東莞主城區(qū)商業(yè)分布圈

,東莞商圈分布,目前，東莞主城區(qū)主要以傳統(tǒng)的四大商圈為主，各個(gè)商圈又分布在不同的點(diǎn)，每個(gè)商圈的 發(fā)展規(guī)模及特點(diǎn)均不一樣。2006年以來，東莞商業(yè)發(fā)生根本性變化，各大商圈迅速崛起， 東莞從一個(gè)沒有商業(yè)的城市逐步向商業(yè)化城市邁進(jìn)。,東莞以居住帶動(dòng)商業(yè)， 南城及東城為主的商業(yè) 快速發(fā)展，成為東莞高 檔消費(fèi)的主要場所。匯 集休閑、購物、娛樂為 一體的大型綜合商業(yè)體。 萬江商業(yè)逐步走向成熟， 滿足周邊生活需要。莞 城商業(yè)還在續(xù)寫昨日的 輝煌。,南城鴻福商圈的分布及分析,商圈發(fā)展背景 市政府的規(guī)劃，南城的商業(yè)、會展、物流、餐飲、金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展得如火如荼，一幢幢高檔新型寫字樓陸續(xù)崛起，一批批國際國內(nèi)知名品牌和金融機(jī)構(gòu)搶灘登陸。 商圈的現(xiàn)狀 鴻福路作為東莞金融大道，寫字樓進(jìn)駐率逐步提高，使南城寸土寸金，鴻福商圈屬于新興商圈，商圈范圍較小，發(fā)展速度快，輻射范圍廣。,南城鴻福商圈分布及分析,消費(fèi)人口狀況及特征 目標(biāo)人群：少量本地居民、多以外來人群為主，職業(yè)以寫字樓白領(lǐng)為主。 商圈經(jīng)營檔次 由于目標(biāo)人群多以外來人口為主，整體商圈經(jīng)營檔次中等偏上。 商圈商業(yè)體量及消費(fèi)力 南城商業(yè)面積總量為8.5萬，折合消費(fèi)人口7萬人，人均面積1.23 。 商圈業(yè)態(tài)概況 整體業(yè)態(tài)比例：超市、百貨、服裝、餐飲、娛樂、電器等業(yè)態(tài)占較大比例。如圖所示 租金及售價(jià)狀況,南城商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成,南城鴻福商圈發(fā)布及分析,商業(yè)分布 以鴻福路為主干，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)海雅百貨、萊蒙商業(yè)中心、嘉信茂商業(yè)廣場、沃爾瑪、家樂福超市等。,商圈小結(jié) 1、市政府把主要市政配套設(shè)施集中在城區(qū)內(nèi)，南城區(qū)鴻福路一躍成為CBD中央 商務(wù)區(qū)。但由于對比其它城區(qū)商業(yè)起步較晚，南城區(qū)內(nèi)商業(yè)氣氛仍稍為欠缺。 2、商圈依靠海雅百貨、沃爾瑪?shù)牡却笮推放朴绊懥ξM(fèi)者。 3、商圈離東莞大道距離非常近，交通條件非常便利，為本商圈帶來了人流和需 求。,南城CLD商圈發(fā)布及分析,商圈發(fā)展背景 依憑社區(qū)逐步發(fā)展，而形成片狀商業(yè)區(qū)。多以集中商業(yè)為核心，與住宅底商相結(jié)合的商業(yè)分布形態(tài)，催使商圈發(fā)展的特點(diǎn)，社區(qū)性業(yè)態(tài)眾多。 CLD商圈的現(xiàn)狀 CLD商圈覆蓋面廣，跟隨社區(qū)的發(fā)展不斷成熟，有龐大的社區(qū)消費(fèi)人群為商業(yè)發(fā)展支撐，同時(shí)深受南城商務(wù)金融的發(fā)展及三舊改造進(jìn)程的影響，該區(qū)域市政生活配套完善，同時(shí)具有明顯的交通優(yōu)勢，規(guī)劃中的輕軌R1、R2線、廣莞惠城際線也將交匯于此，所以此區(qū)域發(fā)展前景十分廣闊。,南城CLD商圈發(fā)布及分析,消費(fèi)人口狀況及特征 以周邊小區(qū)的居住人口為主，多是新莞人，本地人少、商務(wù)人士居住，高端消費(fèi)力集中 。 經(jīng)營檔次：中高等 商圈商業(yè)體量及消費(fèi)力 CLD商業(yè)面積總量為13萬。 商圈業(yè)態(tài)發(fā)展概況 百貨商家少，除了服裝外，多以超市、餐飲、娛樂、家電等社區(qū)性消費(fèi)的業(yè)態(tài)為主。如圖所示 租金及售價(jià)狀況區(qū)域,南城CLD業(yè)態(tài)構(gòu)成,南城CLD商圈發(fā)布及分析,商圈小結(jié) 1、以社區(qū)居民為主要消費(fèi)群體，區(qū)域?qū)傩暂^強(qiáng)，商圈影響局限在周邊社 區(qū)，難以形成對城區(qū)廣泛的輻射性。 2、依托住宅開發(fā)，隨著政府預(yù)把CLD變身為新中央商務(wù)區(qū)，未來發(fā)展前景廣 闊。,商業(yè)的網(wǎng)點(diǎn)分布 以S256、東莞大道為主干。南城步行街、東泰商圈、第一國際與西平商圈均分布在左右兩側(cè)。 