XX上市公司經(jīng)營業(yè)績評價(jià)——基于財(cái)務(wù)比率分析 會計(jì)學(xué)專業(yè)

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1、目錄摘要：4Abstract：4一、引言5二、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀5（一）國內(nèi)研究現(xiàn)狀5（二）國外研究現(xiàn)狀7三、財(cái)務(wù)比率分析的理論7(一)償債能力分析7（1）短期償債能力分析7（2）長期償債能力分析8(二)盈利能力分析8(三)營運(yùn)能力分析9(四)杜邦分析(傳統(tǒng))9四、對保利地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績的案例分析10（一）公司簡介10（二）基于財(cái)務(wù)比率分析11（1）償債能力分析11（2）盈利能力分析15（3）營運(yùn)能力分析18（4）杜邦分析（傳統(tǒng)）22五、總結(jié)與建議23（一）主要結(jié)論23（二）建議24參考文獻(xiàn)25保利地產(chǎn)上市公司經(jīng)營業(yè)績的評價(jià)基于財(cái)務(wù)比率分析摘要：本文主要是以保利地產(chǎn)為例，用財(cái)務(wù)比率對其經(jīng)營業(yè)績進(jìn)行分析

2、。首先解釋我對保利地產(chǎn)的研究意義以及國內(nèi)外的研究現(xiàn)狀，其次提出償債能力、盈利能力、營運(yùn)能力以及傳統(tǒng)意義上的杜邦分析四個(gè)理論，最后結(jié)合保利地產(chǎn)分析其實(shí)際經(jīng)營情況得出結(jié)論和提出一些個(gè)人建議。關(guān)鍵詞：經(jīng)營業(yè)績 分析 財(cái)務(wù)比率 Evaluation of operating performance of poly real estate listed company - based on financial ratio analysisAbstract：This paper is mainly to protect the real estate as an example,Analyze its o

3、perating results with financial ratios.First of all, I explain the significance of the research on poly real estate and the research status at home and abroad,Then put forward four theories of debt paying ability, profitability, operating ability and DuPont analysis in the traditional sense,Finally,

4、 combined with the real estate analysis of the actual operation of the conclusion and put forward some personal suggestionsKey Words: Operating performance , Financial analysis, Financial ratios .一、引言保利地產(chǎn)在13-17年的發(fā)展，從以商品房為主，到現(xiàn)在的已開發(fā)房地產(chǎn)為主，在此發(fā)展過程中，我覺得最重要的一點(diǎn)是其將去庫存做的比較好，降低了庫存量，發(fā)展了“三體一位”的中國式養(yǎng)老體系，逐漸開啟了“一主兩翼

5、”實(shí)現(xiàn)“多元”利潤增長模式。但其中不免有一些不如人意之處，比如14年保利的商品房銷售額大大降低，商品房新開工面積同比減少，投資增速也大幅下降，創(chuàng)歷史新低。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在這一年都大致呈消極趨勢，不得不迫使政府出臺相應(yīng)的政策等等。我國經(jīng)濟(jì)和政策的不斷變化，給房地產(chǎn)帶來重大影響。又因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是資金密集型的行業(yè)，它的健康發(fā)展關(guān)鍵在于能否高效的籌集與使用資本，能否憑借最優(yōu)化的資本機(jī)構(gòu)經(jīng)營運(yùn)作，從而以最低的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，本文從房地產(chǎn)行業(yè)入手，以保利地產(chǎn)為研究對象，通過對該公司2013-2017年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的處理與分析，從資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金凈流量、償債能力

6、和營運(yùn)能力等方面探討保利地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營業(yè)績，以期對該公司的健康發(fā)展與運(yùn)營等提供有效的建議。二、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀（一）國內(nèi)研究現(xiàn)狀自2007年以來,我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片火爆景象。盡管政府出臺了多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策,抑制房價(jià)過快上漲、房地產(chǎn)投資過熱,也阻擋不了房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展。因此我以保利地產(chǎn)為代表利用國內(nèi)外學(xué)者對經(jīng)營業(yè)績研究的成果對其財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析。早期，國內(nèi)學(xué)者金曉峰（2006）針對上市公司戰(zhàn)略經(jīng)營業(yè)績評價(jià)方法的研究，他主要圍繞著上市公司戰(zhàn)略經(jīng)營業(yè)績評價(jià)方法和傳統(tǒng)經(jīng)營業(yè)績評價(jià)的區(qū)別這一主線，最后在他研究結(jié)論中可以看出，他不僅將公司治理能力、生產(chǎn)與技術(shù)能力、市場能力等非財(cái)務(wù)指標(biāo)引入評價(jià)體

7、系中，還將現(xiàn)金流量能力作為重要內(nèi)容納入評價(jià)體系中。李明，張燕（2013）對保利地產(chǎn)的經(jīng)營業(yè)績進(jìn)行評價(jià)時(shí)，將償債能力和盈利能力作為評價(jià)指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)其流動比率在正常范圍內(nèi)，償債能力較強(qiáng)，對于債權(quán)人償還有所保障，但是速動比率有所下降，容易造成資金鏈的斷裂，流動資金的不充分，存貨過多，短期償債壓力過大。楊麗娟（2014）對保利地產(chǎn)的經(jīng)營業(yè)績進(jìn)行評價(jià)時(shí)，他引入了橫向比較分析：“將保利地產(chǎn)和房地產(chǎn)行業(yè)老大萬科進(jìn)行比較”，探討保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表中反映出的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并提出建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)等若干應(yīng)對策略和建議；加強(qiáng)對環(huán)境影響因素的判斷和適應(yīng)能力、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu),降低籌資風(fēng)險(xiǎn)、定期進(jìn)行內(nèi)部審、防控資金回收風(fēng)

