房地產(chǎn)行業(yè)會計核算與稅種

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1、單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,版權所有,1993-2009,金蝶軟件,(,中國,),有限公司,P,*,房地產(chǎn)行業(yè)核算與稅種,金蝶軟件（中國）有限公司,蔣平立,目 錄,房地產(chǎn)行業(yè)稅種簡介,國際準則房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,新準則對房地產(chǎn)企業(yè)核算的影響,原會計準則下房地產(chǎn)企業(yè)核算,房地產(chǎn)行業(yè)特殊性,拓展,-,醞釀中的“物業(yè)稅”,房地產(chǎn)行業(yè)特殊性,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)區(qū)別于工業(yè)生產(chǎn)型企業(yè)兩者生產(chǎn),/,開發(fā)過程明顯不同,相對于其它企業(yè)在可預見的將來持續(xù)經(jīng)營，房地產(chǎn)項目的預計持續(xù)期間往往是有限的,對比如下：,異同點,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),工業(yè)生產(chǎn)型企業(yè),過程不同,生產(chǎn)周期通常較長而銷售

2、集中,生產(chǎn)與銷售同步進行,持續(xù)經(jīng)營假設基礎不同,開發(fā)的所有房地產(chǎn)均用于出售，則預期的項目期間較短，若開發(fā)商試圖在若干年內(nèi)持有或出租開發(fā)場地，則項目期間將會延長；,在可以預見的將來，持續(xù)經(jīng)營,原會計準則下房地產(chǎn)企業(yè)核算,原會計制度以會計科目為基礎編制，針對房地產(chǎn)業(yè)規(guī)定了一些特殊的成本科目，如直接開發(fā)成本和間接費用；,其資產(chǎn)負債科目用于核算從一個項目啟動開始，到項目完工后質量驗收合格結束過程中發(fā)生的各項費用,其損益科目與其他類型企業(yè)一樣，房地產(chǎn)企業(yè)也需確認經(jīng)營收入、經(jīng)營成本、以及銷售費用,房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債表科目,原會計準則從房地產(chǎn)企業(yè)的成本歸集、完成產(chǎn)品成本的結轉以及特殊事項等方面對房地產(chǎn)會計

3、處理進行了規(guī)范：,成本的初步歸集：“直接開發(fā)成本”與“開發(fā)間接費用”,完成產(chǎn)品的結轉：“開發(fā)產(chǎn)品”,特殊事項：從“開發(fā)產(chǎn)品”結轉至特殊科目，如“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉房”等。,房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債表科目,科目或事項,說明,直接開發(fā)成本,核算企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用。企業(yè)對出租房進行裝修及增補室內(nèi)設施而發(fā)生的出租房工程支出也在此科目核算；,該科目適用于房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)或者委托開發(fā)房地產(chǎn)。,開發(fā)間接費用,該科目核算企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，如：工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷

4、等。企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，應作為期間費用，計入“管理費用”不在本科目核算。,企業(yè)發(fā)生的各項間接費用，先借記本科目，后應按企業(yè)成本核算辦法的規(guī)定分配計入有關的成本核算對象。,開發(fā)產(chǎn)品,指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程，已驗收合格合乎有關設計、質量等的標準，可按照合同規(guī)定移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品。,本科目由“直接開發(fā)成本”與“開發(fā)間接費用”轉入；,其它科目,分期收款計算方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，將“開發(fā)產(chǎn)品”轉入,”,分期收款開發(fā)產(chǎn)品“,企業(yè)將開發(fā)的土地和房屋用于出租經(jīng)營的，根據(jù)實際用途從“開發(fā)產(chǎn)品”轉入對應科目如：“出租開發(fā)房屋”“周轉房”等；,

5、企業(yè)將自主開發(fā)的營業(yè)性配套設施，用于（本企業(yè)）從事第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營用房，應視為自用固定資產(chǎn)處理，從“開發(fā)產(chǎn)品”轉入“固定資產(chǎn)”核算,房地產(chǎn)企業(yè)的損益類科目,房地產(chǎn)企業(yè)與其它類型企業(yè)一致，需要確認經(jīng)營收入，經(jīng)營成本，以及銷售費用：,營業(yè)收入,本科目核算企業(yè)對外轉讓、銷售、結算和出租開發(fā)產(chǎn)品等所取得的經(jīng)營收入。應按照收入類別設置明細科目，如：土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施收入、代建工程結算收入、出租產(chǎn)品租金收入等,。,經(jīng)營成本,本科目核算企業(yè)對外轉讓、銷售、結算和出租開發(fā)產(chǎn)品等應結轉的經(jīng)營成本。本科目應按照經(jīng)營成本的種類設置明細科目。,銷售費用,本科目核算企業(yè)為銷售而發(fā)生的各項費用，包括產(chǎn)品銷

