房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 課件

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新第四章第四章 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新內(nèi)容提要內(nèi)容提要l一 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路和基本內(nèi)容l二 宏觀經(jīng)濟(jì)分析與地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析l三 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)分析l四 房地產(chǎn)供求分析l五 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析l案例房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新一、一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路 和基本內(nèi)容和基本內(nèi)容l（一）分析思路l1、三個(gè)層次l地區(qū)市場(chǎng)（影響所有類型房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的市場(chǎng)環(huán)境）l專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)（影響某類型房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的市場(chǎng)環(huán)境）l項(xiàng)目物業(yè)市場(chǎng)（針對(duì)某個(gè)開發(fā)項(xiàng)目或個(gè)案，是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的最終目標(biāo)） 地區(qū)市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析競(jìng)爭對(duì)手分析消費(fèi)者分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新l2、兩個(gè)方面分析供給與需求，分層次分析各種影響因素l3、三個(gè)時(shí)段過去、現(xiàn)在、未來l4、五個(gè)影響因素經(jīng)濟(jì)人口區(qū)位環(huán)境條件地點(diǎn)的自然條件法律，人文心理房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新l（二）基本內(nèi)容l1 供給分析l2 需求分析l3 市場(chǎng)租售情況分析l4 市場(chǎng)趨勢(shì)分析l5市場(chǎng)競(jìng)爭分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新二二 宏觀經(jīng)濟(jì)分析與地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析與地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析l（一）房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)行情與地區(qū)經(jīng)濟(jì)周期的 關(guān)系1、經(jīng)濟(jì)周期定義：經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的波動(dòng)2、房地產(chǎn)業(yè)的周期：l美國：18年l日本：10年l香港：7-8年l臺(tái)灣：5-6年l中國：4-5年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新l（二）如何進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)分析常規(guī)研究與專題研究結(jié)合定期分析與不定期分析結(jié)合l1 收集各種宏觀經(jīng)濟(jì)分析成果配合專業(yè)研究成果進(jìn)行有關(guān)的定期分析總趨勢(shì)預(yù)測(cè)政策分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新l2 進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)分析應(yīng)關(guān)注：l兩個(gè)視角：從時(shí)間連續(xù)性上分析從時(shí)間的橫斷面上進(jìn)行分析l內(nèi)容：經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)政策的動(dòng)態(tài)專家的政策建議重大事件的發(fā)展及其影響房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新l3 可借鑒的宏觀經(jīng)濟(jì)及地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析成果專家分析成果企業(yè)調(diào)查報(bào)告景氣分析預(yù)測(cè)（房地產(chǎn)指數(shù)）價(jià)格指數(shù)：單一指標(biāo)指數(shù)。