8、險(xiǎn)。宮鍵（2015）對公司的經(jīng)營業(yè)績評價(jià)時(shí)，針對保利地產(chǎn)2010-2014年的財(cái)務(wù)報(bào)表指標(biāo)對其近五年的盈利能力進(jìn)行了分析，總結(jié)得出保利地產(chǎn)在主營業(yè)務(wù)方面持續(xù)穩(wěn)定的增長，雖然盈利能力有所下降，但是它受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化的影響相對較小，為公司保持持續(xù)的態(tài)勢提供了良好的保證，因此盈利能力較為穩(wěn)健，顯示了其良好的規(guī)模效益。李蒙（2015）對保利地產(chǎn)的經(jīng)營業(yè)績進(jìn)行評價(jià)時(shí)，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)引入評價(jià)體系，針對保利地產(chǎn)目前的財(cái)務(wù)情況有針對性的對其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、盈利風(fēng)險(xiǎn)做了詳細(xì)研究，得出保利地產(chǎn)的當(dāng)前的現(xiàn)狀產(chǎn)生的主要原因是其負(fù)債過高、流動資產(chǎn)減少、財(cái)務(wù)管理不到位，對此他提出建議：保利地產(chǎn)需要注重調(diào)整企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表

9、結(jié)構(gòu)，對企業(yè)的應(yīng)收賬款與存貨加強(qiáng)管理，降低成本費(fèi)用等，促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)的逐步改善，降低財(cái)務(wù)杠桿風(fēng)險(xiǎn)的影響，促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)能力的改善。李佳馨（2016）對保利地產(chǎn)的經(jīng)營業(yè)績進(jìn)行評價(jià)時(shí)，她主要是針對企業(yè)的營運(yùn)資本管理要素、安全性和流動性進(jìn)行了分析，得出保利地產(chǎn)在的最主要問題在于存貨量過多，在財(cái)務(wù)上容易發(fā)生壞賬風(fēng)險(xiǎn)。張忠山（2017）針對保利2016年去庫存大潮提出：“930”新政以來，房地產(chǎn)市場在全國范圍內(nèi)調(diào)控收緊，一系列調(diào)控政策不斷出臺，同時(shí)對房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的限制擴(kuò)大到私募資管，如今房地產(chǎn)企業(yè)面臨著銷售端和資金端兩方面的壓力。所以，對于包括保利地產(chǎn)在內(nèi)的大型房企來說，不僅要應(yīng)對來自行業(yè)內(nèi)部

10、的激烈競爭，還要應(yīng)對新調(diào)控周期帶來的市場的不確定性，“大象起舞”時(shí)代的考驗(yàn)才剛剛開始。（二）國外研究現(xiàn)狀國外學(xué)者JoelR.Evans,AnilMathur（2014）對公司的經(jīng)營業(yè)績評價(jià)時(shí)以零售商為中心點(diǎn)，針對美國零售業(yè)這一世界上最大的零售經(jīng)濟(jì)體提出了一個(gè)問題：盡管對行業(yè)和個(gè)別公司業(yè)績的某些方面進(jìn)行了大量的研究，但目前還沒有任何研究能夠全面地研究美國零售業(yè)整體的財(cái)務(wù)比率表現(xiàn)。結(jié)果顯示，對于許多財(cái)務(wù)措施，如當(dāng)前的比率、負(fù)債與凈值、利潤回報(bào)(利潤率)、資產(chǎn)回報(bào)率、財(cái)務(wù)杠桿以及凈資產(chǎn)收益率美國零售業(yè)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)在幾十年來一直在穩(wěn)步下降，這里介紹的模型在很大程度上得到了驗(yàn)證 。綜上所述，國內(nèi)外的學(xué)者們

11、針對保利地產(chǎn)的經(jīng)營業(yè)績所做的各項(xiàng)工作對我來說有非常重要的指導(dǎo)性作用。我可以借鑒前人的思路，對保利這樣具有代表性的房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行四大財(cái)務(wù)指標(biāo)上的分析（償債能力、盈利能力、營運(yùn)能力、市價(jià)）和利用改進(jìn)后的杜邦分析（權(quán)益凈利率），從此了解到保利地產(chǎn)在整個(gè)行業(yè)的前景，對我準(zhǔn)備論文的工作上起到了決定性作用。 三、財(cái)務(wù)比率分析的理論(一)償債能力分析（1）短期償債能力分析評價(jià)一個(gè)企業(yè)的短期償債能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)主要表現(xiàn)在三個(gè)比率上： 流動比率=流動資產(chǎn)/流動負(fù)債。此公式的意義為一分錢的負(fù)債需要多少的資產(chǎn)來償還。 速動比率=速動資產(chǎn)/流動負(fù)債。速動資產(chǎn)是指從流動資產(chǎn)中剔除非速動資產(chǎn)即貨幣資金、交易性經(jīng)融資產(chǎn)和

