不夜城項目與餐飲招商推介可行性分析報告

一、 城市概況 二、 餐飲市場分析 三、 不夜城新加坡國際商業(yè)廣場項目介紹 四、 項目招商規(guī)劃 五、 項目運營與推廣 目 錄 城市概況 1. 綜述 四平市位于東北中部、吉林省西南部、東遼河下游，遼、吉、蒙三?。▍^(qū)）交界處，距離沈陽 210公里，距離長春 100 公里，居東北交通中心，公鐵交通十分發(fā)達。四平市轄公主嶺市、雙遼市、梨樹縣、伊通滿族自治縣、鐵東區(qū)、鐵西區(qū)、遼河農(nóng)墾管理區(qū)，總面積 區(qū)面積 741平方公里，總?cè)丝?332萬，其中市區(qū)人口為 60萬人。 2. 城市經(jīng)濟 總體經(jīng)濟發(fā)展水平較低 城市經(jīng)濟發(fā)展水平在省內(nèi)居于中游 近年來經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好，經(jīng)濟增長明顯，增速穩(wěn)定 城市商業(yè)欠發(fā)達，總體發(fā)展較為滯后 消費市場處于初級階段，具有較大開發(fā)空間和挖掘潛力 主要經(jīng)濟指標省內(nèi)排名： 008（第 4位） 2009（第 4位） 2010（第 4位） 城市居民人均可支配收入 2008（第 6位） 2009（第 7位） 2010（第 6位） 16458元（8 . 9 % ）15100元( 1 1 % )13600元（9 . 7 % ）0 5000 10000 15000 200002008年2009年2010年城市居民人均可支配收入3. 發(fā)展趨勢 市政規(guī)劃確定城市建設(shè)向東推進，城市中心東移的基本方向 高鐵新站東部建站 修建百米寬“紫氣大道”便利東部交通改變城市面貌 市政機關(guān)單位逐步向東部城區(qū)遷移 政府“招商引資”觀念、意識不斷提升，急需通過提高市場開放度釋放消費能力 4. 商業(yè)現(xiàn)狀 零散分布、自發(fā)形成，缺乏業(yè)態(tài)規(guī)劃 總體品類單一，同質(zhì)競爭普遍存在，商業(yè)特色及表現(xiàn)力較差 缺乏中高端的商業(yè)設(shè)施、消費場所，商業(yè)特色性差 商業(yè)服務(wù)、環(huán)境不足以滿足消費需求的提升，消費力未能得到充分開發(fā) 餐飲、購物、休閑娛樂、配套等不同商業(yè)形式分散，缺乏綜合型商業(yè) 商業(yè)管理、經(jīng)營理念相對落后 5. 消費市場現(xiàn)狀 中低端消費占較大比重 消費觀念革新迅速 消費關(guān)注點開始逐漸延伸到商品附加值領(lǐng)域 消費需求升級過程中的非理性消費現(xiàn)象普遍存在 餐飲市場分析 1. 市內(nèi)餐飲市場現(xiàn)狀 餐飲業(yè)態(tài)集中區(qū)： 10 20 50家以上 餐飲門店總量： 800家左右 餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營規(guī)模： 200 以下 200 300 以上 經(jīng)營規(guī)模占比： 200 以下（ 47%） 200 （ 34%） 300 以上（ 19%） 餐飲業(yè)態(tài)相對集中區(qū)域的餐飲品類特色 以區(qū)域特色餐飲及中餐正餐為主 以燒烤與家常菜館為主 以燒烤及大中型特色餐飲為主 以中小型特色餐飲為主 以中小型特色餐飲及燒烤為主 樣本數(shù)： 20 平均營業(yè)面積： 200 400 餐飲類別：普通中餐、地方特色中餐 25%45%20%10%020000 0 0 元以上客單價 客單價平均客單價調(diào)研 2. 