用于微觀分析例如：中房指數(shù)，偉業(yè)指數(shù)，西安40指數(shù)，中原城市指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)：合成指標(biāo)，用于宏觀經(jīng)濟(jì)分析例如：國房指數(shù)，中房預(yù)警指數(shù)，房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新l4 基本數(shù)據(jù)的獲得l（1）統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)l（2） 調(diào)查數(shù)據(jù) l（3）參考資料房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新l社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)： 總量指標(biāo)：GDP、人口、進(jìn)出口； 結(jié)構(gòu)指標(biāo)：一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 水平指標(biāo)：職工平均工資，人均居住面積 動(dòng)態(tài)指標(biāo)：零售價(jià)格指數(shù)、固定資產(chǎn)投資、價(jià)格指數(shù)、通貨膨脹率等注：分全國和地方兩個(gè)層面的宏觀經(jīng)濟(jì)。l房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)：投資；資金；開發(fā)量；銷售；注：分全國和地方兩個(gè)層面房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新l5分析報(bào)告的內(nèi)容(1)宏觀經(jīng)濟(jì)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體狀況 (2)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析基本走勢(shì)分析 包括：總量指標(biāo)；結(jié)構(gòu)指標(biāo)政策法規(guī)動(dòng)向及其影響（對(duì)價(jià)格，開發(fā)熱點(diǎn)分布，開發(fā)產(chǎn)品形式，政策的時(shí)間滯后）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新三三 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)分析l（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變動(dòng)機(jī)制與房地產(chǎn)價(jià)格l1、供求關(guān)系決定價(jià)格l2、供求關(guān)系變化影響價(jià)格的變化房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新（二）市場(chǎng)行情波動(dòng)的分析方法（二）市場(chǎng)行情波動(dòng)的分析方法l1、指數(shù)分析法l價(jià)格指數(shù)的應(yīng)用：（判斷總體價(jià)格走勢(shì)；不同區(qū)位的物業(yè)的價(jià)格走勢(shì)） i=1，2，12itittiYYCI, 1,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新l2、景氣分析法l（1）房地產(chǎn)景氣指標(biāo)的設(shè)置l 三種觀點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新觀點(diǎn)一：觀點(diǎn)一：l先行指標(biāo)：固定資產(chǎn)投資增長率，房地產(chǎn)新開工面積增長率，土地與樓宇供給量。l同步指標(biāo)：國民經(jīng)濟(jì)增長率，物價(jià)結(jié)構(gòu)比重與物業(yè)類型變化l滯后指標(biāo)：投資收益率，資金利潤率，就業(yè)率，股地聯(lián)動(dòng)關(guān)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新觀點(diǎn)二觀點(diǎn)二直接指標(biāo)間接指標(biāo)地產(chǎn)價(jià)格和資金，投資收益率國民經(jīng)濟(jì)增長率交易量，資金利潤率中長期貸款利率空置率，就業(yè)率樓宇按揭利率房地產(chǎn)新開工面積增長率，股地聯(lián)動(dòng)關(guān)系固定資產(chǎn)投資增長率房地產(chǎn)投資增長率物價(jià)指數(shù)與通貨膨脹率房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新觀點(diǎn)三：觀點(diǎn)三：l綜合景氣指數(shù)包括：土地供應(yīng)指數(shù)（城市周邊新征用地指數(shù)，舊區(qū)重新用地指數(shù)，批租土地指數(shù)）土地價(jià)格指數(shù)（新征用地價(jià)格指數(shù)，批租用地價(jià)格指數(shù)）建筑業(yè)價(jià)格指數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