12、各種應(yīng)收款項(xiàng)等這些能夠及時(shí)變現(xiàn)的資產(chǎn)。 現(xiàn)金比率=貨幣資金/流動負(fù)債。這個(gè)直接用流動性最強(qiáng)的貨幣資金來體現(xiàn)其短期償債能力，是最直接有效的一個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)。（2）長期償債能力分析評價(jià)一個(gè)企業(yè)的償債能力，除了對其短期能力的鑒定之外，還要對其長期償債做出相應(yīng)的評價(jià)，因?yàn)橐粋€(gè)企業(yè)成立的前提假設(shè)之一就是能夠可持續(xù)的經(jīng)營下去。以下是我列的三個(gè)具有代表性的指標(biāo)： 資產(chǎn)負(fù)債率=總負(fù)債/總資產(chǎn)*100%資產(chǎn)負(fù)債率是綜合反映企業(yè)償債能力的重要指標(biāo)，它通過負(fù)債與資產(chǎn)的對比，反映在企業(yè)的總資產(chǎn)中有多少是通過舉債獲得的。 所有者權(quán)益比率=所有者權(quán)益/資產(chǎn)總額*100%所有者權(quán)益比率是表示長期償債能力保證程度的重要指標(biāo)，該指

13、標(biāo)越高，說明企業(yè)資產(chǎn)中由投資人投資所形成的資產(chǎn)越多，償還債務(wù)的保證程度越大。 產(chǎn)權(quán)比率=負(fù)債總額/所有者權(quán)益總額*100%產(chǎn)權(quán)比率是評估資金結(jié)構(gòu)合理性的一種指標(biāo)，它的標(biāo)準(zhǔn)值是維持在1.2左右(二)盈利能力分析盈利能力是指企業(yè)獲取利潤的能力，企業(yè)的盈利能力越強(qiáng)，則其給予股東的回報(bào)越高，企業(yè)價(jià)值越大。在分析盈利能力時(shí)要注重公司主營業(yè)務(wù)的盈利能力，下面介紹具體的分析指標(biāo)： 銷售凈利率=(凈利潤/銷售收入)100%它與凈利潤成正比關(guān)系,與銷售收入成反比關(guān)系,企業(yè)在增加銷售收入額的同時(shí),必須相應(yīng)地獲得更多的凈利潤,才能使銷售凈利率保持不變或有所提高。 銷售毛利率=（銷售凈收入產(chǎn)品成本）/銷售凈收入100

14、% 資產(chǎn)凈利率=凈利潤/資產(chǎn)平均總額*100%資產(chǎn)凈利率主要用來衡量企業(yè)利用資產(chǎn)獲取利潤的能力，反映了企業(yè)總資產(chǎn)的利用效率。(三)營運(yùn)能力分析在進(jìn)行營運(yùn)能力分析時(shí)要利用營運(yùn)能力比率，營運(yùn)能力比率是衡量企業(yè)資產(chǎn)管理效率的財(cái)務(wù)比率。常見的有：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=賒銷收入凈額/應(yīng)收賬款平均余額*100%應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率指的是企業(yè)一定時(shí)期賒銷收入與應(yīng)收賬款平均余額的比率。該指標(biāo)用來衡量企業(yè)的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度。由于賒銷收入不容易取得，在實(shí)務(wù)中多采用銷售收入替代賒銷收入進(jìn)行計(jì)算。 存貨周轉(zhuǎn)率=銷貨成本/平均存貨余額=營業(yè)收入/存貨平均余額存貨周轉(zhuǎn)率（inven

15、tory turnover）又名庫存周轉(zhuǎn)率，是衡量和評價(jià)企業(yè)購入存投入生產(chǎn)、銷售收回等各環(huán)節(jié)管理狀況的綜合性指標(biāo)。 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售收入/總資產(chǎn)平均余額 總資產(chǎn)平均余額=（期初數(shù)+期末數(shù)）/2(四)杜邦分析(傳統(tǒng))利用各主要財(cái)務(wù)比率之間的內(nèi)在聯(lián)系，對企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的經(jīng)營成果進(jìn)行綜合系統(tǒng)評價(jià)的發(fā)放。該體系是以權(quán)益凈利率為龍頭，以總資產(chǎn)凈利率和權(quán)利乘數(shù)為分支，重點(diǎn)揭示企業(yè)獲利能力及杠桿水平對權(quán)益凈利率的影響，以及各相關(guān)指標(biāo)間的相互作用關(guān)系。杜邦分析中核心指標(biāo)就是凈資產(chǎn)收益率（權(quán)益凈利率）凈資產(chǎn)收益率=凈資產(chǎn)收益率=凈利潤/平均所有者權(quán)益總額100%(凈利潤/平均總資產(chǎn))(平均總資產(chǎn)/平均所有者權(quán)益

16、)100%(凈利潤/平均總資產(chǎn))/(1-平均資產(chǎn)負(fù)債率)凈資產(chǎn)收益率=營業(yè)凈利率*總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率*權(quán)益乘數(shù)從這個(gè)公式中，我可以將其分解成兩個(gè)方面：一方面是經(jīng)營戰(zhàn)略：營業(yè)凈利率*總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，這里體現(xiàn)出高盈利，低周轉(zhuǎn)；低盈利，高周轉(zhuǎn)。另一方面是財(cái)務(wù)政策:營業(yè)凈利率*總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率*權(quán)益乘數(shù),這里體現(xiàn)出經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)低，財(cái)務(wù)杠桿高；經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高，財(cái)務(wù)杠桿低。這是綜合性最強(qiáng)、最具有代表性的一個(gè)指標(biāo),數(shù)值越高,表明企業(yè)的盈利能力越好,它受資產(chǎn)凈利率與平均資產(chǎn)負(fù)債率的影響。四、對保利地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績的案例分析（一）公司簡介保利房地產(chǎn) (集團(tuán)) 股份有限公司是中國保利集團(tuán)控股的大型國有房地產(chǎn)上市公司, 擁有國家一級房地產(chǎn)