市調(diào)典型案例 餐飲類型 案例名稱 營業(yè)面積 平均客單價（元） 平均 日營業(yè)額（元） 中檔特色中餐 小鍋飯 400 305000 中檔特色中餐 開封灌湯包 1200 203000 朝族菜系特色飯店 高句麗美食廣場 2000 300000 中檔西餐 啪啪嘶文化餐廳 200 40000 中低檔大眾飯店 鐵鍋柴雞 200 15500 總體市場規(guī)模不大，投資總量有限 單體店規(guī)模以中小型為主，大型店（ 2000 以上）數(shù)量較少，裝修檔次普遍偏 低（平均低于 500元 / 標準） 連鎖店以本地或省內(nèi)連鎖為主，國內(nèi)、國際連鎖品牌餐飲門店數(shù)量十分有限 市內(nèi)餐飲店分布零散 鐵西區(qū)地直街沿線餐飲業(yè)態(tài)相對集中，密集度較高 鐵東區(qū)無高密度集中區(qū)，中小型餐飲店星羅棋布分散于各處 菜系種類有限，菜品創(chuàng)新能力差，競爭差異化僅體現(xiàn)于消費檔次的區(qū)分方面 服務(wù)質(zhì)量不佳，就餐環(huán)境差，經(jīng)營物業(yè)、設(shè)施陳舊現(xiàn)象普遍存在 眾多中小型店以社區(qū)配套形式存在，主要滿足家庭消費，滿足社交型餐飲消費的餐飲業(yè)態(tài)相對缺乏。 3. 市場分析 近年來一批經(jīng)營能力強、店面環(huán)境品相好、服務(wù)質(zhì)量佳的新興餐飲店表現(xiàn)出極強的消費吸引力，門店數(shù)量多有增加，經(jīng)營品類以快餐、簡餐、特色餐飲為主，消費檔次中等偏高。 由于市場反饋引發(fā)的良好預(yù)期，新型店不斷涌現(xiàn)，加之大量老店即將面臨拆遷，市內(nèi)餐飲市場新舊交替乃至全面洗牌局面的即將出現(xiàn)是可預(yù)見的。 2011年 3月，必勝客四平首家歡樂餐廳正式開門迎客，這是繼長春、吉林后必勝客落戶吉林省的第三個城市。 不夜城新加坡國際商業(yè)廣場項目介紹 1. 項目概況 不夜城新加坡國際商業(yè)廣場項目處于四平鐵東核心地區(qū)，毗鄰鐵東區(qū)最大的市民廣場，占地 42796 ，總建筑面積近 10萬平方米，規(guī)劃設(shè)計為大型城市商業(yè)綜合體，集商業(yè)步行街、超市、院線、大型購物商場、酒店、公寓、全室內(nèi)街區(qū)為一體的新型城市商業(yè)，是四平第一個集中型、全業(yè)態(tài)、采用全新商業(yè)管理模式的多功能城市級商業(yè)中心區(qū)。伴隨 2011年哈大高鐵站的落成及紫氣大道的同步建設(shè)，不夜城必將成為四平新的城市中心。 2. 項目開發(fā)公司簡介 四平三達生態(tài)城開發(fā)有限公司屬于新加坡三達集團的控股子公司。新加坡三達集團由藍偉光博士于1996年創(chuàng)立 ,是國際知名的以膜技術(shù)開發(fā)應(yīng)用為核心的高科技集團公司 ,總部設(shè)于新加坡，集團擁有新達科技、瑞豐生物和中嘉國際三家新加坡主板上市公司。 3. 項目開發(fā)公司盈利模式 三達集團作為上市企業(yè)，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，主要依靠商業(yè)經(jīng)營管理提升公司市場知名度與業(yè)績表現(xiàn)，借助商業(yè)物業(yè)增值發(fā)揮股市融資功能擴充資產(chǎn)規(guī)模，與一般房地產(chǎn)企業(yè)單純倚重銷售利潤的盈利模式具有明顯區(qū)別。三達集團將對于不夜城項目保有 50%以上持有率，給予商業(yè)運營管理的有序性和長效性以有力保證。 4. 項目定位 功能定位 不夜城項目擬建成四平市中高檔商業(yè)休閑場所，形成四平市新的城市中央商業(yè)區(qū)。 5. 