6、售之前的改裝修復費、保安費、水電費、采暖費、產(chǎn)品銷售過程中發(fā)生的廣告宣傳費、展覽費、以及為銷售本產(chǎn)品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業(yè)務費、中介費等常規(guī)費用，本科目應按費用項目設置明細科目。,新準則對房地產(chǎn)企業(yè)核算的影響,針對房地產(chǎn)行業(yè)，舊準則與新準則的主要差異在于：,舊準則要求投資性房地產(chǎn)（用于賺取租金及資本增值）采用成本模式計量，新準則允許采用公允價值模式進行計量。,舊準則允許資產(chǎn)減值準備的轉回，而新準則不允許。,舊準則中所得稅費用僅包括本期應繳納稅金，新準則明確要求采用遞延稅款法對所得稅進行核算。,新準則對借款費用資本化固定涵蓋到房地產(chǎn)商的項目開發(fā)活動。,投資性房地產(chǎn)會計準則,投資性

7、房地產(chǎn)指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有的房地產(chǎn)，包括：,持有并準備增值后轉讓的土地使用權；,已出租的土地使用權；,已出租的建筑物；,同時，下列各項不屬于投資性房地產(chǎn)：,自用房地產(chǎn)（如生產(chǎn)廠房，辦公樓）；,作為存貨，用于日常銷售的房地產(chǎn)；,企業(yè)代建的房地產(chǎn)；,租入房地產(chǎn)和售后租回房地產(chǎn)；,投資性房地產(chǎn)的會計計量與會計處理因對會計專業(yè)素質要求較高，在此暫不討論，感興趣的可查閱相關資料或私下交流。,借款費用,根據(jù)新,借款費用,準則，只有當借款費用,同時,滿足下列條件時，才能將其進行資本化：,資本支出已經(jīng)發(fā)生，資本支出包括為構建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而以支付現(xiàn)金、轉移非現(xiàn)金資產(chǎn)或者承擔帶息債務

8、形式發(fā)生的支出；,借款費用已經(jīng)發(fā)生；,為使資產(chǎn)達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生活活動已經(jīng)開始。,當上述條件滿足時，借款費用必須資本化,收入的確認,適用于,建造合同,下的房地產(chǎn)建造收入的確認：,建造合同的定義是一個為建造一個特定的資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合而協(xié)議訂立的合同，這個資產(chǎn)組合在設計、技術、功能、最終用途上是密不可分的。,建造合同的收入確認按,完工進度法,確認收入。,非建造合同下房地產(chǎn)行業(yè)的銷售收入確認：,對此，新舊會計準則并未有太大差異，但新準則對銷售收入確認的時點值得注意：,新會計準則的收入確認原則強調收款確認的條件之一是企業(yè)已將商品所有權上的主要風險與報酬轉移給購貨方，但對于房

9、地產(chǎn)企業(yè)而言，房產(chǎn)物業(yè)的銷售包括建造、預售、付款、完工、交付和法律權屬轉移等步驟，而且這些步驟發(fā)生在一個較長期間內(nèi)，因此，,實務上，哪個步驟是收入確認的時點確實存在不少的爭議。,國際準則房地產(chǎn)行業(yè)的最新發(fā)展,新的中國會計準則的實施代表著中國會計體系與國際會計準則的實質性接軌，但尚存差異，且國際準則本事也在不斷的完善之中，因此，當我們在實務當中出現(xiàn)中國會計住著呢未涉及的問題或領域時，借鑒和參考國際準則是一種廣泛接受和認可的辦法。,國際財務報告準則關于房地產(chǎn)業(yè)的最新發(fā)展中最值得一提的是解釋公告第,15,號,房地產(chǎn)建造合約（,IFRIC 15,）的頒布。,實務中建造合同和一般的房地產(chǎn)銷售合同有時很難

10、區(qū)分，如建造商業(yè)或者建造工業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)在建造前只與單一的買家簽訂銷售合約，或者在買家提供提供的土地上建造物業(yè)。,IFRIC 15,給出了指導性意見：如果當買家,有能力,（無論其是否實施）,在建造開始前確定合約標的的資產(chǎn)主要結構部分的設計,，,或者在建造中有能力對主要結構進行更改的,，,就認為是一種建造合同,。相反，如果買家只能對所建的物業(yè)進行有限的影響（比如，在設定的一系列備選方案中選擇，或者只在不變的基礎上進行較小的改動），這里合約就被認定為商品物業(yè)的銷售合同。,房地產(chǎn)行業(yè)稅種簡介,因稅種及規(guī)定條文較多，在此僅對涉及稅種做簡要說明：,稅種,說明,營業(yè)稅,銷售不動產(chǎn)及轉讓土地使用權的一方將被課