新房地產(chǎn)公司指數(shù)（銷售額，房地產(chǎn)投資，股本利潤率）內(nèi)外銷房產(chǎn)價(jià)格指數(shù)（內(nèi)銷房價(jià)格，外銷房價(jià)格，租賃價(jià)格）投資指數(shù)（GDP增長指數(shù)，固定資產(chǎn)投資增長指數(shù)，住宅建設(shè)投資增長指數(shù)，商品房建設(shè)投資增長指數(shù)）物業(yè)均價(jià)指數(shù)（住宅銷售均價(jià)指數(shù)，寫字樓銷售均價(jià)指數(shù)，商業(yè)用房銷售均價(jià)指數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新l（2）景氣動(dòng)向指數(shù)與景氣觀測(cè)lDI在t時(shí)刻擴(kuò)張的變量個(gè)數(shù)/變量總數(shù)100l擴(kuò)散指數(shù)用于描述綜合考慮宏觀市場(chǎng)的行情波動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新l（3）例子：國房景氣指數(shù)l8類分類指數(shù)加權(quán)平均，以1995年3月為基期得到的百分比綜合指數(shù)。l選擇房地產(chǎn)開發(fā)投資、資金來源、土地轉(zhuǎn)讓收入、土地開發(fā)面積、新開工面積、竣工面積、空置面積、商品房銷售價(jià)格 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新l指數(shù)法和景氣分析法的對(duì)比價(jià)格指數(shù)：反映市場(chǎng)行情波動(dòng)更直接，及時(shí)景氣指數(shù)：對(duì)價(jià)格波動(dòng)的原因更有解釋性房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新四四 房地產(chǎn)供求分析房地產(chǎn)供求分析分析的關(guān)鍵點(diǎn)：找到供求規(guī)律性的關(guān)系l什么樣的住戶需要什么樣的房屋l什么樣的商家需要什么樣的商鋪？l什么行業(yè)的辦公室需要什么樣的辦公室？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新（一）供給量及供給結(jié)構(gòu)分析方法（一）供給量及供給結(jié)構(gòu)分析方法l管道分析法l潛在供給量分析方法l現(xiàn)有市場(chǎng)商品住宅存量的分析方法l供給量結(jié)構(gòu)分析方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新規(guī)劃用地分區(qū)規(guī)劃用地三通一平用地獲建設(shè)用地規(guī)劃許可證用地獲國有土地使用證用地獲建設(shè)工程規(guī)劃許可證用地獲建設(shè)工程開工許可證用地領(lǐng)商品房預(yù)售許可證用地竣工前未預(yù)售量竣工后待銷售量132541、 管道分析法管道分析法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新l假設(shè)獲得每個(gè)許可證的時(shí)間為1年，從獲得預(yù)售證到售完時(shí)間為2年。則：l未來2年的供給量5+4l未來3年的供給量5+4+3l未來4年的供給量5+4+3+2l未來5年的供給量5+4+3+2+1房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新2、潛在供給量的分析方法、潛在供給量的分析方法l潛在土地供給量來源：l新建城區(qū)的土地供給量規(guī)劃城區(qū)面積已開發(fā)建成區(qū)的面積已出讓的面積l舊城區(qū)改造可供開發(fā)的土地量規(guī)劃改造面積已改造面積l改變用途可供開發(fā)的土地量房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新3、現(xiàn)有市場(chǎng)商品住宅存量的分析方、現(xiàn)有市場(chǎng)商品住宅存量的分析方法法l主要分析對(duì)象：獲得銷售許可證的商品住宅l現(xiàn)有市場(chǎng)商品住宅存量新增商品住宅面積總量l 商品住宅施工面積+歷年在售面積l市場(chǎng)潛在供給量存量/N+未出讓土地使用權(quán)的土地供給量房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新4、供給量結(jié)構(gòu)分析方法、供給量結(jié)構(gòu)分析方法l某區(qū)域房地產(chǎn)供給量結(jié)構(gòu)l戶型結(jié)構(gòu)l總價(jià)水平結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新（二）需求量分析方法（二）需求量分析方法l需求潛力分析l需求偏好分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新1、 