17、開發(fā)資質(zhì)企業(yè), 連續(xù)三年榮膺中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌。經(jīng)過25年的專業(yè)發(fā)展，公司成長為以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主、以房地產(chǎn)金融和社區(qū)消費(fèi)服務(wù)為翼的“一主兩翼”的綜合性地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)方面，公司聚焦剛性需求和改善需求，始終堅(jiān)持以中小戶型的普通住宅開發(fā)為主的開發(fā)策略；堅(jiān)持以北、上、廣等國家中心城市為核心的城市群區(qū)域布局策略，在重點(diǎn)深耕珠三角、長三角、京津冀等城市群的同時(shí)，結(jié)合國內(nèi)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略走向，逐步延伸至中部、西部、海峽西岸等國家重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。此外，經(jīng)過多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)積累，公司形成了公開市場招拍掛、舊城改造、合作開發(fā)、并購整合等多元化土地拓展能力，為公司的可持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2012年

18、-2017年，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模在逐漸向上發(fā)展，保利地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)范圍是房地產(chǎn)和其他類。但是房地產(chǎn)所占比例高達(dá)90%以上。2017年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入為1463.06億元，同比下降5.46%；營業(yè)成本1008.72億元，同比下降8.20%。由上圖可知，保利地產(chǎn)2017年的房地產(chǎn)收入13746339.81萬元，占94.05%，其他收入869159.82萬元，占比5.95%，由此可見，保利地產(chǎn)是一個(gè)以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主、以房地產(chǎn)金融和社區(qū)消費(fèi)服務(wù)為翼的“一主兩翼”的綜合性地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。（二）基于財(cái)務(wù)比率分析（1）償債能力分析1.短期償債能力分析流動比率，速動比率是衡量一個(gè)企業(yè)償債能力高低的重要指標(biāo)

19、，一般情況下，流動比率為2，速動比率為1是一個(gè)企業(yè)生存發(fā)展的理想狀態(tài)，但是往往現(xiàn)實(shí)相反，不同行業(yè)的發(fā)展導(dǎo)致其比率參差不齊。 流動比率由上圖可知，就以保利地產(chǎn)為例，作為我國一線的房地產(chǎn)開發(fā)商，近五年來，它的流動比率基本都處于標(biāo)準(zhǔn)值2以下，按理論來說，它的短期償債并不是很好。其中14年-15年，流動比率突然下降，由1.87降至1.73，這說明在這一年里，它的流動資產(chǎn)變現(xiàn)能力有所減弱，然而15年-17年，它的流動資產(chǎn)又處于緩慢上升狀態(tài)，分別為1.734、1.735、1.780，這就又體現(xiàn)其的短期的償債能力有所提高，因此從數(shù)據(jù)上來說，保利的流動比率不算太高，短期償債能力一般。就其流動比率對經(jīng)營業(yè)績的影

20、響上來說，保利地產(chǎn)的流動比率變化不大，只有在15年時(shí)出現(xiàn)下降趨勢。究其原因，是因?yàn)楫?dāng)年流動資產(chǎn)中的應(yīng)收賬款減少導(dǎo)致流動比率的下降。這說明在15年，企業(yè)在應(yīng)收賬款上可能會發(fā)生大量的壞賬損失，若不引起重視很可能會導(dǎo)致其償債能力的下降，也為此而影響其經(jīng)營業(yè)績。 速動比率從現(xiàn)實(shí)上來講，保利是房地產(chǎn)行業(yè)，它的流動資產(chǎn)中有很大一部分是存貨，因此其流動比率并不能很準(zhǔn)確可靠的代表它的償債能力，只有從它的流動資產(chǎn)中扣除部分變現(xiàn)能力較弱的資產(chǎn)，例如;存貨、存貨、預(yù)付款項(xiàng)、1年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)及其他流動資產(chǎn)等，才能比較準(zhǔn)確可靠的推算出它的短期償債能力。所以在這我就拿它與同行業(yè)萬科相比較：由下圖可知，從1317年保

21、利的速動比率處于穩(wěn)定持續(xù)上升趨勢，分別為：0.379、0.447、0.435、0.526、0.571。而萬科作為房地產(chǎn)里面的龍頭，雖然近五年它的速動比率也處于上升趨勢，但是卻沒有保利的高。因此我們可以很清楚的了解到保利的短期償債能力相對于而言是很強(qiáng)的，且比萬科的短期償債能力還要強(qiáng)些。評價(jià)一個(gè)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的好壞需要從多個(gè)方面著手，其中短期償債能力就是里面的一小部分，而最能代表短期償債能力的指標(biāo)是速動比率。從以上的分析可以看出保利地產(chǎn)的速凍的比率是比較高的，即使是在同行業(yè)的對比下也是毫不遜色的。這說明企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績在短期償債能力這方面是很好的。2.長期償債能力分析我通過萬科和保利的對比圖來分析保利

