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1、房地產(chǎn)稅收政策的效應(yīng)只能是“霧里看花”？,目錄,一、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策體系 二、稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用機(jī)制分析 三、房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控效應(yīng)分析 四、稅收政策及稅種設(shè)置存在的問題分析 五、究竟該如何利用和完善稅收政策來引導(dǎo)其發(fā)展方向,(一)房地產(chǎn)稅收制度的基本情況,從房地產(chǎn)的流通過程來看 房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)一般分為開發(fā)、保有和轉(zhuǎn)移三個(gè)環(huán)節(jié) 房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、城建稅等十余種 特點(diǎn)：轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)稅負(fù)較重，保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕。,二、稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用機(jī)制分析,（一）稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用機(jī)理 1、稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的調(diào)節(jié)作用 （1）對(duì)供應(yīng)量的調(diào)節(jié)作用 商品
2、房的價(jià)格一般由“本、費(fèi)、稅、利”四項(xiàng)構(gòu)成，這四項(xiàng)是最根本的價(jià)格組成要素。在這四項(xiàng)因素中，又可分為兩部分，一部分是“本、費(fèi)、稅”，另一部分是“利”。近幾年來，商品房?jī)r(jià)格的上升與成本的增加和利潤(rùn)空間的加大有著直接關(guān)系。稅收雖然是房?jī)r(jià)的組成之一，但反過來稅收能影響房?jī)r(jià)。如果稅收對(duì)“本”和“利”這兩塊因素加重稅負(fù)，會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)成本提高，利潤(rùn)減少，失去對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，進(jìn)而轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他行業(yè)領(lǐng)域。反之，在房地產(chǎn)市場(chǎng)冷淡時(shí)，稅收利用調(diào)節(jié)功能，利用減免稅手段，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的“本”和“利”降低稅負(fù)，使得企業(yè)效益明顯加大，就會(huì)吸引投資，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量。,（2）對(duì)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)作用 從商品房的供應(yīng)來看，存在
3、著以下各種房產(chǎn)結(jié)構(gòu)：小戶型、中戶型、大戶型、別墅等。稅收對(duì)各種供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)，主要靠對(duì)某類房產(chǎn)結(jié)構(gòu)的增、減、免稅，即通過增加或減少稅負(fù)來實(shí)現(xiàn)。,2、稅收對(duì)房地產(chǎn)需求的調(diào)節(jié)作用 房屋的基本功能是居住，其需求也應(yīng)來自于居住所需。但在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片火熱的情形下，房屋成了投資賺取收益的工具。這導(dǎo)致房屋脫離其居住的本質(zhì)，成為炒作工具，使得真正購(gòu)房者購(gòu)不起房。在搞明白了房地產(chǎn)的需求癥結(jié)在哪里，是哪種需求在拉高房?jī)r(jià)之后，稅收才能有針對(duì)性地進(jìn)行調(diào)節(jié)。宏觀調(diào)控中，哪種需求是不合理的，就加重對(duì)其的稅負(fù)，或減輕合理需求的稅負(fù)，都會(huì)起到影響和制約房地產(chǎn)需求量的作用。增加或減少需求成本，主要是需求中涉及到的稅收成本
4、，才能使稅收得到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)需求的作用。當(dāng)然，與稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供應(yīng)的作用類似，稅收調(diào)節(jié)需求同樣可以體現(xiàn)在需求量和需求結(jié)構(gòu)上，兩者的區(qū)別只是稅收作用的主體，即稅收指向的對(duì)象不同。,案例,1993年北海的房地產(chǎn)火爆，土地一天一個(gè)價(jià)，每畝每天升幅一萬元，但泡沫很快破滅，城市里到處是爛尾樓，十年內(nèi)無人求購(gòu)。直到2003年1月，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了關(guān)于處置海南和廣西北海市積壓房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策的通知，北海的爛尾樓成為享受免稅政策的對(duì)象，此后，打開了全國(guó)購(gòu)房者對(duì)北海房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，使得北海房?jī)r(jià)一漲再漲。,三、房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控效應(yīng)分析,（一）對(duì)地方政府財(cái)力的影響 （二）對(duì)開發(fā)商的影響 （三）對(duì)交易雙