需求潛力分析需求潛力分析l（1）人口增長與住宅需求潛力l住房面積需求新增人口需求面積原有人口需求增加面積年拆遷面積l（2）人口結(jié)構(gòu)與住戶規(guī)模變動(dòng)對(duì)商品住宅需求的影響房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新2、需求偏好分析、需求偏好分析l（通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者的基本特征）l可承受總價(jià)l首付款l月供款l樓型首選l最看重的因素l典型戶型房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新l總面積l客廳面積l書房面積l餐廳面積l廚房面積l衛(wèi)生間面積l主陽臺(tái)面積l次陽臺(tái)面積l車位房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新五五 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析l（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目一般特性的分析l（二）對(duì)不同物業(yè)特性的分析l（三）評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目與競(jìng)爭對(duì)手的方法l (四) 消費(fèi)者研究房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目一般特性的分析（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目一般特性的分析l1、法律特性分析l2、經(jīng)濟(jì)特性分析l3、項(xiàng)目所在地點(diǎn)自然條件的分析l4、項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)性分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新（二）對(duì)不同物業(yè)特性的分析（二）對(duì)不同物業(yè)特性的分析財(cái)務(wù)特性建筑特性地點(diǎn)特性環(huán)境特性房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新財(cái)務(wù)特性財(cái)務(wù)特性住宅物業(yè)零售、寫字樓物業(yè)1、每月租金或價(jià)格2、停車空間的租金3、所有者與租賃者間的分配比例4、空間或單位的吸納率5、付款方式及折扣6、物業(yè)管理費(fèi)1、每平米租金或售價(jià)2、租金折扣3、可用于出租的面積4、可用的年限5、物業(yè)管理費(fèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新建筑特性建筑特性住宅物業(yè)零售、寫字樓物業(yè)1、使用年期2、建筑物的條件3、單位的面積4、房間的數(shù)量與種類5、特殊設(shè)計(jì)1、標(biāo)準(zhǔn)層面積2、各功能面積的設(shè)置及比例3、可分割性4、智能化水平5、裝修水平6、交通設(shè)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新地點(diǎn)特性地點(diǎn)特性住宅物業(yè)零售、寫字樓物業(yè)1、娛樂性設(shè)施2、景觀質(zhì)量3、停車場(chǎng)的設(shè)施1、停車場(chǎng)實(shí)施2、配套設(shè)施3、對(duì)外交通設(shè)計(jì)4、景觀質(zhì)量房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新環(huán)境特性環(huán)境特性住宅物業(yè)零售、寫字樓物業(yè)1、與就業(yè)中心的接近程度及沿途的環(huán)境2、與商業(yè)中心的接近3、與娛樂文化設(shè)施的接近程度4、與主要干道和交通樞紐的接近5、與停車場(chǎng)和空曠地的接近程度6、與學(xué)校的接近及學(xué)校質(zhì)量7、與醫(yī)院、消防、公安部門的接近程度，沿途環(huán)境1、與主干道，各交通樞紐和設(shè)施的接近程度2、與日間行人密集區(qū)的接近程度3、商業(yè)設(shè)施4、周邊商業(yè)區(qū)的年限和租金條件房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新（三）評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目與競(jìng)爭對(duì)手的方法（三）評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目與競(jìng)爭對(duì)手的方法l步驟：l1、主要特性的分解（可測(cè)量的因素的確定）l2、因素的作用或重要程度（權(quán)重的確定）l3、評(píng)分l4、分析項(xiàng)目地點(diǎn)的最佳用途，得出競(jìng)爭對(duì)手的競(jìng)爭特色。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新例子：地點(diǎn)區(qū)位的評(píng)價(jià)例子：地點(diǎn)區(qū)位的評(píng)價(jià)l1、 地區(qū)的通達(dá)性 主要干道（數(shù)量、方向，新建和擴(kuò)建）主要干道的設(shè)計(jì)特征（行車道數(shù)量，寬度，設(shè)計(jì)通行能力，交通管制）主要干道的運(yùn)行特征（車流量，高峰時(shí)間，阻塞和發(fā)生事故頻率）道路的物質(zhì)性條件（路表和車道寬）大型交通設(shè)施（線路的使用成本，位置，利用水平）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新l2、一般區(qū)位特征l關(guān)聯(lián)性的模式：決定項(xiàng)目所在地理位置的特定要素以及這個(gè)區(qū)位中對(duì)該地點(diǎn)上的活動(dòng)及其與周圍地區(qū)的關(guān)系有影響的因素。