22、的長期償債能力，但是在這我不對萬科做任何分析。 資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率是綜合反映企業(yè)償債能力的重要指標(biāo)，它通過負(fù)債與資產(chǎn)的對比，反映在企業(yè)的總資產(chǎn)中有多少是通過舉債獲得的，而房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率的標(biāo)準(zhǔn)值在75%左右。由上圖可知，1416年，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率呈下降趨勢，尤其是在1416年期間，資產(chǎn)負(fù)債率直線下降，從77.89%降至74.76%達(dá)到了相對標(biāo)準(zhǔn)值，這說明企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)減輕了，這主要源自于16年政府實(shí)施的去庫存政策，在這個(gè)政策的刺激下，保利地產(chǎn)的銷售額創(chuàng)下歷史新高。2016年6月14日，大公國際資信評估有限公司出具了保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司主體與相關(guān)債項(xiàng)2016年度跟蹤評級報(bào)

23、告，通過對保利地產(chǎn)及相關(guān)債項(xiàng)的信用狀況進(jìn)行跟蹤評級，確定保利地產(chǎn)的主體長期信用等級維持AAA，評級展望維持穩(wěn)定等，這些都能說明保利地產(chǎn)的資產(chǎn)信用好，長期償債能力強(qiáng)。17年由于政府的限購令，導(dǎo)致當(dāng)年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都不景氣，以至于保利的資產(chǎn)負(fù)債率上升至77.28%。不過這個(gè)數(shù)值并不是很高，對于保利來說并不是什么壞事。因?yàn)橛袝r(shí)候資產(chǎn)負(fù)債率的升高可以給企業(yè)帶來更大的利益，比如通過擴(kuò)大舉債規(guī)模來獲取財(cái)務(wù)杠桿利益。因此保利地產(chǎn)的長期償債能力還是很好的。 所有者權(quán)益比率一般來說，如果不考慮其他因素，由于杠杠系數(shù)的存在，所有者權(quán)益占總資產(chǎn)的比例越低越好，但實(shí)際上，考慮到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等因素，一般企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債

24、率50%為正常水平，即總資產(chǎn)中，所有者權(quán)益和負(fù)債各占一半。但是不同行業(yè)又要另當(dāng)別論，比如房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在75%左右，則所有者權(quán)益比率在25%左右比較適宜。如上圖所示，保利地產(chǎn)的所有者權(quán)益比率和資產(chǎn)負(fù)債率的發(fā)展趨勢是相反的，這里我就不過多的解釋它的變化原理了。因?yàn)楣蓶|權(quán)益的增加負(fù)債就會減少，股東權(quán)益減少負(fù)債就會增加，1316年，所有者權(quán)益比率上升說明股東權(quán)益增加，資產(chǎn)減少，同時(shí)也側(cè)面顯示負(fù)債的減少，說明企業(yè)在這幾年的并沒怎么通過舉債來發(fā)展拓展自己的財(cái)務(wù)杠桿利益。17年比率下降，按理論來說比率越低越好，說明在這一年，企業(yè)通過大量的舉債來開展新的目標(biāo)，雖然負(fù)債壓力變大、但也表現(xiàn)出了它的信用強(qiáng)、

25、體現(xiàn)它的長期償債能力好。 產(chǎn)權(quán)比率它是企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健與否的重要標(biāo)志。該指標(biāo)表明企業(yè)對外舉債和股東投資的資金的相對關(guān)系。產(chǎn)權(quán)比率越低表明企業(yè)自有資本占總資產(chǎn)的比重越大，從而其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)越合理，長期償債能力越強(qiáng)。如下圖所示，1316年產(chǎn)權(quán)比率逐漸下降，說明負(fù)債減少，股東權(quán)益增加。體現(xiàn)其長期償債能力越強(qiáng)。17年產(chǎn)權(quán)比率又上升，負(fù)債增加，股東權(quán)益減少，一方面和當(dāng)年政府的限購令有關(guān)，另一方面說明企業(yè)通過大量的舉債來應(yīng)對政府的調(diào)控，顯示出其信用好，同時(shí)也能體現(xiàn)它的長期償債能力強(qiáng)。（2）盈利能力分析 銷售凈利率從上圖中可知，公司的銷售凈利率在這五年里除了2016年的比率是突然下降至11.06%，其余幾年相對

26、而言都是緩慢上升，分別是12.85%、13.05%、13.63%、13.45%，由于2016年的去庫存政策，保利地產(chǎn)在當(dāng)年銷售收入額創(chuàng)歷史新高。又因?yàn)殇N售收入額和銷售凈利率成反比，這也就是說如果一個(gè)公司的銷售收入額增加的了，為了保證它的比率不變，那么該企業(yè)必然會獲得更加多的凈利潤，在這種國家政策的支持下保利的比率比萬科的還要低，這足以說明它的盈利能力很強(qiáng)。即使是在很嚴(yán)峻的形式下，正如2017年由于政府的限購令，導(dǎo)致了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)很不景氣，但是保利的盈利能力并沒有受到太大的影響。相比之下，它的盈利能力比萬科的還要強(qiáng)些。對于上圖的對比可以看出：在去掉外界影響因素的前提下，保利地產(chǎn)的的銷售凈利率其

27、實(shí)是不太樂觀的；之后再結(jié)合外界的影響因素可知，保利地產(chǎn)的盈利能力也是不穩(wěn)定的，但是情況是一年比一年好。這說明企業(yè)一定是采取了一些列的措施，導(dǎo)致其經(jīng)營效果不斷得以改善。 銷售毛利率銷售毛利率反映了企業(yè)某一會計(jì)期間的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的全貌。如上圖所示，保利近幾年的毛利率變化最大的在2016年，突然將至29%。首先主要是2016年國家實(shí)施的去庫存鼓勵政策導(dǎo)致當(dāng)年市場的競爭激烈，各個(gè)企業(yè)都在打著價(jià)格戰(zhàn)以及存在成本失控的現(xiàn)象，所以當(dāng)年的盈利能力有所下降：其次和同行業(yè)的萬科相比較，兩者相差并不大，這足以說明在如此激烈市場中每個(gè)企業(yè)都處于相似的處境。不過這只是暫時(shí)的，2017年雖然受到了限購令的限制，但這