5、方的影響,對(duì)于地方政府,由于房地產(chǎn)的稅收一直由地方稅務(wù)局征收管理，并且占地方財(cái)政收入的比重越來越大，因此，在這場(chǎng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)的一系列宏觀政策調(diào)控中，地方政府的財(cái)力受到了很大的影響，一是土地拍賣減少，影響了地方政府土地出讓金收入；二是房地產(chǎn)在調(diào)控初期市場(chǎng)低迷，銷售冷淡，來自房地產(chǎn)的地方稅收大幅減少。宏觀政策調(diào)控成了利益的博弈。博弈方除了國(guó)家、開發(fā)商、炒房者，還包括地方政府，一些地方政府在執(zhí)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策時(shí)陽奉陰違。,對(duì)于開發(fā)商,隨著國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控力度的不斷加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“優(yōu)勝劣淘”的局面，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)由于銀行貸款壓縮，資金鏈脫節(jié)，逐步退出了房地產(chǎn)市場(chǎng)；而大房地產(chǎn)商在調(diào)控前已
6、有了一定的土地儲(chǔ)備，利用調(diào)控的機(jī)會(huì)兼并企業(yè)和土地。調(diào)控使房地產(chǎn)市場(chǎng)重新洗牌，房地產(chǎn)定價(jià)權(quán)集中，房?jī)r(jià)易于控制，房?jī)r(jià)不斷上漲。,對(duì)于交易者,從房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的交易情況看，大量買房者的買房目的不是居住，而是用來投資賺取收益。如果能抑制炒家，恢復(fù)住房的本質(zhì)功能，房?jī)r(jià)必將回歸理性。我們不排除游資及海外資金炒房現(xiàn)象的存在，國(guó)家出臺(tái)的宏觀調(diào)控措施也是有針對(duì)于此的部分目的。幾次稅收政策調(diào)整對(duì)購(gòu)房自住者影響不大，對(duì)炒房者造成的實(shí)質(zhì)性影響也不可以說沒有，但炒房者將增加的稅收成本用來作為提高房?jī)r(jià)的借口，用“陰陽合同”和“購(gòu)房者包稅”的交易方式以保證個(gè)人利潤(rùn)的不受影響，也就是說，幾次的稅收政策沒有打擊到炒房者，反而使
7、房?jī)r(jià)上漲成為理所當(dāng)然。對(duì)于購(gòu)房者來說，在房?jī)r(jià)之外又負(fù)擔(dān)了賣方的稅收，相當(dāng)于變相提高了購(gòu)房?jī)r(jià)格。,四、稅收政策及稅種設(shè)置存在的問題分析,（一）稅收政策出臺(tái)不能形成體系 （二）稅種設(shè)置不夠合理公平 1、稅收立法層次低，稅權(quán)劃分不合理 2、房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅課稅范圍過于狹窄 （三）稅收征管制度不夠完善,（一）稅收政策出臺(tái)不能形成體系,優(yōu)點(diǎn) ：只對(duì)房地產(chǎn)影響，容易實(shí)施貫徹 缺點(diǎn)：不能根本解決問題 “頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳 ” 能打擊炒房，但是 ？,房子最終消費(fèi)者這是誰 開發(fā)商、投資者、投機(jī)者？ NO！ 用房者、普通房民 Yes！ 我們住房消費(fèi)=成本+稅收+利潤(rùn),（二）稅種設(shè)置不夠合理公平,1、稅收立法
8、層次低，稅權(quán)劃分不合理 法律：中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法 中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法 其他：條例或暫行條例都屬于國(guó)務(wù)院的行政法規(guī)，立法層次不高，缺乏應(yīng)有的嚴(yán)肅性,稅權(quán)劃分不合理:一刀切,（三）房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅課稅范圍過于狹窄,1，房產(chǎn)稅與土地使用稅的課稅范圍僅為 城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū) 2，可放開小產(chǎn)權(quán)房，建立合理法律體制， 允許開發(fā)，收稅,五、稅收政策有效調(diào)控房?jī)r(jià)的具體建議,（一）進(jìn)一步重視稅收政策在調(diào)控房?jī)r(jià)中的作用 （二）實(shí)行土地出讓金年租制 降低成本風(fēng)險(xiǎn) 股東期望收益率Ks = Rf + (Km-Rf） 房?jī)r(jià),（五）完善房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅收制度 1、明確房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí) 2、合理設(shè)置稅率 可考慮采用比例稅率，對(duì)不同地區(qū)、不同用途的房地產(chǎn)實(shí)行差別稅率。如對(duì)普通住宅、一般企業(yè)房產(chǎn)等實(shí)行較低稅率，對(duì)高級(jí)別墅、高爾夫球場(chǎng)及高級(jí)娛樂場(chǎng)所的房產(chǎn)實(shí)行較高的稅率。,謝謝,
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