11、以,5%,的營業(yè)稅（建筑業(yè)適用,3%,），銷售不動產(chǎn)為最初發(fā)展商，計稅依據(jù)為銷售總價，非最初發(fā)展商為增值部分；,契稅,納稅人為中國境內(nèi)不動產(chǎn)轉讓的受讓方，稅率不同地域,3%-5%,不等；,房產(chǎn)稅,對所有權人征收，自用按原值一次扣除,10%-30%,后余值,x1.2%,征收，出租的按年度租金收入,12%,計征，不同地區(qū)略有差異；,土地增值稅,對轉讓房產(chǎn)產(chǎn)生的收益計征，,2008,年起對個人免征，采用累進稅率；,城鎮(zhèn)土地使用稅,按年計征，包括占用城鎮(zhèn)土地和工礦區(qū)的企業(yè)和個人，稅率城鎮(zhèn)土地依城小、中、大規(guī)模分別最高按每平米土地,0.9,元,1.2,元,1.5,元人民幣計征，具體由當?shù)氐囟惔_定；,耕地

12、占用稅,對占用耕地進行開發(fā)的納稅人征收，分別按,10-50,每平米征收，地域和占用面積不同略有差異；,印花稅,對中國境內(nèi)書立或使用合同性文件應繳納印花稅，,5/w,到,1/k,不等，房產(chǎn)證按件繳,5,元,企業(yè)所得稅,對企業(yè)營業(yè)利潤所得繳納，,25%,計征,拓展,-,醞釀中的“物業(yè)稅”,自,2003,年起，政府考慮引進房產(chǎn)持有期間依據(jù)房產(chǎn)評估的市場價值按年征收一種財產(chǎn)稅，目的是取代當前的房產(chǎn)稅、土地增值稅、土地轉讓費（出讓金,),等，其就是物業(yè)稅。,由于中國特定的土地使用政策以及不完善的房產(chǎn)評估體系，引入這樣一種財產(chǎn)稅并非易事，因此，自,2003,年起，政府在六個省份（包括北京、江蘇省、深圳、遼

13、寧?。┻M行了物業(yè)稅的時點，在,2007,年增加,4,省市列入試點計劃，國家希望試運行成功后予以推廣。,2008,年多個城市向國家稅務總局和財政部提出“空轉實”申請，但至今未獲批，,08,年國稅總局高層透露，大概,2010-2015,年間開征，現(xiàn)不具條件，無確切時間表。,謝 謝,!,特別聲明,沒有金蝶軟件（中國）有限公司的特別許可，任何人不能以任何形式或為任何目的復制或傳播本文檔的任何部分。本文檔中包含的信息如有更改，恕不另行通知。,由金蝶軟件（中國）有限公司和其分銷商所銷售的某些軟件產(chǎn)品包含有其它軟件供應商版權所有的軟件組件。,Microsoft,、,WINDOWS,、,NT,、,EXCEL,

14、、,Word,、,PowerPoint,和,SQL Server,是微軟公司的注冊商標。,IBM,、,DB2,、,DB2,通用數(shù)據(jù)庫、,OS/2,、,Parallel Sysplex,、,MVS/ESA,、,AIX,、,S/390,、,AS/400,、,OS/390,、,OS/400,、,iSeries,、,pSeries,、,xSeries,、,zSeries,、,z/OS,、,AFP,、,Intelligent Miner,、,WebSphere,、,Netfinity,、,Tivoli,、,Informix,和,Informix,動態(tài),ServerTM,是,IBM,公司在美國或其他公司的

15、商標。,ORACLE,是,ORACLE,公司的注冊商標。,UNIX,、,X/Open,、,OSF/1,和,Motif,是,Open Group,的注冊商標。,Citrix,、,Citrix,徽標、,ICA,、,Program Neighborhood,、,MetaFrame,、,WinFrame,、,VideoFrame,、,MultiWin,以及此處引用的,Citrix,產(chǎn)品名是,Citrix Systems,公司的商標或注冊商標。,HTML,、,DHTML,、,XML,和,XHTML,是,W3C,、,World Wide Web,協(xié)會、計算機科學實驗室的商標或注冊商標。,JAVA,是,Sun Microsystems,公司的注冊商標。,JAVASCRIPT Sun Microsystems,公司的注冊商標，由其技術開發(fā)和實施商,Netscape,許可使用。,本文檔提到的金蝶,、金蝶,KIS,、金蝶,K/3,、金蝶,EAS,、,Apusic,、金蝶,iFly,和其它金蝶 產(chǎn)品和服務以及它們各自的徽標是金蝶軟件（中國）有限公司在中國和世界其它一些國家的商標或注冊商標。本文檔提到的所有其它產(chǎn)品和服務名稱是它們各自公司的商標。,