28、使得價(jià)格戰(zhàn)的停歇，保利根據(jù)自身的經(jīng)營管理的優(yōu)勢，毛利率顯著提高，這說明公司在房地產(chǎn)行業(yè)處于復(fù)蘇時(shí)期。盡管沒有萬科的上升幅度高，但是在政府嚴(yán)峻的政策下，還能有如此大幅上升的趨勢，這足以說明保利地產(chǎn)的盈利能力還是很強(qiáng)的， 只是不太穩(wěn)定。 資產(chǎn)凈利率如上圖所知，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)凈利率在1315年是逐漸上升的，分別為3.89%、4.02和4.33%。首先資產(chǎn)凈利率與凈利潤成正比，與資產(chǎn)平均總額成反比，比率現(xiàn)在是上升的，這說明資產(chǎn)的凈利潤增加，資產(chǎn)的平均總額在減少，即對資產(chǎn)的利用效率高，并且在增加收入資金使用等方面取得了良好的效果。1617年比率下降，分別為3.83%和3%這兩年主要是跟政府的宏觀調(diào)控有關(guān)

29、，16年去庫存政策，導(dǎo)致商品房價(jià)格上升，成本也在上升，產(chǎn)品的產(chǎn)量和銷量都在增加，而資金的占用量也在增加，所以取得了銷售額最高的記錄，因此它的盈利能力也是十分好的。17年比率下降的比較多，主要是政府的限購令，導(dǎo)致商品房的銷量減少，大量的資金被占用，不過這應(yīng)該只是暫時(shí)的，畢竟保利地產(chǎn)在經(jīng)營管理上采取的是多元化，綜上所述，它的盈利能力是不錯(cuò)的。（3）營運(yùn)能力分析由于房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)投入了大量資源，因此房地產(chǎn)公司的運(yùn)作能力與資產(chǎn)投資密切相關(guān)。 企業(yè)的營運(yùn)能力是指資產(chǎn)的使用效率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，分析一個(gè)公司的運(yùn)營能力有助于分析公司的盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)水平，為預(yù)測公司未來的價(jià)值奠定基礎(chǔ)。所以營運(yùn)能力著重強(qiáng)調(diào)對公司內(nèi)

30、部實(shí)際情況的分析。接下來我將通過對保利地產(chǎn)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析，并且適當(dāng)?shù)暮屯袠I(yè)的萬科做對比，詳細(xì)分析保利的營運(yùn)能力： 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款是企業(yè)流動性資產(chǎn)的重要組成部分，其及時(shí)回收將直接影響企業(yè)資金的流動性和順利的再生產(chǎn)過程。由上圖可知，2015年是保利地產(chǎn)的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，它的周轉(zhuǎn)率為38.03，是近五年來最低的一年。由此可以看出在 2015年它的流動性是有所下降的，這就說明在這一年里很有可能會發(fā)生壞賬損失，并且在這一年保利的短期償債能力有所下降。相比于萬科，它的周轉(zhuǎn)率是一直處于上升趨勢，這就說明萬科的信用狀態(tài)很好，減少了大量的壞賬損失，因此保利在這方面需要進(jìn)行一

31、些改善。由上可知其在經(jīng)營業(yè)績上的作用，雖然與萬科對比，它的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率不高，但是與自己的縱向數(shù)據(jù)對比會發(fā)現(xiàn)，該比率每年都在上升，即說明其每年的應(yīng)收賬款的利用率上升，即壞賬損失每年都在下降。說明企業(yè)對于資金的管理有很大的改善。 存貨周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率是指對企業(yè)從投資購入土地，加工生產(chǎn)形成商品房，銷售，取得收入這一系列效率的評價(jià)。存貨周轉(zhuǎn)率越高，說明企業(yè)的盈利能力強(qiáng)，流動性高，短期償債能力越強(qiáng)。如上圖所示，在近五年里，保利和萬科的存貨周轉(zhuǎn)率發(fā)展趨勢大致相同，都是在2016年上升至最高，在2017年又將至最低。首先保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率從1315年處于一個(gè)相對較穩(wěn)定的狀態(tài)，基本保持在0.29，而在20

32、16年存貨周轉(zhuǎn)率急劇上升至0.37。這是由于在2016年一系列去庫存的積極政策刺激下，全國商品房銷售面積和金額均實(shí)現(xiàn)大幅增長，并雙雙創(chuàng)下歷史新高。因此在2016年保利的存貨周轉(zhuǎn)率也實(shí)現(xiàn)了歷史新高，達(dá)到0.37。因此在當(dāng)年，它的短期償債能力和盈利能力也有很大的提高。但萬科整體比保利更好。而在2017年，由于房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)了史上最嚴(yán)調(diào)控期，限購、限貸、限價(jià)等傳統(tǒng)調(diào)控政策持續(xù)加碼，限商、限售、限簽等新政策的不斷出臺，商品房銷售增速逐月回落，所有整個(gè)行業(yè)在這一年都受到了很大的影響。保利當(dāng)然也不例外，它的存貨周轉(zhuǎn)率在當(dāng)年降到歷史最低點(diǎn)0.27，因此它的存貨被大量積壓，同時(shí)也導(dǎo)致其盈利能力有所下降。而萬科