項目規(guī)劃特點 市內(nèi)唯一的全業(yè)態(tài)商業(yè)綜合體，市內(nèi)密度最高的商業(yè)街區(qū) 簡歐與現(xiàn)代相結(jié)合的建筑風格， 廣場 與 街區(qū)融合交匯 合理利用地形，首創(chuàng)上下首層街區(qū)的概念 建筑設(shè)計方面功能與景觀有機結(jié)合 人流動線滿足商業(yè)活動便捷性需要 與大型市民廣場充分互動，共享客流 鐵東 廣場 注重業(yè)態(tài)布局合理性，大力引進主力店形成拉動，配以特色店形成吸引 北首層入駐餐飲店： 吉菜第一品牌 長白紅 吉菜食府 主力店： 中國第三大電影集團 時代今典院線 沈陽市飲食業(yè)“風味名店” 美啊麗燒烤 正宗澳門豆撈 御香苑肥?；疱伷炫灥?食尚海鮮 漁夫碼頭 南首層現(xiàn)有業(yè)態(tài)： 納斯達克中國零售第一股 慶客隆連鎖超市 沈陽知名兒童游樂品牌 童聚益堂兒童世界 不夜城美食廣場 不夜城熟食坊 6. 項目區(qū)位優(yōu)勢 項目西側(cè)毗鄰鐵東區(qū)最大的 市民廣場，展示面寬闊良好。 項目北側(cè)為城市主干道南九 經(jīng)街，南有百米寬紫氣大道 貫通交通十分便利。 東側(cè)、西北側(cè)均臨高密度社 區(qū)，周邊 3平方公里半徑范圍 內(nèi)常駐人口超過 10萬人，約 3 萬個家庭。 項目處于四平新老車站之間的 中心位置，完全輻射未來城市 的核心生活圈。 項目作為市政、黨政機關(guān)新址 周邊唯一商業(yè)區(qū)，在搶占高端 商業(yè)市場方面擁有得天獨厚的 資源優(yōu)勢。 集團對于 24#地塊的同步規(guī)劃開發(fā)極大增加項目所在區(qū)域的總體商業(yè)規(guī)模和業(yè)態(tài)豐滿度，給予不夜城項目強有力的消費資源支持。 位置關(guān)系 建設(shè)市內(nèi)首個綠色環(huán)保社區(qū)，實現(xiàn)水凈化處理、中水回收利用，污水零排放。 打造四平首個智能化社區(qū)，實現(xiàn)自動停車、公共廣播、視頻監(jiān)控、電子巡更、樓宇監(jiān)控智能化管理。 室內(nèi)外超大容量停車場（地下為雙層停車場） 提供便利泊車需要。 7. 高標準的物業(yè)配置保障 綠色水務(wù)系統(tǒng) 先進膜技術(shù)支持 高凈化純凈水 分質(zhì)供水 中水處理循環(huán)使用 污水回用 國際商業(yè)亮化標準泛光照明系統(tǒng)、 光電同步 表現(xiàn)確保商業(yè)展示效果，美化夜間消費環(huán)境。 項目內(nèi)部實行統(tǒng)一物業(yè)管理， 24小時內(nèi)部安保巡場、 定點定時垃圾清運，專業(yè)保潔人員提供店內(nèi)清潔服 務(wù)方便項目商家，專設(shè)公共冷庫提供委托儲藏服， 節(jié)省項目餐飲商家經(jīng)營空間。 8. 項目建設(shè)歷程 時間 標志事件 2008年 8月 16日 標志著項目正式破土動工 2008年 10月 5日 銷售展示中心完成主體工程施工 2009年 5月 18日 22009年 6月 10日 銷售展示中心正式對外展示 2009年 7月 4日 項目正式亮相 ,對外推廣 2009年 11月 12日 22009年 10月 20日 8號樓開工建設(shè) 2010年 4月 9、 10號樓正式開工建設(shè) 2010年 8月 22010年 11月 一期簽約商家全面進場裝修 2011年 1月 11日 不夜城一期正式開街 2011年 1月 11日 不夜城新加坡國際商業(yè)廣場 一期盛大開業(yè)！ 8. 項目一期開業(yè)情況 區(qū)域 一期開業(yè)面積 超市 兒童游樂 美食廣場 室內(nèi)時尚步行街 餐飲街區(qū) 總計面積： 不夜城新加坡國際商業(yè)廣場一期于 2011年 1月 11日正式開業(yè)，社會反響強烈，開業(yè)當日客流逾 3萬人次。 2011年 2月 16日 8日，市、區(qū)政府主辦的 2011年元宵節(jié)燈展及新春文化廟會活動在項目所在的九經(jīng)街區(qū)域 舉辦，作為新春文化廟會分會場，在活動期間內(nèi)，項目累計接待客流超過 20萬人次。 