l接近性：時(shí)間、距離和線路市場(chǎng)或交易區(qū)的中心點(diǎn)，邊界競(jìng)爭者和競(jìng)爭地點(diǎn)互補(bǔ)性活動(dòng)活動(dòng)中心房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新l3、地點(diǎn)的通達(dá)性（目的：評(píng)價(jià)影響車和行人的自由流動(dòng)的特殊條件）出入口的數(shù)量、位置和功能出入口的規(guī)模、容量及阻塞水平標(biāo)的物及其基本活動(dòng)地點(diǎn)的距離和線路與停車場(chǎng)地的距離和路線與內(nèi)部流通網(wǎng)絡(luò)的距離和路線與出入口的外部交通條件房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新l4、可視性（目的：評(píng)價(jià)影響地點(diǎn)可視性的要素和附近視覺接觸的特殊條件）近地點(diǎn)的可視水平（與附近設(shè)施的距離）觀察點(diǎn)的可視水平（通向地點(diǎn)的可視點(diǎn)，從人行道的起視點(diǎn)）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新l5、主要特征與設(shè)計(jì)要素（評(píng)價(jià)地點(diǎn)上的特定條件，這些條件影響房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)能力的發(fā)揮）地點(diǎn)布局自然特征內(nèi)部循環(huán)停車設(shè)施建筑狀況其他地點(diǎn)品質(zhì)地點(diǎn)的特殊服務(wù)和設(shè)施的可用性控制條件政府規(guī)定和法律條件房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新評(píng)分評(píng)分ABCD1 地區(qū)區(qū)位主干道連接43212 一般區(qū)位接近機(jī)場(chǎng)34233 地點(diǎn)通達(dá)性空間容量54324可視性觀察點(diǎn)可視水平32455 設(shè)計(jì)要素停車設(shè)施4543房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新權(quán)重權(quán)重ABCD1 地區(qū)區(qū)位主干道連接0.10.10.10.12 一般區(qū)位接近機(jī)場(chǎng)0.10.10.10.13 地點(diǎn)通達(dá)性空間容量0.40.40.40.44可視性觀察點(diǎn)可視水平0.20.20.20.25 設(shè)計(jì)要素停車設(shè)施0.20.20.20.2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新結(jié)果結(jié)果ABCD0.40.30.20.10.30.40.20.321.61.20.80.60.40.810.810.80.630%27%23%20%房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新(四四) 消費(fèi)者研究消費(fèi)者研究l1 市場(chǎng)細(xì)分的多層次與多維度 認(rèn)識(shí)消費(fèi)者特征的工具市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新第一輪市場(chǎng)細(xì)分第一輪市場(chǎng)細(xì)分 針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)總的供求關(guān)系而進(jìn)行，以確定擬投資商品房的性質(zhì)（住宅、商場(chǎng)、寫字樓、倉庫等等）及區(qū)位（城市、地區(qū)）而進(jìn)行的。 第二輪市場(chǎng)細(xì)分第二輪市場(chǎng)細(xì)分 是針對(duì)消費(fèi)者而進(jìn)行的，以確定擬投資商品房的市場(chǎng)定位。 第三輪市場(chǎng)細(xì)分第三輪市場(chǎng)細(xì)分 在初步擬訂了細(xì)分市場(chǎng)后進(jìn)行的。調(diào)研的焦點(diǎn)是顧客的消費(fèi)偏好，消費(fèi)行為及其他個(gè)性特征。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新 2 購房者的九種心理 求實(shí)求實(shí)主要追求的是實(shí)惠、實(shí)用、實(shí)效求新求新時(shí)髦、新穎、奇特求美求美以追求美觀為主要目的求廉求廉價(jià)格敏感、以買“便宜”貨為樂事求方便求方便管理、使用方便求名貴求名貴以顯示和夸耀為主要目的為儲(chǔ)備為儲(chǔ)備預(yù)期房價(jià)還要上漲，保值增值的需要求惠顧求惠顧出于義氣或感恩，知心朋友的影響而產(chǎn)生好感、信任隨眾隨眾無主見，隨大流，怕吃虧房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新六六 