于平面人流動線的多樣化，避免商業(yè)死角產(chǎn)生。 區(qū)域關(guān)鍵詞：淘寶樂趣,業(yè)態(tài)組合方案-D區(qū),77,業(yè)態(tài)組合方案-D區(qū),地面,78,B1：,業(yè)態(tài)組合方案-D區(qū),79,B2：,業(yè)態(tài)組合方案-D區(qū),80,戴德梁行意見： D段消費人流主要特征表現(xiàn)為：由地面及C段消費群體向D段直接導(dǎo)入的人流，未來本項目一旦啟動，地鐵將成為到達本案的主要交通工具，地鐵人流將大大增加。 D段主力消費群體的特征主要表現(xiàn)為追求時尚、潮流，享受淘寶樂趣，渴望體驗他人所未體驗的年輕消費者。 由于D段作小面積分割，B1與B2在業(yè)態(tài)規(guī)劃上沒有太大的改變，故需在垂直交通的處理上多加考慮，避免產(chǎn)生B2人流動線的死角。 D段長度較長，建議設(shè)置多個小節(jié)點，通過特色建筑設(shè)計、景觀小品的設(shè)置，與D段主題結(jié)合來降低消費者的視覺疲勞。,業(yè)態(tài)組合方案-D區(qū),81,業(yè)態(tài)可行性分析,各類個性主題零售小店： D區(qū)所在區(qū)域與南京現(xiàn)已開通的地鐵1號線出入口相接駁，是現(xiàn)有地下人流的主要匯聚和導(dǎo)入點。雖然該區(qū)域周邊現(xiàn)有地面人流量不及其他區(qū)域，但作為地下商業(yè)的發(fā)展，與地鐵相連將是重要的正面影響因素。根據(jù)現(xiàn)有的地下人流量特征，該區(qū)域具備作為小分割商鋪經(jīng)營小型零售店的功能。 從湖南路地面現(xiàn)有小型零售店和南京市內(nèi)其他地下零售商業(yè)街的業(yè)態(tài)組成情況看，均以服裝為主，業(yè)態(tài)單一，且缺乏不同主題的規(guī)劃和特色氛圍的營造，在D區(qū)引入經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃，消費感覺新奇的個性主題零售小店，不但可與南京現(xiàn)有的同類商業(yè)有效區(qū)分，而且在商業(yè)形態(tài)上形成創(chuàng)新，填補此類商業(yè)的市場空白。 此外，根據(jù)我司消費者調(diào)查的相關(guān)研究數(shù)據(jù)顯示，本區(qū)域的消費者年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)年輕化的特征，消費能力和水平相對偏低，該類業(yè)態(tài)的引入將很好地配合此類年輕消費群體的消費能力，并滿足其求新求異的特殊消費心理。 地鐵便利商業(yè)： D區(qū)作為與地鐵1號線出入口重要的接駁區(qū)域，一定程度上承擔(dān)著滿足地鐵過往客流途經(jīng)快速消費的功能。而玄武門站點內(nèi)的便利商業(yè)少之又少，難以滿足過往客流的消費需求。因此，在本區(qū)域內(nèi)考慮引入部分地鐵便利商業(yè)，將提升區(qū)域?qū)Φ罔F人流的吸引力，并形成有效的功能性補充。,業(yè)態(tài)組合方案-D區(qū),82,潮流店 年輕人的青春劇場 時尚寶貝的大聚匯 在購物中體會淘寶 的愜意和愉悅,各類風(fēng)格小店的消費感覺,業(yè)態(tài)組合方案-D區(qū),83,創(chuàng)意店 激發(fā)想象力 注重體驗的樂趣 營造特立獨行的創(chuàng)意平臺,風(fēng)情店 充滿異域情調(diào)的小店 盡顯萬種另類風(fēng)情 精彩無限,業(yè)態(tài)組合方案-D區(qū),84,地方特色店 以地塊旅游資源為依托，將南京地方特色商業(yè)形態(tài)進行放大,文化主題店 提供輕松活潑 的文化交流氛圍 把握藝術(shù)文化的脈搏,業(yè)態(tài)組合方案-D區(qū),85,B1,B2,業(yè)態(tài)組合方案-D區(qū),業(yè)態(tài)組合方案-D區(qū),B1,87,業(yè)態(tài)組合方案-D區(qū),B2,88,業(yè)態(tài)組合方案-D區(qū),業(yè)態(tài)組合方案總結(jié),該業(yè)態(tài)組合方案以小面積承租業(yè)態(tài)為主要業(yè)態(tài)，充分考慮本區(qū)域未來租售的靈活性，并考慮到整體收益回報的平衡。 以各類小型特色零售商鋪為主要業(yè)態(tài)，充分提高區(qū)域的租金收益水平。 分主題的特色小型零售商鋪有效打造該區(qū)域的商業(yè)特色，利于以特色商業(yè)吸引消費人流。,主要優(yōu)點,商戶數(shù)量較多，相對增加招商及經(jīng)營管理難度。,主要缺點,建議項目發(fā)展初期該區(qū)域可加強主題打造,嚴格控制入駐商戶的組合，以提高項目的整體效應(yīng)。未來視區(qū)域發(fā)展情況，逐步提升該區(qū)域的商業(yè)檔次，并逐步調(diào)整進駐商戶。,89,主題活動一： 服裝創(chuàng)意搭配比賽 主題活動二： 手繪服裝大賽 ,主題活動三： 手工DIY大賽 主題活動四： 大學(xué)生創(chuàng)業(yè)計劃大賽,吸引消費者策略分析,