項目招商規(guī)劃 商務(wù)條件相關(guān) 進駐模式 經(jīng)營相關(guān)費用 備注 購買經(jīng)營 取暖費： 36元 / /年 制冷費： 6元 / /月 2個月 物業(yè)費 水電費 公共水電費的分攤： 1元 / /月 電費按表上繳相關(guān)部門 水費交給物業(yè) 合作經(jīng)營 取暖費： 36元 / /年 制冷費： 6元 / /月 2個月 物業(yè)費 水電費 公共水電費的分攤： 1元 / /月 進駐方負責裝修、經(jīng)營、管理、人員等相關(guān)費用，我方免費提供經(jīng)營場地（物業(yè)）。我方按一定比例從進駐方的經(jīng)營銷售額中抽成作為本方收益，具體抽成比例由雙方協(xié)商決定，主要參考因素為進駐方經(jīng)營（產(chǎn)品）品牌，合作經(jīng)營面積、時限等。 電費按表上繳相關(guān)部門，水費交給物業(yè) 招商規(guī)劃（北首層餐飲街區(qū)） 項目已開業(yè)餐飲商家經(jīng)營情況介紹 長白紅 吉菜食府 開業(yè)時間： 2011年 1月 吉菜食府作為項目一期最早開業(yè)的餐飲店，借助成熟的 餐飲經(jīng)營管理理念與品牌影響力，克服了裝修工程未全面 完成，整體市場推廣尚未啟動等不利因素的影響，在僅有 1/2包廂能夠正常營業(yè)的條件下，于開業(yè)至今僅僅 3個月的 試營業(yè)期間實現(xiàn)了營業(yè)額的翻倍遞增。 時間 營業(yè)額（萬元） 增長率 2011年 2月 12 - 2011年 3月 20 66% 2011年 4月 1日 20 100% 美啊麗炭火烤肉專門店 開業(yè)時間： 2011年 2月 美啊麗試營業(yè)近 3個月時間以來，客流量與營業(yè)額均穩(wěn)步增長 2月份日平均用餐人數(shù)約 70人，人均消費 在 40元左右，月營業(yè)額 10萬元， 3月份平均用餐人數(shù)約 80人，人均消費在 45元以上，月營業(yè)額在 12萬元， 4月份上半月營業(yè)額已超過 8萬元，預(yù)計月營業(yè)額可達 15萬元左右。 項目運營與推廣 1. 運營目標 縮短項目培育期，體現(xiàn)項目商業(yè)價值 滿足消費者、經(jīng)營者、投資者、政府等多方需求 力爭在兩年內(nèi)使項目具備成熟的商業(yè)表現(xiàn)能力 確保項目實現(xiàn)依靠商業(yè)經(jīng)營與商業(yè)物業(yè)升值獲得投資回報的盈利模式 2. 運營活動基本思路 聯(lián)動項目商家，整合多重業(yè)態(tài)，展現(xiàn)綜合優(yōu)勢 適時聯(lián)合政府、社會團體等外部資源共辦活動，擴大活動影響 全年開展，高頻高效，求新求變做出項目自身特色 節(jié)日性活動與項目主題活動搭配，商業(yè)活動結(jié)合文化互動活動開展 3. 運營活動計劃 時間 活動計劃 2011年 6月 “娃娃集”兒童主題活動月 8月下旬 “娃娃集”兒童商品展銷活動 6月 系列廣場活動：“啤酒燒烤節(jié)” “冰飲節(jié)”等 7月 8月 6月 與旅游局合辦滿族文化節(jié)（葉赫那拉旅游節(jié)） 7月 8月 9月 10月 9月 中秋節(jié)商品展銷，大型演出，焰火晚會 11月 不夜城百貨購物中心開業(yè)慶典 2012年 貫穿全年的“周末狂歡節(jié)”活動全面啟動 以“廣場舞臺秀”、“美食嘉年華”為主要形式 開拓寬廣而多樣的宣傳推廣渠道，利用一切常規(guī)宣傳推廣渠道向目標消費群體展開高頻度的宣傳攻勢，增加項目人氣。 4. 宣傳推廣策略 常規(guī)推廣渠道 視 廣播 手機短信 戶外媒體 除了利用一切常規(guī)宣傳推廣渠道外，我們更注重利用具有實效性的“自創(chuàng)型”宣傳媒介與平臺，進行目的 性明確的傳播推廣。 不夜城雙層免費購物大巴 不夜城慶客隆超市購物直通班車覆蓋四條城市主線，全年提供無償購物接送服務(wù)