不同物業(yè)市場(chǎng)分析不同物業(yè)市場(chǎng)分析l（一）住宅物業(yè)市場(chǎng)分析(案例)l（二）商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析l（三）寫字樓物業(yè)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新（二）商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析（二）商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析l1、商業(yè)物業(yè)的細(xì)分l按區(qū)域分（小區(qū)、區(qū)級(jí)、市級(jí)、）l按規(guī)模分（小、中、大、超大）l按經(jīng)營方式分（超市、百貨店、連鎖、便利、專賣、折扣店、購物中心、免稅）l按產(chǎn)品類型分l按服務(wù)對(duì)象分（老年店、兒童店、）l按建筑物的特點(diǎn)分l按商鋪的聚集方式分房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新2 零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析內(nèi)容零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析內(nèi)容l1） 城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境和區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件分析l2） 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃和政策研究l3 ）初步確定零售物業(yè)類型l4 ）明確商圈范圍l5）零售商品和零售業(yè)物業(yè)供給分析l6） 零售商品和服務(wù)的需求分析l購買力分析；消費(fèi)支出模式分析；零售業(yè)空間的需求面積估計(jì)l7）選址研究l8）確定主力商店及物業(yè)特征l9 ）選擇合理的運(yùn)營模式房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新3 零售業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析框架零售業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析框架經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析空間供給空間供給消費(fèi)者調(diào)查消費(fèi)者調(diào)查空間需求空間需求商業(yè)調(diào)查商業(yè)調(diào)查開發(fā)多少開發(fā)多少開發(fā)什么開發(fā)什么如何開發(fā)如何開發(fā)業(yè)種業(yè)種業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)建成項(xiàng)目建成項(xiàng)目在建項(xiàng)目在建項(xiàng)目計(jì)劃項(xiàng)目計(jì)劃項(xiàng)目收入收入年齡構(gòu)成年齡構(gòu)成消費(fèi)偏好消費(fèi)偏好支出模式支出模式出行方式出行方式城市背景，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)城市背景，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)消費(fèi)水平和結(jié)構(gòu)消費(fèi)水平和結(jié)構(gòu)商業(yè)情況商業(yè)情況是否開發(fā)是物業(yè)類型業(yè)種選擇業(yè)態(tài)選擇物業(yè)規(guī)模業(yè)種配比業(yè)態(tài)配比融資選擇招商方案管理模式房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新4 零售商業(yè)物業(yè)供需分析零售商業(yè)物業(yè)供需分析l4.1需求預(yù)測(cè)步驟：商圈內(nèi)不同收入階層對(duì)不同商品的購買力計(jì)算不同商品的銷售額與營業(yè)面積的比計(jì)算總的商業(yè)物業(yè)需求用總需求減去商業(yè)物業(yè)可供給量得到商業(yè)物業(yè)的需求缺口房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新零售活動(dòng)單位面積的銷售額（美元/天）珠寶185酒店200工藝品62玩具76禮品74書店100來源：美國商業(yè)統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新l4.2供給量分析確定商圈競(jìng)爭性物業(yè)的數(shù)量及其營業(yè)面積確定計(jì)劃期和在建的項(xiàng)目的營業(yè)面積確定擴(kuò)建面積（自身和附近）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新5、零售商業(yè)空間的設(shè)計(jì)（1）商業(yè)空間包括：l展示空間l銷售空間l存儲(chǔ)空間l交通空間：流動(dòng)，半流動(dòng)，靜空間l娛樂空間l餐飲空間l文化交流空間l表演空間l。