南城步行街商圈網(wǎng)點(diǎn)：富民商業(yè)街、中信新天地底商，第一國際網(wǎng)點(diǎn)：匯一城，東泰的網(wǎng)點(diǎn)：怡豐廣場、嘉榮、友誼商城，西平的網(wǎng)點(diǎn)：彩怡百貨、未來世界、沃爾瑪?shù)?萬江商圈的分布及分析,商圈發(fā)展背景 萬江過去的主要經(jīng)濟(jì)支柱是水泥、建材等高污染工業(yè)，根據(jù)政府新的規(guī)劃思路，把萬江建成中心區(qū)的商貿(mào)物流中心。華南MALL揭開了這一改革的序幕，但由于缺乏市場支撐，華南MALL商業(yè)體量過大，前期招商經(jīng)營難以維持。萬江商圈的形成主要以華南MALL為核心展開，商圈的形成稍顯牽強(qiáng)，需要較長的市場培育期。 商圈的現(xiàn)狀 隨著政府規(guī)劃的落實(shí)，萬江轉(zhuǎn)型的成功，萬江商圈有可能發(fā)展成為及旅游觀光、休閑購物、商貿(mào)物流于一體的大商圈。但所需時(shí)間較長。,萬江商圈分布及分析,商圈的消費(fèi)人口狀態(tài)及特征 目標(biāo)人群：本地居民、工廠打工一族、中高低收入者等。 商圈的業(yè)態(tài)概況 整體商圈的業(yè)態(tài)比例：以購物、休閑、娛樂、美食、餐飲、旅游為主。大型品牌代表嘉榮 、麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、中國郵政、招商銀行、時(shí)尚電器、歡笑天地等。如圖所示 商圈商業(yè)體量及消費(fèi)力 萬江商業(yè)面積總量為15.8萬，折合消費(fèi)人口10.7萬人，人均面積1.48 。 經(jīng)營的檔次 ; 消費(fèi)力以附近居民和打工一族為主，項(xiàng)目整體檔次為中低檔。 租金狀況,萬江商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成,萬江商圈分布及分析,商圈小結(jié): 1、商圈內(nèi)商業(yè)體量龐大，片區(qū)消費(fèi)難以支撐。 2、商鋪空置量，眾多實(shí)力商家紛紛撤離，商業(yè)市場需要較長的培育期。,華南MALL,麥德龍,莞穗路,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 分布于萬道立交橋下面萬江路兩側(cè)、莞穗路附近，主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)有華南MALL、麥德龍、都會廣場等。如圖所示,萬江路,都會廣場,莞城西正商圈的分布及分析,商圈發(fā)展背景 莞城商圈是東莞最先發(fā)展形成的商業(yè)旺區(qū)，商圈形成時(shí)間早，自發(fā)形成，缺乏規(guī)劃發(fā)展成熟，屬于傳統(tǒng)型的商圈。 商圈的現(xiàn)狀 由于商圈內(nèi)商業(yè)多為自發(fā)形成的商業(yè)街，硬件配套落后，停車位缺少。低檔次的個(gè)體商家與品牌商家交叉經(jīng)營，導(dǎo)致商圈經(jīng)營形象雜亂，難以形成統(tǒng)一的高端形象。 同時(shí)處于老城中，缺乏進(jìn)一步開發(fā)的商業(yè)用地。,莞城西正商圈的分布及分析,消費(fèi)人口狀況及特征 莞城商圈以低價(jià)、潮流時(shí)尚吸引人群消費(fèi)。目標(biāo)人群以外來人口及周邊居住的老莞人為主。 商圈經(jīng)營檔次 商家主要以中低檔次商家為主，輔以少量的品牌商家，整體經(jīng)營檔次中檔偏低。 商圈商業(yè)體量及消費(fèi)力 莞城商業(yè)面積總量為28.6萬，折合消費(fèi)人口20.7萬人，人均面積1.38 。 商圈業(yè)態(tài)比例概況 潮流、時(shí)尚性服裝是商圈內(nèi)主要的業(yè)態(tài)類型，其次是超市、手機(jī)數(shù)碼和餐飲。如圖所示 租金及售價(jià)狀況 由于商圈發(fā)展較為成熟，因此商圈內(nèi)租金及售價(jià)均比較高。,莞城商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成,莞城西正商圈的分布及分析,商圈商業(yè)分布 莞城商圈形成了以百佳、天和百貨為節(jié)點(diǎn)，多條商業(yè)街發(fā)散型的商圈形態(tài)。商業(yè)街有市橋商業(yè)街、向陽路商業(yè)街、西正商業(yè)街等。,商圈小結(jié) 1、自發(fā)形成，缺乏統(tǒng)一管理和經(jīng)驗(yàn)，檔次參差不齊，商業(yè)形象較差，發(fā)展空間有限 2、 商圈內(nèi)同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，數(shù)條商業(yè)街經(jīng)營的檔次及產(chǎn)品基本類同，經(jīng)營競爭極 為激烈。 