33、雖然也下降了，但是相比而言，它的狀況比保利好許多。 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是考察企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營效率的一項(xiàng)重要指標(biāo)，體現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)營期間全部資產(chǎn)從投入到產(chǎn)出的流轉(zhuǎn)速度，反映了企業(yè)全部資產(chǎn)的管理質(zhì)量和利用效率。由上圖可知，保利地產(chǎn)近五年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變化迥異，20132015年，其周轉(zhuǎn)率有輕微的下降趨勢，這說明這三年來，保利地產(chǎn)對總資產(chǎn)的運(yùn)營效率是逐年下降的，同時(shí)對其運(yùn)營質(zhì)量也是下降的。但是在2016年時(shí)它的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率急劇上升至0.36，這是由于在當(dāng)年巨量的貨幣投放和實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之間形成的巨額“資產(chǎn)荒”缺口，以及在當(dāng)年房地產(chǎn)行業(yè)整體首次受到去庫存大政策下的信貸、貨幣、稅收政策的刺激，導(dǎo)致保利地產(chǎn)對總

34、資產(chǎn)的利用率達(dá)到很高。然而好景不長，在2017年它的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率又急劇下降至0.25，是目前為止最低的一次。這是由于當(dāng)年政府最嚴(yán)的宏觀調(diào)控政策，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在那年的發(fā)展都不樂觀，龍頭行業(yè)的萬科也不例外。保利的庫存被大量積壓，資金只見投入，卻無法產(chǎn)出，所以保利地產(chǎn)在那年對總資產(chǎn)的利用率很低，運(yùn)營質(zhì)量也不高。在近幾年企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都挺穩(wěn)定的，只是在17年突然急劇下降。一方面是由于政府的調(diào)控導(dǎo)致的，另一方面是因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理的不善導(dǎo)致的。如果一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績因?yàn)橥饨绲挠绊懚l(fā)生太大的變化，這就說明企業(yè)的內(nèi)部管理混亂，不能持久的存活下去。但是與同行業(yè)萬科的的對比下，雖然都下降，但是保利

35、整體上比萬科的好，則說明保利的內(nèi)部管理還是有一定的效果，只要稍加注意并加以改善就能改變其現(xiàn)狀。（4）杜邦分析（傳統(tǒng)）凈資產(chǎn)收益率=總資產(chǎn)收益率*權(quán)益乘數(shù)=主營業(yè)務(wù)利潤率*總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率*權(quán)益乘數(shù)杜邦分析的體系如下圖所示：凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)體現(xiàn)了自有資本獲得凈收益的能力。圖中保利地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率在逐漸下降，這說明投資帶來的收益在下降，這主要體現(xiàn)在主營業(yè)務(wù)利潤率，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及權(quán)益乘數(shù)都在下降。如果不加以改善這種狀況，未來很可能導(dǎo)致潛在投資人轉(zhuǎn)移目標(biāo)，如今的投資者停止投資的危機(jī)，為了避免這樣局面的產(chǎn)生，保利地產(chǎn)應(yīng)該提高銷售凈利率，加快總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)，也就是說改善銷售手段，堅(jiān)持去庫存原則，提

36、高更多的凈利潤，吸引潛在投資者的加入，這樣才能提高凈資產(chǎn)收益率。五、總結(jié)與建議（一）主要結(jié)論為了對保利地產(chǎn)的經(jīng)營業(yè)績做出可靠的評價(jià)，我首先通過對保利地產(chǎn)的償債能力、盈利能力、營運(yùn)能力以及杜邦能力進(jìn)行分析，從而判斷出一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績的好壞。從償債方面來說，如果它的償債能力很好，那么一方面足夠說明它的償債信用足夠高，也就是說會有很多別的企業(yè)愿意借錢給該企業(yè)，則該企業(yè)就會有大量的可流轉(zhuǎn)資金可供使用，這樣企業(yè)可以創(chuàng)造出更多的價(jià)值，即它的盈利能力也會相應(yīng)的提高許多；另一方面若其償債能力好，那么可以側(cè)面的說明企業(yè)內(nèi)部的運(yùn)營效率高，即對資金的流轉(zhuǎn)效率快，對資產(chǎn)的再生產(chǎn)利用效率高。這些方面都可以體現(xiàn)出企業(yè)經(jīng)

37、營業(yè)績運(yùn)轉(zhuǎn)的高低。由于保利地產(chǎn)的償債能力相對而言是比較強(qiáng)的，所以它的經(jīng)營業(yè)績在償債能力這方面是不錯(cuò)的，一方面可能會有很多的債務(wù)承擔(dān)，但另一方面說明了它可以得到大量的資金支持。在盈利能力方面，由于國家的一些政策，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都處于一種很緊張的狀態(tài)。而保利地產(chǎn)既能在2016年面對國家去庫存調(diào)控政策下的那種激烈的競爭壓力下獲得最高銷售額；又能在2017年遇上國家最嚴(yán)調(diào)控期時(shí)，盡管受到了一定的影響，但由于其內(nèi)部有著相應(yīng)的措施，以至于其依舊保持持續(xù)盈利狀態(tài)。由此可見其盈利能力受到的影響不是很大，只要稍加改善管理就不會有太大的危機(jī)，因此它的經(jīng)營業(yè)績在創(chuàng)造收入這一方面是管理的挺好的。營運(yùn)能力上，其經(jīng)營業(yè)績