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新l（2） 商業(yè)空間的設(shè)置營業(yè)廳收貨準(zhǔn)備設(shè)備 辦公 休息庫房冷藏顧客工作人員貨物房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新l（3） 商業(yè)交通的設(shè)計(jì) 商場(chǎng)交通流線類型l顧客的觀賞購物活動(dòng)流線l貨物的進(jìn)銷流線l工作人員的工作流線房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新 為三條流線提供適宜的設(shè)計(jì)l目標(biāo)：建立和調(diào)整行為和空間的關(guān)系l具體實(shí)施：機(jī)能設(shè)計(jì)規(guī)模設(shè)計(jì)配置設(shè)計(jì)流線設(shè)計(jì)經(jīng)營設(shè)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新l附：對(duì)設(shè)計(jì)有用的研究成果：l描述步行狀況的指標(biāo)：平均步行速度人流量（單向，相向，交叉，停滯）人流密度l間隔和人流密度的關(guān)系房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新l交通設(shè)計(jì)的一般原則不在人流密度大的區(qū)域產(chǎn)生交叉人流避免出現(xiàn)四叉以上的通道交叉口針對(duì)停滯人流空間的設(shè)計(jì)：l購物區(qū)空間厚度（面對(duì)貨柜40cm，80cm）l交款區(qū)的位置l公共空間房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新(三三) 寫字樓物業(yè)市場(chǎng)分析寫字樓物業(yè)市場(chǎng)分析l1 寫字樓市場(chǎng)的特點(diǎn)l（1）市場(chǎng)波動(dòng)大l（2）需求變動(dòng)大，調(diào)整迅速（供給滯后于需求）l（3）供給周期的獨(dú)立性供給與宏觀經(jīng)濟(jì)相關(guān)性不大，價(jià)格彈性大，受以往租金售價(jià)的影響大房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新寫字樓市場(chǎng)分析內(nèi)容寫字樓市場(chǎng)分析內(nèi)容l（1）寫字樓市場(chǎng)背景分析l（2）寫字樓的區(qū)域市場(chǎng)分析l區(qū)域劃分l確定競(jìng)爭區(qū)域l區(qū)域發(fā)展條件(項(xiàng)目所在城市，所在區(qū)域，所在地點(diǎn))房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新（3）寫字樓市場(chǎng)細(xì)分）寫字樓市場(chǎng)細(xì)分對(duì)寫字樓使用者經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的認(rèn)識(shí)l上海的寫字樓用戶：l金融保險(xiǎn)，貿(mào)易貨運(yùn)，生長制造，消費(fèi)品零售，高科技，咨詢服務(wù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新（4）市場(chǎng)供求分析）市場(chǎng)供求分析l需求：沒有明顯的市場(chǎng)邊界由商務(wù)，專門職業(yè)、管理和寫字樓空間使用者決定，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新需求量的預(yù)測(cè)方法一需求量的預(yù)測(cè)方法一按行業(yè)預(yù)測(cè)就業(yè)人口辦公室使用者人數(shù)（管理和專業(yè)人員，技術(shù)服務(wù)管理服務(wù)）人均占用面積房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新需求量的預(yù)測(cè)方法二需求量的預(yù)測(cè)方法二l通過分析區(qū)域內(nèi)不同寫字樓物業(yè)的出租情況和凈吸納量的變化情況來預(yù)測(cè)寫字樓需求量。l租賃率l凈吸納率l以上指標(biāo)反差大，說明市場(chǎng)不穩(wěn)定，波動(dòng)意味著供應(yīng)量過剩，租金將下降。l如果租賃率很高，凈吸納率很低，說明市場(chǎng)不穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新供給量的分析供給量的分析l已被使用的寫字樓供給量l空置的可供出租的寫字樓供給量l在建的供給量l竣工的供給量l預(yù)立項(xiàng)的寫字樓面積l可能擴(kuò)建和改建的寫字樓面積l方法：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查政府信息管道分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 最新供給分析供給分析l（1）建筑物的外觀特點(diǎn)（層數(shù)，交通，外觀，停車場(chǎng)等）l（2）內(nèi)部公共部分（服務(wù)設(shè)施，大廳，廊道，樓層）l（3）租戶和租約（行業(yè)，信譽(yù)，租約錯(cuò)期）l（4）轉(zhuǎn)租物業(yè)（對(duì)競(jìng)爭形勢(shì)的判斷很重要）l（5）空置物業(yè)：穩(wěn)定使用率（93-95%）指項(xiàng)目啟動(dòng)后的年度使用率。l方法：定性分析對(duì)比分析