3、天和百貨和百佳超市在經(jīng)營上形成互補(bǔ)，形成了強(qiáng)大的集成效應(yīng)，發(fā)展成熟，商 業(yè)氛圍濃厚，是莞城商圈內(nèi)最為繁榮的一點(diǎn)。,東城東縱商圈的分布及分析,商圈發(fā)展背景 東城商圈依憑眾多大型高檔社區(qū)，發(fā)展而形成。東城商圈內(nèi)聚集了眾多富人階層及外國人，消費(fèi)能力巨大。 商圈在現(xiàn)狀 東城是東莞高檔社區(qū)集中，東莞本地富人和外籍人口集中的地方，消費(fèi)基礎(chǔ)雄厚。2010年，東莞政府提出打造四大中心區(qū)的規(guī)劃，東城商圈正式定位為中央商貿(mào)區(qū)，同時(shí)輕軌東城路站的投入使用也必將帶來豐富的人流。,東城東縱商圈的分布及分析,消費(fèi)人口狀況及特征 東縱商圈目標(biāo)消費(fèi)人群以東莞本地人、外籍人士、外來高收入人口、等中高收入人群為主。 商圈經(jīng)營檔次 東縱商圈內(nèi)大型品牌商家眾多，其中星河城更是逐漸發(fā)展形成全東莞最為高端的百貨店。 大型品牌代表海雅百貨、百佳、好又多、火山湖影院、國美、家樂福、時(shí)尚電器,整體檔次中高檔。 商圈商業(yè)體量及消費(fèi)力 東城商業(yè)面積總量為20.3萬，折合消費(fèi)人口15.4萬人，人均面積1.32 。 商圈業(yè)態(tài)發(fā)展概況 商圈業(yè)態(tài)主要是服裝、超市、百貨、電器為主。 商圈租金及售價(jià),東城商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成,東城東縱商圈的分布及分析,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 集中分布于東縱大道、東城大道、東城中路、東興路的兩橫兩縱之間，主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)有東湖廣場、地王廣場、威尼斯廣場、盈鋒廣場、君豪商業(yè)中心、世博廣場、世紀(jì)廣場、星河城、東城酒吧街等。如下圖所示,商圈小結(jié) 1、商圈規(guī)模龐大，發(fā)展成熟，業(yè)態(tài)發(fā)展豐富。大型的購物中心、特色情景 商業(yè)街并存，集規(guī)模性、品牌性、特色性于一身。 2、龐大的中高端消費(fèi)人群及中央商貿(mào)區(qū)定位，促使東縱商圈成為東莞唯一 具備發(fā)展高端商業(yè)體的潛力。 3、未來輕軌的開通，也必將促進(jìn)其商業(yè)的進(jìn)一步繁榮。 ,東莞商圈的總結(jié)分析,1、東城商圈最為活躍 商圈規(guī)模龐大，發(fā)展成熟，業(yè)態(tài)發(fā)展豐富。大型的購物中心、特色情景商業(yè)街并存，集規(guī)模性、品牌性、特色性于一身，從而吸引了龐大的中高端消費(fèi)人群進(jìn)入該區(qū)域，同時(shí)也是鎮(zhèn)區(qū)如寮步、松山湖等消費(fèi)者進(jìn)入城區(qū)的首選逛購區(qū)域。,東莞商圈的總結(jié)分析,2、零售商業(yè)形態(tài)升級 東莞商業(yè)正在逐步的升級換代，傳統(tǒng)超市+百貨的商業(yè)形態(tài)正在被一站式體驗(yàn)型商業(yè)取代。 由于東莞普遍存在消費(fèi)力的外流的現(xiàn)象，傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)的生存空間小。以特色餐飲、娛樂吸引客戶消費(fèi)，以體驗(yàn)式商業(yè)空間、一站式消費(fèi)為核心競爭力的大型購物中心涌現(xiàn)。在這些大型購物中心中，不僅僅能購物，還能娛樂、休閑、就餐等，多種功能的集成，加強(qiáng)了便利性，提升了消費(fèi)者的生活品質(zhì)。,東莞商圈的總結(jié)分析,3、招商、經(jīng)營管理受到重視 由于東莞商業(yè)市場長期重銷售，輕經(jīng)營，缺乏專業(yè)的經(jīng)營管理公司。導(dǎo)致了商業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營能力差，商業(yè)賣給業(yè)主后，發(fā)展商即刻不管不顧，市場上商業(yè)經(jīng)營不善，空置現(xiàn)象嚴(yán)重。鋪依然空置，租賃不出去，而導(dǎo)致業(yè)主鬧事，發(fā)展商不得不繼續(xù)賠本返租。 招商、經(jīng)營管理作為商鋪后期持續(xù)經(jīng)營的關(guān)鍵，正逐步被發(fā)展商所重視。商鋪，有商才有鋪。缺乏招商、經(jīng)營管理，難以持續(xù)經(jīng)營，商鋪就不具備實(shí)際的價(jià)值。,