38、除了2017年整體上有所下降，其余都是很好的。2017年由于國家的調(diào)控，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受限，嚴(yán)重影響保利地產(chǎn)的營運(yùn)能力和營運(yùn)質(zhì)量。保利若想在突發(fā)的調(diào)控下依舊保持良好的營運(yùn)能力，那么其就應(yīng)該實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展，抓住股票和債券市場的窗口期，融資節(jié)奏不能太單一化，避免市場上的突發(fā)環(huán)境?？傮w而言，保利地產(chǎn)的經(jīng)營效果是不錯(cuò)的，無論是對哪一個(gè)方面的分析，它的運(yùn)行效率都是靠前的。但是其應(yīng)該注意的是要做好預(yù)測市場的分析工作，避免受到?jīng)_擊，還有要把握機(jī)遇，勇于創(chuàng)新。（二）建議 把握市場趨勢，銷售實(shí)現(xiàn)大幅增長；保利地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)，其主要的經(jīng)營范圍就是房地產(chǎn)，即銷售商品房。因?yàn)樘岣咧鳡I業(yè)務(wù)收入，那么利潤也就

39、隨之增加。 通過多元化融資方式，充分突出低成本融資優(yōu)勢；要求保利充分發(fā)揮央企優(yōu)勢，不斷探索、創(chuàng)新融資方式，構(gòu)建以銀行信貸為主、股權(quán)融資、直接債務(wù)融資、創(chuàng)新融資為輔的多元化融資渠道，使得公司在行業(yè)發(fā)展不同階段均具備快速獲取資金的能力，幫助公司快速發(fā)展。 準(zhǔn)確把握融資節(jié)奏，抓住股票和債券市場的窗口期； 繼續(xù)突出保利這一品牌的影響力；由于公司堅(jiān)持“和者筑善”的品牌信念，致力于打造“打造中國地產(chǎn)長城”，誠信、負(fù)責(zé)任的品牌形象得到社會認(rèn)可，公司品牌價(jià)值持續(xù)上升。如果繼續(xù)保持，相信這會是一個(gè)很好的加分點(diǎn)。 把握央企整合機(jī)遇，大型并購并實(shí)現(xiàn)。 繼續(xù)實(shí)現(xiàn)去庫存計(jì)劃；抓住政府實(shí)施的各種宏觀調(diào)控政策，爭取去庫存計(jì)

40、劃。因?yàn)閹齑嫔唐窚舻脑缴僬f明企業(yè)的經(jīng)營效果越好，說明企業(yè)的競爭力越強(qiáng)，經(jīng)營管理模式越好。參考文獻(xiàn)1金曉鋒.上市公司戰(zhàn)略經(jīng)營業(yè)績評價(jià)方法研究D.南京航空航天大學(xué),2006.2陳平,劉靜.上市公司經(jīng)營業(yè)績評價(jià)方法研究J.財(cái)會通訊,2010,(12):12-15.3張廣柱.中國房地產(chǎn)上市公司償債能力分析J.會計(jì)之友,2012,(28):85-88.4李明,張燕.保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司償債能力與盈利能力分析J.企業(yè)導(dǎo)報(bào),2013,(17):43-44.5楊麗娟.保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析與評價(jià)J.會計(jì)之友,2014,(14):27-29.6陳小麗.中國房地產(chǎn)企業(yè)的海外投融資及可持續(xù)發(fā)展探討基于萬科與保

41、利的比較分析J.對外經(jīng)貿(mào)實(shí)務(wù),2014,(12):93-96.7張海霞.基于EVA的房地產(chǎn)上市公司業(yè)績評價(jià)以保利地產(chǎn)為例J.財(cái)會月刊,2015,(09):56-59.8許肖肖,楊玉鳳,王若琳.定向增發(fā)對上市公司經(jīng)營績效影響的實(shí)證檢驗(yàn)J.財(cái)會月刊,2015,(23):112-116.9宮鍵.保利地產(chǎn)盈利能力分析J.現(xiàn)代國企研究,2015,(08):76.10李雅娟.杜邦分析法在房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力分析中的應(yīng)用以保利地產(chǎn)為例J.財(cái)會通訊,2015,(14):93-97.11李蒙.淺議保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對措施J.會計(jì)師,2015,(22):8-9.12李佳馨.上市公司營運(yùn)資本管理效率研究以保利房地

42、產(chǎn)為例J.赤峰學(xué)院學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版),2016,32(15):124-126.13許秋霞.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及其未來發(fā)展趨勢J.科技經(jīng)濟(jì)市場,2017,(05):195-196.14李靜.“限購令”對保利地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)績效的影響J.現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè),2017,(18):109-110.15喬虹.保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計(jì)J.財(cái)會通訊,2017,(17):13-16+129.16張忠山.“一主兩翼”布局保利地產(chǎn)蓄能謀“大象起舞”N.中國經(jīng)營報(bào),2017-05-08(B10).17林菁晶.迎重組利好保利地產(chǎn)或借勢擴(kuò)張N.中國經(jīng)營報(bào),2017-08-28(B09).18JoelR.Evans,AnilM

43、athur.RetailingandtheperiodleadinguptotheGreatRecession:amodelanda25-yearfinancialratioanalysisofUSretailingJ.TheInternationalReviewofRetail,DistributionandConsumerResearch,2014,24(1):. 19Erich A.Helfert,Financial Analysis Tools and TechniquesM.1997.20 K.R Subramanyam,John J.Wild. Financial Statement AnalysisM 2009,8.25